商业综合体项目土建工程维保总结教学

1、深圳华润中心二期维保总结深圳华润中心二期维保总结（土建篇）（土建篇）一. 土建二. 精装修 三. 园林四. 幕墙五. 门窗目录一. 土建一一. .土建土建 1. 1. 渗漏渗漏 1.1 1.1 结构孔洞未封堵严密导致漏水结构孔洞未封堵严密导致漏水 1.2 1.2 卫生间顶板结构裂缝漏水卫生间顶板结构裂缝漏水 1.3 1.3 下沉结构未设置二次排水导致渗水下沉结构未设置二次排水导致渗水 1.4 1.4 酒店设备层无防水设计导致渗水酒店设备层无防水设计导致渗水 1.5 1.5 室外地面高于室内地面引起渗水室外地面高于室内地面引起渗水 1.6 1.6 车道地面冒水车道地面冒水 2. 2. 空鼓、开裂

2、空鼓、开裂 3. 3. 外墙砖脱落外墙砖脱落 目录拆除被水浸泡的天花拆除被水浸泡的天花1.1 结构孔洞未封堵严密导致漏水现象：现象：大雨天气时，雨水从幕墙与大雨天气时，雨水从幕墙与结构之间的缝隙处流出浸泡结构之间的缝隙处流出浸泡天花。天花。原因：原因：屋面防水施工前女儿墙上螺屋面防水施工前女儿墙上螺杆洞未封堵。杆洞未封堵。措施：措施：凿开屋面重新施工防水，凿开屋面重新施工防水，效果：较好。效果：较好。建议：建议：采用便于封堵的新型对拉螺采用便于封堵的新型对拉螺杆，并在隐蔽前杆，并在隐蔽前100%100%筛查，筛查，确保不遗漏。确保不遗漏。 女儿墙上的螺杆洞未封堵女儿墙上的螺杆洞未封堵拆除被水浸

3、泡的天花拆除被水浸泡的天花现象：现象：生活阳台上的穿板排污管周生活阳台上的穿板排污管周边天花油漆霉变发黄。边天花油漆霉变发黄。原因：原因：穿板管的预留洞口后浇筑混穿板管的预留洞口后浇筑混凝土时未严格按方案进行施凝土时未严格按方案进行施工，未分两次浇筑并试水，工，未分两次浇筑并试水，防水施工时未做细部处理。防水施工时未做细部处理。措施：措施：凿开立管周边重新封堵后注凿开立管周边重新封堵后注浆。浆。效果：较好。效果：较好。建议：安排专人对预留洞口建议：安排专人对预留洞口进行封堵和试水，进行封堵和试水，100%100%检查检查 生活阳台上的穿板污水管周边渗水生活阳台上的穿板污水管周边渗水生活阳台天花

4、立管及地漏周边渗水生活阳台天花立管及地漏周边渗水1.1 结构孔洞未封堵严密导致漏水1.2 卫生间顶板结构裂缝漏水现象：现象：10%10%左右的卫生间沉箱底板左右的卫生间沉箱底板板渗水，天花损坏。板渗水，天花损坏。原因：原因：结构板裂缝。结构板裂缝。措施：措施：用聚氨酯发泡剂注浆封闭。用聚氨酯发泡剂注浆封闭。效果：较好。效果：较好。建议：施工过程中混凝土浇建议：施工过程中混凝土浇筑完后蓄水养护到位，沉箱筑完后蓄水养护到位，沉箱防水前先做好结构闭水试验防水前先做好结构闭水试验，100%100%筛查不渗漏，再进入筛查不渗漏，再进入下一工序。下一工序。卫生间顶板结构裂缝渗水卫生间顶板结构裂缝渗水1.3

5、 下沉结构未设置二次排水导致渗水现象：现象：生活阳台的墙面流水，室内生活阳台的墙面流水，室内墙面及木门、踢脚线发霉。墙面及木门、踢脚线发霉。原因：原因：上一层卫生间的沉箱内未设上一层卫生间的沉箱内未设计二次排水。计二次排水。措施：措施：上一层卫生间的沉箱内加设上一层卫生间的沉箱内加设地漏，凿开阳台墙面对排水地漏，凿开阳台墙面对排水支管周边重新封堵。支管周边重新封堵。效果：较好。效果：较好。建议：建议：卫生间的沉箱内设计二次排卫生间的沉箱内设计二次排水。水。住宅卫生间的沉箱内未设计二次排水住宅卫生间的沉箱内未设计二次排水 卫生间渗漏部位重做防水卫生间渗漏部位重做防水电梯大堂冒水部位增加地漏和防水

