第8章_房地产开发产品的售后服务与物业管理委托(2013-2014-2)

1、 第第 8 8 章章 房地产开发产品的房地产开发产品的售后服务与物业管理委托售后服务与物业管理委托n8.1 房地产产品的预售与销售房地产产品的预售与销售n8.2 房地产开发过程中物业管理早期介入房地产开发过程中物业管理早期介入n8.3 房地产企业与前期物业服务房地产企业与前期物业服务n8.4 房地产开发产品及档案移交房地产开发产品及档案移交n8.5 房地产产品的售后保修服务房地产产品的售后保修服务本章讲解本章讲解：8.1 8.1 房地产产品的预售与销售房地产产品的预售与销售n8.1.1 8.1.1 商品房预售与销售的手续规定商品房预售与销售的手续规定n8.1.2 8.1.2 住宅专项维修资金的

2、收缴住宅专项维修资金的收缴n8.1.3 8.1.3 房地产面积误差的处理房地产面积误差的处理n8.1.18.1.1商品房预售与现售的手续规定商品房预售与现售的手续规定n商品房预售商品房预售n商品房现售商品房现售 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照房预售许可证明的办理程序，按照n城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例n商品房销售管理办法商品房销售管理办法n城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法 的有关规定执行的

3、有关规定执行（1 1）商品房预售的规定）商品房预售的规定已交付全部土地使用权出让金，已交付全部土地使用权出让金，取得土取得土地使用权证书地使用权证书；持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和施工许可证施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的设的资金达到工程建设总投资的2525以上，并以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售应当符合下列条件：商品房预售应当符合下列条件： 商品房销售管理办法商品房销售管理办法第七条规定了商品房现第七条规定了商品房现售应当符合的条件：售应当符合的条件

4、：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产人营业执照和房地产开发企业资质证书；开发企业资质证书；取得取得土地使用权证书土地使用权证书或者使用土地的批准文或者使用土地的批准文件；件；（2 2）商品房现售应当符合的条件）商品房现售应当符合的条件持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施施具备交付使用条件，其他配套基础设施

5、和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。物业管理方案已经落实。 （1 1）物业管理条例物业管理条例关于住宅专项维修关于住宅专项维修资金的有关规定资金的有关规定n物业管理条例物业管理条例（20072007修订自修订自20072007年年1010月月1 1日起施行）的规定，住宅物业、住宅小区内的日起施行）的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。项维修资金。

6、n专项维修资金属专项维修资金属业主所有业主所有，专项用于物业保修，专项用于物业保修期满后期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造更新、改造，不得挪作他用。，不得挪作他用。8.1.28.1.2 住宅专项维修资金的收缴住宅专项维修资金的收缴（2 2）住宅专项维修资金管理办法的有关规定）住宅专项维修资金管理办法的有关规定n 建设部、财政部联合发布的第建设部、财政部联合发布的第165165号令号令住宅专项维住宅专项维修资金管理办法修资金管理办法（20082008年年2 2月月1 1日起施行）日起施行）n 住房专项维修资金，是指住房专项维修资金，是指业主业主或

7、者或者公有住房售房单位公有住房售房单位缴存缴存的，专项用于的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。满后的维修和更新、改造的资金。 开发企业代收开发企业代收住房共用部位住房共用部位由单幢住宅内业主或者单幢住由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：位，一般包括：n住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板n屋顶以及户外的墙面屋顶以及户外的墙面n门厅、楼梯间、走廊通道等门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备共用设施设备由住宅业主

8、或者住宅业主及有由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：n电梯、天线、照明、消防设施电梯、天线、照明、消防设施n绿地、道路、路灯、沟渠、池、井绿地、道路、路灯、沟渠、池、井n非经营性车场车库非经营性车场车库n公益性文体设施公益性文体设施n共用设施设备使用的房屋等。共用设施设备使用的房屋等。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。专用、所有权人决策、政府监督的原则。 住宅专项维修资金管理原则住宅专项维修资金管理原则n专户存储专户存储n专款专用专款专用n所

