湖南株洲嘉盛项目前期策划思路汇报_107_德思勤

1、1株洲嘉盛项目株洲嘉盛项目前期策划思路汇报前期策划思路汇报 德思勤（湖南）德思勤（湖南）2006年年6月月8日日2面临怎样的市场面临怎样的市场客户特征调研分析客户特征调研分析项目价值提升策略项目价值提升策略项目的定位策略项目的定位策略汇报核心内容：汇报核心内容：3目目 录录第一篇第一篇 市场直击市场直击第二篇第二篇 客户调研与分析客户调研与分析第三篇第三篇 项目分析项目分析第四篇第四篇 项目定位项目定位第五篇第五篇 物业发展建议物业发展建议4第一篇第一篇市场直击市场直击5滨滨 江江板板 块块河河 西西 南南部部 板板 块块石峰石峰板块板块荷 塘荷 塘区区板板块块建设建设南路南路板块板块东湖东湖

2、公园公园板块板块六大板块竞争雏形初现一、株洲房地产住宅市场发展状况一、株洲房地产住宅市场发展状况61 1荷塘区板块特征分析荷塘区板块特征分析项目名称项目名称占地面积占地面积（M M2 2）总建面总建面（M M2 2）容积容积率率主力户型（主力户型（M2M2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户多层多层小高层小高层/ /高层高层西子花园西子花园57860.31207492.09三房123.4/133.98/134.8四房140.3/164.5918502085 600户玫瑰名城玫瑰名城 1566742300001.18三房115/123/130/135/136四期2

3、50户东方明园东方明园27278993002.96三房141/1441500-18002000 554户百合嘉园百合嘉园42500680001.6三房121/107/133/132.12四房143.6815004787荷荷塘塘板板块块 住宅类型：住宅类型：以多层/小高层为主 楼盘规模：楼盘规模：规模9-12万为主 相对较大 主力户型：主力户型：三房120-140平方米， 四房140-170平方米未来发展趋势：未来发展趋势：中高档精品住宅区区域特征：区域特征：交通便利 配套完善 老城区 楼盘集中在红旗广场周边楼盘集中在红旗广场周边 住宅和商业支撑区域楼市住宅和商业支撑区域楼市 老城改造加速市场放

4、量增加老城改造加速市场放量增加价价 格：格： 15002000元/平方米区间 高档住宅1800-2000元/平米主力客户：主力客户：周边专业市场小业主/生意人 企事业中高层8项目名称项目名称占地面积占地面积（M M2 2）建筑面建筑面积（积（M M2 2）容积容积率率主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户碧玉花园碧玉花园1840091019300.55四期：联排324.66/324.75/325.57花园洋房218.9-237.88联排76-83万花园洋房43-64万四期94户山水国际山水国际1466672200001.5三房：138、149、153；四房1

5、78、182起价2020，均价2400；顶层复式最高30001043户，一期243户湘江四季花园湘江四季花园466931200002.57三房：144.49/146.58/149.79/四房165.62、185.78均价1750；最高价复式房均价2600二期242户中房康和山庄中房康和山庄41176700001.7三房：110-135；四房150左右均价1450510户江南世家江南世家50002889451.78二期户型：两房：86.32/81.55三房： 113/117.24/115.55/120二期均价1400600户2 2建设南路板块特征分析建设南路板块特征分析9建建设设南南部部板板块块

6、 区域特征：区域特征：交通便利，配套完善 商、工、贸结合区域 周边环境陈旧、嘈杂 商务公寓办公型物业是重点发展方向商务公寓办公型物业是重点发展方向住宅类型：住宅类型：多层/小高层为主 写字楼、商业混合 楼盘规模：楼盘规模：7-12万平方米主力户型：主力户型：三房130-145平方米 四房150-170平方米价价 格：格：1750-2100元/平方米主力客户：主力客户：芦淞商圈业主/生意人60% 10项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（M M2 2）容积率容积率主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户合泰湘湖水岸合泰湘湖水岸 16500两房：76.3/91三房：

7、117.9/119.61600起价，每层加20元/平方米110东环新城东环新城（安置房）（安置房）400000两房、三房4000天顺山庄天顺山庄0.8独栋、联排：215-350均价23003 3东湖板块特征分析东湖板块特征分析11东东湖湖板板块块 区域特征：区域特征：交通便利交通便利 配套不太完善配套不太完善 区域形象不佳区域形象不佳 缺乏品牌项目缺乏品牌项目 土地资源稀缺土地资源稀缺 中小规模商住楼为主中小规模商住楼为主住宅类型：住宅类型：多层/小高层商住楼为主楼盘规模：楼盘规模：相对较小 小型楼盘主力户型：主力户型：两房/三房价价 格：格：1500-2300元/平方米 以1650元/平米为

8、主主力客户：主力客户：合泰路/裕丰广场小业主 124 4石峰板块市场特征分析石峰板块市场特征分析 项目名称项目名称占地面占地面积（积（M M2 2）建筑面积建筑面积（M M2 2）容积率容积率主力户型（主力户型（M2M2）均价均价住户住户金地雅苑金地雅苑10359.3单身公寓拆迁阶段价格待定108户景秀名园景秀名园6600095-130平方米打桩阶段价格待定538户一期200套宝丽清石嘉苑宝丽清石嘉苑9057250002.76三房均价1400198户金地佳家旺金地佳家旺350002.8两房四房，户型面积90-130平方米，目前只剩三套顶层复式 1300-1400150户13石石峰峰板板块块 区

