成本优化关注点探讨-201111月

1、成本优化关注点探讨2011年江西计划成本中心2011年对房地产企业来说注定是一个不同寻常之年，是一个准备棉袄过冬之年。在开源受到外部条件限制的情况下，节流已成为助企业成功过冬的重要法宝。怎样进行节流，对我们来说也就是怎样进行成本管理才能达到将有限的成本资源进行有效控制、合理分配的问题。怎样就项目的成本进行资源配置，如何进行拿地时就确定我们的产品的配置标准，如何在设计阶段的关键性建安指标进行有效控制，保证项目成本目标的顺利实现，避免后期大规模的变化调整等，建安的成本变化风险设计控制如何在方案中应对。下面是针对成本控制方面我们一般比较关注的参数与指标方面的介绍。下面为集团根据我们的成本科目划分进行

2、的成本分析：所以，通过上表就可以发现我们的研究方向。成本控制重点与价值提升重点：A、B区为重点区域重点控制与提升； C、D区为重点关注； E区价值提升空间很小。当然在规划指标方面对造价敏感度高的方面还包括：销面比例中不可销售部分：架空层面积比例； 地下室的面积比例、层数、高度等； 建筑层高与总高度； 转换层的设置与否与高度等； 最重要的物业配比形式等；上述只是我们的研究方向，这些最终还是要通过技术经济指标进行分析优化判断的。 针对上述划分分别阐述：A、B区为重点区域重点控制与提升 外立面门窗：主要影响指标为开窗率、门窗用材差异、各种阳台栏杆； 外立面装修：选用的材料与档次，涂料、普通外墙砖、金

3、属釉面砖、绿可木、不锈钢、铝塑板、石材幕墙、完全玻璃幕墙、特色线条格栅等的使用范围、档次等； 户内精装修：是重点控制和与项目匹配的项目，会有专业的研究； 销面比例：主要是指项目实际的销售面积与整个项目建筑面积的比例，如果这个项目的配套越多，反映到单体的分摊成本越多。当然只是一个粗略的说法，地下室、幼儿园、会所、酒店等其他配套尽可能的在满足使用功能的前提下少做一些，造价会降低很多。 钢筋工程：主要造价影响评价指标为钢筋含量，对于目前的生产资料的价格的持续上涨，钢材的价格已经出现非常的上涨，对建安的造价影响的敏感性越来越大，公司内已经形成了比较科学的用钢两指导指标，当然该部分仍是重点控制，在保证安

4、全的前提下，尽量优化钢筋含量。 混凝土工程：主要造价影响评价指标为混凝土含量。 措施工程：施工环节要考虑的相关内容，主要是避免无谓的支出，目前主要是总包与分包之间的措施项目（脚手架与分包幕墙、外立面涂料、栏杆等如何一次搭设到位充分利用的问题）； 建筑层高与总高度： 基本变化为建筑层高与总高度造价水平成正态，一般来说建筑层高每层高10cm，造价会上升2-3%左右，建筑总高度越高相应的各种取费、工期、措施费用等越高。 转换层的设置与否与高度等： 转换层的设置，大家都知道，转换层设置的成本比不设置会增加很大的成本，光钢筋、混凝土等比普通层增加8-12倍之间。 最重要的物业配比形式等： 不同的物业配比

5、形式来说；基本上除基础土方外的单体成本来说，一般别墅<多层<高层<超高层，因基础与土方的不可控制因素较多有可能加上基础与土方等会造成别墅反而高的情况。 B.1类：入户门、构筑物、小品、围墙、泛光照明，可控性较好，造价影响敏感度低。 入户门：主要涉及到各种入户门、门锁、质地等，入户门主要涉及到的门的形式，钢质与木质、门套线等； 构筑物：主要涉及到构筑物的数量，表面铺贴方式等 围墙的形式：围墙的建筑形式差别； 泛光照明：是否设置，设置的方法等：泛光照明的设置的范围，屋顶泛光是否一定需要设置，设置的方法差别全部还是局部等，具体到设计则是采用的效果实现方式等。 B.2公共部位装修、绿

