城市化进程中楼市的战略定位和制度框2

1、城市化进程中楼市的战略定位和制度框架                             中国房地产发展研究报告（二）华生2010年7月1日报告的前半部分发表于中国证券报 本文为作者原稿供求失衡的症结至少从表面上看，中国城市建设遍地开花，全国都是大工地，城市象摊大饼式的向外扩张，同时城市化率近年来每年上升约一个百分

2、点，商品房需求强劲，市场购销两旺，那么，到底是供给不足还是需求过旺造成供求失衡，从而推动房价上升的呢？很多人包括我自己都曾受到地产界主流声音的影响，顺理成章地推断主要是政府垄断土地造成供给不足。但实际上这个推论能否成立，最终还是要用数据来回答。首先，没有交通和水电气的穷乡僻壤的土地再多，也解决不了城市人的住房问题。因此，土地供应的大概念是城镇建成区面积的增加情况。这个面积从1990年约1.28万平方公里到2008年3.63万平方公里，增加了180以上，同期城镇户籍人口从3亿增到4.5亿，仅增加了50，包括农民工在内的常住人口从3亿增加到6亿，即增加了100（见中国统计年鉴2009及表五），城区

3、面积扩张大大超过人口增加，这应该说是和生活在各城镇人们的感觉是一致的。从城区中的住宅用地来看，按照国土资源部公布的数字，全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的2125之间，2006年到2008年间每年约5万多公顷，2009年上升至7.6万公顷，2010年计划升到18万公顷。2006年至2009年4年间平均实际供住宅用地5.75万公顷，年均供地增长20.07（见表四）。表四：全国住宅用地实际供给情况单位：公顷年份住宅用地住宅用地比上年增长%土地供应总量住宅占土地供应总量的比例%200645181.17204277.7822200753620.9118.68259098.91212008

4、55093.592.75221331.3025200976460.8938.78319379.38242010（计划）180000数据来源：20062008年数据来源于国土资源部土地利用管理司编2007年土地市场动态监测分析报告、2008年土地市场动态监测分析报告；2009年数据来源于国土资源部2009全国主要城市地价状况分析报告；2010为计划值，来源于国土资源部2010年度全国住房用地供应计划新闻发布会年均5.75万公顷的住宅用地，按一般平均1.5倍的容积率，大体可以盖出8.6亿平方米的住宅，扣除开发建设周期和囤地的因素，和国家统计局、住房与城乡建设部公布的城镇年新建住宅建筑面积从2003

5、年的5.5亿平方米到2008年的7.6亿平方米是吻合一致的。以2008年新增的7.6亿建筑平米为例，若全部用于解决新增城市化人口，按该年全国城镇人均28平米计，可解决2714万新增城镇人口，即2以上的总人口，超过国家统计局公布的本世纪以来城市化率从2001年的37.6到2009年46.56，即年均城市化率提高1的两倍多。按照国家统计局公布的新增住宅部分用于城镇人口的住宅面积扩大改善，使城镇人均建筑面积本世纪以来年均增加约0.95平方米。扣除这个改善性住房的需要，并假定新增城镇人口当年全部一步到位的达到原城镇人均住宅面积水平，近几年来每年能安居的新增城镇人口也在1650万人以上，即超过了年均城市

6、化率提高1即大约1300万人口的水平（见表五）。显然，就全国而言，在住房不断改善的同时，每年新增住宅面积能安居的人口满足了年城市化增加的全部人口（包括农民工）还有余的时候，我们还不能简单地说住宅的供给不足。表五：全国城镇新增人口住房建筑面积与改善性住宅建筑面积全国实有住宅建筑面积（亿平方米）实有住宅建筑面积增长（亿平方米）城镇新建住宅面积(亿平方米)城镇人均住宅建筑面积（平方米）实有住宅面积对应城镇人口数（万人）实有住宅面积对应城镇人口增加（万人）用于改善的住宅建筑面积（亿平方米）可用于新增人口的住宅建筑面积（亿平方米）可用于新增人口的住宅建筑面积对应人口（万人）200281.855.9822

7、.835899200389.117.265.5023.73759917003.230914.029091767200496.167.055.6925.0384648654.887872.162139122005107.6911.536.6126231047.2989629202006113.996.306.3027.1420638024.12612.17398332007120.876.886.8827.54395318901.682525.1974819182008128.477.607.60284588219292.197655.402351964数据来源：住房及

8、城乡建设部2002年、2003年、2004年、2005年的城镇房屋概况统计公报；中国统计年鉴2009由于相对于住宅，其用地的供给更加宽松，我们也没法说住宅用地供给不足。仅到2009年底，房地产开发单位手中持有的未开发土地约12亿多平米，按照近年完成的开发量，可供开发4.5年。而数据显示，开发商每年新购买的土地近几年来大致都是其当年完成开发量的1.5倍左右。同时，近年来房屋开发的年竣工面积仅占施工面积的不足四分之一，即现有施工面积全部完工又可供给34年（见表六）。表六：房地产开发企业 (单位)土地开发及购置单位：万平方米年  份本年完成开发土地面积本年购置土地面积年末累计购置

9、土地面积与完成开发土地面积差房屋建筑面积竣工率（%）19987730.110109.32379.234.619999319.611958.95018.53937.7200011666.116905.210257.67138.1200115315.823409.018350.81537.6200219416.031356.830291.61537.2200322166.335696.543821.84235.3200419740.239784.763866.34230.2200522676.238253.779443.83432.2200627128.436573.688888.95828.72

10、00727566.240245.8101568.65525.6200828709.839353.4112212.25523.520092300631906121112.25522数据来源：历年中国统计年鉴这就是说，即使没有新增供地，现有用地即可供开发、施工78年。因此，全国的数据证实了人们对开发商囤地的猜想和判断。由于2009年住宅土地实际供给又比上年增加了近40，达7.6万多公顷，可建住宅11.4亿平米，可供4000多万人即3的人口安居，因此，这新一轮房价上涨无论有多少原因，但恐怕没法归结为土地供给不足。就全国而言，由于土地供给量宽松，开发商的巨额囤地尚没有造成整体的住宅供给严重不足。全国多数中西部城市的房价收入比至2009年底刚刚突破合理区间的上轨，也从侧面证明了这一点（见表七）。表七 中西部部分城市房价收入比城市户籍人口人均可支配收入（元）房价（元/平方米）人均住宅建筑面积（平方米）房价收入比长沙20642.76435729.276.18成都21084.674680