上海崇明岛休闲农庄项目策划报告

1、休闲农庄项目策划报告第 一 篇 市 场调 查报 告1.1 总 体市 场背 景随着中国社会经济的发展，人们生活水平有了很大的提高。尤 其是北 京、上 海 、广 州等 地的 发展速度 更是 高于 全 国平 均水 平，其 中 上海市2009年的人均GDP已达到7642美元。在满足了物质生活的需 求之后 ，人 们开 始更 多的 考虑 怎样 提高 自 己精 神生 活水 平。旅 游 成为 人 们获 取知 识和 休闲 娱 乐的 主要 方式 。 近 几年 来， 随着 需 求 的 增加 ， 上 海 旅 游经 济获 得了 快 速发 展。2009 年 ， 上 海 旅 游行 业 取 得良 好 业 绩 。 全 年 接待

2、 入 境 旅游 者 372.53 万 人 次 ，外 汇收 入 达 42.75 亿美 元 ， 分别 比上 年 增长 33.42% 和 25.8% ； 接待 国内 旅游 者 8761 万 人 次 ，年 增长 6.1%， 国内 旅 游收 入 993.82 亿 元 ，比上 年 增 长 23.3% ；旅 游总 收入 1182.6 亿 元 ， 比上 年增长23.7% ;旅 游产业 增加值323.87 亿元，占全市GDP比重的6%, 比 上 年 增 加 0.5 个百 分 点。上 海 旅游 企业 在 13 个 国 家和 地区 设立 20 余个境 外窗 口。全 年 有 200 余 个大 型国 际 性会 展在 沪

3、举 办。中 国 国际 旅 游 交 易博 览 会吸引 来 自 46 个 国家 和地 区的 参展 商和 1500 余 名 海 外 客商。参 加 旅 游 节的 中外 游 客和 市 民 达 600 余万人 次， 3 个黄 金 周接 待国内 游 客 950 万人 次 ，国内 旅 游 收入 51.42 亿 元 ，比 上 年 增 长 16%。上海旅 游节 、黄金 周 等节 庆假 日旅 游已 成为 带动 相关 行业 发展 和 消费 全面趋旺的新型经济形态。会 展旅游、商务考察旅游、休 闲度假旅游 构成都市旅游的主体内涵并逐步形成旅游经济新的增长点。至年底， 全市共有 3 个旅游集散站，开设 66 条旅游线路，

4、通往市内外 150 余 个景区（点），出 游人数比上年增长 35.8% 。历 年累计完成道路交通标 志 约 637 块 （ 套 ） ， 旅 游 团 队 泊 车 点 13 处 。1.2 区 域市 场分 析崇明岛是我国第三大岛，也是世界上最大的河口冲积岛屿。该岛 位于万里长江入海口，三 面环江，一面临海。东 濒浩瀚东海，南 与上 海市宝山区、浦 东新区及江苏省太仓市隔水相望，西接滚滚长江，北 与江苏 省海 门市 、启 东 市一 衣带 水。 全岛 面积 1200 多平 方公 里 ，东 西 长 76 公里 ，南北宽 13 至 18 公 里。 岛上 地势 平坦 ，无 山岗 丘 陵， 西北部和中部稍高，西

5、南部和东部略低。 90%以上的土地标高（以吴 淞标高 0 米为参照）在 3.21 米至 4.20 米之间。崇明岛在东经 121° 09'30" 至 121 ° 54'00" ，北纬 31 ° 27'00" 至 37 ° 51'15" 的位置上 ，地 处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四季分明。岛上水土洁净， 空气清新。1.2.1 崇 明 的规划目 标建成国际高标准的以森林、水系、湿地、田园风光为主体的森林花园岛。根 据 规 划 ，该 岛 森 林 面 积 将 达 到 600 平 方

6、公 里 ，约 等 于 上 海 市中心 城区 的面 积大 小 ，森林 覆盖 率超 过新 加坡 和加 拿大 等世 界 一流 绿化地区。在 全岛水系整治方面，将 形成“ 一环五湖二十九河”的 全 覆 盖 格 局 ，“ 林 溪 间 杂 ” 将 成 为 崇 明 自 然 环 境 的 标 志 性 特 征 。 岛 屿 东 滩 、北 滩 等 一 系 列 海 涂 湿 地 和 岛 上 的 田 地 苗 圃 共 同 形 成 岛 屿 整 体 的 田 园风光。建成国际示范性的生态环境维护、生态产业升级、生态文化培 育、 生 态居住高档的 生 态住区岛。崇明岛将建 立高标 准的东滩 国际 湿地公园，建设东滩示 范性 的 东亚

7、 最大的 候鸟保护 区 ，以 维护 生物 多样 性 和维 持生 物圈的 完整 性。岛上 城乡 居民 的传 统 生产 和生 活方 式 及价 值观 念正 在向 环 境友好、资 源高效、系 统和谐的生 态文 化 转型。生 态村、生 态 镇和生 态社区的建 设也正在走上轨道，崇明全岛或部分地区正努力成 为联合 国 环境 规划署的 “全球 500 佳”评选的亮点地区。将崇明岛建 成国 际先导性的 假日休闲、运 动娱乐、疗 养 培训、 会议会展为主体的旅游度假岛。借助崇明 良好的 生态 环境 和丰富 的土地资 源，引进一系列 世界 级主题乐园，作为崇明建设世界级旅游度假岛的龙头项目。结合良好的自然环境，推