9、有权人决策所有权人决策n政府监督政府监督 住房专项维修资金的缴存标准：住房专项维修资金的缴存标准： A.A.商品住宅的业主、非住宅的业主商品住宅的业主、非住宅的业主n按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金资金n首期住宅专项维修资金的数额首期住宅专项维修资金的数额每平方米建每平方米建筑面积交存为当地住宅建筑安装工程筑面积交存为当地住宅建筑安装工程每平方米每平方米造价的造价的5%5%至至8%8%。B.B. 出售公有住房的，按照下列规定交存住出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金宅专项维修资金：n业主按照每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资业

10、主按照每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的金的数额为当地房改成本价的2%2%。n售房单位按照售房单位按照多层住宅多层住宅不低于售房款的不低于售房款的20%20%、高层住高层住宅宅不低于售房款的不低于售房款的30%30%n从售房款中从售房款中一次性提取一次性提取住宅专项维修资金住宅专项维修资金住宅专项维修资金的归属和管理住宅专项维修资金的归属和管理n业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有n从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有有住房售房单位所有n业主大会成立前

11、，商品住宅业主、非住宅业主交存的业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由房地产主管部门代管住宅专项维修资金，由房地产主管部门代管n开立住宅专项维修资金专户开立住宅专项维修资金专户q以物业管理区域为单位设账、按房屋户门号设分户账以物业管理区域为单位设账、按房屋户门号设分户账q未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。分户账。 （1 1）商品房销售计价方法）商品房销售计价方法 商品房销售管理办法商品房销售管理办法规定：商品房销规定：商品房销售可以：售可以：n按套（单元）计价按套（单元）计价n按套内建筑面

12、积计价按套内建筑面积计价n按建筑面积计价。按建筑面积计价。 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。摊的共有建筑面积。 8.1.3 8.1.3 房地产面积误差的处理房地产面积误差的处理面积误差比面积误差比= = 产权登记面积产权登记面积合同约定面积合同约定面积合同约定面积合同约定面积100%当事人应当在合同中载明合同约定面积与产当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3 3以内以内（含（含

13、3 3）的，据实结算房价款；的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值面积误差比绝对值超出超出3 3时，买受人有时，买受人有权退房，同时要求支付已付房价款利息。权退房，同时要求支付已付房价款利息。（2 2）商品房面积误差的处理）商品房面积误差的处理买受人不退房的：买受人不退房的：n 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3 3以内以内（含（含3 3）部分的房价款由）部分的房价款由买受人补足买受人补足；n 超出超出3 3部分的房价款由部分的房价款由房地产开发企业承担房地产开发企业承担，产权归，产权归买受人。买受人。n产权登记面积小于合同约定面积时，面

14、积误差比绝对值产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在在3 3以内以内（含（含3 3）部分的房价款由房地产开发企业）部分的房价款由房地产开发企业返返还买受还买受人；人；n绝对值绝对值超出超出3 3部分的房价款由房地产开发企业部分的房价款由房地产开发企业双倍返双倍返还还买受人。买受人。面积误差比绝对值超出面积误差比绝对值超出3房地产开发企业房地产开发企业应当在买受人提出应当在买受人提出退房之日起退房之日起30日内日内将买受人已付房价将买受人已付房价款退还给买受人，款退还给买受人，同时支付已付房同时支付已付房价款利息价款利息面积误差比在面积误差比在3 3以内（含以内（含3 3）部分的）部

15、分的房价款由买受人补足；房价款由买受人补足；超出超出3 3部分的房部分的房价款由房地产开发价款由房地产开发企业承担，产企业承担，产权归买受人权归买受人面积误差比绝对值面积误差比绝对值在在3 3以内（含以内（含3 3）部分的房价款由房地产部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；开发企业返还买受人；绝对值超出绝对值超出3 3部分部分的房价款由房地的房价款由房地产开发企业双倍产开发企业双倍返还买受人返还买受人不退房不退房产权登记面产权登记面积合同约积合同约定面积定面积产权登记面产权登记面积合同约积合同约定面积定面积退房退房8.2.18.2.1物业管理的早期介入概念及作用物业管理的早期介入概念及作用8

16、.2.18.2.1物业管理的早期介入的内容物业管理的早期介入的内容8.2.3 8.2.3 临时管理规约的制定临时管理规约的制定8.2 8.2 房地产开发过程中物业管理早期介入房地产开发过程中物业管理早期介入8.2.18.2.1物业管理的早期介入概念及作用物业管理的早期介入概念及作用（1 1）物业管理的早期介入概念物业管理的早期介入概念 房地产开发项目竣工之前，委托物业管理房地产开发项目竣工之前，委托物业管理企业从企业从物业管理运作的角度物业管理运作的角度对尚处于对尚处于项目策划、项目策划、规划设计和施工规划设计和施工等阶段，为开发企业提出具有等阶段，为开发企业提出具有专业性的意见、建议、咨询报

