合肥董铺水库西侧地块可行性分析

1、合肥董铺水库西侧地块可行性分析1、地块指标描述 1.1 地块位置及基本数据地块位置土地面积()出让年限容积率建筑面积()蜀山区科学岛路以东、长江西路以北482586.240/702.51206465.5本项目位于合肥市蜀山区科学岛路东侧、长江西路北侧，东北两侧紧邻合肥市饮用水源地一一董浦水库，与合肥植物园隔水相望，南侧2公里处有合肥近郊唯一的一座大山一一蜀山。从地块各项指标来看，宗地用地规模较大，2.5的容积率，宗地规划有不低于5万方的老年公寓以及5%的商业。1.2地块现状及周边环境本项目位于合肥市蜀山区科学岛路东侧、长江西路北侧，目前土地上面无建筑物。东：徽文化民俗博物馆及董铺水库；北：合肥

2、现代农业示范园；南：长江西路及轻轨2号线；。西：科学岛路。2、合肥市及城市发展背景研究 2.1城市概况合肥是一座具有2200多年历史的古城，又别称“庐州”。 合肥是安徽省省会，位于中国中部巢湖之滨，通江达海；承东启西、贯通南北、连接中原。以合肥为圆心、半径为500公里的范围内覆盖了中国东、中部最发达的7省1市，约102万平方公里、5亿人口。作为沿海的腹地，内地的前沿，合肥正在与 “长三角”经济区全方位对接，东部沿海资本产业转移，必将是合肥发展成国际化大都市。合肥做为省会城市，经济处于快速上升期，并在中国中部崛起战略中扮演着重要的角色。2.2行政辖区及人口概况2011年末，合肥市辖瑶海、庐阳、蜀

3、山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市，共有45个街道、65个镇、19个乡（其中1个民族乡）。2011年末公安部门户籍登记人口706.13万人，比上年增加4.13万人，其中农业人口446.27万人，非农业人口259.86万人；市区户籍人口218.34万人。全市常住人口752万人，其中市区常住人口355万人。2.3交通网络合肥是全国二级区域交通枢纽。目前有6条铁路、7条高速公路在此交汇；未来几年，还将有6条高速铁路、4条电气化铁路交汇，届时合肥到南京不到1小时，到武汉2小时，到上海2个多小时，到北京3个多小时。设计年吞吐能力1200万人次的4E级合肥新桥国际机场正在建设

4、，合肥新港建成后1500吨级货轮可从合肥通江达海，合肥海关已与长三角地区实行区域一体化通关 铁路 公路 新桥机场 航运2.4城市发展方向合肥正在构筑“一主城、四中心、一新城”的现代化滨湖大城市空间结构格局一核：即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。四组团：高新技术开发区为依托，打造以文化教育为主导的城西组团、依托双墩、双凤等园区，打造劳动密集型产业和农副产品加工业，打造北部组团、依托肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流业，打造城东组团、依托经济技术开发区和政务区、发展现代大工业，打造城西南组团。一新城：依托滨湖新区规划，打造滨湖+巢湖的联动发展模式。合

5、肥市整体空间格局正在从单核单中心向双核多中心均衡发展，凸现出保护旧城、发展东西两端、促进合肥巢湖芜湖经济圈和城市带迅速形成的用意。3、区域发展分析 3.1区域概况宗地所处的蜀山区位于合肥市西南部，。东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤，总面积246.83平方千米，总人口102.23万人。蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和中国（合肥）科学城，省、市科技馆、市图书馆等。是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为

6、主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。3.2交通配套：宗地临近主干道长江西路，通过长江西路可快速抵达市区及其他区域，外围通达性较好，地铁2号线在宗地附近设有站点。西二环路长江西路合肥绕城高速抵达市区及其他区域宗地位置合肥轨道交通总体规划分为四个阶段建设，第一阶段：20092016年，建设1号线、2号线，形成“十”字形的基本骨架；第二阶段：20162020年，建设3、4号线，与1、2号线共同形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖了中心城区的主要客流走廊；第三阶段：20202025年，在骨架网络基础上，建设5、6号线和远景7号线，在中心城区范围内形成完

7、善的城市轨道交通线网。第四阶段：2025年后，建设远景8号线及扩展延伸线，实现线网规划的远景目标。 随着合肥市城市轨道交通的建设，将加大了合肥市旧城区与新城区的结合，为市民的出行提供了极大地方便，也促进了旅游业与商业的发展，为蜀山区建设提供了良好的交通基础。3.3区域房地产市场表现：2012年全年住宅成交同比增幅超39%，区域成交中蜀山区占据首位。 2012年1-12月，合肥九区住宅成交776万方，伴随着年末刚需客户恐慌性入市，全年住宅成交量在下半年逐月增长。2012年1-12月全年合肥九区住宅成交套数中蜀山区占据第一的位置，主城区因完善的配套而在购房者心目中形成了较高的认知度，四大限购区成交

