2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(15)

1、第三节房地产抵押价值评估案例3-3××光电子核心市场1楼轴、2楼在建工程抵押贷款估价结果报告（节选）一、委托人：（略）二、估价机构：（略）三、估价对象本次估价对象为甲公司拟续办抵押贷款所涉及的位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧的××光电子核心市场的1楼轴、2楼在建工程，总建筑面积为23039。1土地状况（1）土地权属及登记状况估价对象为××光电子核心市场的1楼轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，土地使用权由甲公司以出让方式取得。2002年6月26日，A市国土资源管理局B新技术开发区分

2、局核发了国有土地使用证（武新国用正2002字第×××号），土地登记用途为光电子市场，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为2052年6月26日，土地使用权剩余年限为4583年。该宗地东、南临居民区及商业网点，西临民院路，北临珞瑜路。（2）土地利用状况来源建设工程教育网估价对象为××光电子核心市场的1楼轴、2楼在建工程，××光电子核心市场为1栋五层建筑物，地上四层，地下一层。设计总建筑面积74185（各层设计建筑面积见表31）。本次评估的1楼轴建筑面积为8677（含分摊夹层），2楼建筑面积14362（含夹层）。各层设计建筑

3、面积一览表单位：表3-15地下层一层一层夹层二层二层夹层三层三层夹层四层四层夹层合计1754512353133511955240711937240711937230974185（3）基础设施估价对象土地地势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。2建筑物状况（1）建筑物权属及登记估价对象为××光电子核心市场的1楼轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，设计总建筑面积74185，总体建成后

4、拟作为光电子市场使用，在建工程权属合法所有人为甲公司。（2）建筑物设备及装修来源建设工程教育网估价对象所在的××光电子核心市场共5层（含地下1层），钢混结构，装有二部“天津奥的斯”自动扶梯，楼内设有集中冷暖系统、排风系统、智能消防系统等系统设备。一层设计为大型商场、办公用房，建筑主入口位于宗地西北侧，通过多级踏步台阶进入四层高的中庭，二、三层功能基本同一层，四层后却为无柱大型空间，主要布置“光谷”展厅，前部设计有新闻发布厅、办公场所及贵宾休息区等。建筑物装修情况：铝合金门窗，钢龙骨和铝合金网格吊顶；外墙250厚蒸压粉煤灰加气混凝土砌块砖，贴白色、米灰色块状贴面砖（800mm

5、×1200mm），门厅正上方外墙为三层弧形透明玻璃幕墙（1000mm×l400mm）；公共部位地面铺棕色碎花大理石（800mm×800mm），其冲一楼已铺设完毕，二、三、四楼及地下层待铺设；内墙面涂白色乳胶漆，立柱贴米黄色块状贴面砖（800mm×800mm）。（3）使用及保养估价对象在建工程于2002年开始施工，目前土建工程、主体安装工程已基本完成，水、电、绿化、消防工程均已到位，其他安装工程正在进行，尚朱投入使用。3委托人出具了承诺函，说明不存在拖欠建筑工程价款等法定优先受偿款的情形。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

6、。五、估价时点2006年8月31日。六、价值定义本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。1用途：估价对象设计用途为商业服务，评估设定用途为商业服务。2权利状况：委托人拥有在建工程建筑物合法权属和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。3开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。4建筑物结构：钢混。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法来源建设工程教育网估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看和调查，估价对象为在建工程，成本资料比较容易收集，故宜采

7、用成本法进行评估；另外，估价对象在建工程土建部分、主体安装工程均已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对较少且容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算，故可采用假设开发法浚评估。十、估价结果注册房地产估价师在实地查看的基础上，根据国家标准房地产估价规范，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，认真分析现有资料的基础上，结合估价经验，综合分析影响房地产价值的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点2006年8月31日房地产的抵押价值为人民币1570316万元，大写人民币：壹亿伍仟柒佰零叁万壹仟陆佰元整。详见下表。房地产估价结果一览表表3-16序号楼层建筑面积（）单

8、价（元/）总价（万元）l1楼17轴867790172378242522楼14362548595787891合计230391570316十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年8月25日至8月28日。十三、估价报告使用期限在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告使用期限自本估价报告出具之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（略）××光电子核心市场楼轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告一、个别因