17、告，或直接参与专业性的意见、建议、咨询报告，或直接参与某些讨论、评审和现场监理等活动。某些讨论、评审和现场监理等活动。 8.28.2房地产开发过程中物业管理早期介入房地产开发过程中物业管理早期介入n作用作用促进规划合理，设计优化促进规划合理，设计优化减少返工，防止留下后遗症减少返工，防止留下后遗症为物业的正常管理打下基础为物业的正常管理打下基础有利于提高房屋建造质量有利于提高房屋建造质量有利于房地产开发商集中人才有利于房地产开发商集中人才技术资源专心于项目开发建设技术资源专心于项目开发建设（2 2）物业管理的早期介入的作用）物业管理的早期介入的作用n 项目规划设计阶段的工作内容项目规划设计阶段

18、的工作内容n 施工阶段的工作内容施工阶段的工作内容n 项目租售阶段的工作内容项目租售阶段的工作内容8.2.2 8.2.2 物业管理的早期介入的工作内容物业管理的早期介入的工作内容（1 1）物业管理早期介入在物业规划中的工作内容）物业管理早期介入在物业规划中的工作内容a a. .对结构布局、功能等方面提出改进意见对结构布局、功能等方面提出改进意见b.b.就环境与配套设施的合理性、适用性提出建议就环境与配套设施的合理性、适用性提出建议c c提供设施设备的设置、选型及如何利于未来使用和管理方面提出建提供设施设备的设置、选型及如何利于未来使用和管理方面提出建议议d d对体育、休闲等活动场所、场地、停车

19、设施、物业管理用房等公共对体育、休闲等活动场所、场地、停车设施、物业管理用房等公共服务设施的内容、位置、数量、分布和布置方式、规格功能提出合服务设施的内容、位置、数量、分布和布置方式、规格功能提出合理建议理建议e.e.对各级道路的宽度、断面形式、布置方式提出合理建议对各级道路的宽度、断面形式、布置方式提出合理建议f.f.对绿化小品的设计、绿化植物的选择和搭配提出建议对绿化小品的设计、绿化植物的选择和搭配提出建议要求。要求。 （2 2）物业管理早期介入在施工阶段的主要内容）物业管理早期介入在施工阶段的主要内容a.a.参与参与审查承建单位提出的施工组织计划、施工技术方案和审查承建单位提出的施工组织

20、计划、施工技术方案和施工进度计划，发现问题共同商榷，提出完善建议；施工进度计划，发现问题共同商榷，提出完善建议；b.b.参与参与审查承建单位提出的材料和设备清单及所列的规格与审查承建单位提出的材料和设备清单及所列的规格与质量；质量；c.c.督促、检查督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准；准； d.d.参与检查工程使用的材料、构件、设备的质量，配合设备参与检查工程使用的材料、构件、设备的质量，配合设备安装，确保质量；安装，确保质量；e.e.熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况，为日后管熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况，为日后管理

21、积累资料。理积累资料。a a. .制定物业管理方案及实施进度控制表制定物业管理方案及实施进度控制表（取得销售许（取得销售许可的必要条件）可的必要条件）b.b.拟定物业公共管理制度拟定物业公共管理制度c.c.拟定物业服务标准及收费办法，协助履行相关报批手拟定物业服务标准及收费办法，协助履行相关报批手续续d.d.对销售人员提供必要的物业管理知识培训对销售人员提供必要的物业管理知识培训e.e.派出现场咨询人员，解答购房者关于项目入住后物业管派出现场咨询人员，解答购房者关于项目入住后物业管理的疑问理的疑问（3 3）物业管理早期介入在项目租售阶段的工作内容）物业管理早期介入在项目租售阶段的工作内容 物业