6、电梯大堂冒水部位增加地漏和防水现象：现象：酒店酒店2 2层货梯大堂地面冒水并层货梯大堂地面冒水并漏至负一层天花。漏至负一层天花。原因：原因：酒店酒店2 2层的卫生间渗到大堂；层的卫生间渗到大堂；厨房回填层里积水和冲洗地厨房回填层里积水和冲洗地面水渗入。面水渗入。措施：措施：曾在卫生间凿开地面重做防曾在卫生间凿开地面重做防水，但效果不佳，后采取凿水，但效果不佳，后采取凿开冒水部位的地砖，在开冒水部位的地砖，在2 2层结层结构板上施工防水并钻孔接排构板上施工防水并钻孔接排水地漏。水地漏。效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。建议：电梯大堂冒水部位增建议：电梯大堂冒水部位增加地漏和防水加地漏和防水

7、酒店酒店2 2层货梯大堂卫生间回填层无二次排水，层货梯大堂卫生间回填层无二次排水，1.3 结构未设置二次排水导致渗水现象：现象：所有的厨房部分天花漏水。所有的厨房部分天花漏水。原因：原因：厨房每天冲洗地面的水渗入厨房每天冲洗地面的水渗入回填层，回填陶粒层里无二回填层，回填陶粒层里无二次排水，长期积水的高度高次排水，长期积水的高度高于厨房地面周边的防水标高于厨房地面周边的防水标高后渗出并长期浸泡钢梁。后渗出并长期浸泡钢梁。措施：措施：曾采用在漏水的部位施工接曾采用在漏水的部位施工接水盘，前期效果较好，但流水盘，前期效果较好，但流水浸泡钢梁的现象并未得到水浸泡钢梁的现象并未得到解决，后期漏水部位增

8、多，解决，后期漏水部位增多，部分位置空间狭小无法施工部分位置空间狭小无法施工接水盘，现采取凿开厨房回接水盘，现采取凿开厨房回填层，楼板上钻孔施工地漏填层，楼板上钻孔施工地漏排出陶粒层里的积水。排出陶粒层里的积水。 厨房地面回填陶粒层里增加排水地漏厨房地面回填陶粒层里增加排水地漏厨房回填层里的地漏排水管厨房回填层里的地漏排水管建议：厨房地面回填层内部增加建议：厨房地面回填层内部增加排水地漏。排水地漏。效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。酒店厨房冲洗地面的水渗入回填层，回填陶粒层里无二次排水酒店厨房冲洗地面的水渗入回填层，回填陶粒层里无二次排水1.3 结构未设置二次排水导致渗水现象：现象：煤气

9、管井长期漏水损坏煤气煤气管井长期漏水损坏煤气表。表。原因：原因：夹层设备房里冷凝水和屋面夹层设备房里冷凝水和屋面陶粒层积水。陶粒层积水。措施：措施：在煤气管井夹层处楼板钻孔在煤气管井夹层处楼板钻孔施工排水管。施工排水管。效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。建议：夹层、回填层内部增建议：夹层、回填层内部增加排水地漏加排水地漏煤气管井里施工排水管煤气管井里施工排水管把水引出后排入室外把水引出后排入室外酒店夹层设备房里冷凝水和屋面陶粒层无二次排水，酒店夹层设备房里冷凝水和屋面陶粒层无二次排水，1.3 结构未设置二次排水导致渗水 二层天花里接水盘二层天花里接水盘三层陶粒层积水从钢柱边渗漏三层陶粒层

10、积水从钢柱边渗漏现象：现象：酒店酒店2 2层扶梯旁天花，君府层扶梯旁天花，君府5 5会议室天花，高速电梯旁天会议室天花，高速电梯旁天花漏水。花漏水。原因：原因：三层每天用水从地面渗入回三层每天用水从地面渗入回填层，回填陶粒层里无二次填层，回填陶粒层里无二次排水，长期积水后的高度高排水，长期积水后的高度高于厨房地面周边的防水标高于厨房地面周边的防水标高后渗出并长期浸泡钢梁；水后渗出并长期浸泡钢梁；水幕墙的混凝土结构外墙幕墙的混凝土结构外墙3 3层与层与4 4层的接头处渗水。层的接头处渗水。措施：措施：由于由于3 3层装修地面石材拆除后层装修地面石材拆除后不能找到同样花纹的材料，不能找到同样花纹的

11、材料，所以不能采取凿开地面施工所以不能采取凿开地面施工地漏的措施。现采取在二层地漏的措施。现采取在二层天花里施工接水盘，在亚锌天花里施工接水盘，在亚锌钢板上钻孔引水入接水盘。钢板上钻孔引水入接水盘。效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。建议：回填陶粒层里增建议：回填陶粒层里增设二次排水设计。设二次排水设计。酒店三层的水幕墙和水景桑拿房回填层无二次排水，酒店三层的水幕墙和水景桑拿房回填层无二次排水，1.3 结构未设置二次排水导致渗水 陶粒层里增加排水地漏陶粒层里增加排水地漏降低屋面地漏排除陶粒层积水降低屋面地漏排除陶粒层积水现象：现象：利苑酒家，机房、利苑酒家，机房、IB1735IB1735、