9、域特征：区域特征：位置偏远 周边环境差 空气污染严重 人气不足 价格最低 发展最慢 呈现商业带动住宅发展趋势住宅类型：住宅类型：多层为主 楼盘规模：楼盘规模：规模较小 经济型产品为主主力户型：主力户型：三房110-140平方米， 四房150-180平方米价价 格：格：1400-1500元/平方米 主力客户：主力客户：区域内生意人 企事业中高层 145 5滨江板块市场特征分析滨江板块市场特征分析15滨滨江江板板块块 区域特征：区域特征：新兴片区 环境优越 超前规划 人气略显不足 配套设施不太完善 未来升值空间较大 市场竞争将日趋激烈 住宅类型：住宅类型：多层、小高层为主 楼盘规模：楼盘规模：规模

10、10-20万平方米 主力户型：主力户型：三房110-130平方米 四房140-160平方米价价 格：格：1800-2000元/平方米主力客户：主力客户：火车站商圈经商人士 随市府西移的公务员 周边县市高收入群体 16项目项目名称名称占地占地（M M2 2）建筑面建筑面积（积（M M2 2）容积容积率率主力户型（主力户型（M M2 2） 均价（元均价（元/ M2/ M2）住户住户湘银湘银. .紫紫竹茗园竹茗园27276970273.5三房（跃式）140-157四房（跃式）150-1782000复式（236、250平方米）总价60多万595户，2005年7月份开盘，已售65%珠江丽园珠江丽园133

11、3403005122.25三房123/四房1441890；复式2000600多户喜悦花都喜悦花都1666752083430.8独栋别墅308/314联排别墅2612500共三期，现售第三期，共59套别墅家园小区家园小区1100051400001.3三房132.6/152四房1516.6.河西南板块市场特征分析河西南板块市场特征分析17河河西西南南板板块块 区域特征：区域特征：新兴片区 自然环境优越 超前规划 人文环境较好 配套设施不完善 人气不足 发展落后于滨江板块 住宅类型：住宅类型：多层/小高层为主 楼盘规模：楼盘规模：规模10-20万平方米 主力户型：主力户型：

12、三房130-150平方米 四房144-160平方米价价 格：格：1800-2000元/平方米主力客户：主力客户：火车站商圈经商人士 随市府西移的公务员 周边县市高收入群体 18结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放随着市政府西移，目前河西楼市发展迅速，以尚格名城、随着市政府西移，目前河西楼市发展迅速，以尚格名城、海创明珠花园、湘银阳光水岸为代表的大盘云集，各路豪强海创明珠花园、湘银阳光水岸为代表的大盘云集，各路豪强纷纷进驻，是株洲楼市最具发展潜力的区域。纷纷进驻，是株洲楼市最具发展潜力的区域。良好的自然环境资源、全新的城市规划、便利的交通体系、良好

13、的自然环境资源、全新的城市规划、便利的交通体系、大规模的生活社区，都为该区域的楼盘增加了卖点。大规模的生活社区，都为该区域的楼盘增加了卖点。19市场开发量市场开发量河西地区今年将有近河西地区今年将有近8080万万mm的住宅面积陆续的住宅面积陆续进行开发；河东地区今年也有近进行开发；河东地区今年也有近6060万万mm的住宅面积开发总量。的住宅面积开发总量。未来市场竞争形势严峻。未来市场竞争形势严峻。产品品质不断提升产品品质不断提升高档楼盘一般都拥有丰富的景观资源，高档楼盘一般都拥有丰富的景观资源，且大都为一梯两户南北通透户型。且大都为一梯两户南北通透户型。创新产品不断加强创新产品不断加强跃式、入

14、户花园、露台等创新产品不跃式、入户花园、露台等创新产品不断引入。断引入。结论二：未来中高档楼盘竞争加剧结论二：未来中高档楼盘竞争加剧20随着株洲市区内可供开发的土地的减少以及人们对城市化随着株洲市区内可供开发的土地的减少以及人们对城市化生活的追求生活的追求, ,株洲房地产市场的建筑产品开始由原来行列株洲房地产市场的建筑产品开始由原来行列式布局的多层向围合式小高层建筑形态逐步过渡。株洲市式布局的多层向围合式小高层建筑形态逐步过渡。株洲市区的置业客户也在逐步开始接受小高层住宅。区的置业客户也在逐步开始接受小高层住宅。结论三：建筑形态开始由多层向小高层过渡结论三：建筑形态开始由多层向小高层过渡211

15、 1、综合对比分析、综合对比分析项目名称项目名称总建总建区域位置区域位置容积率容积率户型套数户型套数 物业类型物业类型景观资源景观资源山水国际山水国际220000芦淞区建设南路1.51043户 一期243户一期1栋11+1层3栋17+1层临湘江风光带社区绿化率60% 湘江湘江. .四季花园四季花园120000芦淞区建设南路2.57二组团242户二期四栋多层小高层临湘江风光带西子花园西子花园120749荷塘区红旗中路和新华路交汇处1.88600户 三期246套三期5栋6层多层2栋带电梯小高层周边缺乏景观资源现代园林社区玫瑰名城玫瑰名城230000荷塘区红旗中路和新华路交汇处1.2一期200户一期