9、素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析根据A市开发办通报，2005年A市商品住宅预售平均成交价格为3416元/，比上年上涨18%。这一增幅较上年回落113个百分点，考虑成本增长和品质提高等因素，本市商品住宅价格走势明显趋于平缓。这一价格走势是在土地成本提高、建安成本增加、住宅品质和综合配套提升的背景下实现的。2005年，江城商品住宅预售438万，增幅较上年同期下降1427个百分点；商品住宅销售面积6937万，同比增长13%，但增幅较上年同期下降69个百分点。受宏观调控影响，房地产消费市场观望气氛在第四季度出现了一些回暖的迹象。A市房地产开发完成投资29799亿元，占全市固定资产投资

10、的比例为2824%。投资增幅2773%，但增幅比例比上年下降987个百分点。房地产开发企业增加值约40亿元，上缴税金总计27亿元，均创历史最好水平。全市住宅新开工面积l195万，住宅竣工面积722万，市场供应充足。四、最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定其利用方式的依据，所以房地产价格是以其效用作最有效发挥为前提的。此次估价对象设计用途为商业服务，按设计用途符合最高最佳使用原则，由此进行评估，便可得到一个合法、公正、公平、科学的房地产价格。五、估价方法选用（略）来源建设工程

11、教育网六、估价测算过程1成本法测算过程（1）基准地价系数修正法计算土地价值A、基准地价概况根据C省物价局、C省国土资源厅省物价局省国土资源厅关于A市市区基准地价的批复（鄂价房服200217l号），A市市区土地定级估价成果已经过国土资源部、省国土资源厅、省物价局验收通过。根据A市市区土地定级及基准地价评估技术报告，A市土地定级与基准地价评估的范围为A市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、青山区以及B新技术开发区和A市经济技术开发区。土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。其中商业用地级别分为九级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级

12、别分为九级。A市市区基准地价定义为：在估价期日为2001年1月1日，宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整的条件下，各网格单元、各路线价区段、各应用评价单元和各级别中，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、工业等用途区分，在法定最高出让年限时的平均价格。B、确定估价对象宗地的土地级别及基准地价根据A市基准地价报告，估价对象处于A市商业用地级地段，商业级基准地价为2034元/。C、宗地地价区位因素修正来源建设工程教育网级商业用地宗地地价区位因素修正体系本次评估宗地为商业级，根据A市土地定级及基准地价报告，级商业用地地价区位因素修正系数指标对照表和修正系数表详见下表。级商业用地

13、宗地地价区位因素修正系数指标说明表表3-17因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心距离（m）<60080015001500250025003500>3500距区级商服中心距离（m）<400400700700120012001600>1600距小区级商服中心距离（m）<100200300300400400500>500距街区级商服中心距离（m）<5050100100200200250>400交通条件临街道路状况混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道生活型次干道支路临街公交站点状况（条）>12101461046<4距火车站距离

14、（m）<3000300045004500600060008000>8000距长途汽车站距离（m）<3003001200l200200020003000>3000距码头距离（m）<6006003000300000060008000>2100基础公用设施状况供水状况（%）>99989796<96排水状况好较好一般较差差距医院距离（m）<3003006006009009001200l200距电信营业厅距离（m）<20020040040070070020002000环境状况噪音污染无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染大气污染无污染基本无污

15、染轻度污染污染较重严重污染绿地覆盖好较好一般较差差地形状况地势平坦地势较平坦，对建筑物无影响地势较平坦，对建筑物影响较小地势不较平坦，需考虑坡度的影响地势不平坦需经过平整才能使用地质状况坚固类场地土体，抗震能力强硬塑类场地土体，抗震能力较强抗震能力一般软塑类场地土体，抗震能力较弱软塑类场地土体，抗震能力弱人口状况人口密度（人/k）>54879393955487927986393931986527986<19865城市规划道路规划主干道快速路次干道支路街坊间支路用地规划中心商业区较繁华商业区一般商业区商业网点其他类型级商业用地宗地地价区位因素修正系数表表3-18因素权重因子权重优较优

16、一般较劣劣繁华程度0224距市级商服中心距离009001720008600009600191距区级商服中心距离0082001570007800008700174距小区级商服中心距离0035000670003300003700074距街区级商服中心距离0007000l30000700000700015交通临街道路状况0081001550007700008600172临街公交站点状况0094001800009000010000200条件0245距火车站距离002400046000230000250005l距长途汽车站距离0027000520002600002900057距码头距离001900036

