第五章发包人要求

1、第五章 发包人要求萝岗广垦商务大厦升级改造项目标段二设计与施工一体化工程设计任务书注：设计任务书未明确的设计内容，可根据招标公告、招标文件及合同相关内容确定。编制单位：广州市智汇星房地产开发有限公司编制日期：2019年6月设计任务书本项目位于广州市黄埔区香雪大道中，西侧和北侧毗邻香雪国际公寓，南侧为香雪大道，东侧为开萝大道。项目位于广州的东北面，距市中心约 19 公里。区位条件优越，能为自身的发展提供了充足的生产、生活配套。本项目通过升级改造和装修，可吸引政府部门和企业等的入驻，良好办公环境的提升可使管理工作更加规范、高效、有序，充分调动各部门积极性和工作热情，提振工作作风，改善工作环境,加强

2、人性化设置。项目的建设顺应了形势的发展要求，让现代管理理念和方法融入，更好更精准的运用到我们的城市管理和为民服务中，真正实现管理“精细化、精心化、精准化”。一、设计原则（1）项目建设应与周边社会环境相衔接，满足经济社会可持续性发展的需要，协调好城市经济、社会发展、城市环境之间的关系。（2）项目建设应符合国家颁布的相关标准及规范。装修应遵循简洁庄重、经济适用的原则，兼顾美观和地方特色，装修材料选择应因地制宜、就地取材。（3）项目建设应满足办公用房业务用房所需要的功能使用要求，应充分利用现有裙房的建筑格局和自然环境，合理规划，装修标准应符合风格应遵循简朴庄重、经济适用原则。（4）体现“以人为本”的

3、设计原则，平面布局、装修风格、细部处理、装修色彩、材料选择等方面应体现项目特色，妥善解决采光、通风等问题，大方得体，为办公人员提供良好的办公环境。（5）按迁移进入的不同职能部门的不同使用功能进行合理布局，力求分区明确、联系方便和互不干扰。（6）项目建设应充分考虑场址现有的建设条件，因地制宜地进行各平面布置与立面设计，体现节约用地、绿色低碳、节能环保等理念。（7）根据业务的特点和需求，遵照国家规范，妥善处理好防火、防潮、防虫、防噪声、防尘、保温、保密等问题；（8）坚持可持续发展原则，注意建筑的生态化设计和节能设计，合理利用环境和资源。二、项目概况1. 建筑现状萝岗广垦商务大厦建设用地面积 927

4、5 ，总建筑面积 53196.7 ，计容面积32443.9 。地上部分建筑面积 33557.7 ，其中 A1 栋建筑面积 16160 ，主要为商业和办公用途；A2 栋建筑面积 17397.7 ，主要为 4.5 米层高的复式办公用途。地下室共三层，建筑面积 19593.6 ，含 345 个车位以及负一层生鲜超市面积约 740 。地下三层为战时防空地下室，平时为车库。2、装修现状（1）A1 栋装修现状外墙：裙楼外墙为白色花岗岩石幕墙，塔楼采用氟碳涂铝板幕墙，以及双层钢化中空 LOW-E 玻璃幕墙，外墙铝合金门窗全部采用双层钢化中空 LOW-E 玻璃和断桥铝合金型材；屋面电梯机房、楼梯间、设备间外墙

5、采用外墙釉面砖。办公室内部分：入户门只留门洞，钢化中空 LOW-E 玻璃断桥铝合金窗；墙面水泥石灰砂浆抹灰，地面混凝土原面，天花混凝土原面；供水预留至水井，由二次装修接入室内，供电线路做到电井，电井到户内段由二次装修施工，预留空调排水管。（2）A2 栋装修现状外墙：首层外墙为白色花岗岩石幕墙，二层以上外墙为外墙釉面砖，外墙铝合金门窗全部采用双层钢化中空 LOW-E 玻璃和断桥铝合金型材，阳台栏板采用双面氟碳涂冲孔铝板。办公室内部分：入户门只留门洞，窗户是钢化中空 LOW-E 玻璃，铝合金窗；墙面水泥砂浆抹灰，地面混凝土原面，天花混凝土原面；给水点预留至入户门通道上方天花内，由二次装修接入室内；

6、供电线路做到电井，电井到户内段由二次装修施工；预留管孔及空调排水管。（3）公共区域装修现状空中走廊：地面混凝土原面，内墙面玻璃幕墙，天花楼承板原面，外墙金色玻璃幕墙。A1、A2 栋公共通道、走廊：地面混凝土原面，墙面水泥砂浆抹灰，天花：A1 栋为混凝土原面，A2 栋为抹灰。公共卫生间：地面贴防滑砖，墙面贴釉面砖，天花铝扣板吊顶，大理石洗手台及卫生洁具。消防控制室：地面贴防滑砖，墙面刷白色墙漆，天花：600x600 硅钙天花板。垃圾收集房：地面贴防滑砖，墙面 2.5 米以下贴釉面砖，2.5 米以上及天花刷白色墙漆。（3）室外现状现建筑室外工程以建设完毕，设有广场花岗岩铺砖及简易的广场绿化，灯光照