16、13栋5+16+1多层周边缺乏景观资源欧式风情园林社区海创海创. .明珠花园明珠花园160000天元区长江北路东侧1.451000户，在售96套平层，32套别墅2栋9层1栋7层临湘江风光带现代园林 品质感强湘银湘银. .阳光水岸阳光水岸168000天元区长江北路东侧2.1900户在售C组团6栋13层2栋多层湘江风光带现代园林 品质感强二、株洲中高档住宅市场发展状况二、株洲中高档住宅市场发展状况选择标准：规模选择标准：规模10-2010-20万平米；万平米； 均价：均价：1800-20001800-2000元元/ /平米。平米。22目前株洲市场中高档楼盘主要分布在荷塘区、河西和建设南目前株洲市场

17、中高档楼盘主要分布在荷塘区、河西和建设南路区域，处于交通便利、配套完善位置；路区域，处于交通便利、配套完善位置；物业类型以多层物业类型以多层/ /小高层为主，建筑密度较低，容积率集中小高层为主，建筑密度较低，容积率集中在在2.02.0以下；以下；社区规模较大，自身可以形成较为完善的生活配套，居家氛社区规模较大，自身可以形成较为完善的生活配套，居家氛围较浓厚；围较浓厚；注重打造高品质的社区园林，天元区和建设南路项目自然景注重打造高品质的社区园林，天元区和建设南路项目自然景观优越；观优越；随着市场竞争的不断加剧，在物业价格和户型相近时，注重随着市场竞争的不断加剧，在物业价格和户型相近时，注重品牌物

18、业管理。品牌物业管理。232 2、户型配比分析、户型配比分析项目名称项目名称户型户型户型面积（平方米）户型面积（平方米）套数比例套数比例山水国际山水国际一期一期243243套套两房32套11012013.16%三房160套138/149/15365.8%四房34套178/18213.9%复式17套200-2406.99%湘江湘江. .四季花园四季花园二期二期242242套套三房156套144/149.79/146.5864.5%四房68套165.62/185.7528%复式18套196.63/199.34/205.19/246.967.4%西子花园西子花园三期三期246246套套两房24套88

19、.5410%三房127123.4/133.98/134.8252%四房76140.3/165.5931%复式18套190-2107%玫瑰名城玫瑰名城一期一期200200套套两房209010%三房套152115/123/130/135/13676%四房20套15010%复式房8套1794%24主力户型以三房和四房为主，二房面积主要集中在100平方米以内；三房比例以50%为主，玫瑰名城一期达到76%，面积集中在120140平方米；四房比例10%-30%，区间较大，面积主要集中在140170平方米之间；复式面积主要集中在180250平方米之间，区间较大。25 3 3、客户构成对比分析、客户构成对比分

20、析 项目名称项目名称客客 户户 构成构成山水国际山水国际以周边私营业主、经商人士、企业中高层管理人员为主，少量银行及公务员湘江湘江. .四季花园四季花园以周边私营业主，经商人士、企业中高层管理人员为主。西子花园西子花园周边批发市场私营业主占40%，市四中老师，工学院老师，区政府公务员，430、601等企业中高层管理人员合计占40% ；少量河西客户。玫瑰名城玫瑰名城以周边批发市场私营业主，430、601等企业中高层管理人员为主海创海创. .明珠花园明珠花园河东中心广场商圈、株洲大道等私企业主、经商人士和河西政府公务员为主，部分为株洲工学院等高校老师。湘银湘银. .阳光水岸阳光水岸河东中心广场商圈

21、、株洲大道等私企业主、经商人士；株洲城区周边县市高收入群体；河西政府公务员为主。客户依据自己工作位置选择区域内或邻近区域置业区域内或邻近区域置业成为显著特点；河东主力客户群：河东主力客户群：以经商人士、私营业主、企事业中高层为主；河西主力客户群：河西主力客户群：火车站附近经商人士/小业主；公务员；周边县市高收入群体；客户年龄：客户年龄：主要集中在30-50岁之间；置业目的：置业目的：以自住和改善生活居住条件为主。264 4、销售状况分析、销售状况分析项目名称项目名称户型面积（户型面积（M M2 2）销售状况销售状况两房两房三房三房四房四房复式复式山水国际一山水国际一期期110-120138-1

22、53178-182200-2272005年12月开盘，一期目前已经销售50%。两房：两房：110平米临建设路销售不理想，120平方米销售完毕；年轻夫妇和为老年人购买较多。三房三房：149、153销售不理想，主要是144平方米以上多交税，面积达到四房区间，但结构功能满足不了业主需求；四房：四房：销售70%；顶层复式全部卖完。顶层复式全部卖完。二期预计年底推出，约二期预计年底推出，约7 7万平方米。万平方米。湘江湘江. .四季四季花园二期花园二期90144-146165-185196-2462005年10月开盘，二期目前已经销售75%，两房：两房：已经销售完毕；三房：三房：难销户型146平米，主要

23、集中在9栋和10栋中间户型，一梯三户，楼间距15米，容积率过高是制约销售主要原因。四房：四房：难销户型165.62平米，楼间距15米，容积率过高是制约销售主要原因。临江边的户型已经销售完毕。临江边的户型已经销售完毕。三期年底推出，约三期年底推出，约2 2万平方米。万平方米。西子花园三西子花园三期期88.54123-134140-165190-21005年9月开盘，目前已销售50%，三期是项目最后一期。整体销售状况不太好，主要是宣传与实际情况相差较远，客户较高期望值没有得到满足。底层没有架空，一楼户型客户不大接受。两房：两房：基本销售完毕；三房：三房：销售较好；四房：四房：165平米难销，主要是