22、管理方案的内容：物业管理方案的内容：n物业项目管理与服务的整体构想物业项目管理与服务的整体构想n管理方式与运作程序管理方式与运作程序n组织架构与人员配置组织架构与人员配置n管理制度体系设置管理制度体系设置n物业管理档案的建立与管理物业管理档案的建立与管理n常规物业管理服务内容与标准常规物业管理服务内容与标准n物业服务费用的测算与成本的控制物业服务费用的测算与成本的控制n管理指标与管理措施管理指标与管理措施n物资准备物资准备n工作计划工作计划（1 1）临时管理规约的概念）临时管理规约的概念 物业管理条例物业管理条例第二十二条规定，第二十二条规定，建设建设单位单位应当在应当在销售物业之前销售物业之

23、前，制定临时管理规约，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。约应当承担的责任等事项依法作出约定。8.2.3 8.2.3 临时管理规约的制定临时管理规约的制定 建设部于建设部于20042004年颁布了业主临时公约（示年颁布了业主临时公约（示范文本）（建住房范文本）（建住房20041562004156号）。号）。20072007年年1010月月1 1日实施的新日实施的新物业管理条例物业管理条例将将“业主公业主公约约”修改为修

24、改为“管理规约管理规约”，将，将“业主临时公约业主临时公约”修改为修改为“临时管理规约临时管理规约”，住房和城乡建设部，住房和城乡建设部尚未推出对应的尚未推出对应的临时管理规约（示范文本）临时管理规约（示范文本）但是部分省市自行出台了地方适用的示范文本。但是部分省市自行出台了地方适用的示范文本。 （2 2）临时管理规约的内容）临时管理规约的内容 第一部分：总则第一部分：总则 包括：物业基本情况、包括：物业基本情况、 业主应遵守物业管理有关业主应遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业管理企业

25、按管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业管理企业按有关规定和本公约制定的管理细则及各项管理规章制有关规定和本公约制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。遵守本公约和相关规定，合理使用物业。 管理规约内容一般包括：管理规约内容一般包括： 第二部分：物业使用和维修第二部分：物业使用和维修 包括：包括： 按规划设计用途使用物业，合理使用共用按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的

26、相关规定。政府对市容环境要求的相关规定。 不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等；爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业筑物等；爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在公共部位乱涂意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在公共部位乱涂乱画和随便张贴。乱画和随便张贴。 垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；

27、自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在公自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在公共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；不得发剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；不得发出影响其他业主正常生活的噪声；并不得利用出影响其他业主正常生活的噪声；并不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为；规及政府规定禁止的其他行为； 业主饲养宠物的规定；机动车在住宅区内业主饲养宠物的规定；机动车在住宅区内行驶时速应、车位停放、车辆出入、物业区域行驶时速应、车位停放、车辆出入

28、、物业区域的共用车位使用分配方式；对异产毗连的物业的共用车位使用分配方式；对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修；业主需要进行室内装饰装修的，为阻挠维修；业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。并遵守有关规定和制度。 第三部分：第三部分： 物业服务费用的交纳物业服务费用的交纳 包括、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳包括、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费、房屋共用部位共用设施设备专项维修资物业服务费、房屋共用部位共用设

29、施设备专项维修资金的交纳、使用、续筹。金的交纳、使用、续筹。 第四部分第四部分 其他相关事项其他相关事项 第五部分第五部分 违约责任和违约纠纷的解决违约责任和违约纠纷的解决 8.3 8.3 房地产开发项目的前期物业服务房地产开发项目的前期物业服务n8.3.1 8.3.1 前期物业管理的相关概念前期物业管理的相关概念n8.3.2 8.3.2 前期物业服务企业的选聘前期物业服务企业的选聘（1 1）物业管理的概念）物业管理的概念物业管理条例物业管理条例（20072007年年1010月月1 1日修订）规日修订）规定：定： 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业

30、主和物业服务企业按照物业服务合同业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。环境卫生和相关秩序的活动。8.2.3 8.2.3 前期物业管理的相关概念前期物业管理的相关概念 在在业主、业主大会业主、业主大会选聘物业服务企业选聘物业服务企业之前之前，建设单位建设单位选聘物业服务企业的，并与之签订书选聘物业服务企业的，并与之签订书面前期物业服务合同，按照合同约定对房屋及面前期物业服务合同，按照合同约定对房屋及配套的设施设

31、备和相关场地进行维修、养护、配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。秩序的活动。（2 2）前期物业管理的概念）前期物业管理的概念（1 1）前期物业管理招标投标）前期物业管理招标投标 物业管理条例物业管理条例规定：国家提倡建设单规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。理企业。8.3.2 8.3.2 前期物业服务企业的选聘前期物业服务企业的选聘 前期物业管理的招