17、000l800002000040基础公用设施状况0216供水状况0056001070005400005900l19排水状况0052000990005000005500ll0距医院距离0023000440002200002400049距电信营业厅距离0016000310001500001700034距幼儿园距离（m）0025000480002400002700053距中学距离（m）001800034000l70000l900038距小学距离（m）001500029000l400001600032距大学距离（m）001l00021000ll00001200023环境状况0188噪音污染002000

18、0380001900002100042大气污染0022000420002100002300047绿地覆盖0029000550002800003100062地形状况0031000590003000003300066地质状况0029000550002800003100062距公园距离（m）0023000440002200002400049距体育场馆距离（m）0017000330001600001800036距图书馆距离（m）00l7000330001600001800036人口状况0080人口密度0080001530007600008500170续表因素权重因子权重优较优一般较劣城市规划0047道

19、路规划0025000480002400002700053用地规划0022000420002100002300047确定待估宗地各因素修正系数根据A市级商业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具体内容，结合各估价对象宗地的具体情况，编制估价对象宗地因素数修正系数表见下表。因素修正系数表表3-19因数影响因素调查情况优劣程度修正幅度繁华程度距市级商服中心距离距中山大道约18000m劣0019l距区级商服中心距离距中南路约7000m劣00174距小区级商服中心距离距鲁巷广场约50m优00067距街区级商服中心距离距鲁巷广场约50m优000l3交通条件临街道路状况临珞瑜路，混合型主干道优00

20、155临公交站点状况17条优00180距火车站距离距武昌火车站约10000m劣00038距长途汽车站距离距付家坡客运站约7000m劣00038距码头距离距A市港码头约13000m较劣00013基础公用设施状况供水状况99优00140排水状况好优00140距医院距离距省荣军医院约2000m劣00049距电信营业厅距离距鲁巷电信营业厅约300m较优00015环境状况噪音污染轻度污染一般0大气污染轻度污染一般0绿地覆盖一般一般0地形状况地势平坦优00105地质状况抗震能力一般一般0续表因数影响因素调查情况优劣程度修正幅度人口状况人口密度约20575人/km2一般0城市规划道路规划主干道优00l02用

21、地规划较繁华商业区较优0002l合计004l4D、宗地个别因素修正使用年期修正系数因估价对象宗地设定评估年限为40年，与基准地价年期一致，故不做年期修正，年期修正系数为l。交易期日修正系数A市基准地价评估基准日为2001年1月1日，调查A市近年商业用地价格上涨情况，地价涨幅在每年2%左右，根据有关文件及近期A市土地市场行情，待估宗地交易期日修正系数为1118。宗地面积修正根据A市土地定级及基准地价报告，对估价对象的不同面积状况需要对其做出修正。经估价人员的实地查看，待估宗地面积适中，对土地利用较为有利。根据A市土地定级及基准地价报告中宗地面积修正系数表37知，待估宗地面积修正系数为103。宗地

22、面积修正系数表表3-20指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重影响修正系数1061031097094宗地形状修正根据A市土地定级及基准地价报告，对估价对象的不同形状需要对其做出修正。估价对象宗地形状不规则，对土地利用有一定影响。根据A市土地定级及基准地价报告中宗地形状修正系数表知，待估宗地形状修正系数为097。宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利土地利用较为有利土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状不规则

23、，对土地利用产生严重的影响修正系数1.081.0410.970.90宗地基础设施配套程度修正基准地价定义为宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整，评估设定的基础设施配套程度为宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整，与基准地价定义的基础设施配套程度一致，故不需要进行基础设施配套程度修正。宗地临街宽度修正商业门面宽度对商业用地地价有较大的影响，商业店面其宽越大，外观就越醒目，对顾客的吸引力就越大，其所能产生的收益也就越大，相应的地价水平也就会提高。宽度修正主要是对低于或高于临街铺面平均宽度的宗地进行修正。根据A市土地定级及基准地价报告中宗地临街宽度修正系数表知，

