工程管理手册xin

1、工程管理手册目 录1.0 人员架构及人员编制说明1.1架构编制说明1.2部门工作概况2.0岗位职责2.1工程部主要职责2.2工程经理岗位职责2.3工程师岗位职责2.4工程部文员岗位职责2.5强电主管岗位职责2.6强电技工岗位职责2.7弱电主管岗位职责2.8弱电技工岗位职责：2.9综合维修主管岗位职责2.10综合维修技工岗位职责3.0政策与程序3.1报告制度 书面/口头报告制度 周报告、月报告、年报告制度3.2机房管理规定 机房管理制度 防火及消防安全管理制度 值班及交接班制度 机房安全防火管理规定 水泵房、水箱间管理规定 配电室管理规定 机房钥匙管理制度 机电设备房出入管理制度 设备故障处理规

2、定 安全运行管理制度3.3维修及保养规定 设备预防性维护保养制度 设备设施紧急维修管理制度 客户报修及投诉处理管理制度 入户维修服务规范 设备修理计划的变更、检查与考核制度 设备的更新及系统改造管理制度3.4能源管理制度3.5设备技术档案管理制度3.6工具管理制度3.7密闭地方的工作规定3.8发生意外时的处理规定3.9安全用电管理制度3.10 运行事故分析3.11工程部人员调配制度 3.12影响正常营业时的施工及设备维修保养3.13公共部位巡检制度3.14二次装修管理制度3.15工程计划工作标准3.16工程应急管理制度4.0工程部工作图表4.1工程计划保养（员工）4.2工程计划保养（外包）4.

3、3工程应急处理水浸4.4工程应急处理燃气泄漏4.5工程应急处理电梯故障困人4.6工程应急处理停电（未知条件下）4.7工程应急处理停电（已知条件下）4.8工程应急处理火警4.9工程应急处理地震4.10工程应急处理雷暴及飓风4.11二次装修4.12接管验收4.13更新改进4.14维修单流程图5.0 附件 表格目录1.0 人员架构及人员编制说明工程部主管水暖技工弱电技工综合维修技工强电技工1.1 计划人员编制： 人1.2 部门工作概况：工程部是负责物业设施设备运行、维护维修的责任部门;负责设施设备的正常运行和定期维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接受客户服务部的指令，跟进业主提出的有关设施设备

4、增加安装和维修的请求与投诉；做好设施设备档案资料整理和维修记录。2.0 岗位职责2.1 部门主要职责 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养。 日常运行管理。 对租户开展有偿维修服务。 对装修工程进行监督管理。 对物业设施提出完善、整改方案。具体包括以下内容：a. 在管业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。b. 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。c. 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。d. 负责物业设备

5、的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。e. 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。 f. 根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。g. 制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业经理下达的各项技术、经济指标。h. 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰

6、当地安排值班，其中，配电室、空调机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。i. 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。j. 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知物业经理、工程经理及工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。k. 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与

7、节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。l. 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。m. 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。n. 负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，并达到成本控制的目的。o. 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员

8、的设备管理意识和水平。p. 检查和指引所有施工方在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。q. 解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客投诉，尽力为他们解决工程有关问题。r. 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。s. 外委维修保养及施工：把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外委给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外委维修或施工的设备及工程有：= 空调机组= 电

9、/扶梯= 楼宇自控系统= 消防报警系统= 保安监控及技术防范系统= 水处理系统及水箱清洁= 电脑系统= 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程= 设备系统改造工程= 其他工程部不具备技术条件和能力或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。2.2 工程经理岗位职责直接上级: 物业经理直接下级: 工程师岗位职责： 在物业经理的领导下，全面负责工程部的工作。 重大工程项目的策划指导，参与工程项目的监督。 负责重大工程事故的处理。 负责制定工程管理制度和设备操作程序。 负责制定培训计划，定期开展对部门员工的业务培训。 负责监督、检查、指导部门员工的工作，定期对部门员工进行考核。 参加

10、新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。 组织、制定设备重大维修保养外委标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外委公司的工作。 负责协调同客服中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。 为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交物业经理审批。 及时完成上级领导临时交办的各项工作。素质要求基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。自然条