8、仍靠前；品质型首置及首改客户开始入市，总价接受能力上升，但目前市场仍以刚需客户为主流，80-110平产品成交占比超过65%。 n 80-100平区间面积段的成交成为市场绝对主力，刚需户型仍为购房者首选；n 120-144平区间面积段的成交较往年有所提高，由于对后期住宅价格的上涨预期，品质型首置客群及首改客群停止观望，三季度起开始入市。 全市年度成交均价自11年政策调控作用呈大幅下滑趋势，2012年开始缓慢回升。 n 政策调控作用下，合肥住宅市场均价增速自11年起大幅下滑，2012年，住宅市场均价增速开始缓升，但住宅市场均价仍在7000元/平方米以下徘徊；n 全市住宅均价由西南板块领跑，主城区价

9、格被新兴板块拉低，外围板块中经开区成交均价相对较低。分析结论：从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域是合肥市城市的重点发展区域。从房地产市场表现来看，蜀山区成为合肥房地产市场的绝对成交主力。从功能上看，蜀山区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边环境优美，北面有合肥市饮用水源地一一董浦水库，与合肥植物园隔水相望，西面是以大蜀山为主体的蜀山森林公园。绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，蜀山区交通便利，“半小时内城，一小时合肥”的交通格局已经形成。综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。4、竞争市场表现 4.1竞争板块区域界定：主要面临蜀山新产业园的

10、项目竞争威胁4.2竞争市场表现：项目竞争楼盘产品形态主要为高层+小高层，个别项目有别墅和多层。其中高层价格集中在6100元/左右，别墅均价在9900元/左右。4个项目中以西城山水居成交量最少，仅400余套。其他项目成交均超过千套以上，其中又以中海原山去化速度最快。楼盘名称开盘日期产品形态销售均价（元/）去化套数在售面积段范围主力去化面积段中海原山2011-12高层、别墅高层：6000别墅：99001530高层：80-160别墅：393-49680-120山水间花园2010-12多层，小高层，高层6200112169-13369-95沃野花园2008-9高层、小高层精装：6100毛坯：55001

11、59440-13480-100西城山水居2011-11高层610041051-14656-1144.3竞品成交结构：竞品成交集中在80以下到140之间，其中又以80-100平米的首改（低）类产品成交量最大，达到58.4%，80以下和100-120次之。140以上因无产品供应，除中海原山别墅产品去化91套以外基本无成交。项目名称80-80-100100-120120-140140-160160-180180-200200+合计竞品分析中海原山0846481724000911530山水间花园484579352300001121沃野花园297105512711500001594西城山水居104236

12计88527166562604700914655占比19%58.4%14%5.6%1%002%100% 统计时间：2013年1月24日，单位（套）4.4竞品存量结构：竞品存量集中80以下及80-100，以首置产品为主，占比达到53%。160以上房源存量基本为零。项目名称80-80-100100-120120-140140-160160-180180-200200+合计竞品分析中海原山074220821170053546山水间花园3282825350000650沃野花园0704000011西城山水居17510378231107000694合计503466303352224

13、00531901占比26.4%24.5%16%18.5%11.8%0%0%2.8%100%统计时间：2013年1月24日，单位（套）4、板块SWOT及可行性分析 优势 S l 蜀山区房地产市场活跃：项目所在区域是合肥市城市的重点发展区域，成交量居合肥首位，房地产市场活跃，客户对区域认可度高。l 区域自然资源丰富：项目位于合肥市著名的大蜀山风景区内，区域毗邻董铺水库、合肥植物园，区域自然资源丰富。劣势 Wl 项目周边交通配套匮乏：项目周边公共交通配套匮乏l 蜀山区限购有一定影响：项目所在蜀山区为合肥四大限购区域之一，对后期销售会产生一定影响机会 Ol 周边配套逐步完善：交通不断升级，配套逐步完善，成为导入外区域客户的一大契机，同时利于对本区域客户的抓取l 周边竞品物业形态较为单一：周边住宅以高层、小高层为主，产品力相对较低，项目有可创新空间威胁 Tl 宏观调控带来的市场不确定性：国家支持刚性自住需求，但主基调绝不动摇，十八大提到调控政策将会继续实施。l 溢价空间受限制：项目周边楼盘整体售价不高，溢价空间会受局限5、面积配比建议 考量点： Ø 板块发展、稀缺价值； Ø 产品定位、客户需求； Ø 大环境影响