郑金兵等人诉黄岩市房屋开发公司按商品房预售合同履行义务纠纷案

1、Word 文档仅供参考郑金兵等人诉黄岩市房屋开发公司按商品房预售合同履行义务纠纷案被告黄岩市房屋开发公司是1988 年 7 月依法成立的房地产开发企业,其经批准的经营范围是：主营商品房开发、销售,兼营建筑材料。 1990 年 12 月 ,被告先后经原黄岩市(现改为台州市 )打算经济委员会、城乡建设委员会、土地治理局、建筑工程治理处等有关部门批准,在现台州市路桥镇解放路开发临街坐西朝东第4 号、第5 号两幢商品住宅楼 ,各楼的第一、二层为营业用房 ,第三层以上为住宅套房。1991年 9 月 ,原告郑金兵等11 人分不向被告下属的路桥办事处申请购买该4、5 号商品住宅楼的营业房各1 套 ,并按照被

2、告预售商品房的有关规定,填写了订购商品房申请登记表,经所在居委会和路桥土地治理事务所审核,同意原告郑金兵等 11 人申请购买营业房各一套。1991 年 9 月 25 日 ,被告黄岩市房屋开发公司的派出机构路桥办事处 ,分不在原告郑金兵等11 人的订购商品房申请登记表中公司审定房屋方位层 次一栏 ,签署了同意购买解放路营业房一套的意见。同年9月27日 ,被告分不向原告郑金兵等 11 人收取了订购营业房预付款各4 万元 ,并出具了收据。 1992 年 6 月 24 日 ,原告郑金兵等 11 人又分不交付给被告建房的施工单位黄岩市路桥市政公司工程款各5000 元。 在解放路第 4、5 号商品住宅楼兴

3、建过程中,1992 年 4 月 7 日 ,路桥区的陈福增等部分厂长、经理也填写了订购商品房申请登记表,此表未交给被告 ,被告未向他们收取分文预付款。同年4月 16 日,原黄岩市打算经济委员会依照路桥区企业办公室的书面报告,以黄计经字 ( 1992) 第113 号文件 ,指定原路桥区企业办公室将解放路第4、 5 号商品住宅楼销售给路桥区的陈福增等 11 户厂长、经理。 1992 年 9 月 10 日 ,原黄岩市城建委主任、路桥镇镇长、路桥区企业办副主任及被告经理等人召开了协调会议,决定： (1)路桥镇解放路第 4、5 号楼 的商品房卖给路桥区的厂长、 经理 ;(2)差不多缴款的郑金兵等11 户个

4、人购房户在小商品市场另择地皮给予解决 ,假如 11 户个人不同意 ,由开发公司归还预付款;(3)由路桥镇通知施工队停止施工。会后由路桥镇城建办公室口头通知停建解放路4、 5 号商品房工程 ,被告及施工单位据此停止建筑,当时该工程已建至二层楼。工程停建后 ,原告郑金兵等 11 位商品房预购人在向黄岩市有关部门多次要求解决无果的情况下,于 1994年 3月 1 日向台州市路桥区人民法院提起诉讼,要求依法确认与被告的商品房买卖关系有效,并要求被告及时交付房屋。被告黄岩市房屋开发公司答辩：情愿按约履行。但因该工程被停建,无法及时交付预售给原告的商品房。【审判】台州市路桥区人民法院经公开开庭审理,查明了

5、案情事实和相关证据。认为：被告黄岩市房屋开发公司依法成立,具有开发、销售商品房的主体资格。被告开发座落路桥镇解放路第 4 、5 号商品住宅楼 ,经有关部门批准 ,手续完备 ,被告有权自主签订预售商品房合同。原告郑金兵等 1 1 人经有关单位审核同意,与被告签订了预售商品房合同,并交纳了预付款。双方签订的商品房预售合同应认定有效,依法受法律爱护。该合同中商品房交付期限不明确,原告要求及时交付 ,依法应予准许。但应给被告必要的建房时刻。至于该商品房预售过程中受到有关行政部门干预 ,该 工程又被有关部门通知停建,应由被告自行与有关部门解决,不属本案争议范围。 台州市路桥区人民法院依照中华人民共和国民

6、法通则第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款和第二款第(二 )项、第一百一十一条的规定 ,于 1995 年 4 月 14 日判决：原告郑金兵等 11 人与被告黄岩市房屋开发公司签订的预购预售商品房合同有效,被告应于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋。本案诉讼费用由被告负担。宣判后 ,当事人均未上诉。被迫停工的解放路第4、5 号商品房工程 ,经多方努力 ,已于 1995 年 7 月 4 日恢复施工。【评析】本案是一起当事人多,涉及面广 ,牵连到原黄岩市和路桥区、 镇 6个行政部门 ,争讼房屋停建二年多 ,在当地阻碍较大的一起商品房预售合同方面的一般共同诉讼案件。法院受理后,坚持严肃执法 ,正