12、君悦会、星美乐商铺等的天君悦会、星美乐商铺等的天花漏水。花漏水。原因：原因：屋面回填陶粒层无二次排水屋面回填陶粒层无二次排水，长期积水后漏水，多次用，长期积水后漏水，多次用封堵的方式处理效果不佳。封堵的方式处理效果不佳。措施：措施：不能施工排水管的位置采不能施工排水管的位置采用在漏水的部位施工接水盘用在漏水的部位施工接水盘；降低屋面地漏，屋面水沟；降低屋面地漏，屋面水沟边改用碎石回填等措施。边改用碎石回填等措施。找到准确漏水点的部位采找到准确漏水点的部位采用凿开屋面重做防水封堵。用凿开屋面重做防水封堵。商业屋面回填陶粒层里无二次排水商业屋面回填陶粒层里无二次排水1.3 结构未设置二次排水导致渗

13、水屋面水沟边改用碎石回填屋面水沟边改用碎石回填能找到准确漏水点的能找到准确漏水点的部位凿开屋面进行封堵部位凿开屋面进行封堵能施工排水管的位置采取能施工排水管的位置采取凿开屋面回填层，楼板上钻凿开屋面回填层，楼板上钻孔施工地漏排出陶粒层里的孔施工地漏排出陶粒层里的积水。积水。效果：问题基本解决效果：问题基本解决建议：屋面回填陶粒层必须建议：屋面回填陶粒层必须设计二次排水。设计二次排水。1.3 结构未设置二次排水导致渗水1.4 酒店设备层无防水设计引起漏水 客房墙布及背板被水浸泡客房墙布及背板被水浸泡客房天花发黄客房天花发黄现象：现象：酒店客房的天花和墙布发黄酒店客房的天花和墙布发黄；夹层下面的办

14、公室天花漏；夹层下面的办公室天花漏水。水。原因：原因：设备夹层的结构板上大部分设备夹层的结构板上大部分没有防水设计。没有防水设计。措施：措施：在现有的瓷砖地面施工防水在现有的瓷砖地面施工防水卷材。卷材。效果：问题基本解决效果：问题基本解决建议：夹层地面设计图纸须建议：夹层地面设计图纸须设计防水层。设计防水层。1.5 室外地面高于室内地面引起渗水室内外交界处室内外交界处现象：现象：酒店酒店18811881中餐厅外围玻璃墙根中餐厅外围玻璃墙根部下雨即漏水，浸泡木地板。部下雨即漏水，浸泡木地板。原因：原因：室外地面回填后高于餐厅混凝室外地面回填后高于餐厅混凝土结构挡墙，地下室顶板上面土结构挡墙，地下

15、室顶板上面的挡墙未浇筑混凝土而用加气的挡墙未浇筑混凝土而用加气块砌筑，且未施工防水层，漏块砌筑，且未施工防水层，漏水严重。水严重。措施：措施：根据室外地势浇筑混凝土逐级根据室外地势浇筑混凝土逐级加高，与原有混凝土面连接紧加高，与原有混凝土面连接紧密，并施工防水。密，并施工防水。效果：效果较好效果：效果较好建议：室外地面高于室内地建议：室外地面高于室内地面的工程部位，外墙采用混面的工程部位，外墙采用混凝土结构，且必须高于室外凝土结构，且必须高于室外地面。地面。 酒店酒店18811881中餐厅维护结构漏水中餐厅维护结构漏水1.5 室外地面高于室内地面引起渗水打开石膏板墙浇筑砼增加打开石膏板墙浇筑砼

16、增加外墙混凝土高度并施工防水外墙混凝土高度并施工防水室内墙上开洞进入结构与石材幕墙室内墙上开洞进入结构与石材幕墙间缝隙浇筑混凝土和施工防水间缝隙浇筑混凝土和施工防水现象：现象：首层店铺室内的库房墙面渗水首层店铺室内的库房墙面渗水，首层至负一层的楼梯间墙面，首层至负一层的楼梯间墙面渗水多次在室内封堵，效果不渗水多次在室内封堵，效果不佳。佳。原因：原因：室外装修完成面高于室内地坪室外装修完成面高于室内地坪标高，外墙的混凝土结构低于标高，外墙的混凝土结构低于室外装修完成面标高；地下室室外装修完成面标高；地下室负一层梯间部位的外墙楼未浇负一层梯间部位的外墙楼未浇筑混凝土而用加气块砌筑。筑混凝土而用加气

17、块砌筑。措施：措施：在首层加气块外墙与幕墙之间在首层加气块外墙与幕墙之间的缝隙里浇筑的缝隙里浇筑100mm100mm厚厚300mm300mm高高的混凝土，与原有混凝土面连的混凝土，与原有混凝土面连接紧密，并施工防水。接紧密，并施工防水。效果：效果较好。效果：效果较好。商业首层店铺室内的库房墙面渗水商业首层店铺室内的库房墙面渗水建议：室外地面高于室内地面的工建议：室外地面高于室内地面的工程部位，外墙采用混凝土结构，且程部位，外墙采用混凝土结构，且必须高于室外地面。必须高于室外地面。1.6 车道地面冒水现象：现象：商业万象城二期的车道底板商业万象城二期的车道底板多数都冒水。多数都冒水。原因：原因：