24、待估宗地临街宽度修正系数为1.170。宗地临街宽度修正系数表表3-22宽度（m）13141516修正系数1.0801.1051.1301.170宗地宽深比修正临街土地的地价并不只是单独受到临街深度和宽度的影响，特别是一些大型商业设施，地价随地块深度的增加而增加，同时又因其店面宽度大而提高了土地收益，待估宗地宽深比修正系数为1.08。宗地宽深比修正系数表表3-23宽深比0.1（0.1，0.3）（0.3，0.7）（0.7，1.0）（1.0，1.2）1.2修正系数0.920.9811.031.081.12街角地修正位于道路交叉口的土地,由于过往人流量大,土地利用效率高,相应的地价水平也就比位于道路中

25、间的高，因此，对于位于街角的宗地地价进行侧街加价的修正。根据A市土地定级及基准地价报告中宗地街角地修正系数表知，待估宗地街角地修正系数为114。街角地修正系数表表3-24临路口三面临街两面临街一面临街距侧街7m内一面临街距侧街7m外修正系数0190140050E、基准地价系数修正法估价结果单位地价2034×（100414）×1118×1×103×1×097×l×l17×108×114340827元/总地价340827×2686544÷10000915646万元（备注：指

26、15;×光电子核心市场土地评估总值）（2）假设开发法计算土地价值A、确定估价对象最佳开发方式开发周期确定房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。待估宗地上适合修建大型专业商场，根据A市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及实际情况确定开发周期为2年。投资进度安排房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期包括报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目

27、招标等费用；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金；后期主要包括室外附属工程的建设费用（合室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等）、销售税费等。来源建设工程教育网根据A市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在开发建设期内，开发资金在开发期第1年投入60%，开发期的第二年投入40%。估价对象开发完成后房地产价格的确定国有土地使用证（武国用（2002）字第×××号）记载待估宗地用途为光电子市场，可见待估宗地适合修建光电子市场，根据A市·中国光谷光电子（核心）市场工程建筑施工图设计统一总说明，设计总建筑面积为

28、74185。估价人员经实地调查，在同一供求圈内选取了3个可比实例，来确定宗地开发完成后房地产价格。3个可比实例均为高层或小高层建筑物，14层裙楼为商铺，5层及以上为办公或住宅。比准价格计算表表3-25项目名称售价（均）区位因素个别因素比准价格建筑标准物业管理环境因素C省信息产业大厦4800100/100100/95100/98100/1005156华乐商务中心5100100/99100/98100/100100/1005257慧谷时空5600100/98100/99100/100100/1005772平均值5395预计项目开发期1年可取得预售资格。取得预售资格后；第1年销售50%，第二年销售5

29、0%。根据建设开发的时间，折现率取1年期以上贷款利率612%。则：房地产价值5395×74185×（1612%）15×50%（1612%）25×50%3597692万元B、确定开发成本开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。建筑费用a、建筑工程费用待估宗地适合修建光电子市场，规划总建筑面积74185。根据市造价管理站关

30、于发布A市地区建筑安装二OO六年二季度造价指数的通知（武建价字（2006）××号）及A市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定估价对象房地产工程造价为2200元/（含基础工程、土建安装费）建筑工程费2200×74185×（1612%）05×60%（1612%）15×40%1555955万元b、室外附属工程费用附属工程的建设费用主要包括室内外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙、消防、中央空调和室内电梯等。根据该项月的规模、特殊属性、市造价管理站关于发布A市地区建筑安装二OO六年二季度造价指数的通知（武建价字（2006）×

31、;×号）及同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设为经济适用住房的实际情况，确定室外附属工程的建设费用80元/。附属工程费：80×74185×（1612%）05×60%（1612%）15×40%56580万元c、基础设施费用基础设施费，包括开发范围内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通照明、环卫、绿化等工程发生的支出。根据市造价管理站关于发布A市地区建筑安装二OO四年一季度造价指数的通知（武建价字（2004）15号）及A市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定估价对象基础设施造价为140元/。基础设施费140×74185

32、5;（1612%）05×60%（1612%）15×40%99015万元建筑费用ABC1711550万元专业费用专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%10%。根据国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定（计委价格19991283号）、省物价局关于城市规划咨询有关问题的通知（鄂价房服函200246号）、国家计委、建设部“关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知”（计价格200210号）、国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知（1992）价费字479号）、C省物价局、建设厅关于

33、调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知（鄂价房地字200051号）等有关收费标准，并结合A市房地产市场、建筑市场的一般水平及该经济适用住房项目的实际情况，确定专业费用为建筑费用的8%。专业费用1711550×8%136924万元管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号），并结合该项目的规模和开周期确定为建筑费用的3%。管理费用1711550×3%：51347万元

