企业施工合同定标关键指标教学课件

1、内部资料 注意保密施工合同定标关键指标（以住宅项目为对象）阚乃桂2018年7月9日引子1、因招标遗漏或施工过程中发生设计变更，需单独发包一单工程：建一座大门，造价130万左右，给出了13元/m2的复合指标。“13元/m2”说明什么意义？（能说明什么意义？有什么意义？）引子2、地下室地坪漆工程：2万m2的地下室，地坪漆工程总价70万元，按总建筑面积10万m2计算得出7元/m2的单方造价指标。“7元/m2”说明什么意义？引子3、裙楼外立面装修工程（贴石材），用合同金额除以总建筑面积，得到单方指标8元/m2，怎么解释其意义？如果除以地上建筑面积，得到单方指标60元/m2，其意义？如果除以裙楼建筑面积

2、，得到260元/m2指标，有意义还是无意义？引子是不是看到一个金额，就自动地想到去除以总建筑面积，得到一个连自己都不知道怎么解释其意义的单方指标，这就是合约人员对于价格水平的认识深度吗？引子一点脑筋都不曾动。一点技术含量都没有。如果合约真的如此简单，任何一个学过算术除法的人，都可以胜任，那我们个人的价值在哪里？引子想一想，这些“简单除法”，你是不是用过？本专题培训，就要解决这个问题。土方工程关键指标：开挖及外运单价：元/m3。开挖及场内倒运单价：元/m3。（如有场内倒运时）辅助指标：以地下室建筑面积计算的单方指标：元/m2。该指标综合了“开挖深度”信息，便于对设计方案的经济性做出粗略的、直观的

3、评判。（不要用总建筑面积计算该指标）基坑支护工程关键指标：主要支护措施项目的单位造价，例如：支护桩：以元/m或元/m3表达其单价水平；锚杆支护面：以支护面面积计算单方指标：元/m2；降水措施：以井点个数，计算单井造价指标：元/No.。等等。辅助指标：以坑口周长计算的延米指标：元/m；或以支护面面积计算的单方造价指标：元/m2；或以地下室建筑面积计算的单方造价指标：元/m2。桩基础工程关键指标：1. 成品桩：以延长米计算的延米单价指标：元/m。2. 钻孔桩（包括人工挖孔）：以立方米计算的单方指标：元/m3。辅助指标：以建筑面积（地下室面积或上盖建筑面积）计算的单方指标：元/m2，这个辅助指标综合

4、了设计因素，有助于判断结构设计的经济性。桩基检测服务关键指标：主要检测项目单价：元/No.、元/t等。辅助指标：平米单价：元/m2。此指标综合了检测工作量大小因素，借此判断检测工作量选取是否合理。非桩基础关键指标：以基础所服务的建筑面积计算的单方指标：元/m2。辅助指标：主要计价项目的单价指标：元/m2、元/No.。总包工程（土建部分）关键指标：以分部工程面积计算的单方指标元/m2例如地下室x,xxx元/m2、裙楼x,xxx元/m2、主楼x,xxx元/m2等等。忌不分分部工程、以总报价除以总建筑面积得出的单方指标，此指标无用。辅助指标：开办费：元/m2（可以分地上、地下）；砼：元/m3；模板：

5、元/m2；钢筋：元/kg;砌体：元/m3；抹灰：元/m2（地坪、墙面、天花、外立面等）；协调服务费：元/m2（可以不分地上、地下）；等等。机电工程关键指标：同总包工程。辅助指标：重点考察主要计价项目的单价水平（管、线、设备、终端等）。消防工程同机电工程弱电工程同机电工程服务于住宅每户的对讲系统，可以以户为单位计算单位指标：元/No.。燃气工程关键指标：对于住宅项目来讲，以户为单位计算的单位指标：元/No.。辅助指标：无人防门工程关键指标：以人防门面积计算的单方造价：元/m2；或主要种类门的单樘造价：元/No.。辅助指标：人防门造价除以人防建筑面积的单方造价指标：元/m2（用以考察人防门设计的经

6、济性）。或人防门造价除以地下室建筑面积得到的单方指标：元/m2（进一步综合了人防工程面积占地下室建筑面积的比例这一信息）。电梯工程电梯采购：关键指标，以单台电梯价格计算的单位造价：元/No。电梯安装：同上。辅助指标：元。（以服务楼层的建筑面积计算的电梯单方造价，其意义不大，因为电梯台数可优化的可能性很小，既然选定了平面设计方案，即无优化的可能性了）外立面保温工程关键指标：以保温面积计算的单方指标：元/m2；以保温所服务的楼层建筑面积计算的单方指标：元/m2。辅助指标：主要计价项目的单价水平，元/m2、元/m。外立面装饰工程同保温工程。对于“建筑面积“的选择，一定要与本工程所服务的楼层面积相关，