8、进森林型度假中心、 疗养基地、 会议中 心、旅游宾馆以及大型的公 共高尔夫球场、体 育马场和 特色游乐设施、 运动健 身场所的 建 设, 适度发展国 际 性的 休闲度假别墅区 , 为 上海进 一步走向国 际化 和富裕社会化提供假日休闲、高档居住 、游乐运动的 必备空间，成为最适宜旅游休闲和度假居住的“海上花园”之一。将崇明建成国际闻名的以吸引跨国企业总部办公服务、科技研 发 、国 际 教 育、咨 询 论坛 以 及 国 际 或洲 际 组 织集 中布 局的 科技 研 创岛 吸 引 国 内 外 追 求 绿 色办 公 区 位 的 大 型企 业 将 办 公 服 务 总 部 或研 发 中心 落户 崇 明

9、。吸 引 国 际 名 牌和 成 规 模的 教育 机构 在崇 明 创建 国 际 教 育园 区与 科 技 创 新园 区。吸 引 各 类国 际 咨 询论 坛或 主题 展 览会 落户崇 明 ，举 办 以 崇 明 为 固定 基地 的 具 有国 际 影 响的 重要 国 际 会 议或 咨询论 坛。争 取成 为 上海 或中 国 沿 海地 区的 国 际 或洲 际 组 织机 构 集中 地 。使 崇 明 成 为 上海 科 教 兴 市的 产业 化基 地之 一， 成 为 上海 世 界级 城市的 国 际 交往 活动 区 之一 。1.2.2 项 目 区位 研 究本项 目属 于崇 东 地 块。 此 地块 位于 全岛 东 端

10、，规 划中 的 崇 明 越江 通道东 侧，由 东 滩湿 地、候 鸟 自然保护 区、上 实 生态 园区 和上 海 一城 九镇序 列中 的 陈 家镇 组 成 ， 面积 约 180 平 方公 里 。东滩 湿地 、候 鸟自 然保 护区 、上实 生 态园 区共 同构 成 了 东滩 地区。 该地区 地势 平坦 ，海 拔在 4.2 米 以 下 。该 地 区 三面 环水 ，北 临 长 江口 北支水 道末 端，南 临 北港 水道 ，东 临长 江入 海口 。长 江下 泻的 大 量泥 沙在东 滩地 区淤 积，形成 大面 积自 然湿 地。东 滩土 地 总 面 积为 8468.7 公 顷 ，由 团 结 沙 、东 旺 沙

11、 、东 旺 沙 外 侧 新 围 垦 滩 涂 三 部 分 组 成 围 垦 后 ， 大部 分 原有 自然 湿地 转 变为 农田 、鱼 塘、人 工沟 渠 等人 工湿 地。相 当 数量的 芦苇 湿地 也同 时 存在 。因 此 ，东 滩 地区 保留 了主 要的 自然 地形 。 本地区属北亚热带海洋性气候，气候温和湿润，四季分明。东滩以有机农业为主要产业，其 主要产品包括粮、棉 、油 、蔬 莱、 花 卉 、林 木 、瓜 果 、药 材 、畜 禽 以 及 淡 海 水 水 产 品 ，是 全 国 最 大 的 天 然蟹苗、鳗苗基地。东滩的交通不甚发达，有陈海公路连接团结沙与陈家镇，东滩地 区内部 还布 设了 其他

12、次 级道 路。与 外界 的交 通联 系主 要由 公交 公 司开 通的陈白线（ 陈家镇团结沙）以 及堡陈线（ 堡镇团结沙）来 承担。陈家镇位于崇明岛东端，东与上海实业集团公司开发建设的现代 化农业园区毗邻，西 与中兴镇隔河相望，是未来沪崇苏越江通道登陆 所在地 。人口 56800 人 ，镇域 面积 94.9 平 方公里，其中耕 地面积 64100 亩，人 均拥 有耕 地 1.25 亩 。行 政覆 盖 水域 面积 为 1009.6 平方 公里 。 全镇共有 1 个 居委会，38 个行政村，4 个水产养殖场，2 个市级奶牛 健康场。陈家镇拥有较为雄厚的工业基础。通过近 20 年的努力，初步 形成了电

13、磁电线、电工器材、棉纺、冶金合金材料、包装印刷纸业、 制药模具等六大支柱产业。全镇有 8 家企业通过了 ISO9000 质量体系 认证工 作。 工业 产值 占 社会 总产 值的 60%。陈家镇是长江口中华绒螯蟹的天然种苗基地和扣蟹养殖基 地，并 建有 华东 地区 最 大的 蟹苗 交易 市场 。具 有近 10 年 养殖 扣 蟹的 历史，目前有精养面积 1.6 万亩，鱼蟹混养面积 7500 亩。不少 农户 已走出 海岛 ，发 展成 蟹 养殖 ，2001 年仅 洪泽 湖地 区养 蟹面 积 就有 20余万亩。陈家镇的交通较发达。有堡陈线、南裕线、陈 白线分别通往堡镇、 南门和团结沙。崇 东 分 区 是

14、 崇 明 生 态 岛 未 来 的 门 户 地 区 之 一 ，是 全 国 沿 海 大 通道的生态窗口展示地区，也是崇明生态岛通达性最高的地区之一。 按规划 崇东 分区 将建 设 成为 全岛 标志 性的 生态 示范 区、科 教博 览 区和 休闲运动区。主要项目包括： 辟 建 东 滩 国 际 湿 地 观 光 公 园 、候 鸟 观 赏 保 护 区 等 崇 明 标 志 性的原生态景观区，开发建设生态旅游和生态博览区。 依 托 通 达 性 ，重 点 发 展 大 流 量 的 休 闲 运 动 功 能 ，建 设 上 海 国际公共高尔夫中心、马 术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局 预留地 和迪 斯尼 乐园 的