24、户型结构不合理，户型位置不好27玫瑰名城一期玫瑰名城一期9011512月份开盘，已经销售80%，预计二期今年7-8月份推出，约6万平方米；两房：两房：全部销售完毕顶层阁楼：顶层阁楼：70-90平米开盘当天销售完毕；三房、四房和顶层复式销售良好。三房、四房和顶层复式销售良好。项目工程质量较好，外立面品质感强，户型结构和户型配比合理，客户口碑传播效应非常好，整体销售情况比较理想。海创海创. .明珠花园明珠花园新洋屋新洋屋107137-153137-1752005年7月份认筹，2006年5月份交房，整体已售40%50%，价格过高是主要因素。两房两房已销售完毕；在售三栋两侧位

25、置较好两侧位置较好的四房的四房已经销售完毕；153153平方米三房和平方米三房和175175平方米四房难销，平方米四房难销，主要是户型结构不合理，加之总价过高制约了销售；预计07年推盘量在2-3万平方米。湘银湘银. .阳光水岸阳光水岸C C组团组团93/94106-138139-157180-2542005年8月开盘，凭借开发商在本土的品牌优势，其中A栋已销售完毕，目前在售的为B、C栋部分共约600套，已经销售70%。两房两房基本销售完毕；难销户型为复式，总价过高；难销户型为复式，总价过高；今年下半年至明年上半年将推出临江住宅约4万平方米。28小结：小结：客户优先选择景观价值高的单位客户优先选

26、择景观价值高的单位拥有开阔的景观视野成为客户选择的先决条件，因此在拥有景观资源的项目中，更多客户会考虑可观看外部自然景观或社区花园的单位；客户偏好朝南单位客户偏好朝南单位由于株洲属亚热带季风湿润气候，受季风环境影响明显，市场普遍偏好通风采光较好的朝南单位；户型面积普遍偏大户型面积普遍偏大由于住宅单价不高以及居住习惯等原因，户型面积普遍较大，市场主力户型集中在120-140平方米左右的三房和140-170平方米左右的四房，且销售状况比较良好。 100平方米以内的两房销售最为理想。创新户型受到欢迎创新户型受到欢迎客户渴望享受不同空间感受的居住环境，带观景阳台、大凸窗的户型销售较好。 295 5、销

27、售价格对比分析、销售价格对比分析项目名称项目名称户型面积区间（户型面积区间（M M2 2）均价（元均价（元/ /平方米）平方米）总价（万元）总价（万元）两房两房三房三房四房四房复式复式多层多层小小高高层层顶层顶层复式复式两房两房三房三房（多层（多层）三房三房（小高（小高层）层）四房四房（多（多层）层）四房四房（小高（小高层）层）复式复式山水国际山水国际一期一期110-120138-153178-182200-2402400最高300026.4-28.833.12-36.742.7-43.648-57湘江湘江. .四季四季花园二期花园二期90144-146165-185196-246175026

28、0015.725.2-25.5528.8-32.451-64西子花园西子花园三期三期88.54123-134140-165190-21018501850208516.322.7-24.722.7-24.725.9-30.525.9-30.536-39玫瑰名城玫瑰名城一期一期90115-1361501791900-200017-1821.8-27.228.5-3034-35.8海创海创. .明珠明珠花园新洋花园新洋屋屋107137-153137-175230024.631.5-35.931.5-40联排100-200湘银湘银. .阳光阳光水岸水岸C C组团组团93106-138139-15718

29、0-25418852100250019.519.9-26.522.3-28.926.2-29.629-3345-63.5均价以1800-20001800-2000元元/ /平方米平方米最为集中； 三房总价集中在20-2520-25万万之间；四房总价集中在25-3025-30万万之间； 复式总价35-6035-60万；30 三、商业物业发展状况三、商业物业发展状况天元天元商圈商圈响石广响石广场商圈场商圈芦淞芦淞商圈商圈红旗广红旗广场商圈场商圈商业地产发展迅速商业地产发展迅速 四大商圈鼎立四大商圈鼎立31商圈商圈项目名称项目名称商业商业面积面积业态种类业态种类销售均价（元销售均价（元/ /平米）平

30、米）销售率销售率芦芦凇凇商商圈圈中鸿时尚新天地中鸿时尚新天地8万负1层16000平方米为家乐福超市一楼商业面积以500平米为主。KFC必胜客将进驻。三四层只出租，要引入大型商家临建设路3万多均价其他的9000-3万不等主要是商铺位置不同价格差异比较大目前还处于打桩阶段，只是进行意向登记家润多商业广场家润多商业广场7万城市中央财富新领袖家润多已经进驻室内步行街、大型商业、品牌服饰一层45万、二层23万2006年5月20日开盘徐家桥步行街徐家桥步行街12万主题定位：株洲美食第一街目前国美、新一佳、杨裕兴、湘府人家、无名粉店已进驻1楼售1.9-3.2万；2楼售3000-5000元；3楼售2000-4

31、000元；2、3楼一起卖均价4000元/平方米目前采用以租带售形式，1-6个月租金为零，7-12个月租金7折，13-18个月租金8折。红红旗旗广广场场商商圈圈伟大国际伟大国际4万一层主题卖场，以40-50小面积商铺为主；二层株洲百货将进驻；三层电器商场；四层体育用品、健身器材、书籍；五层青少年活动中心、快餐厅。1楼临街25000元/平米1楼内街11000-18000一楼小铺面已售7-8成二楼7600平方米被株洲百货全部买断三、四、五楼只租不售要引入大商家东都商业广场东都商业广场3.8万地下一层和一层为超市；二层为专业市场；三、四层为电影院。1楼20000元/平方米2楼10000元/平方米3楼4