18、车道出口段地下水从回填土车道出口段地下水从回填土与结构接缝处渗出。与结构接缝处渗出。措施：措施：车道两边加排水沟，漏水部车道两边加排水沟，漏水部位凿开混凝土加卵石盲沟。位凿开混凝土加卵石盲沟。效果：较好。效果：较好。建议：建议：车道顶部设截水沟，并且截车道顶部设截水沟，并且截水沟的设计要能有效截排水水沟的设计要能有效截排水车道地面冒水车道地面冒水2. 空鼓裂缝现象：现象：墙面空鼓后裂缝。墙面空鼓后裂缝。原因：原因：1 1、墙面抹灰质量差；、墙面抹灰质量差；2 2、装修腻子过厚。、装修腻子过厚。措施：措施：凿除空鼓的抹灰层，抹灰时凿除空鼓的抹灰层，抹灰时混凝土墙面拉毛甩浆，提前混凝土墙面拉毛甩浆

19、，提前浇水湿润，墙面除尘处理，浇水湿润，墙面除尘处理，抹灰层满铺一层镀锌钢丝网抹灰层满铺一层镀锌钢丝网，钢丝网的直径网眼尺寸要，钢丝网的直径网眼尺寸要求为求为1 101 10。效果：较好。效果：较好。 墙面抹灰层空鼓裂缝墙面抹灰层空鼓裂缝客厅墙面空鼓凿出后重新抹灰客厅墙面空鼓凿出后重新抹灰建议：加强过程控制，并在业主进住前处理完所有的抹灰空鼓，建议：加强过程控制，并在业主进住前处理完所有的抹灰空鼓，如业主入住后再处理损失会较大（让住户住酒店，赔偿，家具如业主入住后再处理损失会较大（让住户住酒店，赔偿，家具搬移，成品保护等）。搬移，成品保护等）。2.空鼓裂缝现象：现象：地下停车场金刚砂地面有裂地

20、下停车场金刚砂地面有裂缝。缝。原因：原因：金刚砂地面养护强度不够，金刚砂地面养护强度不够，过早地施加施工荷载。过早地施加施工荷载。措施：措施：返工处理。返工处理。效果：良好效果：良好建议：建议：保证足够的混凝土养护期。保证足够的混凝土养护期。金刚砂地面裂缝金刚砂地面裂缝 地下室金刚砂地面裂缝地下室金刚砂地面裂缝3.外墙砖脱落现象：现象：住宅外墙砖脱落。住宅外墙砖脱落。原因：原因：1 1、超高层结构变形大；、超高层结构变形大；2 2、已施工的外墙防水铲除不、已施工的外墙防水铲除不彻底，造成瓷砖与抹灰层粘彻底，造成瓷砖与抹灰层粘接不牢固；接不牢固；3 3、抹灰层空鼓。、抹灰层空鼓。措施：措施：取除

21、空鼓的瓷砖，重新打磨取除空鼓的瓷砖，重新打磨防水层后再粘贴；凿除空鼓防水层后再粘贴；凿除空鼓的抹灰层，抹灰时混凝土墙的抹灰层，抹灰时混凝土墙面拉毛甩浆，提前浇水湿润面拉毛甩浆，提前浇水湿润，墙面除尘处理。，墙面除尘处理。效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。 防水清理不彻底导致瓷砖粘接不牢固防水清理不彻底导致瓷砖粘接不牢固外墙砖抹灰层空鼓外墙砖抹灰层空鼓建议：超高层建筑结构变形较大，建议：超高层建筑结构变形较大，故不宜采用湿贴面砖外墙，应改用故不宜采用湿贴面砖外墙，应改用有适应变形能力的外墙材料。有适应变形能力的外墙材料。二. 精装修二二. .精装修精装修 2.1 2.1 二次装修时打破屋面

22、防水层导致漏水二次装修时打破屋面防水层导致漏水 2.2 2.2 精装修吊顶时卫生间顶板被钻穿渗水精装修吊顶时卫生间顶板被钻穿渗水 2.3 2.3 吊顶开裂吊顶开裂 2.4 2.4 大理石门边掉角、破损多大理石门边掉角、破损多 2.5 2.5 大理石接缝返潮大理石接缝返潮 目录2.1 二次装修时打破屋面防水层导致漏水现象：现象：4949层采光棚处墙上的装饰板层采光棚处墙上的装饰板渗水。渗水。原因：原因：二次装修在墙面钉膨胀螺栓二次装修在墙面钉膨胀螺栓时未限位时未限位, ,钻穿采光棚处的混钻穿采光棚处的混凝土挡水坎。凝土挡水坎。措施：措施：凿开对应的屋面重新施工防凿开对应的屋面重新施工防水。水。效