7、明、室外消防系统等。（4）外立面现状项目两层分别是共 16 层及 17 层，总高度为 79.9 米，首层 5 米，其余 A1 各层为 4.1 米，A2 各层 4.5 米。本项目原有建筑为蓝白色构建做组合的外立面风格，与附近人才公寓整体形象不符，并且不能体现出科学城的时代感、创新感和科技感，也和现状使用功能不相符，外观具体问题：A. 裙楼造型凹凸过于繁琐，且立面用材与塔楼脱节，材质档次过低，无法体现 5A 级写字楼亦或公司总部形象。B. 塔楼铝板和玻璃幕墙色彩对比过于强烈（蓝色、红色、金色、灰色、白色）且色彩太过凌乱，缺乏高层建筑应有的秩序感和地标性，立面造型也不够简洁。C. 前后栋立面材质和色

8、彩缺少互动和关联（前栋为铝板、玻璃幕墙，后栋为瓷砖）。D. 由于历史原因所致两栋塔楼与现香雪小区没有现成整体风格（白色基调）。三、建设方案1、建设规模本次装修面积共28129.12平方米，具体指标如下。本项目各层装修及改造的面积汇总序号项目单位数额备注1A1 座塔楼16F平方米774.9217层平方米784.23A2 座塔楼15F平方米1087.36416F平方米1087.36516F（连廊部分）平方米103.66对外立面改造工程平方米21790.77裙楼附属工程项18临时办公场所室2层平方米25012、建设内容本项目建设内容主要涉及装修改造，结合现有建筑的装修情况（公共空间），本项目装修改造

9、内容包括：（1）隔断工程：包括建设范围内墙体的砌筑。（2）装修工程：包括厨房、办公室、公共卫生间、电梯厅、公用空间等墙面、楼面、天花装修（需拆除原有电梯厅及公共厕所的装修）（3）公用工程包括：电气照明、办公场所等有关的配套工程。（4）外立面：原有外立面拆除改造。（5）室外工程：包括地坪改造、停车设备设施安装、裙楼附属工程。（6）地下工程：地下停车场划线、安监、照明工程。（7）顶楼钢结构临时办公设施。3、各楼层功能划分根据使用功能，本项目两栋商务大厦主要为办公室功能，具体功能如下：（1） A1 栋十六层十七层：作为总部办公室，设有开场办公、会议室、员工 交流区、展示区。面积共 1559.1 平方

10、米。（2） A2 栋十五十六层：作为总部办公室，设有开场办公、会议室、员工交流区、展示区。面积共 2174.71 平方米。4、装修标准装修工程应符合下列规定：（1）室内平面设计主要根据既有建筑的空间结构和使用范围进行设计，在建筑的格局要求下划分功能项目，力求合理而且功能多元化，满足规划的实用要求。（2）装修标准参照建筑内部装修设计防火规范等相关规定，并符合以下装修标准：A. 顶棚应便于清扫、防积尘；照明宜采用吸顶灯具；B. 内墙墙体不应使用易裂、易燃、易潮湿、易腐蚀、不耐碰撞、不易吊挂的材料；C. 玻璃隔断、玻璃门应选用透光性高的钢化玻璃材料；D. 楼地面应采用防滑材料铺装；E. 所有卫生洁具

11、、洗涤池，应采用耐腐蚀、难玷污、易清洁的建筑配件；F. 不应使用易产生粉尘、微粒、纤维性物质的材料。G. 配餐、消毒、厕浴、污洗等有蒸汽溢出和结露的房间，应采用牢固、耐用、难玷污、易清洁的材料。H. 建筑耐火等级应不低于二级，消防设施的配置应遵守国家有关建筑防火设计规范的规定。I. 配置完善、清晰、醒目的标识系统。（3）建筑外立面装饰装修应当遵循安全、美观、节约能源和保护环境的原则。（4）筑耐火等级应不低于二级，消防设施的配置应遵守国家有关建筑防火设计规范的规定。5、装修要求本次项目（标段二）装修内容包括了 A1 栋十六、十七层，顶楼增加临时办公场所室两层；A2 栋十五十六层，顶楼可采用钢结构

12、结构，并且包括了会议室及大堂家具采购、设备采购（大屏幕及触摸屏电视）；对外立面改造工程、裙楼附属工程。（1）A1 栋十六层十七层：作为总部办公室，设有开场办公、会议室、员工交流区、展示区。面积共 1559.1 平方米。平面图如下：（2）A2 栋十五十六层：作为某总部办公室，设有开场办公、会议室、员工交流区、展示区。面积共 2174.71 平方米。（3）对外立面改造工程，裙楼附属工程项目两层分别是共 16 层及 17 层，总高度为 79.9 米，首层 5 米，其余 A1 各层为 4.1 米，A2 各层 4.5 米。在建筑造型上，一方面要符合黄埔区气候特点，另一方面又要满足办公楼在形象上的“大方、