11、件：30岁以上，身体健康。文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级技术职称或同等职称。工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程经理3年以上；具有7年以上技术管理经验。特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。2.3 工程师岗位职责直接上级：工程经理直接下属：各类主管岗位职责： 贯彻执行工程经理的指令，负责工程部的日常管理，对工程经理负责。 主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及

12、各部门提供良好的服务场所和条件。 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总工程经理审批后执行。 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。 确保物业所有楼宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。 为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交工程经理审批。素质要求：基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识

13、，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。自然条件：30岁以上，身体健康。文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称或同等职称。工作经验： 在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。2.4 工程部文员的岗位职责直接上级：工程经理直接下属：无岗位职责： 在工程经理的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访人员。 帮助工程经理整理、

14、打印各类报告、文件资料及技术资料等。 提醒工程经理按时参加计划中的各种会议。 填报有关报表，经工程经理签字后上报物业经理。 负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。 负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。 负责现金报销和支票的办理。 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。 参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。 负责技术档案的整理存档。素质要求：基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。文化程度：中专以上或同等学历。工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地

15、位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理，能熟练使用电脑。2.5 强电主管的岗位职责直接上级：工程师 直接下级：强电技工岗位职责： 全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、维修和保养，确保电力系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电主管的首要职责。 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报主管，同时提供节能运行方案，交工程师审定后组织实施。 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向工程师报告。 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设

16、备系统维护保养的计划，上报工程部审定，并负责组织实施。 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报工程师批准。 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。 熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。 贯彻执行公司和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。确保设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁。 做好下属员工的技术培训和考核工作。 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。 做好技术档案的建

17、立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程师批准。 做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。 组织电梯设备的年检及外委维修保养工作。 提交每周/每月电力系统、电梯系统运行报告，编写停电、停电梯的特别通告。 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向工程师报告。素质要求：基本素质：具有认真负责、精益求精的工作精神和工作作风。自然条件：身体健康，年龄25岁以上。文化程度：具有电气大专以上学历。工作经

18、验：具有5年以上物业维修管理工作经验。特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证。2.6 强电技工的岗位职责直接上级：强电主管直接下级：无岗位职责： 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。 严格执行公司和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。 每班必须对配电室进行清洁，

19、使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。 服从主管的工作安排，保证按质按量完成工作任务。 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及

20、防水处理必须可靠。 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。素质要求：基本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。文化程度：具有技校以上电气专业学历。工作经验：具有3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证操作证。2.7 弱电主管的岗位职责直接上级：工程师直接下属：弱电技工岗位职责： 负责电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通讯系统等所有弱电系统及其各种设备的维修保养，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理

21、。 编排电视、音响节目表，经物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。 负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。 提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，定期上报工程师审定，并负责组织实施。 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外包商修理，以最短的时间恢复其正常运行。 贯彻执行公司和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。保证弱电机房的干净整洁。 做好下属员工的技术培训和考核工作。 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。 做好技术档案的

22、建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程师批准。 组织所属设备系统的年检及外委维修保养工作。 提交每周/每月弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向工程师报告。素质要求：基本素质：工作快捷，反映灵敏。善于沟通协调各部门的相互关系。自然条件：身体健康，情绪稳定，年龄22岁以上。文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历。工作经验：5年以上物业设备维修工

23、作经验，掌握所管系统设备性能、配置，具有工程部基层管理、人员调配和设备维修的组织能力，专项设备故障处理能力。2.8 弱电技工的岗位职责直接上级：弱电主管直接下级：无岗位职责： 负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等所有弱电系统及设备的运行、维护和保养，确保所有弱电系统24小时正常运行。 按照主管的指示和维修保养制度的规定，执行保养计划。 熟悉系统的工作原理、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。 坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发现问题立即上报主管并及时处理。 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后

24、做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 严格执行公司和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。 服从主管的工作安排，依据维修保养制度的内容，对所属弱电系统进行维修保养，保质保量的完成工作任务。 发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应协力排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及

25、准确状态。 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。 服从主管的工作安排，保证按质按量完成工作任务。 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可靠。 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。 按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。素质要求：基本素质：工作踏实肯干。具有团结协作精神。自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。文化程度：具有技校以上学历。工作经验：具有2年以上物业弱电系统和设备维修工作经验。2.9 综合维修主管的岗