32、000元/平方米一楼商铺已经销售80%32天天元元商商圈圈新一佳超新一佳超市市营业面积1万余平米13楼，新一佳超市、肯德基1楼16800元/平方米2楼15800元/平方米3楼14800元/平方米天元商场天元商场四层共2万平米响响石石广广场场商商圈圈铜锣湾商铜锣湾商业广场业广场9万平方米新一佳、通程电器、铜锣湾都已经进驻但片区人气不够，整个商圈不旺，铜锣湾已经改做装修家俱，整个商业定位改为休闲、娱乐商业。整个被一人买下，再整体出租金地佳家金地佳家旺旺商业面积7000平方米，其中180个商业铺位面宽8米。株洲百货即将进驻，面前一层内街商铺只租不售临街商铺11380元331 1、商业销售价格持续走高

33、、商业销售价格持续走高一层临街商铺销售均价集中在1500025000元/m，二层商铺的销售均价在500015000元/m。2 2、商业面积与株洲市区人口比例明显饱和、商业面积与株洲市区人口比例明显饱和据株洲市统计局的统计资料，2004年株洲市区内商业用房面积约为98.3万m，2005年全年商业增量17.3万，目前株洲市区人口78.503万，商业面积与株洲市区人口的比值已经超过1。根据相关商业数据，在商业发展成熟的欧洲发达国家该比值为1.2，而在国内经济活跃的上海也仅约为1.0，由此可以看出，株洲商业总量已经明显饱和。3 3、未来商业市场供应量较大，市场竞争激烈、未来商业市场供应量较大，市场竞争

34、激烈随着徐家桥步行街、伟大国际、东都商业广场、家润多等项目陆续开发，将有约40万m的商业产品进入市场，这就意味着未来株洲的商业市场将面临较大的市场竞争。小结：小结：34四、公寓物业发展状况四、公寓物业发展状况项目名称项目名称主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户摩登摩天摩登摩天一房：55.72；两房：81.92/91.91均价2100416户中鸿时尚新天地中鸿时尚新天地公寓：54.29-76.6公寓2400-3300住宅2200-30001312户一期还处于打桩阶段中旺锦安城中旺锦安城公寓49.86、46.59公寓价格2755-3195住宅价格2285-27

35、25557户，一期认筹伟大国际广场伟大国际广场两房89.06均价1980住宅180套东都文化广场东都文化广场单身公寓46.06-54.87公寓带装修均价2300普通住宅均价2000225套，其中酒店套房125套，住宅公寓100套35小结：小结：1 1、目前市场公寓项目主要集中在目前市场公寓项目主要集中在河东河东较为繁华的建设南路、芦淞南路和火车站附较为繁华的建设南路、芦淞南路和火车站附近。近。2 2、公寓市场处于起步发展阶段，户型设计落后，装修标准低、公寓市场处于起步发展阶段，户型设计落后，装修标准低在售项目中公寓产品的总量约为810万m，且总体销售状况较好。销售均价高于住宅产品,区间在230

36、0-3000元/m（带装修）为主。但户型设计较为落后，户型产品的装修标准在200-300元/ m 。3 3、公寓价格具备市场支撑、公寓价格具备市场支撑根据我司对株洲住宅租赁市场的调研，80年代和90年代建设的100m以下的二房和三房，现阶段其租金分别为500600元/月，800900元/月。而近期开发的房地产项目，两房租金为8001000元/月，三房租金达到10001200元/月。根据城市中不同产品的租金分布规律，我司推算小户型公寓租金在6001000元/月。通过租金收益还原法，若年回报率8，则公寓的销售价格在18002700元/m。36五、商务办公型物业发展状况五、商务办公型物业发展状况项目

37、名称项目名称主力户型（主力户型（M M2 2）均价（元均价（元/M/M2 2）住户住户中房蓝色干线中房蓝色干线商务办公楼70-90平方米为主2700-28282006年3月份开盘，已售65%。长江商务大厦长江商务大厦45-48平方米起价3068，每层加30元其中一二三楼为商业，12000的均价被买断A座181套，06年4月17日开盘剩10套投资客占50%，购买者行业比较分散家润多广场家润多广场48-60平方米均价29002006年5月20日开盘，已经销售完毕保利大厦保利大厦40-60均价2800-29002005年已经销售完毕，租金25-30元/平方米；其中8楼起均价2900，返租10年，每月

38、返租800元。招标大厦招标大厦40-60均价29002005年已经销售完毕37小结：小结：1 1、办公型物业总体发展较为落后：、办公型物业总体发展较为落后：纯正办公物业稀缺，产品结构比较落后。2 2、未来大部分的商务办公型项目将出现在河西、未来大部分的商务办公型项目将出现在河西河西河西现阶段已有的保利大厦、招投标大厦、金城大厦等项目在硬件设施和总体形象上已经超过了河东的其它项目；河东河东作为老城区在城市发展中受到交通条件、拆迁问题、区域环境和形象等诸多限制，发展相对缓慢，主要集中在临火车站的建设南路两边，如家润多、中房蓝色干线等。3 3、商务公寓是河东办公型物业的发展方向、商务公寓是河东办公型