7、确适用法律 ,取得了良好的社会效果。本案要紧抓住了以下三个关键咨询题：一、关于商品房预售合同的效力咨询题。人民法院审理商品房预售合同案件,必须审查Word 文档仅供参考合同的效力 ,这是正确处理这类案件的前提。审查的内容 ,一般应包括：审查作为预售方的主体是否具有房地产开发经营权 ;作为合同标的物的房地产的所有人 (土地使用权人 )是否持有合法证件 ;合同是否是双方当事人的真实意思表示 , 其内容是否合法。依照本案事实 ,商品房预售方是依法成立的房地产开发企业 ,其开发的商品房用地业经土地治理部门和规划部门批准 ,并已列入商品房开发打算 ,持有合法证件 ;商品房预购方是当地城镇居民 ,经有关部

8、门审核符合购房条件 ;双方以订购商品房申请登记表 的书面形式 签订了预购预售合同 ,预售方还实际收取了预购方交纳的预付款,应当确认该商品房预售合同业已依法成立,对当事人具有法律约束力。需要指出的是,在 1991 年 9月原告郑金兵等 11 人与被告房屋开发公司签订了商品房预售合同之后 ,1992 年 4 月 7 日 ,路桥区陈福增等部分厂长、经理也填写了订购商品房申请登记表 ,但此表没有交给房屋开发公司,房屋开发公司既未承诺预售此商品房,也未收取分文预售款 ,这只能认为是部分厂长、经理的单方意思表示,不具有预购预售商品房合同的效力。二、关于排除不当行政干预的咨询题。本案原、被告之间的法律关系是

9、清楚的,案情也并不复杂。然而由于受到原黄岩市(区、镇 )某些主管部门不当行政干预,专门是 1992 年 9月10 日召开的协调会议,指定将路桥镇解放路第4、 5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理,置本案原告郑金兵等11 人的合法 权益于不顾 ,采取行政手段 ,违法解除郑金兵等11 人与房屋开发公司签订的商品房预售合同,直至通知施工队停止施工 ,导致依法兴建的商品房被迫停工达二年多 ,严峻侵犯了房地产权利人的合法权益,阻碍了房地产业的健康进展。在诉讼过程中如何排除不当行政干预,这成了正确处理本案的关键咨询题之一。有人认为,能够追加原黄岩市 (区、镇 )有关部门为本案被告,因为郑金兵等人与房屋开发

10、公司之间没有实质性的纷争,造成纠纷及停止施工要紧是由于某些部门的错误行为所致,如不追加他们为被告,纠纷 不能完全解决。也有人主张追加陈福增等部分厂长、经理为本案第三人,因为案件的处理结果与他们有利害关系。受诉法院通过慎重研究,认为： (1)商品房预售合同纠纷是房地产开发经营方面的一种新类型案件 ,其诉讼主体 ,一方应是房地产开发经营企业,即预售方 ;另一方则是符合购房条件的单位或个人 ,即预购方。原黄岩市(区、镇 )有关部门不具备房地产开发经营的主体条件,所谓的 113 号文件和协调会议,擅自将本案已预售的商品房指定售给陈福增等部分厂长、经理,以及通知停止施工等 ,纯属凭借行政权力作出的行政行

11、为,其违法性是显而易见的。按理 ,被侵权的房地产开发经营企业能够行政机关侵犯企业经营自主权为由提起行政诉讼;原告郑金兵等 11 人的合法权益因此也受到了直截了当损害,作为行政行为的利害关系人,也是有权提起行政诉讼的。 但他们均未提起行政诉讼,这是他们对行使诉权的选择。原告郑金兵等11 人最终向法院提起了民事诉讼,是因为他们与被告之间存在有民事法律关系,并能够通过民事诉讼排除行政干扰 ,这种民事诉讼依法是成立的。本案作为民事诉讼,当然不应将有关行政机关追加为被告。 (2)基于同样的理由 ,陈福增等部分厂长、经理与房地产开发经营企业没有商品房预 购预售合同关系 ,他们与本案当事人之间不存在法律意义

12、上的利害关系,因而不具备民事诉讼第三人的主体资格,不应追加其为第三人。受诉法院在查明案情事实的基础上,向市委写了关于要求协调郑金兵等11 人与市房屋开发公司预售商品房纠纷案的请示,得到了市委的支持 ,排除 了不当行政干预 ,使被迫停工的商品房得以恢复施工,从而妥善解决本案纠纷。三、关于本案的法律适用咨询题。1995年 1 月 1 日起施行的中华人民共和国房地产治理法是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产治理法施行前,因房地产开发经营方面引起的纠纷,在房地产治理法施行前或施行后诉讼到人民法院的,人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定,在查明事实、分清是非的基础上 ,从实际情况动身,合情合理地处理。本案争议的商品房预售合同是在1991 年 9 月签订的 ,合同的差不多内容即预购、 预售、Word 文档仅供参考收取预付款等是依法成立和有效的。然而,合同中却没有约定购房价格、交房时刻及违约责任等 ,合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定,潜在的隐患也容易引发纠纷。如何正确地适用法律,妥善处理这种新类型案件,受诉法院要紧是掌握了二条：一是遵循最高人民法院提出的审理房地产案件的三个原则,即 (1) 有利于房地产业健康进展的原则;(2)依法爱护合同的原则;(3)公平爱护当事人合法权益的原则。二是恰当地适