32、标前期物业管理的招标，是指房地产开发商在为，是指房地产开发商在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。的过程。 前期物业管理的投标前期物业管理的投标，是指符合招标文件要求，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的务要求与标准，根据国家有

33、关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。投标实质上是物业管理权的一种交易形式。前期物业管理招标投标的基本概念前期物业管理招标投标的基本概念 前期物业管理招投标应的前期物业管理招投标应的原则原则n公开公开n公平公平n公正公正n合理合理前期物业管理招标的方式前期物业管理招标的方式n公开招标公开招标n邀请招标邀请招标a.a.准备阶段准备阶段 n选择招标方式选择招标方式n成立招标领导小组（或委托招标代理）成立招标领导小组（或委托招标代理）n确定招标指导思想及原则确定招标指导思想及原则n编写招

34、标文件编写招标文件n发布招标公告（公开招标）或投标邀请函（邀请招标）发布招标公告（公开招标）或投标邀请函（邀请招标）前期物业管理招标投标的一般程序前期物业管理招标投标的一般程序b.b.招标阶段招标阶段 n发售招标文件发售招标文件n对投标单位资质资信审查对投标单位资质资信审查n组织现场踏勘和答疑组织现场踏勘和答疑n接受投标文件接受投标文件c.c.开标评标阶段开标评标阶段 n按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。单位代表共同参与监督下，公

35、开开标并登记。n由物业管理专家组成评标委员会，采用会议形由物业管理专家组成评标委员会，采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。位。d.d.授标与订立合同授标与订立合同 n确定中标单位确定中标单位n书面通知中标单位书面通知中标单位n进行必要的商务谈判进行必要的商务谈判n正式签订前期物业管理服务合同正式签订前期物业管理服务合同前期物业物业服务合同的概念前期物业物业服务合同的概念 前期物业服务合同是指前期物业服务合同是指房地产开发企业房地产开发企业与与前期物前期物业服务企业业服务企业签订的对物业管理事项、服务质量、服务签订的对物业管理事项、服务质

36、量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定的协议。的协议。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。同生效的，前期物业服务合同终止。 （2 2）前期物业物业服务合同）前期物业物业服务合同前期物业物业服务合同的内容前期物业物业服务合同的内容n订立合同的当事人订立合同的当事人n 物业基

37、本情况物业基本情况n服务内容与质量服务内容与质量n服务费用服务费用n物业的经营与管理物业的经营与管理n物业的承接验收物业的承接验收n专项维修资金缴存管理专项维修资金缴存管理使用续筹使用续筹n违约责任违约责任n其他事项。其他事项。 建设部于二四年九月六日出台了建设部于二四年九月六日出台了前期物业服务合同（示范文前期物业服务合同（示范文本）本），建议前期物业服务合同应包含以下具体条款：，建议前期物业服务合同应包含以下具体条款： 附件一：物业构成明细；附件一：物业构成明细； 附件二：物业共用部位明细；附件二：物业共用部位明细； 附件三：物业共用设施设备明细；附件三：物业共用设施设备明细； 此外此外前

38、期物业服务合同（示范文本）前期物业服务合同（示范文本）还规定了还规定了4 4个合同附件：个合同附件： 附件四：前期物业管理服务质量标准，包括：附件四：前期物业管理服务质量标准，包括：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用部位的维修、养护和管理、 物业共用设施物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、设备的运行、维修、养护和管理、 物业共用部位和物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、管道的疏通、 公共绿化的养护和管理、公共绿化的养护和管理、 车辆停放管车辆停放管理、理、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、公共

39、秩序维护、安全防范等事项的协助管理、 装饰装修管理服务、装饰装修管理服务、 物业档案资料管理的标准。物业档案资料管理的标准。 前期物业管理的内容主要包括以下几个方面：前期物业管理的内容主要包括以下几个方面：n管理机构的设立与人员的培训管理机构的设立与人员的培训n内部、公共管理规章制度的完善内部、公共管理规章制度的完善n物业的承接与查验物业的承接与查验n确定物业管理专业服务分包确定物业管理专业服务分包n物业装饰装修管理物业装饰装修管理n物业管理档案的建立物业管理档案的建立n前期沟通协调前期沟通协调n协助（受托）进行工程质量保修服务协助（受托）进行工程质量保修服务n前期物业服务合同解除前的日常物业

