地1商业街项目定位策划书1

1、谨呈：武威昊鑫地产置业有限公司项目建议书目录壹城市解读贰城市商圈调研叁商圈业态分析肆地1商业街定位壹城市解读城市宏观环境商业地产分析随着武威人口的剧增，加快城市建设的升级由先前的只考虑生存，到现在的人口急速膨胀及需求的不断增加，服务配套设施的滞后，开始对土地用途性质、功能、配套等方面权衡考量。u武威大十字商圈现已是武威市商业核心，辐射面覆盖东西南北，它的发展，将对促进整个武威城区的升级，拉开城市框架、布局城市结构有着重要的意义。借着围绕东西大街的改造，武威地1商业街再次引来发展良机。u城市面积33249平方公里，凉州区现常住人口约105万人，武威总人口192万人，流动人中约10.8万城市解读武

2、威发展机遇近期城市发展方向：u近期重点由细分消费客群多元化逐步提升商业发展，建设武威新的商业圈。在城市发展战略指引及武威自然条件的限制，导致了城市地上物业资源的稀缺，但随着商业业态多元化的逐步需求，现武威地1商业街是市区最好的一个待开发重点区。发展现状：u东西大街改造之后，武威市步行街商业圈的改造将成为热点区域。u武威步行街位于武威市经济圈最前沿，辐射面广，未来发展空间大。武威城市规划城市解读武威步行街商圈依托凉州商厦、仟盛百货、浙江大厦等物业，形成武威商圈现代服务中心。 依托南北文化广场，打造多元化商业中心，重点发展综合体业态。依托政府单位、金融企业、公共服务等支持，打造武威多元化品牌。武威

3、步行街发展机遇城市解读1.依托政策项目实施，在未来重新“定位”武威商业街，把武威地1商业广场当成标杆来建设。2.在未来发展中，武威步行街借助浙江大厦、仟盛百货、南北文化广场等业态，全力推进以武威地1商业广场为核心，对武威市中心发展的一次大建设。在政策杠杆支撑下，凭借着人才、交通、资源等优势：小 结城市解读我们可打造一个以潮流品牌、功能配套、儿童娱乐、幼教等集于一体的地下商业街。通过对武威各大商场、市场的调研分析：目前武威市商业发展迅速！体量逐渐扩大！但时尚、潮流服饰品牌及儿童娱乐功能配套类严重不足且不具规模！许多商场招商运营难!商业分析该 如 何 突 破 ？个性化！差异化！集中化！的主题定位是

4、本项目未来发展的唯一出路！商业分析小 结贰城市商圈调研项目现状解读周边市场分析周边商圈业态分析招商定位项目现状解读优势：1、便利的交通，辐射四周；2、优美的环境，地标性建筑的依托，文化的传承；3、规模优势，2万多平米的商业。劣势：1、项目投放市场时间过久，有一定的负面性；2、项目处于地下位置，消费群体购物习惯的改变与认可；3、项目周边居住消费人群有待开发。如何保证入驻商家，在项目未达到成熟前的良好经营是关键问题？把握中端市场，影响高端市场辐射周边市场!仟盛百货：市场消费最具影响力的2Km范围，中、高端消费群体。丽达百货：市场消费最具影响力的3Km的范围，中端消费群体。 浙江大厦：市场消费最具影

5、响力的5Km的范围，低、中端消费群体。凉州商厦：市场消费最具影响力的6.5Km的范围，低端消费群体。圣源佰汇：市场消费最具影响力的2Km的范围、中端消费群体。江南巴黎春天：市场消费最具影响力的1Km的范围、中、高端消费群体周边市场分析1.5Km3Km5Km大于5Km利基市场次市场次辐射市场物业楼层（层）体量约（万平方米）经营模式租金价格（平均）经营类别凉州商厦6（含负一）5600平米租赁49低端服装、鞋为主的低端消费仟盛百货41万平米联营、租赁奢侈品、服装百货、化妆品高端品牌，中高端消费圣源佰汇负一层16000平米产权返租100服装、餐饮、功能配套、儿童娱乐、中端消费浙江大厦8（含负一）4.3