13、清新、舒适”的设计要求。因为是公用建筑，需要给人以平和舒适的视觉感受，所以设计采用简洁现代的处理手法，采用和附近香雪公寓相呼应的色系作为建筑的主要背景色彩，体现出区域色调风格的和谐统一，同时运用装饰线丰富了外立面视觉感受。以下为香雪公寓建筑物现状图：（4）临时构筑物本次项目顶楼配有八米的女儿墙，在保证外立面美观的前提下，本项目为作为装修工程的临时设施，两栋办公楼分别加建钢结构临时办公场所，建筑面积：2501.0 平方米。本次临时用房采用钢框架承重结构体系，其层高每层 3 米共 6 米满足，满足了施工现场临时建筑物技术规范（JGJT188-2009 ）。附着在临时建筑上的设施、设备的支架应采用螺

14、栓等连接件与主体结构进行可靠的连接，钢结构构建必须采用防腐措施。钢结构临时建筑为保障使用功能需进行装修装饰工程，为了保证大楼装修风格的统一性和协调性，需与 A1 栋的 16F、17F；A2 的 15F、16F 保持统一的装修风格。（5）裙楼附属工程裙楼附属工程包括了道路、广场、广场绿化、屋顶花园（塔楼屋顶、裙楼屋顶）工程设置门卫等。6、结构要求装修改造在既有建筑结构的基础上进行，因此除对室内非承重墙体进行部分拆除以满足功能空间使用外，原则上不对原建筑结构进行改造。原有结构的复核及加固不在本次招标范围内。项目需严格控制地面找平层的铲除厚度，避免伤害地面结构层；拆除墙体时需确认不得损伤承重结构。当

15、涉及主体和承重结构改动或增加荷载时，必须由原结构设计单位或具备相应资质的设计单位核查有关原始资料，对既有建筑结构的安全性进行核验、确认。四、设计设计成果提交要求1、通用要求（1）设计成果文件要求齐全、完整，内容、深度应符合规定，文字说明、图纸要准确清晰,各阶段设计应达到中华人民共和国建设部颁发的建筑工程设计文件编制深度规定等设计阶段深度。（2）符合中华人民共和国现行有关的法律、行政法规、司法解释、部门规章、相关的工程设计技术规范、规定及标准和广东省、广州市现行有关的地方性法规、相关的工程设计技术规范、规定及标准；2、竞标成果具体内容和要求设计文件要求齐全、完整，内容、深度应符合规定，文字说明、

16、图纸要准确清晰,各阶段设计应达到中华人民共和国建设部颁发的建筑工程设计文件编制深度规定设计阶段深度。（1）竞标设计文件内容A. 设计说明书。内容包括：项目概况；现状及存在问题的分析；方案设计理念及推导；设计总说明；设计工作保证措施；相关技术难点说明；主要装饰材料选用说明；其他必要说明；设计方案经济性等。B. 设计图纸请确认哪些图纸和主要位置。包括对A1、A2栋外立面的主视图和俯视图，各重点区域装修平面图、剖面图及效果图，临时加建钢结构办公场所效果图。（2）竞标提交技术文件成果要求A.设计文本要求：以彩色打印A3（297m×420mm）规格缩印编排装订成册。设计图纸要求图文清晰、完整、

17、规范，能清楚表达设计意图和内容，图纸规格应统一并装订成册,设计文本篇幅不宜超过100页（含100页）。B.展示图纸：主要内容包括能反映重点区域设计能否确实重要设计位置内容（包括对外立面、A1 栋 16F和17层、A2 栋 15F和16F、临时加建钢结构办公场所室内外装修）的有关图纸与简要文字说明，图片比例不限。以A1（841mm*594mm）图纸规格制作，装裱在轻质板上，数量为4张。同时提交电子文件。C.电子文件提交要求：所有纸质文件均要提供电子文件。电子文本文件采用*.doc格式文件，设计方案矢量图形文件采用*.dwg（AutoCAD2004版）格式文件，所有*.dwg文件需同时转换为*.jpg格式文件（不可修改格式）以备用。图形不要旋转，指北针垂直向上，且在电脑中核查的坐标应与所标注的一致，其坐标应严格按合法用地文件坐标输入，不得省略小数点后的位数。电脑渲染图采用*.jpg文件格式。（3）实施阶段设计成果要求设计图纸要求（设计图纸包括且不限于以下内容）：方案设计图；施工图； 五、设计单位应向招标人提交的设计文件、资料及提交时间序号资料及文件名称份数提交时间备注1方案设计合同签订后10日内2施工图设计合同签订后30日内六、附则1 本设计任务书对于设计技术审查与评审办法、中标实施方案的规定、及相关法律责任等方面的规定参照设计招标文件相应内容执行。2 设计成果评审