40、服务。前期物业服务合同解除前的日常物业服务。（3 3）前期物业管理的工作内容）前期物业管理的工作内容序号序号项目项目早期介入早期介入前期管理前期管理1 1法律规定法律规定 无无有有2 2聘用方式聘用方式 开发商自主聘请开发商自主聘请 法定招投标选聘法定招投标选聘 3 3缔约时间缔约时间 物业接管前物业接管前 物业接管后物业接管后 4 4合同主体合同主体 开发企业、物业服务企开发企业、物业服务企业业物业服务企业物业服务企业业主大会业主大会 5 5服务对象服务对象 开发企业开发企业业主业主6 6工作内容工作内容 规划设计和施工建设顾规划设计和施工建设顾问建议问建议 物业管理全部服务，运行物业管理全

41、部服务，运行维保，秩序维护，环保等维保，秩序维护，环保等 7 7费用承担费用承担开发商全额承担开发商全额承担 物业管理费支付物业管理费支付 （4 4）前期物业管理与早期介入的区别）前期物业管理与早期介入的区别表表8-1 8-1 早期介入和前期管理差异早期介入和前期管理差异 8.4 8.4 房地产开发产品及档案移交房地产开发产品及档案移交8.4.1 8.4.1 房地产开发的产品移交房地产开发的产品移交8.4.2 8.4.2 房地产开发产品档案移交房地产开发产品档案移交（1 1）房地产开发的产品交付与移交的概念）房地产开发的产品交付与移交的概念 房地产开发项目竣工验收合格后，或是房地产开发项目竣工

42、验收合格后，或是验收合格办理准入手续后，房地产开发企业的验收合格办理准入手续后，房地产开发企业的应将开发产品的专有部分移交给购房者、并将应将开发产品的专有部分移交给购房者、并将共有部位共有设施共有部位共有设施移交给之签订前期物业服务移交给之签订前期物业服务合同的物业服务企业合同的物业服务企业。8.4.18.4.1房地产开发的产品的交付与移交房地产开发的产品的交付与移交（2 2）房地产开发产品移交的标准）房地产开发产品移交的标准 物业接管验收与竣工验收的区别物业接管验收与竣工验收的区别n方法方法：观感验收和使用验收：观感验收和使用验收n重点重点：侧重观感是否合格、设施设备的使用是：侧重观感是否合

43、格、设施设备的使用是否符合业主要求；竣工验收则是全方位的内外否符合业主要求；竣工验收则是全方位的内外质量验收质量验收 物业接管验收标准为建设部物业接管验收标准为建设部房屋接管验收标房屋接管验收标准准及业主生活的合理要求；收方法为观感验收法和及业主生活的合理要求；收方法为观感验收法和使用验收法。使用验收法。 其内容主要包括三部分：其内容主要包括三部分：n楼宇本体硬件设施的具体验收标准楼宇本体硬件设施的具体验收标准n共用配套设施接管验收标准共用配套设施接管验收标准 n机电设备的接管验收。机电设备的接管验收。 n 其一，该商品房经单项验收合格。其一，该商品房经单项验收合格。n 其二，该商品房经综合验

44、收合格。其二，该商品房经综合验收合格。n 其三，该商品房经分期综合验收合格。其三，该商品房经分期综合验收合格。n 其四，该商品房取得商品住宅交付使用批准文其四，该商品房取得商品住宅交付使用批准文件件（3 3）商品房必须达到交付条件后才能交）商品房必须达到交付条件后才能交付：付：现存现存4 4个标准个标准 建设部建设部城市住宅小区竣工综合验收管理城市住宅小区竣工综合验收管理办法办法规定，住宅小区综合验收必须具备以下规定，住宅小区综合验收必须具备以下条件：条件：所有建设项目按批准的小区规划和有关所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要专业管理及设计要求全部建成，并

45、满足使用要求；求；住宅及公共配套设施、市政公用基础设住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；各类建筑的平面位置、立面造型、装修各类建筑的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；色调等符合批准的规划设计要求；施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；构件全部拆除清运完毕，达到场清地平； 拆迁居民已合理安置。概括的讲，小区拆迁居民已合理安置。概括的讲，小区综合验收只有在整个小区的各项工程都完成的综合验收只有在整个小区的各项工程都完成的情形下才能进行。

