写字楼运营管理（课堂PPT）

1、1写字楼运营管理写字楼运营管理2资产管理资产管理目标目标资产资产保值保值& &增值增值写字楼运营管理写字楼运营管理3提高租金收入提高租金收入服务品质不断提升服务品质不断提升优化租户结构优化租户结构设备设施提升改造设备设施提升改造树立品牌形象树立品牌形象保值增值保值增值写字楼运营管理写字楼运营管理4写字楼运营管理写字楼运营管理集团战略项目定位开业前的筹备年度商业计划客户客户维护维护租赁管理租赁管理固定资产投资管理工程管理物业服务管理安全&消防管理权限管理财务管理档案管理行政管理5租租 赁赁 管管 理理16租赁管理租赁管理7全面了解市场动态、竞品分析、基础数全面了解市场动态

2、、竞品分析、基础数据收集、建立数据库据收集、建立数据库123准确的市场信息将帮助我们确定项目的准确的市场信息将帮助我们确定项目的租金定位租金定位实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整项目的营销策略项目的营销策略租赁管理租赁管理市场调研市场调研8租赁管理租赁管理市场调研市场调研市场调研表日期：2014-11编号编号区域区域项目项目可租面积可租面积/ /最新成交最新成交入住率入住率租金租金（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）成交价成交价（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）物业管理费物业管理费（元（元/ /月月/M2/M2）交房标准交房标准停

3、车位数停车位数量量（个）（个）停车费停车费（元（元/ /月月/ /个）个）1CBD及周边 金地中心A座 可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12002CBD及周边 金地中心B座 可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12003CBD及周边 华贸中心可出租面积/近期成交32吊顶 白墙 网络地板1400地下固定1250流动10004CBD及周边 世茂大厦可出租面积/近期成交28提供吊顶材料地上400地下109固定1500非固定8元/小时5CBD及周边 中海广场可出租面积/近期成交29白墙、吊顶、网络地板共计744固定15

4、00非固定 5元/小时6CBD及周边 远洋光华国际 可出租面积/近期成交27白墙、网络地板975固定15007CBD及周边 汉威大厦可出租面积/近期成交29遗留装修500地上700 固定1200 非固定6元/小时9租赁管理租赁管理市场调研市场调研成交时间区域签约项目公司名称面积（m2）楼层合同 租金（元/月/m2)租期（月）装修期/免租期（月）原办公地点代理公司签约类型(租/售)行业备注2014Q4M11CBD招商局大厦泰禾集团3000-29024-新租投资-2014Q4M11CBD华贸中心大唐凯胜文化传媒650-410-新租传媒-2014Q4M11四惠惠通时代广场金山软件30000-DTZ新

5、租软件-2014Q4M11三元桥太阳宫大厦北京绿凯投资公司650-257-新租投资-2014Q4M11金融街太平洋保险大厦贵阳银行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利国际广场现代汽车金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦项友利银行4000-24536-天元港-新租金融-市场成交信息市场成交信息10租赁管理租赁管理市场调研市场调研11年份年份 2014 F2015 F2016 F2017 F2018 F2019 F2020 F可租赁新增供给可租赁新增供给 (平方米平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272

6、,000净吸纳量净吸纳量 (平方米平方米) 90,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率空置率 6%5%7%14%15%20%19%全市租金全市租金(人民币人民币/平方米平方米/月月) 350370350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增长率租金增长率 0%-2%0%-4%0%-4%-3%-1%-5%-35%-3%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-3%-1%-3%-1%租赁管理租赁管理市场调研市场调研12租赁管理租赁管理市场推广市场推广131销售展厅销售展厅l 样板间l

7、 位置l 布局2销售工具销售工具l 内部l 外部3市场活动市场活动l 面向客户l 面向代理租赁管理租赁管理市场推广市场推广14租赁管理租赁管理租赁策略租赁策略租赁租赁策略策略控制销售节奏控制销售节奏价格体系制定价格体系制定新租新租/ /续租策略续租策略租区分配租区分配客户定位客户定位代理公司的管理代理公司的管理15租赁策略租赁策略新租新租16租赁策略租赁策略新租新租进度数量数量面积面积租金租金成交谈判跟进来访制表日期：客户进度月报表客户进度月报表17租赁策略租赁策略续租续租续租续租不续租不续租18 如何识别如何识别 “主力主力”客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。客户，主力租户能更好

8、的为企业带来长期稳定收益。租赁策略租赁策略续租策略续租策略450450450450-1200-12001500150015001500租户数量（个）171361租赁面积（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）50045046040019租赁策略租赁策略续租策略续租策略20 正确认识代理公司（客户资源、专业服务、市调分析等）1 选择正确的代理公司（口碑、品质）2 公平对待，明确佣金支付规则3 销控管理4 不同级层的沟通和联系5租赁策略租赁策略代理公司的管理代理公司的管理21单一租户承租面积单一租户承租面积佣金比例佣金比例2000以下（Gr

