论物业发展形势下的小区财务管理

1、论物业发展中的财务管理 摘要：会计工作是企业经济工作的重要基础，“经济越发展，会计越重要”。会计属于社会科学的范畴，和其他社会科学一样，会计的理论和方法都会或多或少地受到自然界和社会上许多发展因素的影响，而促使它的发展和深入。近几年来，在我们身边出现了许多区域式管理的小区化居民楼群，使得城市被分成若干个小的区城，而每一个区域形成一个管理体制。这体现的是现代化的物业管理模式。物业的迅速发展同时也必将面临着许多尚待解决的问题，其中物业管理的经营收入单一，经济情况不乐观，人员不稳定，前期管理不规范等一系列的问题在阻碍着它前进的步伐。本人在实习的过程中围绕经营收入单一问题并结合了自己所学知识对这些问题

2、进行了粗略的研究，试着找出物业管理公司单一收入而造成企业面临入不敷出的解决办法。关键词：会计 物业管理 资金来源 管理体制规范化 物 业1981年，深圳第一家物业公司的建立就标志着深圳已开创中国物业的先河。物业管理逐渐走进千家万户。迄今为止，中国的物业管理行业已经是走过了二十几年的风雨历程，已经成为城市管理的重要组成部分。也具备了一定的规模和形态，并且积累了丰富的物业知识和经验。但是随着房地产商品经济的日新月异，物业管理也迫切需得到进一步的改革和规范。不难理解物业的区域化管理模式为城市公房管理体制改革，以及机关、企事业单位后勤服务社会化创造了条件。最终也必将促使一个城市走向稳定。因此政府也应大

3、力推动物业的发展及其体制的规范化。一、物业管理的概念及其理解 所谓的物业管理即指业主通过选聘的物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业的服务合同约定，对房屋用配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群的一项管理模式。由此在我国市场经济发展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而已经是企业客户和价值的来源。所以必须在业主们心中建立起物业管理公司的品牌。则应充分了解创造物业品牌的要求，通过各种形式的认证形成一种无形优势，并应重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为业主和物业沟通的

4、桥梁。我觉得在我国的小区管理形势下，沟通这一点要做的非常好，才能达到了最佳效果，最终达到物业管理的精神实质-使小区的业主和管理公司达成 “双赢”。其实这也是服务行业的根本目的。服务行业中不同类型的工作就有其各自的特殊性，对于我国现阶段物业管理它是不同于服务行业中的休闲娱乐服务，也非传统的房屋管理模式。而是针对对人们生活多方面的管理。它更具生活化、人性化。二、物业管理现状纵观国际、国内物业管理市场：国际物业管理优于我国；国内的物业管理是沿海优于内地。纠其根本就是：相关法律制度的建立及业主日益增长的需要。其中我国沿海的广州珠江物业酒店管理公司是国内最早从事物业管理的专业管理公司之一，对整个市场的形

5、成起到了示范作用。而两地由于不同的经济情况及政策约束，从而形成两种不同的市场状况。在湖南省获双体系认证的北京美好愿京物业管理有限公司长沙分公司成立于2001年5月。公司始终本着“亲情有序服务，共建美好家园”的服务宗旨。对业主、住户的生活维修、私人绿化、安全管理、公共区域的绿化环境进行具体细致的安排和管理。在长沙地区已经成为模范物业管理公司。公司的管理执行的是全方位管理，已经在人们心中已经形成了一个品牌。 物业的财务管理一、遵循的相关制度我国物业管理公司是以物业服务费为主经营收入，而服务费的收取是依照物业服务收费管理实施办法中规定，按约定以对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地收取费用。同

6、时也根据1998年1月1日起施行的物业管理企业财务管理规定，是为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业和特点及其管理要求制定的。二、收入成本构成1、根据小区的特殊性，可作房屋中介的代销手续费、废品回收、商业用房经营收入以及无形资产的转让作为其它业务收入。2、构成物业管理服务成本支出的一般为：1) 管理服务人员的工资、社保、及福利费用等；2) 物业公用的场所的日常运行及维护费包括二次供水、加压设备的维护保养；3) 物业管理区域的环境保护费用；4) 用于物业管理办公费用和固定资产的折旧费用；5) 物业管理区域的绿化养护费用；6) 公用水电的费用；7

7、) 区域的秩序维护费用；3、物业共用部位、共用设施的大修和更新及改造费用应当通过专项维修资金结与列支而不得计入物业服务支出或者物业服务成本。长沙美好愿京物业管理有限责任公司是依据制度办理。物业收费根据物业管理企业界所提供服务的服务的性质内容等不同情况分别实行收支，对于预收的物业+费用是属于代收性质。而对于水电费收取也是通过一个代收款项作处理的。物业财务管理面临的问题一、财务管理现代化作为企业财务部门通过各种形式为企业开源节流。如物业公司实行财务的软件化不仅使工作更具针对性：对于每个月的凭证、账簿、报表如时报送；月初报送资金使用计划；月底则是财务报告。而且实行财务的现代化对于建立健全的财会制度，