46、情形下才能进行。n 我国部分城市实施了新建商品住宅准许交付使用制我国部分城市实施了新建商品住宅准许交付使用制度，以推动房地产市场逐步规范，有效地保护了购房度，以推动房地产市场逐步规范，有效地保护了购房群众的合法权益。群众的合法权益。n 2006年年4月，月，天津市建委下发了天津市建委下发了关于进一步加强关于进一步加强天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知，建立准入预审制度。建立准入预审制度。n2010年年10月，修订月，修订天津市新建住宅商品房天津市新建住宅商品房准许使用管理办法准许使用管理办法 商品房取得商品住宅交付使用批准文件商品房取得商品住宅

47、交付使用批准文件 预审将针对该项目配套及工程验收进行综预审将针对该项目配套及工程验收进行综合审查，对项目是否可以如期竣工进行测评，合审查，对项目是否可以如期竣工进行测评，并协调解决部分含供水、雨污水、供电、供气、并协调解决部分含供水、雨污水、供电、供气、供热等专项配套及公建配套工程的影响工程按供热等专项配套及公建配套工程的影响工程按期竣工的问题。期竣工的问题。 进一步确保购房者的合法权进一步确保购房者的合法权益，开发商如果没办理益，开发商如果没办理准许交付使用证准许交付使用证，业主可以拒绝入住。业主可以拒绝入住。 1 1）资料问题）资料问题物业服务企业对资料验收中发现物业服务企业对资料验收中发

48、现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组通的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组通常将其逐项记录在常将其逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表接管验收资料遗留问题登记表中中并交房地产开发企业相关人员签字确认；并交房地产开发企业相关人员签字确认； 2 2）物业硬件设施质量问题）物业硬件设施质量问题物业接管验收小组物业接管验收小组逐项记录在逐项记录在接管验收设施设备问题登记表接管验收设施设备问题登记表中，并请中，并请房地产开发企业相关人员签字确认，开发企业相关人员房地产开发企业相关人员签字确认，开发企业相关人员安排维修。安排维修。（4 4）房地产开发产品移交遗留问题的处理）房地产开发

49、产品移交遗留问题的处理 （1 1）房地产开发工程竣工验收备案）房地产开发工程竣工验收备案 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法验收备案管理暂行办法规定了建设单位办理规定了建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件：工程竣工验收备案应当提交的文件： 工程竣工验收备案表；工程竣工验收备案表； 工程竣工验收报告。工程竣工验收报告。 8.4.2 8.4.2 房地产开发产品档案移交房地产开发产品档案移交 法律、行政法规规定应当由规划、公安法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用

50、文件；用文件； 施工单位签署的工程质量保修书；施工单位签署的工程质量保修书； 法规、规章规定必须提供的其他文件。法规、规章规定必须提供的其他文件。 商品住宅还应当提交商品住宅还应当提交住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书。 物业管理条例物业管理条例规定，在办理物业承接验收手规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安

51、装、使用和维护保养等技术资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。述资料移交给业主委员会。（2 2）房地产开发项目档案移交）房地产开发项目档案移交 根据根据物业接管标准作业程序物业接管标准作业程序的相关要求，的相关要求，房地产开发企业向委托物业服务企业移交物业时须向房地产开发企业向委托物业服务企业移交物业时须向物业服务企业如下移交相关资料。物业服务企业如下

52、移交相关资料。 物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；证；投资许可证；土地使用合同；综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；个专业竣工图及地下管线布置竣工图）； 建设工程建设工程竣工验收证书；竣工验收证书； 建设消防验收合格证；建设消防验收合格证； 公共配套设公共配套设施综合验收合格书；施综合验收合格书； 供水合同；供电协议书、许可供水合同；供电协议书、许可

53、证；证； 供气协议书、许可证；供气协议书、许可证； 光纤合格证；通信设施光纤合格证；通信设施合格证；合格证； 电梯准用证。电梯准用证。 施工设计资料：施工设计资料： 地质报告书；地质报告书； 全套设计图纸；全套设计图纸； 图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要；重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录；隐蔽工程验收记录； 沉降沉降观测记录；观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录。其他可能会影响将来管理的原始记录。机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备资料：机电设备出厂合格证； 机电机电设备使用说明书；设备使用