34、投资利息投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。投资利润投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据国家有关规定，商业用房综合利润为投资成本的20%。以下计算V为总地价。投资利润（V171155013692451347）×20%（02V379964）万元销售税费销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应

35、交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。A市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食昂价格基金为营业额的01%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的01%，综合税费率为营业额的58%。根据A市房地产销售的一般状况，税费取7%。销售税费：3597692×7%251838万元C、地价确定V3597692171155013692451347（02V3799，64）251838V8883

36、90万元土地单价888390÷2686544×10000330681元/根据以上测算，基准地价系数修正法计算的土地单价为340827元/，假设开发法计算的土地单价为330681元/，两种方法计算结果相差不大，经综合分析取两种方法计算结果的算术平均值作为土地评估价格。单位土地价格（340827330681）÷2335754元/总地价335754×2686544902018万元（备注：指××光电子核心市场土地评估总值）（3）计算在建工程平均重置成本××光电子核心市场设计为1栋五层建筑物，地下一层，地上四层，建筑物整体造

37、型奇特，目前，土建部分、主体安装工程均已完工，目前尚未竣工决算。由于待估在建工程结构和造型独特，A市类似建筑物客观重置成本难以收集，所以本次评估在其初步设计概算调整表的基础上根据在建工程形象进度，计算其重置成本。A市××光电子核心市场初步设计概算调整表表3-26项目内容调整前（元）调整后（元）形象进度评估值备注一、建安工程236754624217221土建工程889531894685100%8946852铝合金37924l37844190%3405973供水、消防喷淋667746621290%595914空调系统251200276258100%2762585电气工程2697

38、00290076100%2900766弱电工程152900l5290090%l376787电梯288000288000100%2880008三通一平2000020000100%200009基坑支护1800018000100%1800010广场道路2000020000100%2000011绿化工程122001220090%1098012旗杆及自行车棚000500090%4500二、其他费用8178397686271建设单位管理费2485924298100%242982监理费2063319200100%192003勘察设计费4971841000100%410004前期工作及其他费用31949319

39、49100%319495水电增容、电费及外线157680157680100%1576806各配套费用18000070800100%708007职工培训费30003000100%3000续表项目内容调整前（元）调整后（元）形象进度评估值备注8征地拆迁350000420700902018土地评估价值三、预备费118377138485138485四、建设期贷款利息116600116600l16600五、铺底流动资金240002400024000六、总概算344436234694843889319在建工程重置成本说明：上表中调整前数据为初步设计概算数据，调整后数据为初步设计概算调整数据，评估值为根据在

40、建工程形象进度计算的数值；调整前和调整后数据为原始数据，评估值为本次评估计算数据在建工程平均重置成本3889319÷74185×10000524273元/（4）计算成本分摊系数估价人员经实地调查，并选取了与估价对象在建工程建成后类似的3宗房地产，通过计算它们各层房地产价格比例系数来确定估价对象在建工程成本分摊系数。房地产价格系数计算表表3-27项目金榜名苑高科大厦慧谷时空平均值一层单价（元/）28000750010000二层单价（元/）1400055005000三层单价（元/）800040005000四层单价（元/）600040005000平均单价（元/）140005250

41、6250一层价格系数214316168二层价格系数110508095三层价格系数0570760807l四层价格系数04307608066备注：上述三宗实例为高层或小高层建筑物，14层为商铺，5层及以上为住宅或写字楼（5）计算重置成本l楼轴重置单价平均重置单价×一层价格系数524273×16887878l元/2楼重置单价平均重置单价×二层价格系数524273×095497643元/2假设开发法测算过程（1）收益法计算开发完成后房地产价值A、年有效租金收入的确定估价对象在建工程开发完成后可出租，根据估价人员市场调查，周边地区商铺的租金在每平方米建筑面积每月3

42、090元/之间。根据估价对象的区位环境、个别环境及估价对象的装修、建筑物的利用使用率、结构等个别因素综合确定1楼17轴毛租金为每月80元/（建筑面积），且纯收益每年以2%的比例递增，一年以12个月计，闲置与租金损失各取5%；2楼毛租金为每月55元/（建筑面积），且纯收益每年以2%的比例递增，一年以12个月计，闲置与租金损失各取5%。则：1楼轴第一年有效总收入80×12×（15%）×（15%）×867775178万元2楼第一年有效总收入55×12×（15%）×（15%）×1436285547万元B、求取年总费用年总费