15、 备选 地之 一，成 为上 海健 康户 外运 动的 重 点地 区。按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈 家镇生态示范镇，以 旅游度假、科 教研发、会议会展功能为依托，并 推进有机农业、循 环工业和清洁能源，成为全国生态化社区建设的试 点窗口和国际性的科教博览基地。1.2.3 区 域 市场 调研上海市目前共有旅游景点 20 余处。包 括生态旅游、度假旅游、科 普旅游、农业旅游、名人名著文化旅游、城市建筑旅游等。现阶段崇明岛共有旅游项目 10 个，分别是明珠湖、学宫、寿安寺、 金熬山公园、沿 江观光大堤、瀛东村、东 滩候鸟自然保护区、东 宝足 球基地、东平国家森林公园、前卫生态村。1.

16、3 本 项 目 主 要 竞 争 旅 游 点 分 析1.3.1 前 卫 生态 村前卫生态村位于崇明岛中北部，于 1969 年从一片 滩涂中围 垦而 成，总 面积 3671 亩， 人口 753 人 ，目 前已 形成 集农 、工 、副 、 商、 游于一体的生态村。该 村 推 出 的“ 农 家 游 ”项 目 ，让 游 客“ 吃 农 家 饭 、住 农 家 屋 、学 农家活、享农家乐”目前，前卫村共有2 8家接待农户，其中4家 为AAA级，1 5家为A A级。该村为游客提供观赏斗鸡、鱼鹰表演， 到古村 踩水车、 学推磨、 坐花轿等游乐项目 。 主要景点有：东海瀛洲（古村）该项目 座落于村 的西部， 是清末

17、农 家生产生 活的一个缩影， 茅草 院内摆设着纺纱机、织 布机、磨 盘、独 轮车、轿 子 、水 车，游 客 可以 亲自尝试。该 村 还提 供现场宰杀本地 猪、羊 、鸡 表演，游 客还可以喝 茶聆听 崇明 山歌 、 崇 明 民间 故事 ， 现 购品 尝时 令板 糕、 粽子 、 圆子 、 汤团等小吃，还 有助兴踏高跷、推 铁环、甩 火球等民间活动项目 。游 客还可领略反映传统婚俗礼仪的"抛球择婿"节 目 ，亲历 农家古 老 旧式 结婚礼仪。西 川流金 （ 珍 禽场 ）游客在此可以观赏棚圈饲养的飞禽走兽。北 幽聚 星（ 鸳鸯 楼）鸳 鸯楼是由鸳鸯两楼组合而成，进 入楼内可了解前

18、卫村 史，观 赏 前卫发展模型图。东郊迎辉（垂钓中心）该中心供应渔具配套，鱼饵，遮阳伞等垂钓用具，游客可在此 钓鱼钓蟹。健康花苑该村在农家乐示范点内建设了占地 9000 平方米的健身苑，其 中 有 45 件 健 身 器 材 ， 苑 中 央 设 有 文 化 广 场 和 停 车 场 ， 另 具 备 舞 台 、 灯 光、音响、舞 池等娱乐设施。1.3.2 瀛 东 村“农家 游”瀛东村位于崇明岛的东部，邻近长江与东海交汇处。全村有 52 户农民别墅，该村具有大规 模的鱼塘，可以进 行垂钓捕 蟹等活动项目。瀛东村保留有五六十年代农户所住的古式房屋以及当时的生产 生活用具，如舂米石臼、织布机以及保存完好的

19、脚踏水车、牛车等。 该村的梨园柑桔园、葡 萄园、崇 明山羊基地、绿 化苗木基地可以提供 各种绿色环保农副产品。瀛东村的优势在于原汁原味的农家风貌与生活方式，游客在此可 以 体 会 到 真 正 的 “ 农 家 游 ”。 但 是 该 地 的 旅 游 项 目 还 未 形 成 规 模 ， 硬 件设施不完善，住宿、洗浴、餐饮的卫生状况均不尽如人意。此外，该村的旅游项目过于单 一，对游客的吸引力不足。1.3.3 绿 华 西沙风情 游绿华镇 绿园村于崇明 岛最西 端，紧靠长江边， 总耕地 面积 7255 亩，种 植柑橘 3000 亩，年 产柑橘 1500 万斤。该 村为游客 提供以下游 览项目：桔园游览。游

20、客可以在此参观桔园并参与收获。观赏蟋蟀表演。中国蟋蟀网、上海市蟋蟀协会在绿华"农家游" 活 动中 共同 开展 绿 华 蟋 蟀 邀请 赛 ，游 客可 以前 往观 看。 游西 沙风 景。 游客 可以 游览 崇明岛 西 部长 江 大堤、 在 建中 的崇西 景观 水闸 、长 江" 分 水岭 " 。游 客 还 可以 观 落 日、游 明 珠 湖 、垂 钓、 干 农 家 活、 品农 家 菜等 。1.4 市 场购 买力 、 消 费群 体分 析1.4.1 市 场 购买 力分 析人均GDP是衡量一个国家和地区经济发展水平和综合经济实力的重要 经济 指标 。 2001 年，上