39、物业的发展方向在商务核心区西移的大趋势下，一些需要依托城市商业、专业市场、休闲、娱乐等资源进行发展的企业，如商家、服装贸易公司、外地公司驻株办事处、代理公司、事务所、培训公司等机构，它们不能离开城市资源，在河东的商务公寓内办公是它们的首选。38红旗花园荷塘香榭兴城房产馨香小区玫瑰名城西子花园东方花园东方明园百合嘉园财富广场伟大国际东都广场富华广场合泰大厦合泰金光豪门财富地带天顺山庄晨光东湖畔学府小区东环新城本本案案在售已售六、荷塘区房地产发展状况六、荷塘区房地产发展状况391 1、住宅统计分析、住宅统计分析40小结：小结：1 1）楼盘规模：以）楼盘规模：以9-129-12万平方米左右为主，属于

40、中型楼盘；万平方米左右为主，属于中型楼盘；2 2）荷塘区板块中高档楼盘比较集中，东湖板块以形象档次较低小型商住楼为主；）荷塘区板块中高档楼盘比较集中，东湖板块以形象档次较低小型商住楼为主；3）住宅类型以多层和小高层为主，别墅项目一个；）住宅类型以多层和小高层为主，别墅项目一个；4 4）户型以三房、四房为主，三房面积集中在）户型以三房、四房为主，三房面积集中在110-140110-140平米，四房平米，四房面积集中在面积集中在140-160平米；平米；5 5）价格区间）价格区间1500-20001500-2000元元/ /平米，高档住宅均价集中在平米，高档住宅均价集中在1800-20001800

41、-2000元元/ /平米；平米；6 6）主力客户群：以楼盘周边专业市场私营业主、生意人、大中型企业中高层管理）主力客户群：以楼盘周边专业市场私营业主、生意人、大中型企业中高层管理人员为主，客户就近置业的特点非常明显。人员为主，客户就近置业的特点非常明显。 412 2、商业统计分析、商业统计分析项目名称项目名称商业面积商业面积业态种类业态种类均价（元均价（元/ /平米）平米）销售率销售率伟大国际伟大国际4万平米一层主题卖场，以40-50平方米小面积商铺为主二层株洲百货将进驻三层电器商场四层体育用品、健身器材、书籍五层青少年活动中心、快餐厅。1楼临街250001楼内街11000-18000一楼小铺

42、面已销售7-8成二楼7600平方米被株洲百货全部买断三、四、五楼只租不售，引入大商家东都商业东都商业广场广场3.8万平米地下一层和一层为超市二层为专业市场三、四层为电影院1楼20000一楼商铺已经销售80%富华商业富华商业广场广场3.7 万平米-1层、1层双首层环游购物长廊2层百货生活超市3层主题卖场4层娱乐美食价格待定处于打桩阶段，正接受意向客户登记银泰财富银泰财富广场广场做酒店42小结：小结：1 1）红旗商圈雏形初现：）红旗商圈雏形初现：以伟大国际、东都文化商业广场和银泰财富广场为核心；以伟大国际、东都文化商业广场和银泰财富广场为核心；2 2）商业面积持续增长：）商业面积持续增长：目前放量

43、达（除银泰财富广场外）目前放量达（除银泰财富广场外）11.511.5万平方米；万平方米；3 3）各商业广场经营业态各具特色：）各商业广场经营业态各具特色：东都的文化产业、银泰财富广场酒店产业、伟东都的文化产业、银泰财富广场酒店产业、伟大国际广场百货和主题卖场；大国际广场百货和主题卖场；4 4）在售商业销售价格普遍较高：）在售商业销售价格普遍较高：一楼临街商铺均价一楼临街商铺均价2000020000元元/ /平方米以上；平方米以上；5 5）销售方式：）销售方式：普遍采用将一楼商业划分小铺销售，二楼以上整层销售或出租。普遍采用将一楼商业划分小铺销售，二楼以上整层销售或出租。433 3、公寓统计分析

44、、公寓统计分析项目名称项目名称户型面积（平方米）户型面积（平方米）均价均价户数户数伟大国际广场伟大国际广场三房：137.21两房89.06均价1980住宅180套东都商业文化东都商业文化广场广场三房128/137单身公寓46.06-54.87公寓带装修均价2300普通住宅均价2000225套，其中酒店套房125套，住宅公寓100套富华商业广场富华商业广场一房一厅60-70单身公寓30-40待定约600套小结：小结：1 1）公寓市场存量不多；）公寓市场存量不多；2 2）伟大和东都公寓价格集中在）伟大和东都公寓价格集中在1980-23001980-2300之间，已销售之间，已销售80%80%；3

45、3）主力客户群：周边专业市场老板、私营业主、投资客。）主力客户群：周边专业市场老板、私营业主、投资客。44第二篇第二篇客户调研分析客户调研分析45一、株洲客户问卷调查说明一、株洲客户问卷调查说明甄别条件：甄别条件： 1 1、未来购买住宅可能性大于、未来购买住宅可能性大于50%50%2 2、购买住宅单价高于、购买住宅单价高于16001600元元/ /平方米平方米1 1、共发放问卷、共发放问卷10001000份，有效问卷份，有效问卷629629份份2 2、荷塘区、荷塘区/ /株百株百/ /中国城中国城/ /天元、响石广场天元、响石广场基本数据：基本数据： 461 1、单价承受力：、单价承受力：集中

46、在集中在1600-20001600-2000元元/ /平方米平方米二、定量调查分析主要结论：二、定量调查分析主要结论：472 2、主力客户群：私营企业主、企业中高层管理人员、经商人士。私营企业主、企业中高层管理人员、经商人士。 483 3、总价承受力：、总价承受力：主要集中在主要集中在15-30万万之间，约有之间，约有21.9%客户能接受客户能接受30万万以上总价。以上总价。49 4 4、面积选择：、面积选择：集中在集中在120-130120-130/130-140/130-140 ，其次为其次为100-110100-110。505 5、对户型需求：、对户型需求：三房需求达三房需求达58.5%