43、用亦即租赁经营总成本。它含：维修费；管理费；保险费；税金。1）求取维修费维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按建筑物××光电子核心市场建成后重置价格的2%计算。重置价格参照A市近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象在建工程建成后的建筑物重置单价为3500元/。1楼轴年维修费3500×2%×86776074万元2楼年维修费3500×2%×1436210053万元2）求取管理费管理费常规按年租金总收入的2%计算。1楼轴年管理费75178×2%1504万元2楼年管理费85547&#

44、215;2%1711万元3）求取保险金年保险费率规定为房屋现值的05%。房屋重置价格参照A市近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象在建工程的全新重置全价为3500元/。在建工程建成后房屋成新率为100%。1楼轴年保险费3500×100%×05×8677152万元2楼年保险费3500×100%×05%×14362251万元4）税费按规定收益型房地产应交纳如下税款：房地产税按年租金收入的12%；营业税按租金收入的5%计；城市建设维护税按营业税税率的7%计；教育费附加按营业税税率的3%计；堤防费为营业税的2%

45、；平抑副食品价格基金为营业额的01%；地方教育发展费为营业额的01%；综合税费率为营业额的178%。l楼轴年税费75178×178%13382万元2楼年税费85547×178%15227万元5）求取年总费用年总费用为上述四项费用之和：l楼轴年总费用607415041521338221111万元2楼年总费用1005317112511522727243万元C、求取年纯收益1楼轴第一年纯收益751782111154067万元2楼第年纯收益855472724358304万元D、确定报酬率本次评估采用安全利率加上风险调整值作为折现率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民

46、银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。本项估价的报酬率取一年期定期存款利率和风险报酬率综合确定为8%。从投资的角度看，要投资就必须要承担一定的风险，也须要有相应的风险补偿，风险补偿额相对于风险投资额的比率即为风险报酬率。风险报酬率含有行业风险、经营风险和财务风险等成分，本项房地产租赁经营收益受制约于以上风险。E、估价房地产收益价格本项房地产的收益期有限年限，适合用收益有限期的公式计算其现值。有限期资本化公式为：Pa/（rg）×1（1g）n/（1r）n根据委托人提供国有土地使用证，土地使用权剩余使用年限为47

47、65年，本次评估土地使用权年限设定为商业用地法定最高出让年限40年。因估价对象在建工程完工后投入使用，其结构为框架结构，可使用60年，土地年限低于建筑物年限，收益期限确定为40年。式中P房地产收益价格；A年纯收益；r折现率，此处取8%；g租金增长率，取2%n收益期，此处为40年l楼轴收益价格54067÷（8%2%）×1（12%）40/（18%）40809523万元1楼平均单价809523÷8677×104932953元/2楼收益价格58304÷（8%2%）×1（12%）40/（18%）40872971万元2楼平均单价872971

48、47;14362×104607834元/（2）计算再开发费用估价对象在建工程土建部分、主体安装工程已完工，可根据未完工部分形象进度及其投资概算确定再开发成本。在建工程再开发成本计算表表3-28项目内容调整前概算（元）调整后概算（元）形象进度再开发成本（元）备注一、建安工程236754624217221土建工程88953l894685100%02铝合金37924137844190%378443供水、消防喷淋667746621290%66214空调系统251200276258100%05电气工程269700290076100%06弱电工程l52900l5290090%152907电梯28

49、8000288000100%08三通一平2000020000100%09基坑支护1800018000100%010广场道路2000020000100%011绿化工程122001220090%1220续表项目内容调整前概算（元）调整后概算（元）形象进度再开发成本（元）备注12旗杆及自行车棚000500090%500二、其他费用8178397686271建设单位管理费2485924298100%02监理费2063319200100%03勘察设计费4971841000100%04前期工作及其他费用3194931949100%05水电增客、电费及外线157680157680100%06各配套费用18000070800100%07职工培训费30003000100%08征地拆迁3500004207000三、预备费1183771384850四、建设期贷款利息116600l166000五、铺底流动资金24000240000六、总概算3444362346948461475再开发成本合计数单位再开发成本61475÷74185×100008288元/（3）计算在建工程价格1楼轴单价开发完成后收单价一单位再开发