23、果：较好。效果：较好。建议：在建议：在“住宅使用说明书住宅使用说明书”中，需要详细列举不可破中，需要详细列举不可破坏的结构层防水层的位置和坏的结构层防水层的位置和厚度。物业单位必须向小业厚度。物业单位必须向小业主交底。主交底。膨胀螺栓孔处流水膨胀螺栓孔处流水凿开屋面重新施工防水凿开屋面重新施工防水2.2 精装修吊顶时卫生间顶板被钻穿渗水现象：现象：顶板吊杆周边渗水，天花损顶板吊杆周边渗水，天花损坏。坏。原因：原因：卫生间顶板吊顶在结构板上卫生间顶板吊顶在结构板上钻孔时未限位，钻穿楼板破钻孔时未限位，钻穿楼板破坏防水。坏防水。措施：措施：取出吊杆，封堵孔洞，再用取出吊杆，封堵孔洞，再用聚氨酯发泡

24、剂注浆封闭。聚氨酯发泡剂注浆封闭。效果：较好。效果：较好。建议：钻孔前技术交底到位建议：钻孔前技术交底到位，钻孔深度交代清楚。，钻孔深度交代清楚。 精装修吊顶时卫生间顶板被钻穿渗水精装修吊顶时卫生间顶板被钻穿渗水卫生间天花吊杆周边渗水卫生间天花吊杆周边渗水2.3 吊顶开裂现象：现象：吊顶开裂。吊顶开裂。原因：原因：未设置伸缩缝。未设置伸缩缝。措施：措施：先刮上腻子，然后用乳白胶先刮上腻子，然后用乳白胶沾上嵌缝带，在刮上腻子，沾上嵌缝带，在刮上腻子，干了之后打磨，然后刷乳胶干了之后打磨，然后刷乳胶漆。漆。效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。建议：不大于建议：不大于3m3m* *3m3m范围应

25、留范围应留置变形缝。置变形缝。较长的吊顶较长的吊顶2.4 砂岩石材门边掉角、破损多现象：现象：消防栓、管井等砂岩石材门消防栓、管井等砂岩石材门边掉角、破损多。边掉角、破损多。原因：原因：砂岩比较脆，门在开关时用砂岩比较脆，门在开关时用力比较大，产生比较严重的力比较大，产生比较严重的磕碰，局部掉角和破损。磕碰，局部掉角和破损。措施：措施：修补或更换。修补或更换。 效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。建议：尽量不用石材，一定建议：尽量不用石材，一定要用的话，应选用质地较为要用的话，应选用质地较为坚硬的石材。坚硬的石材。管井、消火栓门石材断角管井、消火栓门石材断角2.5 大理石接缝返潮现象：现象

26、：大理石接缝返潮大理石接缝返潮原因：原因：石材粘贴层水分蒸发。石材粘贴层水分蒸发。措施：措施：打开勾缝，风干后再勾缝打开勾缝，风干后再勾缝。 效果：问题基本解决效果：问题基本解决建议：建议：大理石粘贴层干透后，再大理石粘贴层干透后，再勾缝。勾缝。 地面石材返潮整改完成地面石材返潮整改完成三. 园林三三. .园林园林3.1 3.1 空中花园的地漏返水空中花园的地漏返水3.2 3.2 泳池周边马赛克面砖起鼓泳池周边马赛克面砖起鼓3.3 3.3 地基砼开裂，下沉导致铺装错位，隆起，下沉地基砼开裂，下沉导致铺装错位，隆起，下沉3.4 3.4 水景漏水水景漏水3.5 3.5 地下室顶板渗水地下室顶板渗水

27、3.6 3.6 园林植物异味和毒害园林植物异味和毒害目录3.1 空中花园的地漏返水现象：现象：下雨天气时，空中花园返水浸泡下雨天气时，空中花园返水浸泡室内木地板。室内木地板。原因：原因：1 1、地漏堵塞；、地漏堵塞；2 2、花池土质粘性大，透水性差；、花池土质粘性大，透水性差；3 3、花池外侧墙身压顶铝扣板与墙、花池外侧墙身压顶铝扣板与墙身之间无防水构造身之间无防水构造措施：措施：1 1、增加碎石滤水层、增加碎石滤水层 2 2、改用沙质种植土、改用沙质种植土效果：基本解决。效果：基本解决。建议：花池里底层先铺建议：花池里底层先铺8cm8cm后碎石后碎石，碎石上满铺双层安全网，然后，碎石上满铺双

28、层安全网，然后再回填沙质种植土；花池外侧压再回填沙质种植土；花池外侧压顶应低于内侧压顶，并且压顶与顶应低于内侧压顶，并且压顶与墙身应有密闭防水构造，以防窜墙身应有密闭防水构造，以防窜水。水。 疏水板和无纺布组合的排水差花池地疏水板和无纺布组合的排水差花池地漏被泥浆堵塞漏被泥浆堵塞被水浸泡的房间搬移家具拆除木地板及毛地被水浸泡的房间搬移家具拆除木地板及毛地板重新装修并赔偿，损失巨大板重新装修并赔偿，损失巨大3.2 泳池周边马赛克面砖起鼓现象：现象：泳池周边马赛克面砖起鼓。泳池周边马赛克面砖起鼓。原因：原因： 马赛克面砖未设置伸缩缝。马赛克面砖未设置伸缩缝。措施：措施：拆除墙面马赛克面砖，重新拆除