6、化、硬质景观、室外照明、会所装修、栏杆工程。 公共部位装修：主要涉及电梯前室、楼梯走道、公共走道的装修标准与方法。 绿化：绿化与硬景的合理面积分配，绿化的风格选择，绿化的苗木选择等。 硬质景观的设置面积方式，主题反映的建筑实现优化等 室外环境照明的设置方式：主要涉及到的环境照明的设计照明密度，有无必要全面设置。会所装修：会所历来是金地重点设计的部位，从来没有在会所马虎过，因此会所是项目的重要形象展示地方，必然投入更多的资金进行设计，但同样道理也要合情合理。栏杆工程：楼梯栏杆、屋面栏杆、阳台栏杆、护窗栏杆等等；主要涉及 栏杆采用的形式，如何最美观又最节约，又能与项目档次相匹配。 C1类：对成本影

7、响大，可控性低，供配电、桩基础（含地基处理）； 供配电方面：主要涉及供配电方面的线路设置合理性、容量合理性等、在招标阶段设备品牌选择的合适性。 桩基础（含地基处理）：主要涉及基础设计的合理性、选型合适。 C2类：对成本影响一般，可控性较好；室外车行道路、土方工程、基坑支护、电梯工程、户内粗装修。 室外车行道路：主要为车型道路的面积，表面处理方式（石材、沥青、砖等） 土方工程：土方量； 基坑支护：支护方式与范围 电梯工程：主要涉及具体的功能选择与内部装饰、厅门与轿门装修等； 户内粗装修：配置标准等。 D1、功能性投入：室外排水、空调、信报箱、标识工程、环境水工程： 室外排水： 空调：主要涉及空调

8、的选型、品牌； 信报箱：信报箱的形式与构造； 标识工程：标识的范围与方式； 环境水工程：水景设计的范围与形式。 D2、防水、消防、室外燃气、砌筑工程、普通水电工程、采暖工程、弱电工程。 功能性投入：防水：主要涉及到防水的构造形式，防水的施工范围标准； 消防：消防的设计审查达到规范及政府验收要求，设计标准已经标准化了。 砌筑工程：砌体量情况。 普通水电工程：设计的容量合理性，电线电缆的配置合理、管材选择合理。 弱电工程：根据客户需求的、后期物业要求有选择性的进行设置等 E类：为功能性投入部分：包括室外给水工程、消防设备、水泵房工程、白蚁工程、防火门、烟道工程。 该部分基本为相对非常成熟的配置水平

9、，可提升空间非常小。 上述只介绍了影响造价变动的指标，那我们如何在拿地阶段就能很好的准确的确认我们的发展成本目标纳，关键一个字，“快”，在土地拓展阶段基本上我们必须锁定关键指标，各种规划指标能够非常完善的确定，同时，测算时考虑适当的风险，对主要的装饰装修材料能够进行价格的事前限定限价，基本上，在土地拓展时就能确定我们的产品蓝图和各种标准。避免在实施过程中，过多的出现不利的规划指标变化，提高产品配置标准等不可控制因素的出现，使我们在项目实施过程中成本管理变得不可控制，出现利润被成本上涨所吞噬的情况。当然这个想法思路非常好，但经过各种项目的实际运行情况来说，我们的方案及设计阶段的各种规划指标、使用的材料档次、各种风险因素包括预测不足不全面等情况时有发生，在即将到来的房地产的冬天，我们如何做好我们的那件保暖的棉衣呐？成本目标的实现除市场价格变动外其他主要由设计来进行与实现，这就需要我们必须充分的进行相关的产品设计，在拿地阶段的关键指标与使用标准在设计中进行贯彻与落实。这样才是保证成本目标的实现的前提。充分在拿地阶段就能清晰的了解竞争性楼盘的配置情况，按照市场的