21、 海 国 民 经 济继 续保 持较 快的 增长 态势 ， 人均GDP4500美元。2002年，上 海人均GDP达至U 4909美元，比2001 年增长10.9%。 2003年，上海市人均GDP为5642美元，比上年增加 730美元。人均GDP的增长对旅游市场具有显著的拉动作用，由此可 以得出 本项 目的 潜在 市 场十 分广 阔。近年 来， 上 海 市 居民 的 可 支配 收入 也有 了显 著 的 增 长 。 2009 年 ，上 海 市 城市 居民 家 庭 人 均 可 支配 收入 为 4.29 万 元 ， 比 上 年 增 长9.9 。 旅 游 消费 成为 新的 消费 热点 ： 国 内 旅 游

22、景点 增 多 在一 定 程序上 促进 了旅 游 消 费。 2009 年 上 海 城 市 居 民家 庭人 均 旅 游 支出比 上 年增 长 15.9 。 2002 年 ，上 海 市 人 均 可 支配 收 入达 43250 元 ；2009 年 ， 上 海 城 市 居 民家 庭人 均 可 支 配收 入达 至 44867 元 。虽 然非 典疫 情 一 度 影响了 人 们 外出 旅 游 和 其他 文娱 活动 ，但居 民休 闲娱 乐消 费额 仍 有 所 增长， 全年 人均 休闲 娱 乐支 出为 818 元， 同比 增长 5.6%； 人均旅游 支 出为 899 元 ，增 长 12%。近几年来，国内旅游呈现以

23、下趋势： 工业 旅游 、农 业旅 游 、科 技 旅游 、都 市旅 游 、“ 红色 ”旅 游等 新产品不断出现。 旅 游 基 础 设 施 、配 套 设 施 得 到 了 进 一 步 改 善 ，旅 游 景 区 应 对 旅 游高峰的能力进一步提高。假日旅游的指挥体系、统计体系更加健全，我国旅游业走上“安全 、秩 序、质 量、效 益”四统一的 轨道，取 得了显 著的经济效益 和社会效益。公民休闲消费方式的 变化引发休闲产业 的新发展。近 年来，外 出旅游 的方式在发生着变化 ，越来越多的 人不是赶着去看景点，而是 到郊区 躲清 净， 到农 家 换口 味。可持续旅游发展将进一步被关注。旅游作为日益扩大的新

24、兴产 业 ，大力推行“绿色消费”和“绿色经营”的 观念成为大势所趋。目 前各个地方制定的旅游 发展 规划中都有实施可 持续 旅游 发展 的 内容， 将这一原则贯彻到旅游经营的各个环节。在稳步 增长的市场当中， 团 体旅游明显降温， 而家庭自助游 唱起了主角。在 不少家庭看来，跟 团旅游虽有价格便宜、省 心省力等 优势， 但约束太多。 而自助旅游 相对来讲就灵活方便的 多。以下是从 2001 年到 2003 年国 内旅游 情况的统 计数字：2001 年 超 额 完 成 了 年 初 制 定 的 目 标 全 国 国 内 旅 游 人 数 达7.84 亿人次，比 2000 年增长 5.3%。其中：城镇居

25、 民 3.74 亿人次， 农 民 4.09 亿 人 次 。全 国 国 内 旅 游 收 入 3522.36 亿 元 人 民 币 ，比 2000 年增长 10.9%。其中：城镇居民旅游消费 2561.67 亿元，农民旅 游消 费 870.69 亿 元 。全 国 国 内 旅 游 出 游 人 均 花 费 449.3 元 ，比 2000 年 增 长 5.3% 。 其 中 ： 城 镇 居 民 国 内 旅 游 人 均 花 费 708.3 元 ， 农 村 农 民 国 内旅游人均花费 212.7 元。在 春节、“五一”、“十一”三个“黄金 周”中 ，全国共接待国内旅游者 1.83 亿人次，实现旅游收入 736

26、亿 元。2009 年，全国国内旅游人数达 8.78 亿人次，比上年增长 12.01% 。 其中：城 镇居民 3.85 亿人次，农 村居民 4.93 亿人次。全 国国内 旅游 收 入 为 3878 亿 元 ，比 上 年 增 长 10.11% 。其 中 ：城 镇 居 民 旅 游 支 出 2848 亿元， 农村 居民 旅游 支 出 1030 亿元 。 全国 国内 旅游 出游 人均 花费 441.80 元 ，比上 年下 降 1.7% 。其中：城 镇旅 游者 人均 花费 739.70 元 ， 农村旅游者人均花费 209.07 元。在 2002 年春 节、"五一"、"十一&q

27、uot; 三个"黄金周" 中，国内旅游者接待总人数为 2.19 亿人次，旅游收入 合计为 865 亿 元，占 全 年国 内旅 游业 总收 入的 22.3% 。2009 年 ，由 于非 典 的发 生， 中国 的旅 游市 场 受到了 巨大的影 响 。 2003 年 4 月至 6 月，全国入境旅游收入同比下降 79.08% ，国内旅游 收入下降 62.78% ，出境旅游收入下降 58.21% ；入境旅游外联人次下 降 94.40% ， 国 内 旅 游 收 入 下 降 63.87% ， 出 境 旅 游 组 织 人 次 下 降 51.82% 。7 月至 12 月全 国入境 旅游收入

28、恢复到 2002 年 同期 水平 的43.06% ，国 内旅游收 入恢 复 到同 期的 117.70% ，出 境 旅游 收入 恢 复到 同 期 的 113.83% ； 入 境 旅 游 外 联 人 次 恢 复 到 2002 年 同 期 水 平 的 64.14% ，国 内旅游恢 复到 同 期的 126.26% ，出 境 旅游 组织 人次 恢 复到 同 期 的 95.25% 。根 据以上 分析 ，我 们可 以看 到，国 内 的旅 游市 场正 处于 蓬 勃发 展的新阶段，而上海作为一个国际化大都市，人均GDP,居民收入水 平均 高 于全 国 平 均 水 平 。人 们 的 消费 观念 ，生 活 方 式也