7、而不是笼统地套用地上建筑面积、或总建筑面积。防火门工程关键指标：平米单价，分防火门种类（钢质、木质、卷帘）：元/m2。辅助指标：按标准防火门（单扇、双扇）种类以樘计：元/樘。（卷帘不适用）入户门工程关键指标：单樘指标：元/樘。辅助指标：无。（以门洞面积折算成xx元/m2意义不大）户内门工程同入户门工程注意：如果厨卫门造型、功能特殊，可以以标准房门单价做为关键指标，再辅之以特殊内门、例如厨房大尺寸推拉门单樘造价加以考察。栏杆工程关键指标：以延长米计算的延米造价指标：元/m。辅助指标：无。（无需再除以建筑面积得出单方造价，尤其不能除以包含地下室的总建筑面积）公共部位装修工程关键指标：块料面层的施工

8、单位元/m2。（不含主材，但应该包括主材损耗和辅材）天花制作安装元/m2。涂料面层单价元/m2。特殊造型单价元/个、m、m2等。等等。辅助指标：无。以装修面积计算的单方造价，因为合同总额中无甲供材料的料值，故得出的装修施工单方造价指标作用有限。但是，如果能将甲供材料价值代入合同总价中，则得出的单方造价有助于判断“装修标准”目标成本的可控程度。外立面门窗工程关键指标：以门窗总面积计算的平均单方造价指标：元/m2；（扣除百叶或空调盒之类的造价）以主要种类门或窗计算的单方造价指标：例如：平开窗元m2、推拉窗元/m2、防火窗元/m2、推拉门元/m2、平开门元/m2、立面百叶元/m2、等等。辅助指标：可

9、有可无，如有需要，可以以门窗服务的楼层面积计算的单方造价指标（综合了“窗地比“这一设计因素）户内装修工程同公共部位装修工程。但应增加主要计价项目的单价指标，例如：洗手盆柜单价、镜柜单价、洁具安装单价、等。厨柜工程关键指标：延米造价：元/m。辅助指标：每套单价：元/No.。（忌以建筑面积计算单方指标）信报箱工程关键指标：以户为单位计算的单位造价指标：元/No。辅助指标：无。变配电工程关键指标：以供电容量单位计算的单位指标：元/KVA。辅助指标：以总建筑面积计算的单方指标：元/m2。建筑泛光照明工程关键指标：以建筑单体计算的单位指标：元/No.。辅助指标：可有可无如有需要，以其服务的地上建筑面积计

10、算单方造价指标。市政工程（排水、道路）关键指标：主要计价项目的单价水平：元/m3、元/m2、元/m、元/No等。辅助指标：排水工程可以以排水管长度计算其延米平均造价指标：元/m。（用以考察设计经济性：管径是否合理？井数量是否合理？）道路工程可以以道路面积计算单方造价指标：元/m2。交通标志工程关键指标：以地下室面积计算的单方指标。（如合同金额包含地上地面交通标识，应扣除）辅助指标：可以忽略，因为每一种指标牌的数量不大、价格不高，可以不再考察主要讲价项目的单价水平。停车管理工程关键指标：以套计的单位造价指标：元/No。辅助指标：无。景观工程关键指标：以景观面积计算的单方造价指标：元/m2。辅助指

11、标：主要苗木、主要装饰项目的单价：元/No、元/m2等。总结1. 对于综合性工程土建、机电、景观等，其关键指标是以建筑面积计算的单方指标；辅助指标是考察主要计价项目的单价水平。但装修工程与此相反。总结2.建筑面积一定要分析其口径：总建筑面积？地下室建筑面积？地上建筑面积？裙楼建筑面积？主楼建筑面积？一定要防止不问青红皂白地使用“总建筑面积”这一指标。要慎用、要具体分析。总结3. 不是每一项工程的造价、都与建筑面积有直接相关关系的，它可能与自然个数有关：例如“个“、”套“、”台“、”户“等数量单位。围墙工程，与自然数无关，与建筑面积无关，但与其长度相关。总结4. 认真分析一单工程的特征、特点，找

12、出最能说明其特征的造价指标。总结5. 每选择一个指标，一定要思考：这个指标，下一次面对不同的项目，还能否发挥指导作用？（例如：以总建筑面积计算的总包工程单方造价1,480元/m2，到下一单总包工程得到的结果是1,390元/m2，能不能直接判断1,390优于1,480？）一个指标，不能在下一次助你作出判断，那你要怀疑本次你选择这一指标，是否正确？总结6. 对于平均指标，不能“一均就灵”。例如：3台电梯，1台3层22万、1台11层28万、1台30层36万，不能用平均每台28.7万元来说明本项目电梯的造价水平。对于典型的个体，要用标准个体来辅助说明其造价水平。总结抄作业，可以；但是你得弄懂别人作业对不对？围城里的一句话：活像那第