6、万平米产权、自营、租赁80服装服饰、休闲娱乐、儿童玩具、超市、中低端消费丽达百货41.5万平米联营以女性服饰服装、鞋为主，中高端消费江南巴黎春天 3（含负一）6000平米自营、联营、租赁服装、内衣、化妆品、餐饮、超市为主，中端消费周边专卖店租赁135周边市场分析武威商场数据统计目前武威市地下商业项目只有1个！圣源佰汇（地下南广场），开业仅半年，定位为中高端消费，但因其商场布局及商品配比有欠缺，功能配套及服务不完善，没有聚客力，商户没有凝聚力，后期经营未达到预期效果。周边商圈业态分析品项南大街北大街民勤街女人街商业步行街占比女装32435212629.4%男装11374119%鞋包849197.

7、7%化妆品、饰品7163106.7%餐饮娱乐173374516.4%功能配套22131421716.9%针织131155%文体用品1151.7%家电数码223132.7%儿童类626224.5%叁客群消费分析消费群体习惯性购物地点客群消费分析 “没有调查，就没有发言权”，为了更好的对目标客户的需求做出正确的分析。 在周边商圈一共做了200份问卷调查，旨在对周边的群的消费有更进一步了解，回收有效问卷份，具体情况调查统计如下周边客群分析客群消费分析问题一： 是否占比其他问题二： 3000-3999元4000-4999元5000-5999元元6000-6999元元7000-7999元元8000-89

8、99元元9000-9999元元10000元以上元以上拒绝拒绝回答回答占比其他问题三：一般家庭消费去哪里、原因是什么地地 点点附近街道超附近街道超市、公园、市、公园、商场等商场等儿童娱儿童娱乐乐市区市区肯德基等肯德基等外地外地选择人数所占比例原原 因因价格价格距离距离环境环境服务服务选择人数所占比例图标可以看出距离、环境是拉动消费客群两大主要因素！问题四：项目 票数占比购物中心百货专卖店街边店地下商业街其他问题五：价 钱0-50元50-200元200-300元300元以上得票数所占比例次 数一周两次一周一次二周一次二周以上及其他得票数所占比例问题六：周边多数家庭消费能力在中等水平!300以上，问

9、题七：票数占比知名度交通便捷性商品价格购物环境市场专业性是否一站式购物其他问题八：项目 时尚潮流服饰大淑女装少淑装男装化妆品儿童服饰鞋帽票数项目主力店休闲娱乐儿童体验功能配套数码产品文化用品成人餐饮中心票数多数消费者对孩子健康快乐、成长教育较为关注！问题九：项目 聚餐健身KTV看电影美容逛书店看展览、演出参加社团活动参加培训旅游其他票数占比多数消费者对孩子健康快乐、成长教育较为关注！问题十：开业会不会去，这个问题在调查的客户是全票选择会去进行消费，原因各不相同，具体如下： 选择原因去看看没地方玩满足家庭消费需求距离近项目齐全设施完善得票数所占比例数据说明项目具有独特的优势性、周边居民对此处开设

10、儿童游乐中心较为认可！开业到场比例100%！问题十一：票数占比15分钟以内1530分钟 3060分钟 60分钟以上方案一项目初步定位方案1项目主题定位：根据本地的经营习惯和消费习惯，建议武威地1商业广场以商场式装修及统一管理，租赁式的经营模式，以零售为主，引进主力店及次主力店来打造武威地1商业广场。以主力店、次主力店模式拉动消费方案二项目初步定位方案2以项目主题定位：根据本地的经营习惯和消费习惯，建议武威地1商业广场以商场式装修及统一管理，以零售为主，划分经营区域，以外地品牌带动本地品牌的招商方式，进行租赁式经营打造武威地1商业广场。调查结果显示，周边区域内存在市场需求潜力，而且区域内无竞争产品！旨在全力打造区域内最大、最具影响力的时尚潮流、儿童功能为一体的商业街！以家庭式消费为主题，吸引大众人群休闲娱乐、并带动综合性消费！综合性消费！项目定位思路各商业业态之间增加差异化，增强业态互补，减少商场内同业态之间竞争！项目初步定位