29、 更加 超前 。因 此 ,旅 游在 上 海 尤其 得到 居 民 的 重视 。人 们有 财力 ,有 能力 ,有 心情 为 自己 的 休 闲生 活投 资 。1.4.2 消 费 群体 分析消费 群体 的 划分 , 可 以根 据年 龄、收 入 、居 住地 点以 及家 庭 的 大 小来划分。根据年龄来划分消费者按 照年 龄的 不 同, 我 们可 以把 消费 者划 分为 以 下几 种类 型 21-25 岁 , 此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 大 多 刚 开 始 工 作 , 收 入 不是 很高 , 爱交 朋友 , 喜 欢结 伴出 外游 玩, 容易 接 受新 鲜事 物。 26-30 岁 , 此 年 龄 阶

30、 段 的 消 费 者 普 遍 已 经 具 有 几 年 的 工 作经 验, 有 一 定 的 积 蓄, 有较 高的 消费 水 平 , 开 始 考虑 成家 。 31-35 岁 , 此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 大 多 已 经 有 了 自 己 的 家 庭,有 的 已 经有 了后 代 ,孩 子的 年龄 普 遍偏 小,大 约集 中在 1-10岁, 注重 对 孩子 的 教 育 36-50 岁 ， 此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 的 后 代 大 多 已 经 上 学 ， 家庭负担比较重，而且处于事业发展的关键时期，受自己支配的 时间较为不充足。 51-60 岁 ， 孩 子 一 般 都 长 大 离 家

31、， 有 一 定 的 积 蓄 ， 有 大 量的空闲时间。根据月收入来划分消费者 1500 元 以 下 ， 只 能 维 持 基 本 生 活 。 1500-2000 ， 可 以 有 一 小 部 分 收 入 用 于 娱 乐 。 2000-3000 ， 有 一 部 分 收 入 可 以 用 于 娱 乐 ， 但 是 真 正 用 于娱乐的开销随年龄的不同而各异。 3000-5000 ， 此 收 入 阶 层 中 有 一 部 分 人 是 休 闲 娱 乐 消 费 的主力军。 5000 以 上 ，此 阶 层 中 的 一 部 分 人 每 年 都 会 有 固 定 的 旅 游 预 算。根据家庭人口状况来划分消费者 两口之家

32、：多为年轻夫妇或后代已成人离家的老年夫妇。 三口 之家： 在分类中所占比重最大，孩子的年龄差异以及 家庭的收入差别是这类家庭的 主要不同点。 四口 之家 ： 在这里主要指有两个孩子的家庭，现在这种家 庭结构正在逐渐减少。 数代同堂：这种家庭大多是由于住房的原因不得不几代人 居住 在一起 。按居住地点来分 上海市中心 上海郊区 上海周边地区第二 篇 项目 分 析2.1 项 目概 况此 项 目 位 于 上 海 市 崇 明 岛 东 滩 团 结 沙 ， 上 实 园 区 33 号 区 路 南1.2.3 号 土 地，北临 上实东滩崇 明物业 管理 公司 ，面 积 为 200 亩 。邻 近长江口，周 围有东

33、滩湿地，候 鸟保护区，湿 地公园，中 华鲟保护中 心等。 有公 路通 达陈 家 镇， 车程 约 20 分钟 。地 块利 用现 状为 农 田， 未做任 何投 资开 发。其北 面紧 邻的 上实 东滩 崇明 物业 管理 公司 设 有商 务中心，办 公楼，人 工草坪，人 工水渠以及人工湖。周 围土地大部分 为农田和鱼塘，有少量果园和农户居住区。2.2 项 目地 盘解 剖此 项 目 配 套 ，如 水 、电 、气 等 都 不 完 善 ，且 地 块 周 围 以 农 田 为 主 ， 但是，项目所处地域内有 美丽的田 园风光，壮丽的 江潮，清新的 空气， 还有美丽的候鸟，充 满了自然的诱人风情，具有开发旅游项目

34、的得天 独厚的条件。2.3项目发展之SWOT分析2.3.1 优 势自然环境优美项目所处区域属亚热带海洋性气候，温和湿润，四季分明。周 边都是大面积的农田，未经开发，空气清新，是一个巨大的天然氧吧， 而且水质良好，土壤中的有害物质含量极低，是一块难得的“三净” 之地。周围具有丰富的旅游资源项目所处区域面江临海，地势平坦，是一个具有岛屿型生态旅游 开发价值的资源地。邻近东滩鸟类自然保护区，其鸟类资源丰富。还 有东滩湿地，旅游资源十分丰富。另外值得一提的是，在项目地块的 东北部有一个水面面积达四千多亩的天然湖泊东旺湖，在湖的中 心有面积两千多亩的岛屿，东旺湖的开发将给本项目带来巨大的商 机。与众不同

35、的经营方式一般的旅游项目只是以游览为主，而本项目是将土地分割成小 块，将其半年或一年的经营权出售给旅游者，旅游者可以根据自己的 需要在土地上种植任何作物，这种经营方式在上海还是独一无二的。个性化的展示空间旅游者可以根据自己的喜好来装饰租种的土地，这给那些喜欢创 作，标榜个性的顾客创造了展示才华的空间。优美的居住环境旅游者可以下榻项目地块对面的商务中心，这里环境幽静，而 且可以进垂钓，野餐，日光浴等活动。专业化的服务队伍在这里我们将提供专业的关于农作物种植方面的咨询服务，此 外，我们的生活服务也尽量做到尽善尽美。独一无二的售后服务 我们为旅游者提供收获物包装服务，使游客的收获不仅是实用 品，同时