47、58.5%，四房需求达，四房需求达31.4%31.4%。516 6、能承受三房总价为、能承受三房总价为15-2515-25万元之间；能承受四房总价为万元之间；能承受四房总价为20-3020-30万元万元之间，别墅可承受总价为之间，别墅可承受总价为35-5035-50万元。万元。527 7、客户关注点：、客户关注点：已经开始重视软性需求方面，已经开始重视软性需求方面，周边环境周边环境、物业管理物业管理、交通交通、配套设施配套设施等方面，体现逐步成熟的需求思想。等方面，体现逐步成熟的需求思想。 538 8、可能在荷塘区置业的比例达到可能在荷塘区置业的比例达到60.6%，超过半数，完全否定荷塘区置业

48、，超过半数，完全否定荷塘区置业的只占受访人群的的只占受访人群的11.5% 。54定量调查分析总结：定量调查分析总结：7 7、小高层、多层已经被客户所接受、小高层、多层已经被客户所接受2 2、三房、四房为客户需求主力户型、三房、四房为客户需求主力户型3 3、对物业面积的需求较为集中紧凑、对物业面积的需求较为集中紧凑6 6、荷塘区居住价值仍被众多客户认可、荷塘区居住价值仍被众多客户认可 4 4、总价成为客户购房时主要考虑因素之一、总价成为客户购房时主要考虑因素之一1 1、中高端客户主要为私营企业主、经商人士、中高端客户主要为私营企业主、经商人士、企业中高层人员三类企业中高层人员三类5 5、中高端客

49、户对软性价值已经有所重视、中高端客户对软性价值已经有所重视55第三篇第三篇项目分析项目分析561 1、规模优势：、规模优势：占地414亩，容积率按2.0，建面55万平米，区域最大。2 2企业自身优势：企业自身优势：国有企业，与政府关系密切，拥有本地开发经验。3 3区位优势：区位优势：位于中心区域，交通便利。4. 4. 区域人居环境优势：区域人居环境优势：株洲目前最佳居住区域。5 5、周边配套设施比较完善。、周边配套设施比较完善。核心优势核心优势项目规模、企业自身优势项目规模、企业自身优势一、项目一、项目SWOTSWOT分析分析S优势优势571 1城市形象较差城市形象较差 ：老建筑、农田过多影响

50、片区整体形象。2 2噪音干扰：噪音干扰：地块西面320国道、红旗中路噪音影响。3 3、红旗路商业价值偏低：、红旗路商业价值偏低：主要是受320国道高架桥影响，红旗中路地块的整体商业价值被制约。4 4地块景观资源缺乏：地块景观资源缺乏：相对于河西项目。5 5、公交车线路较少。、公交车线路较少。核心劣势核心劣势城市形象较差城市形象较差 噪音干扰噪音干扰 红旗中路商业价值偏低红旗中路商业价值偏低W劣势劣势581 1区域交通条件改善：区域交通条件改善：新塘路即将修建，将成为荷塘区内环交通要道。2 2区域产业发展机遇：区域产业发展机遇：红旗广场商圈即将形成、传统产业发展迅速，将带来大量高档住宅潜在消费者

51、。3. 3. 商业发展机遇：商业发展机遇：商业临街面长，交通体系进一步完善。4株洲市住宅市场持续稳定发展，中高档楼盘市场机会较大。核心机会核心机会区域交通条件改善区域交通条件改善 区域产业发展区域产业发展O机会机会591 1、区域内：、区域内：玫瑰名城等品牌项目后期入市产品的威胁；2 2、区域外：、区域外：同品质项目对本项目一、二期构成的市场竞争；3 3政府宏观调控政策的影响和冲击。政府宏观调控政策的影响和冲击。T威胁威胁但上述都不是本项目的核心威胁但上述都不是本项目的核心威胁60河西片区市政建设的发展和成熟，大型房河西片区市政建设的发展和成熟，大型房地产项目的开发，将会对项目的后期发展地产项

52、目的开发，将会对项目的后期发展构成严重的追击风险。构成严重的追击风险。核心威胁：核心威胁：61核心劣势核心机会核心威胁城市形象较差城市形象较差区域交通条件改善区域交通条件改善区域产业发展区域产业发展河西片区项目未来竞争河西片区项目未来竞争二、项目综合评述二、项目综合评述核心优势项目规模、居住区域项目规模、居住区域本项目的发展与区域发展息息相关，所以我们有本项目的发展与区域发展息息相关，所以我们有必要对本项目所处的区域进行研究。必要对本项目所处的区域进行研究。62三、区域发展研究：三、区域发展研究：区位：区位：介于产业中心和商贸中心之间地段介于产业中心和商贸中心之间地段 资源：资源：传统优势产业

53、支撑传统优势产业支撑 拥有大量经商人士拥有大量经商人士环境：环境：较好的人居环境较好的人居环境 众多城市公园众多城市公园 配套：配套：发展较早的城区发展较早的城区 完善的配套设施完善的配套设施 便利交通条件便利交通条件 研究一：区域优势资源显著，但缺乏整合，没有形成核心竞研究一：区域优势资源显著，但缺乏整合，没有形成核心竞争力，区域价值没有体现。争力，区域价值没有体现。63研究二：株洲城市规模较小，跨区域置业特征明显。研究二：株洲城市规模较小，跨区域置业特征明显。石峰区石峰区芦淞区芦淞区天元区天元区 荷塘区荷塘区 641 1、东提：改变、东提：改变城市形象城市形象3 3、城市未来空间：、城市未