29、墙面马赛克面砖，重新砌筑。砌筑。效果：正在实施。效果：正在实施。建议：建议：马赛克面砖应按照不大于马赛克面砖应按照不大于3m3m* *3m3m设置伸缩缝设置伸缩缝, ,不能只考不能只考虑装修效果，尤其是室外工虑装修效果，尤其是室外工程。程。游泳池游泳池游泳池马赛克面砖起鼓后凿除游泳池马赛克面砖起鼓后凿除3.3 地基砼开裂，下沉导致铺装错位，隆起，下沉回填土不密实引起混凝土垫层裂缝回填土不密实引起混凝土垫层裂缝现象：现象：商业区商业区C,DC,D栋外侧（靠嘉宾路）地面出现约三十多米长裂口并有隆起，下沉，影响美观与行走；室外铺装栋外侧（靠嘉宾路）地面出现约三十多米长裂口并有隆起，下沉，影响美观与行

30、走；室外铺装基层砼出现开裂，导致铺装裂缝，石材拉裂，部位多，范围广。基层砼出现开裂，导致铺装裂缝，石材拉裂，部位多，范围广。原因：原因：基层部分砼的厚度只有基层部分砼的厚度只有7cm7cm，远没达到设计要求，气温底，而产生结构裂缝，大面铺装设计时，全部为密，远没达到设计要求，气温底，而产生结构裂缝，大面铺装设计时，全部为密缝，未设置伸缩缝。缝，未设置伸缩缝。2 2号门石材裂缝破损凹陷号门石材裂缝破损凹陷3.3 地基砼开裂，下沉导致铺装错位，隆起，下沉措施：措施：商业区商业区C,DC,D栋外侧（靠嘉宾路）地面采取经观察后确认不会继续加大后，现场进行围挡后取掉石材，凿出栋外侧（靠嘉宾路）地面采取经

31、观察后确认不会继续加大后，现场进行围挡后取掉石材，凿出基层砼后并清理干净，重新浇筑砼，在恢复铺装；室外铺装采取对拉裂，拉碎，石材进行更换，轻微的裂基层砼后并清理干净，重新浇筑砼，在恢复铺装；室外铺装采取对拉裂，拉碎，石材进行更换，轻微的裂缝进行重新勾缝并留设排气孔。缝进行重新勾缝并留设排气孔。效果：较好效果：较好建议：改进混凝土结构施工措施，室外大面积铺装应建议：改进混凝土结构施工措施，室外大面积铺装应按照不大于按照不大于3m*3m设置伸缩缝设置伸缩缝和排气孔。和排气孔。凿开隆起石材重新铺贴凿开隆起石材重新铺贴嘉宾路旁石材隆起嘉宾路旁石材隆起3.4 水景漏水现象：现象：幸福里西大门边幸福里西大

32、门边2 2号水景出现三次漏水，号水景出现三次漏水，9 9号水景漏水，号水景漏水，3 3号水景漏水，号水景漏水，7 7号水景漏，商业号水景漏，商业1 1号水景漏水，君号水景漏水，君悦酒店悦酒店1 1号水景漏水。号水景漏水。原因：原因：2 2号水景漏水原因：水池侧面墙体漏水；水池壁，底部电缆沟盖板漏水；水池底部排空管漏水；号水景漏水原因：水池侧面墙体漏水；水池壁，底部电缆沟盖板漏水；水池底部排空管漏水；9 9号水景漏水原因最下级水池排空阀门未关；号水景漏水原因最下级水池排空阀门未关；3 3号水景漏水原因溢水口高度设置过低；号水景漏水原因溢水口高度设置过低；7 7号水景漏水原因阀门井被绿化种植土完全

33、覆盖后种上灌木后，导致找不到阀门井，阀门长期开启；号水景漏水原因阀门井被绿化种植土完全覆盖后种上灌木后，导致找不到阀门井，阀门长期开启；商业商业1 1号水景漏水原因密集的线管漏水；号水景漏水原因密集的线管漏水；君悦酒店君悦酒店1 1号水景漏水原因砖体未抹灰和施工防水。号水景漏水原因砖体未抹灰和施工防水。3.4 水景漏水措施：措施：2 2号水景漏水采取首先肉眼观察表面是否有裂缝，在进行闭水，当水位不在下降后，在水位以上找问题；号水景漏水采取首先肉眼观察表面是否有裂缝，在进行闭水，当水位不在下降后，在水位以上找问题；此处水池和花池连在一起，最好采用在花池里浇水看水是否反流到水池，如有问题证明此处结