54、说明书； 机电设备安装、调试报告；设备机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。保修卡、保修协议。 业主资料：业主资料： 已购房业主姓名、位置、面积、已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。 8.5.1 8.5.1 房地产开发产品的保修的相关概念房地产开发产品的保修的相关概念8.5.2 8.5.2 施工企业向开发企业提供的保修施工企业向开发企业提供的保修8.5.3 8.5.3 开发商向购房人提供的保修服务开发商向购房人提供的保修服务8.5.48.5.4房地产产品的双重保修关系对比分析房地产产品的双重保修关系对比分析

55、8.5 8.5 房地产产品的售后保修服务房地产产品的售后保修服务n8.5.1 8.5.1 房地产开发产品的保修的概念房地产开发产品的保修的概念 商品房作为房地产开发企业向社会提供的产品同商品房作为房地产开发企业向社会提供的产品同样需要保修服务，但在商品房保修关系中存在两重经样需要保修服务，但在商品房保修关系中存在两重经济法律关系，即开发商向购房人提供的保修服务以及济法律关系，即开发商向购房人提供的保修服务以及建筑工程施工承包企业向房地产开发企业提供的保修建筑工程施工承包企业向房地产开发企业提供的保修服务。服务。 开发商开发商房地产开发企业房地产开发企业购房人购房人建筑工程施工建筑工程施工承包企

56、业承包企业保修保修保修保修8.5.2 8.5.2 施工企业向开发企业提供的保修服务施工企业向开发企业提供的保修服务 （1 1）我国关于房屋建筑工程质量保修的有关法规）我国关于房屋建筑工程质量保修的有关法规 根据根据中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法和和建设工程建设工程质量管理条例质量管理条例以及建设部二年六月三十日以及建设部二年六月三十日发布之日起施行发布之日起施行房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法的的有关规定，有关规定，房屋建筑工程竣工验收后在保修范围和房屋建筑工程竣工验收后在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保

57、修义务。义务。 建设单位和施工单位应当在工程质量保修建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。双方约定的保修范围、保修期限必须符合双方约定的保修范围、保修期限必须符合房房屋建筑工程质量保修办法屋建筑工程质量保修办法的有关规定；的有关规定； 房屋建筑工程保修期从房屋建筑工程保修期从工程竣工程竣工验收合格之日工验收合格之日起计算。起计算。 房屋建筑工程质量保修范围、保修期限和保房屋建筑工程质量保修范围、保修期限和保修责任修责任 在正常使用下，房屋建筑工程的保修范围和在正常使用下，房屋建筑工程的保修范围和最低保修期限为：最低保

58、修期限为： a.a.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；该工程的合理使用年限； b.b.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为外墙面的防渗漏，为5 5年；年； c.c.供热与供冷系统，为供热与供冷系统，为2 2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期； d.d.电气系统、给排水管道、设备安装为电气系统、给排水管道、设备安装为2 2年；年； e.e.装修工程为装修工程为2 2年。年。 8.5.3 8.5.3 开发商向购房人提供的保修服务开发商向购房人提供的保修服务我国关于商品房

59、质量保修的有关法规我国关于商品房质量保修的有关法规 早在一九九八年七月，国务院公布施行的早在一九九八年七月，国务院公布施行的城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例（国务院令第（国务院令第248248号号) )明确指出：房地产开发企业应当在商品房明确指出：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。宅使用说明书。 对此，建设部又出台了的建房对此，建设部又出台了的建房19981021998102号号“关于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用关于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定说明书制度的规定”（以下简称（以下简称规定规定，19981998年年9 9月月1 1日起实施）。日起实施）。商品房质量保修范围、保修期限和保修责任商品房质量保修范围、保修期限和保修责任 正常使用情况下各部位、部件保修内容与正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为：保修期为：n屋面防水屋面防水3年；年；n墙面、厨房和卫生间地面、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏地下室、管道渗漏1年；年；n墙面、顶棚抹灰层脱落墙面、顶棚抹灰层脱落1年；年；n地面空鼓开裂、大面积起砂地面空鼓开裂、大面积起砂1年；年；n门窗翘裂、五金件损坏门窗翘裂、五金件损坏1年；年；n管道堵塞管道堵塞2个月；个月