36、还是馈赠亲友的艺术品。2.3.2 劣 势交通不够便利上海或其他地方到项目所在地没有直达车辆。如果没有自备车 辆，交通十分不便。前期开发不足 若游客对项目进行考察，目前没有示范园地，对顾客的吸引力 不足。知名度小由 于是 新建 项目 ，其 知名度 必 然比 较小 ，需要大量 的投资做 宣传。2.3.3 机 会旅游市场的兴旺。随 着人 们收 入水 平 的提 高，对 休闲 的 要求 日趋提 高 ，带动 了 旅游 的消费也日渐增加。生态游的兴起现 代 都 市 人 ，越 来 越 重 视 生 活 质 量 ，要 求 呼 吸 新 鲜 空 气 ，食 用 绿 色食品，本项目的开发正好迎合了这一趋势。沪崇苏越江通道

37、项目的审批通过沪 崇 苏 越 江 大 通 道 分 南 支 和 北 支 两 大 部 分 。南 支 ，即 崇 明 越 江 通 道 ，该 工 程 总 投 资 122 亿 元 ，工 程 起 自 浦 东 五 号 沟 ，过 长 江 南 港 水 域 ， 经长兴岛，再 跨长江北港水域，止 于崇明陈家镇，暂 接陈海公路，全 长约 25 公里。工程采取“南隧北 桥” 方案，以隧道形式穿越南港水 域 ，长 约 8.5 公 里 ；以 桥 梁 形 式 跨 越 北 港 水 域 ，长 约 9.5 公 里 。此 通 道的修 建 ，将 大 大方 便上 海市 区居 民的 出 行，为 本项 目的 开发 提 供了 挈机。越江通道修建

38、完成后，还将为本项目带来一部分江苏的游客。2.3.4 威 胁周边项目本 项 目 周 边 地 区 ，存 在 一 定 数 量 的 农 家 乐 ，渔 家 乐 旅 游 项 目 ，这 在一定程度上对本项目造成了威胁。消费者对这种旅游休闲方式不熟悉由 于 上 海 市 还 没 有 类 似 的 项 目 ，消 费 者 接 受 这 种 休 闲 方 式 可 能 需 要时间和引导。2.4 本 项目 综合 评价 及发 展战 略分 析根据以上分析，可知本项目具有得天独厚的自然条件，再加上 独一无二的创意，使 得本项目的发展空间巨大。针对上面提出的各种 问题，制定以下的发展战略：公司派专门车辆负责游客的接送工作。由于南门码

39、头和堡镇 码头都有直达陈家镇的 公交车，因此接 送游 客的 车辆 只需在陈家镇等 候即可 。第二种解决交通问题的方案是与崇明交通部门 协商，将 南门 开往陈家镇的公共汽车线路延长至团结沙。两种方法比较，第一种方 法比较快捷，可以节约顾客的时间；第二种方法比较便利，将交通问 题交由公交部门解决，但可能要向公交部门交纳一笔资金用于公交线 路的延长。第一种方法用于游客数量还未形成规模时可以节省成本； 第二种方法用于游客数量规模较大时成本较低。因此在项目刚刚启动 时，推荐使用第一种方法。投入资金进行示范园地的建设。根据策划方案，设计不同地 块中的示范园地，可以起到住宅销售中样板房的作用，使顾客对土地

40、经营后的状况有直观的了解。投入资金进行宣传。由于是新兴的旅游休闲项目，消费者需 要引导，也需要时间来接受这种新的休闲方式。宣传手段建议用软广 告和硬广告相结合的方式。在软广告中要着重宣传这种回归自然且可 以亲身体验、发挥创造性的休闲方式。所有的广告均应严格对目标人 群发放。要让顾客充分了解本项目与周围农家乐，渔家乐的区别，凸 显项目的个性与优点。周围配套设施建设。由于土地未经开发，周围配套设施不足。 建议在项目周边区域设置超市、医疗诊所，鉴于项目尚处于开发阶段， 出于节约成本的考虑配套设施的规模宜小不宜大，并留有后期扩展的 余地。人工湖内建议在项目启动之前具有相当数量的观赏鱼。人工湖 周围草坪

41、上设置遮阳伞、休闲桌椅等设施。在项目命名上宜突出本项目的特色，且应具有吸引力。提供以下名称作为参考： 荷香园、躬耕庄园、春华秋实、清风碧漪、快乐老家、沁园 为 了 避 免 旅 游 休 闲 项 目 的 单 一 化 ，建 议 与 其 他 休 闲 项 目 同 期 推 出 ，比 如 垂 钓 ，野 餐 ，烧 烤 ，露 营 ，放 风 筝 等 。垂 钓 地 点 建 议 设 置 在 距离项 目地 块较 近的 鱼 塘，并在 鱼 塘四 周种 植树 木遮 荫，设 置太 阳伞 ， 饮料屋 。野 餐，烧 烤 ，露 营，放 风 筝的 地点 建议 在本 公司 商务 中 心前 的草地上，同样应配备遮阳伞，休闲桌椅等。 增 加