34、构开裂。此处水池和花池连在一起，最好采用在花池里浇水看水是否反流到水池，如有问题证明此处结构开裂。问题就是用此种方法找到漏水位置，打开石材后进行注浆水不漏封堵，得到解决；问题就是用此种方法找到漏水位置，打开石材后进行注浆水不漏封堵，得到解决；问题同样是此方法，打开石材发现池壁原本为砼的部分采用了砂砖代替，天冷变冷后产生开裂，后补问题同样是此方法，打开石材发现池壁原本为砼的部分采用了砂砖代替，天冷变冷后产生开裂，后补浇砼并进行新旧砼接口处浇砼并进行新旧砼接口处“水不漏水不漏”封堵，池底为砼开裂进行封堵，池底为砼开裂进行“水不漏水不漏”封堵，得到解决；以上结构开封堵，得到解决；以上结构开裂问题有一

35、点需要注意，排除管线问题后，明知某个部位结构开裂但不能拆除所有花岗岩到结构进行检裂问题有一点需要注意，排除管线问题后，明知某个部位结构开裂但不能拆除所有花岗岩到结构进行检查，如裂缝较小，粘贴石材还保持原位也不能及时发现问题，需要多次，反复闭水，仔细查看，根据经查，如裂缝较小，粘贴石材还保持原位也不能及时发现问题，需要多次，反复闭水，仔细查看，根据经验才能找到位置。验才能找到位置。问题出现时，进行闭水，当水位降到不能再降之后已到泵坑底部，结构、管线可能都有问题，此时，问题出现时，进行闭水，当水位降到不能再降之后已到泵坑底部，结构、管线可能都有问题，此时，仔细检查水底灯线的根部，线管是否封堵完好，

36、与结构相接是否紧密，再检查涌泉喷头管与结构结合处仔细检查水底灯线的根部，线管是否封堵完好，与结构相接是否紧密，再检查涌泉喷头管与结构结合处及循环的各个环节，值得提出的是，有水池也出现过废弃管一直未进行处理，还在池底时要及时封堵或及循环的各个环节，值得提出的是，有水池也出现过废弃管一直未进行处理，还在池底时要及时封堵或处理，以上问题全部检查后发现并无问题，最后检查排空管及相应阀门并无异常，最后推断为排空管穿处理，以上问题全部检查后发现并无问题，最后检查排空管及相应阀门并无异常，最后推断为排空管穿过水池结构后至排水井这段出现破裂，采取过水池结构后至排水井这段出现破裂，采取“水不漏水不漏”封住排空管

37、口后进行闭水，发现已不漏水，拆除封住排空管口后进行闭水，发现已不漏水，拆除结构重新布管费用太大，最后采用比排空管小一号水管，从原有管内穿过去，再固定后用结构重新布管费用太大，最后采用比排空管小一号水管，从原有管内穿过去，再固定后用“水不漏水不漏”封封堵得到解决；堵得到解决；3.4 水景漏水措施：措施：9 9号水景采取外观检查并无发现问题后，进行闭水试验，最后经过检查漏水最主要原因乃为最下级水池排号水景采取外观检查并无发现问题后，进行闭水试验，最后经过检查漏水最主要原因乃为最下级水池排空阀门未关（此阀门比较隐蔽，一般不会注意到）；空阀门未关（此阀门比较隐蔽，一般不会注意到）；3 3号水景采取提高

38、溢水口，得以解决；号水景采取提高溢水口，得以解决；7 7号水景采取找来当时施工人员进行回忆与分析，最后找到位置，关闭了此阀门；号水景采取找来当时施工人员进行回忆与分析，最后找到位置，关闭了此阀门；商业商业1 1号水景采取从外观仔细检查后，把重点放在与水景相连的水沟内，经过几次试水后怀疑水底灯线管号水景采取从外观仔细检查后，把重点放在与水景相连的水沟内，经过几次试水后怀疑水底灯线管问题，打开水景边铺装上临近的线井后，经观察发现密集的线管漏水，最后成功封堵；问题，打开水景边铺装上临近的线井后，经观察发现密集的线管漏水，最后成功封堵；君悦酒店君悦酒店1 1号水景采取检查管线无问题后，打开沟内石材，在

39、检查水景沟与大石块相接触的沟洞内发现均号水景采取检查管线无问题后，打开沟内石材，在检查水景沟与大石块相接触的沟洞内发现均为砖砌，且部分砖体无抹灰，此处已不方便重新浇筑砼，后在经过加砖后保证稳定情况下重新抹灰，与为砖砌，且部分砖体无抹灰，此处已不方便重新浇筑砼，后在经过加砖后保证稳定情况下重新抹灰，与沟底成整体重新做防水，关键部位沟底成整体重新做防水，关键部位“水不漏水不漏”封堵后至今不再出现渗漏。封堵后至今不再出现渗漏。3.4 水景漏水效果：基本解决问题。效果：基本解决问题。建议：建议：1 1、水景深化设计图应、水景深化设计图应仔细研究防水构造；仔细研究防水构造；2 2、协调好各个专业，、协调