8、明确工作程序并加强与有关部门的联系和协调起到，按时完成财务工作任务，当好管理处的内当家。二、物业管理收入单一、原因以及对此解决的办法（一）对于我国会出现物业管理收入单一的问题，原因如下：（1） 首先是由于物业管理“区域”的局限性，而形成收入来源的局限性；（2） 国家发布的物业管理条例、产生的制度对物业管理收费项目的局限性；（3） 服务对象（区域内住户）的局限性；（4） 服务项目的特殊性必然使物业管理面对的问题也是多样化。（二）相互借鉴 增创收入来源针对产生此问题的这些原因，改变整个不利状况。否则最后难以摆脱企业亏损的局面。而且如果小区入住率低，企业只靠单一的物业收入显然是不可行的。当然在解决这

9、些问题时国外、以及国内的一些好的做法就值得借鉴了，当然应根据我国的不同情况而定。比如在物业管理工作作完的情况下，可以充分利用人力资源承接企业外的维修等工作为企业创收，在最大的程度上减少企业的亏损。这样也可以成为企业的一个收入来源了。另外也可以在企业可以承受的范围里可请教这一方面的相关权威人士以及有所取舍的借鉴同行的成功方案。同时也可以了解到，物业管理公司的制度健全与否、服务人员的人性化意识强不强烈以及业主的态度是否是热情，这一些也是成功的关键。最后，我们应充分考虑到许多购买者是在为投资的目的而来，因此房屋的升值成为了关键，其实具体说对空房和环境管理要加大力度。当然在充分了解了物业以后，财务实习

10、才会更有目标性，针对财务工作的现代化，以及操作的方便性。三、具体办法处理我个人观点就是在知识经济时代，会计人员要突破记账、算账、报账这种的传统的简单的会计工作方式，逐步培养和提高自身的各方面的能力，包括协调能力与交际能力。在充分在实际工作中就应该具备强烈的求知欲，旺盛的进取心和开拓创新的能力。因而要坚持学习，不断的更新知识，改变思维，顺应市场的需求，其实就是业主的需求。也就应做到“专业权力”。做一个好的财务人员就应讲究“生财”、“聚财”、“用财”，而与之相关的就必须与催收款项有关了，也就是所谓的客服。要保证资金的来源，而首要的就是业主交物业服务费以及其它的一些必须缴的费用。就要求和业主零距离的

11、打交道了，所以就必须做到“事事都有清楚，凡事都要问”的激情与热情，并不断积累经验。要加强收入确认要从以下几个方面着手：（1）我们就要正视物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，也就应该达到一个双赢的目的。这就离不开以业主为中心，以辐射每一个员工。而对于每一们员工就可以推行一个首问责任制：事事有人管，人人都管事。使每个人都有这样的责任意识，以达到资金的及时到位。（2）另一个加强资金到位的途径就是加强业主委员会的作用，全体业主是整个小区的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区的重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。要表示小区的

12、问题多而系统，物业管理公司人员的配置和录用必然是一大问题，而且也将成为物业管理公司的一笔巨大的经营成本，如果报酬高必将影响公司的整个运作，相反给予的报酬过底必将造成人员的极不稳定。所以着眼点在于增加收入来源，则是解决收入单一的问题。（3）除了从各种可能以及法律充许的范围内扩展企业的收入来源而且从源头上解决收取的难题。比如做房屋中介、广告们出租、家政及其他的特约服务，这才可以成为企业的资金来源。利用首问责任制、加强业委会的作用，最终应该通过全行业的努力，能建立一系列的收入到位机制。这只是从物业公司角度，而在业主一方，我们应加强宣传和适当的减免。也可达到一定的效果。（4）而每月根据欠费的情况，打出

13、催款通知单，让业主们了解自己的欠况也是一个解决物业公司资金问题的一个必然手段。结论我本人认为以上一些的问题的解决方案会推动物业管理的改进与发展。但不可否认对外还会存在一些不乐观的事实：在企业多面经营的同时，肯定会糟到来自市场、政府各个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，同时做好整个前期的物业管理，并加强与建设单位的衔接。为企业的发展营造一个宽松的稳定的空间。而在这其中，财务工作的细致程度就显的致关重要了，通过财务人员提供详细的财务及经营状况资料，工作人员工作起来才会更方便快速。如今试看整个中国的物业市场，对建立起“质价相符”的服务收费机制也是显得非常必要，此举即使物业公司的财务收入稳定有了保障也让住户们心中有了一个数。如价格法、物业管理收费明码标价规定、湖南省服务价格管理条例等。政府部门在针对物业管理规范这一块，也有一系列相关的法律和法规，所以财务人员以及客服人员在工作过程中要始终有所了解，不得做与法律相抵触的事情。物业管理发展的环境促进会计在不同行业的突破，不同领域的深入，