42、 一 些 助 兴 活 动 。比 如 以 各 种 农 作 物 的 收 获 为 挈 机 ，举 办 联 欢节目 ，以 达到 活跃 气氛 ，增 进游 客之 间 感情 的目 的。另 外 ，建 议将 商务中心的KTV包房和健身室对外开放。第 三 篇 物 业定 位3.1 项 目类 型及 形象 定位基 于 项目 的 经营 方式 比较 特别 ， 本项 目定 位为 完 全 回归 自 然， 需要自 己亲 自耕 种、亲自 设计 土地 的 经 营方 式以 及装 饰风 格的 带 有怀 旧与浪 漫气 息的 旅游 休 闲项 目。具体 的 说 ， 项目 将向 顾客 提供 面积 适中 的 一 块土 地， 顾客 可 以自 己选择

43、在这 块土 地上 种 植何 种作 物，并 根据 自己 的 喜 好来 决定 土 地的 附属物 品的 风格 ，比 如地 块 的 名 称，地 块 上的 装饰 物，如 棚 屋，地 块 名称牌等。本项 目提 倡 的 是 一种 完全 有别 于以 往的 休闲 方式 ，抛 弃在 城 市里 水泥森林中的生活，全 身心的投入大自然，用耕种来荡涤身心，用 收 获来唤起柔情。使 年轻人在共同的劳动中升华爱情，使老年人在相濡 以沫中 追忆 往昔 。本 项目 致力 于改 变现 代都 市人 与人 之间 冷漠 的 人际 关系，提倡游客之间的相互关怀与协作，向大家提供一个放松身心， 结交朋友的场所。3.2 本 项目 客户 定位

44、 及目 标客 户心 态分 析根据前面的消费群体分析，我 们把本项目的客户群体分成三种类 型。一是月 收入在 3000 元以上，已经有了几年工作经验，有一定的 积 蓄 ，年 龄 在 25-29 岁 的 单 身 青 年 ，他 们 比 较 容 易 接 受 新 事 物 ，喜 欢结交朋友，有兴趣体验新的生活方式，追求浪漫和品位。二是孩子的年龄在 5-12 岁 的收入较 高的三口之家，这类家庭 较重视孩子的早期教育，重视培养孩子的动手动脑能力 ，愿意带领孩 子亲近大自然。三是年龄 在 55 岁以上，孩子已经成家单独生活的中老年夫妇。 这类消费者有的年轻时本来就是农民，有的经 历过上山 下乡，农 村生 活是

45、他 们的 年轻 生活 中 不可 或缺 的部 分。有 一块 土地 让他 们种 植 各种 作物是追忆他们年轻生活的一种最好方式。3.3 收 费方 式建 议费用的收取有两种方式：一是土地，车费，住宿，服务等费用分开收取；二是采取收取会员费的方式，将所有的费用都折算在一起， 作为半年或一年的会员费用。推荐使用第二种方式，多次频繁的收费 会给顾客上当受骗的感觉，而使用会员制可以提升整个项目的层次。 会员卡有金卡和银卡之分，不同等级的卡可以享受不同内容的附加服 务。在会员无法亲自管理土地的情况下，提供代管服务，并与一些学 校团体联系，给孩子们提供一个锻炼身心的机会。第四篇物业发展建议4.1规划设计要点及参

46、数确定4.1.1 总平面设计该项目在平面设计上采取开放式，使得游客方便的到达自己租种 的地块。该地块将划分为粮食种植区、蔬菜种植区、水果种植区及鲜 花种植区四个种植区以及一个畜禽饲养区来满足客户的不同种植及 养殖需要。在粗略的划分五大分区以后，还将在连接五个区域的中心 地带建设小型荷花塘，种植荷花及其他水生植物，放养鱼、蟹等水生 动物。在地块的南面紧邻一条小河，在小河上修木制拱桥，建立码头， 提供渔船供游客乘坐。总平面图如下：粮食种植区由于该地块采取开放式设计，在出入口的设计上就要力求做到使 客户能够方便、快捷的到达租种地块。建议除在地块的四面设置出入 口外，在四角位置也应设置出入口。在鲜花种

47、植区和蔬菜种植区之间 的小路上也要设置出入口。并且，整个地快的道路设计还要兼顾观光 要求，具有一定的审美价值。4.1.3 人流、车流组织及车位设置由于种植作物必须保持田地土质肥沃纯净，因此应明文禁止汽车 及其他机动车辆进入地块。游客的车辆应停靠在公司指定的停车场， 并徒步至承包的田块或饲养区。在设计上，每个出入口不宜太窄，应 至少允许六人并排通过，即使是在旅游旺季也可以达到畅行要求。该 地块北面为本公司办公及住宿园区，可以为客户提供50个车位，客 户停车 后步 行 10 分 钟即 可到 达种 植田 块或 饲养 区。 建议 在项 目 的经 营走入正轨，游客人数初具规模之后，对停车场的规模进行扩大

48、。4.2 设 计 要点 建议主要建议有以下几点： 整体 地块 设计 应 具有 田园 特色 。其 中建 议有小 河 贯穿 ，小 河的 具体方 位应 兼顾 便捷 与 美观 ，既 能 达到 灌 溉要 求，又 能在 景观 上 突出 田园特色。 地 块 内 部 各 分 区 应 风 格 各 异 ，突 出 本 分 区 的 特 点 。各 分 区 的 入 口设计 应能 够体 现本 分 区特 色。分 区内 的配 套服 务设 施也 应与 该 分区 所种植 的作 物相 匹配 。田 埂、灌 溉 沟渠 以及 其他 种植 辅助 设施 均 应与 各分区相协调。 粮食 种 植分区 应 采取 能够 体现 粮食 如水 稻、荞 麦、