40、好各个专业，避免互相破环；避免互相破环；3 3、水池应制作成整体、水池应制作成整体混凝土箱体。混凝土箱体。水景漏水维修水景漏水维修现象：现象：地下室顶板渗水。地下室顶板渗水。原因：原因：回填层没有排水构造，内部回填层没有排水构造，内部积水。积水。措施：措施：注浆封堵。注浆封堵。 效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。建议：地下室顶板上回填层建议：地下室顶板上回填层应设计暗沟或疏水管，以排应设计暗沟或疏水管，以排出回填土里的积水。出回填土里的积水。地面排水地面排水地面地面室外地下室顶板回填层排水设计是导致渗漏的原因之一室外地下室顶板回填层排水设计是导致渗漏的原因之一3.5 地下室顶板渗水3.6

41、 园林植物异味现象：现象：树木异味妨害商业经营和影树木异味妨害商业经营和影响居住环境。响居住环境。原因：原因：住宅有一颗住宅有一颗“毒芒果毒芒果”树，树，商业有一颗商业有一颗“五味子五味子”树。树。措施：措施：物业公司派专人及时摘净果物业公司派专人及时摘净果实和花朵。实和花朵。效果：较好。效果：较好。建议：设计过程中，选择树建议：设计过程中，选择树木时避免采用有毒有异味的木时避免采用有毒有异味的植物。植物。五味子五味子毒芒果毒芒果四. 幕墙四四. . 幕墙及外立面幕墙及外立面4.1 484.1 48层顶棚玻璃与结构结合处漏水层顶棚玻璃与结构结合处漏水4.2 4.2 铝合金压顶扣板与结构结合处未

42、打胶铝合金压顶扣板与结构结合处未打胶4.3 4.3 烟道顶盖漏水烟道顶盖漏水4.4 484.4 48层栏杆玻璃脱落层栏杆玻璃脱落4.5 2F-33F4.5 2F-33F层浅色玻化砖脱落层浅色玻化砖脱落4.6 4.6 踩踏金属屋面导致漏水踩踏金属屋面导致漏水4.7 4.7 原设计拉力固定点被石材覆盖原设计拉力固定点被石材覆盖目录4.1 48层顶棚玻璃与结构结合处漏水现象：现象：玻璃与结构间结合处漏水。玻璃与结构间结合处漏水。原因：原因：该处无防水设计，屋面采光该处无防水设计，屋面采光棚玻璃与结构的结合处封闭棚玻璃与结构的结合处封闭不严渗漏。不严渗漏。措施：对结合处重新打胶并措施：对结合处重新打胶

43、并淋水检验。淋水检验。效果：较好。效果：较好。建议：建议：在深化设计阶段，应考虑玻在深化设计阶段，应考虑玻璃与结构之间的防水节点设璃与结构之间的防水节点设计。计。玻璃与结构间的结合处重新打胶玻璃与结构间的结合处重新打胶4.2 铝合金压顶扣板与结构结合处未打胶现象：现象：女儿墙铝合金压顶扣板下与女儿墙铝合金压顶扣板下与结构间结合处未打胶处漏水结构间结合处未打胶处漏水原因：原因：女儿墙铝合金压顶扣板无滴女儿墙铝合金压顶扣板无滴水线。水线。措施：措施：女儿墙铝合金压顶扣板做挡女儿墙铝合金压顶扣板做挡水结构。水结构。效果：较好效果：较好建议：建议：女儿墙铝合金压顶扣板设计女儿墙铝合金压顶扣板设计滴水线

44、。滴水线。女儿墙铝合金压顶扣板无滴水线女儿墙铝合金压顶扣板无滴水线4.3 烟道顶盖漏水现象：现象：屋面烟道口进水。屋面烟道口进水。原因：原因：屋面烟道顶盖与烟道截面相屋面烟道顶盖与烟道截面相等，雨水斜着进入烟道。等，雨水斜着进入烟道。措施：措施：加大烟道顶盖尺寸。加大烟道顶盖尺寸。效果：很好。效果：很好。建议：建议：设计时加大烟道顶盖尺寸（设计时加大烟道顶盖尺寸（每边扩大每边扩大5cm 5cm ），改进形式），改进形式，防止雨水进入烟道。，防止雨水进入烟道。加大的烟道顶盖加大的烟道顶盖4.4 48层栏杆玻璃脱落现象：现象：4848层空中别墅私家游泳池外层空中别墅私家游泳池外部玻璃围栏玻璃脱落。部玻璃围栏玻璃脱落。原因：原因：点式玻璃固定抓件螺帽面积点式玻璃固定抓件螺帽面积太小以致松脱。太小以致松脱。措施：措施：更换了抓件，增大了螺帽。更换了抓件，增大了螺帽。效果：较好。效果：较好。建议：建议：超高层靠外侧材料和物件，超高层靠外侧材料和物件，设计时需加设围护，设计时设计时需加设围护，设计时应充分考虑超高层点式玻璃应充分考虑超高层点式玻璃的安全系数。的安全