9、oss)金融类公司/知名跨国公司1.7个月其他公司1.5个月2000-整层金融类公司/知名跨国公司1.8个月其他公司1.6个月1层-2层（不含1层）金融类公司/知名跨国公司1.9个月其他公司1.7个月2层以上金融类公司/知名跨国公司2个月其他公司1.8个月有效期自*年*月*日- *年*月*日租赁策略租赁策略代理公司的佣金政策代理公司的佣金政策22Q：上述佣金政策反应的信息？A:Q：在制定佣金方案时，业主应考虑哪些要素？A:租赁策略租赁策略代理公司的佣金政策代理公司的佣金政策23 租约到期状态租约到期状态FL# 高区高区 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35

10、sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9 211530.35sqM 201530.35sqM 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 数据总出租面积 34561.32空置面积 155.43已出租面积 34405.89空置面积百分比 0.04%已出租面积百分比 99.96%FL# 低区低区 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65 356.27s

11、qM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM8436.43spM 155.43sqM 247.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM2393.97sqM 232sqM 1267.65sqM 大堂 B1 B1 1919sqM 图例 租户数量 面积（）

12、到期百分比 空置面积* 1155.430.04%2015年 2314974.6143.33%2016年 1713394.2138.75%2017年 53595.7810.4%2019年 1358.831.04%2021年 119195.55%2022年 1267.650.08%租赁管理租赁管理租约管理租约管理24FL# FL# 低区低区 1515839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 12121530.35sqM 11111018.65sqM 356.27sqM 155.43sqM 10101530.35sqM 9 91198.67sqM 331.68sqM 8 8436.

13、43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7 7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 4A 1530.35sqM 4 43 3416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM 2 2393.97sqM 232sqM 万通国际 1 1267.65sqM B1 B1 919sqM FL# FL# 高区高区 28281530.35sqM 27271530.35sqM 26

14、2625251530.35sqM 23231530.35sqM 2222722.05sqM 357.4sqM 450.9sqM 21211530.35sqM 20201530.35sqM 19191530.35sqM 18181530.35sqM 1717839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 1616648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 六个月以上到期客户三个月内到期客户六个月内到期客户空置 六个月内到期客户状态六个月内到期客户状态租赁管理租赁管理租约管理租约管理25租赁管理租赁管理租约管理租约管理26行业类别行业类别 租户数量租户数量（个）（个）租

15、赁面积租赁面积（）（）占比占比（% %）平均有效租金平均有效租金（元（元/ /月月/ /）金融类1510380.832%500IT类45007.6619%400高端服务类84003.212%480贸易类52979.959%500能源类22481.388%400建筑类31851.116%450传媒类31406.744%400其他2751.972%400租赁管理租赁管理租户结构优化租户结构优化271 关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增值税）税改增值税）2 租户资质的审核租户资质的审核3 高押金高押金4 严格把控合同拆分严格把控

16、合同拆分& &名称变更，降低违约风险名称变更，降低违约风险5 重点关注租金支付异常的租户重点关注租金支付异常的租户租赁管理租赁管理风险防范风险防范28客客 户户 维维 护护229客户维护客户维护满意度满意度目的目的忠诚度忠诚度各职能部门全程全方位服务30客户维护客户维护31客户维护客户维护客户拜访客户拜访客户拜访客户拜访对象对象目的目的跟进跟进时间时间/ /频次频次32客户维护客户维护满意度调查满意度调查33客户维护客户维护满意度调查满意度调查市场阻力系数6% x 1061% x 30.33忠诚度TRI*M 市场阻力指数高低代表的意义口碑好1被动的忠诚3%叛离6%唯利是图30%

17、满意度满意但不忠诚经常关注市场上有没有其它的替代产品, 价格敏感度高高度满意而且忠诚市场运作的目标不满意也不忠诚，可能会传播不良的口碑被动的忠诚不满意, 但基于被动的原因没有转换到其它的品牌忠实追随61%2012: 60%2012: 31%2012: 8%2012: 1%2012: 0.5亚洲区标准：42%基数 90亚洲区标准：20%亚洲区标准：22%亚洲区标准：16%34大堂及电梯厅等公共区域大堂及电梯厅等公共区域空调空调电梯电梯保洁保洁安保安保工程部提供的服务工程部提供的服务楼宇外部环境楼宇外部环境停车场停车场公关工作公关工作客户服务客户服务客户维护客户维护满意度调查满意度调查35 依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作超出了客户的预依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作超出了客户的预 期，则忠诚度将大幅提升。期，则忠诚度将大幅提升。客户维护客户维护满意度调查满意度调查36客户维护客户维护投诉处理投诉处理专业的、反应迅速的团队时效性37举办活动的举办活动的原则原则及及要点要点明确目的明确目的面对群体面对群体年度预算年度预算123客户维护客户维护客户活动客户活动38经营的最佳实践经营的最佳实践339经营的最佳实