49、玉 米 的 特点 ， 地块周 围以 风格 粗犷 的 木质 篱笆 装饰 。在分 区入 口处 的篱 笆上 点 缀麦 穗 、稻 穗、 玉 米棒 等实 物 ， 并悬 挂秸 秆编 织标 牌 ，上 书“ 锄禾 ”（参 考 ）。 鲜花 种植 区的 设 计风 格宜 清新 浪漫 ，以 原木 低矮 篱笆隔 断 。分 区入口 设置 欧式 铁艺 门 ，两 侧 设 置两 部藤 编秋 千，均 饰 以蔷 薇花 。门 上悬挂 木牌 上书 “憩 蝶 ”（ 参考 ）。 蔬菜 种植 区应 突 出绿 色天 然并 兼顾 美观 的特 点。在 该分 区 的入 口处以 树干 搭成“ 门 ”字 形作 为分 区的 大 门，以 南 瓜藤 作为 装

50、饰 ，并 以艺术 字在 南瓜 上雕 刻 “四 季鲜 蔬”（ 参考 ）。 水果 种植 区以 活 泼鲜 艳为 特色 。分 区入 口处 种植 两棵 橘树 ，以 果实较 小的 水果 拼出 “ 春华 秋实 ”（ 参 考） 四字 并悬 挂在 树枝 上。 饲养 区以 生机 活 力为 特色 。首 先 应 注意 与其 他分 区相协 调 ，保 护周围 环境 卫生 与空 气 清新 。要 尊 重动 物 的自 然生 长规 律，禁 止 使用 激素类 饲料 。该 分区 以土 坯作 为 围墙 ，入 口 处饰 以 翠绿 竹门 ，在 竹门 上书写 “携 趣”（ 参考 ）。 荷花 塘以 石子 围 边， 塘内 种植 荷花 、睡 莲等

51、 水生 植物 。 在 每 个 不 同 分 区 内 设 置 风 格 各 异 的 休 闲 场 所 。在 鲜 花 种 植 区 设 置木制 休闲 屋，外 墙 以蔷 薇花 覆 盖，体 现浪 漫风 格 ，为 游 客提 供 情侣 套餐，巧克力等物品。在水果种植区设置欧式风格建筑，提供皮萨， 通心粉 等欧 式食 物。在饲养 区建 设 童话 风格 建筑 ，主要 提供 儿童 食品 。 在蔬菜 种植 区设 置中 国 古典 建筑 ，提 供 中 国传 统食 品。在 粮食 种 植区 设置以茅草作为外立面的建筑，提供各种茶饮料。 田 块 形 状 设 计 应 采 用 不 规 则 形 状 ，在 视 觉 上 给 人 以 起 伏

52、变 幻 的 景象，避免统一呆板的设计。4.3 环 境 景观 设计 要点由 于 本 项 目 属 于 旅 游 项 目 ，故 此 该 地 块 除 能 满 足 人 们 耕 种 及 养 殖 的活动 需求 之外 ，还 应该 考虑 到地 块的 观 赏功 能。各 分区 除在 配 套设 施设计 上注 意与 田园 景 色相 协调 以外 ，在作 物 种植 地块 规划 ，各 分区 田块内 部种 植规 划，田 块 四周 景 观规 划，护 田林 设 计，以 及各 分 区的 隔断设 计上 均应 做到 各 具特 色又 和谐 统一 。使客 户在 体验 耕作 养 殖乐趣的同时观赏优美的田园景色4.4 配 套设 施建 议由 于 本

53、 项 目 以 DIY 式 的 种 植 、养 殖 旅 游 为 主 ，在 配 套 设 施 上 就 应 该为客 户提 供充 足的 农 业用 具如 蔬菜 大棚 、畜禽 舍、饲料 、各种 农具、 种 子 、花 架 、果 树 苗 等 。另 外 ，还 应 注 意 田 园 风 光 与 现 代 生 活 方 式 的 结 合 ，提 供 休 憩 小 屋 、空 调 、饮 料 吧 台 、冰 柜 、刨 冰 机 、甜 点 屋 、水 果棚等配套设施，满足游客休闲赏景的需要。4.5 社区服务及物业管理要 点在 客 户 进 行 种 植 的 整 个 承 包 期 内 ，本 公 司 为 客 户 免 费 提 供 以 下 服 务： 对 客

54、户 进 行 有 关 种 植 及 养 殖 知 识 的 培 训 ，并 在 承 包 期 内 全 程 提 供种植 及养 殖技 术支 持 。提供 种子 、灌 溉用 水等 生产 资料 和农 具 等生 产工具。并为客户饲养的禽类等小动物提供饲料、疫苗等必需品。饲养区内应配备供水设施以满足动物饮水及禽舍清洁需要。 在 客 户 来 此 耕 种 的 间 隔 期 内 提 供 如 浇 水 、剪 枝 、除 草 、喷 洒 化 肥和农药等日常田间管理，为畜禽提供喂养、清扫 、保健等日常 管理。 通 知 客 户 作 物 的 成 熟 期 ，并 提 前 做 好 收 获 准 备 。帮 助 客 户 收 获 、 收割、宰杀实用畜禽，并提供简单的包装服务。4.6 其 他相 关事 宜由 于 本 项 目 是 DIY 式 的 自 助 种 植 及 养 殖 游 ， 游 览 项 目 未 免 单 一 。 因 此 ，本 公 司 可 以 与 周 边 旅 游 项 目 合 作 ，在 自 助