54、来空间：向南发展向南发展2 2、西拓：中心西移、西拓：中心西移（重点）（重点）研究三：城市发展方向削弱了区域竞争优势，保持和提升区域研究三：城市发展方向削弱了区域竞争优势，保持和提升区域价值非常关键。价值非常关键。651、河西楼市发展愈燃愈烈、河西楼市发展愈燃愈烈未来三年河西楼市发展逐渐成熟，对荷塘区及项目后续销售将带来较大压力。2 2、对产业发展格局影响、对产业发展格局影响传统产业如制造业、冶金、医药业、专业市场等将仍以河东为中心；新兴产业西移，主要是信息技术等科技含量较高的产业。3 3、对客户群影响、对客户群影响传统产业客户工作在河东，置业仍以河东为主，部分芦淞商圈经营者选择河西置业；新兴

55、产业客户群重点选择河西置业；市府西移，政府公务员工作调动，成为河西一个重要的置业群体。城市发展规划的影响：城市发展规划的影响：66如何应对城市发展对区域带来的影响？如何应对城市发展对区域带来的影响？ 如何让区域在未来保持领先地位如何让区域在未来保持领先地位? ?如何让区域价值独树一帜？如何让区域价值独树一帜？解决之道解决之道重塑区域形象重塑区域形象突破市场突破市场67产业中心产业中心商商贸贸中中心心新兴片区新兴片区株洲：三线城市 全国知名重工业基地 ？ 四、区域形象重塑四、区域形象重塑1 1、区域城市功能定位、区域城市功能定位682 2、区域形象重塑、区域形象重塑区位：区位：介于产业中心和商贸

56、中心之间地段介于产业中心和商贸中心之间地段 资源：资源：传统优势产业支撑传统优势产业支撑 拥有大量经商人士拥有大量经商人士环境：环境：较好的人居环境较好的人居环境 众多城市公园众多城市公园 配套：配套：发展较早的城区发展较早的城区 完善的配套设施完善的配套设施 便利交通条件便利交通条件区域形象重塑：区域形象重塑：城市生活中心城市生活中心69产业中心产业中心商商贸贸中中心心生活中心生活中心 新兴片区新兴片区 三大中心各具特性三大中心各具特性 相辅相成相辅相成共同支撑目前株洲城市格局共同支撑目前株洲城市格局5-85-8年内将不会随着城市发展而改变年内将不会随着城市发展而改变70东至：东至：桂花路

57、；西至：西至：红旗中路西侧200米；南至：南至：东环路；北至：北至：红港东路。3 3、区域界定、区域界定（初定）（初定）城市生活中心城市生活中心城市生活中心城市生活中心714 4、成为城市生活中心的必要条件：、成为城市生活中心的必要条件：1）与）与CBD（火车站中心广场商圈）保持适当的距离（火车站中心广场商圈）保持适当的距离为了保证一个舒适的居住和生活环境，所以从根本上就要求该区域必须与城市中的CBD区域保持适当的距离。太远太远则不能称之为城市生活中心；太近太近则不能保持一个舒适的生活环境和静逸的文化空间；2）完善的市政配套、文化设施）完善的市政配套、文化设施3）大量中高档楼盘的开发）大量中高

58、档楼盘的开发通过上述分析，从株洲城市发展角度分析，以本项目所在区域为核心的片区是构通过上述分析，从株洲城市发展角度分析，以本项目所在区域为核心的片区是构筑城市生活中心最适当的区域。筑城市生活中心最适当的区域。72五、项目地位五、项目地位城市中心的稀缺资源城市中心的稀缺资源规模最大规模最大 独一无二独一无二未来中高档住宅典范未来中高档住宅典范城市生活中心领袖城市生活中心领袖73区域城市形象塑造者区域城市形象塑造者区域开发领袖区域开发领袖城市区域运营商城市区域运营商六、企业品牌地位六、企业品牌地位74七、项目核心价值体系七、项目核心价值体系2 2、规模价值：、规模价值：5555万平米大型社区万平米

59、大型社区1 1、区域价值：城市生活中心、区域价值：城市生活中心3 3、企业价值：区域形象重塑者、企业价值：区域形象重塑者4 4、市场价值：未来中高档住宅典范、市场价值：未来中高档住宅典范75八、项目发展总战略八、项目发展总战略将项目价值建立在全新区域价值之上将项目价值建立在全新区域价值之上! 塑造项目个性优势，突破市场！塑造项目个性优势，突破市场！76第四篇第四篇项目定位项目定位77一、目标客户定位一、目标客户定位主力客户群：1、区域私营业主 2、区域经商人士 3、区域企事业中高层 辅助客户群：1、政府公务员 2、芦淞商圈经商人士 3、石峰区客户1、目标客户构成、目标客户构成78私营业主(1)

60、 (1) 个人社会和经济特征：个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在3050岁，主要是荷塘区专业市场如株洲汽车城、中南蔬菜大市场老板、新华路街面店铺老板；未来红旗商业圈经老板；(2) (2) 消费心理和消费特征：消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，基本都是多次置业；(3) (3) 生活基本态度和观念：生活基本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强，由于在周边生活很多年，对该区域比较依恋；(4) 4) 产品需求描述：产品需求描述：一般喜欢大户型的高端产品，追求好的朝向、景观好的产品。2、典型客户特征描述、典型客户特征描述79经商人