26、位职责直接上级：工程师直接下级：综合维修技工岗位职责： 保证所有公共区域、客户单元、办公区域、卫生间、茶水间等全部装饰装修、陈设、家具设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，以及所有附属配件；同时负责为客户单元内提供24小时全面维修服务，并协助所有区域的夜间紧急维修。按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行维修保养的计划安排，每月按时上报工程部审定，并负责组织实施。 负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现问题及时处理，并向工程师报告。 负责提供所属设施备品备件采购计划，并上报工程师批准。 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度

27、、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。 装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复。 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。 所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程师批准。 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 做好所属人员的排班安排及考勤工作，

28、并定期向工程师报告。素质要求：基本素质：工作认真负责，脚踏实地，一丝不苟，有较强的督导能力。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有中等装修技术专业以上学历。工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上土建装修的技术管理工作经历。2.10 综合维修技工的岗位职责直接上级：综合维修主管直接下级：无岗位职责： 服从主管的工作安排，保质保量的完成工作任务。 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到质量要求。 严格执行公司和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，

29、应上下两班协力排除故障，完成后协助主管填写事故报告，交主管审阅。 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点待命。素质要求：基本素质：工作认真负责，聪明灵活，耐心仔细，精益求精。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有技校以上学历，具有相关专业证书工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，具有电气、管道、空调、焊接、钳工、土木、油漆等综合维修能力。3.0 政策与程序3.1 报告制度 书面/口头报告制度a. 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级主管：= 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。= 所辖设备除正常操作

30、外的调整。= 所辖设备发生故障或停台检修。= 零部件更新、代换、或加工修理。= 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。= 运行人员请假、换班、加班、倒休等。b. 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告上级主管：= 执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。= 重要零部件的更换、代替或加工修理。= 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。= 维修人员请假、加班、倒休等。c. 各主管在下列情况下必须书面报告工程师：= 重点设备除正常操作外的调整。= 变更运行方式。= 主要设备发生故障或停台检修。= 系统故障或正常检修。= 零部件更新、改造、或加工修理。= 领用工具、

31、备件、材料、文具及劳保用品。= 所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。= 须与外班组或外部门、外单位联系。d. 工程师在下列情况下必须以书面形式报告工程经理：= 重点设备发生故障或停台检修。= 因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。= 应急抢修及正常检修后的维修总结。= 系统运行方式改变。= 影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。= 设备零部件的更新、代换或加工维修。= 系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。= 人员调度及班组重大组织结构调整。= 所属人员请假、换班、倒休、加班等。= 对外部门、外单位联系、协调。= 领用工具、备件、材料、文

32、具及劳保用品等。= 维修保养计划及工作计划的变更或调整。= 每周工作小结及月度工作报告。e. 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。 周报告、月报告、年报告制度:a. 工程部各主管必须每周向工程师提交周报告，工程师必须向工程部经理提 交周报告，周报告必须按工程部周工作报告格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实。b. 工程部月度工作报告由工程部各主管负责编写；工程师负责编写月度工作报告，提交工程部经理。c. 所有月度工作报告均应填写工程部月工作量汇总报表。d. 工程部年度工作报告由工程部经理负责编写。e. 周报告的主要内容:l 本

33、周计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间等。l 本周维修单完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本周反单率等等。l 下周工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等。f. 月报告的主要内容:l 人员变动情况l 本系统各设备的运行情况。l 本月维修单的数量、故障原因、维修结果及完成率。l 零配件的更换及使用情况。l 操作规程是否存在改善意见。l 维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。l 人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。l 能源的使用情况。l 特别事故。l 是否有明显须改进的工程事项

34、。l 整体意见。g. 年报告应包含的内容：l 在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性。l 制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。l 设备运行方案之改进意见。l 设备功能的加强、设备运行的稳定性、可靠性的提升方法。l 重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。l 环保节能管理计划。l 人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。3.2 机房管理规定 机房管理制度a. 凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。b. 任何人不得私自配制钥匙。c. 凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生

35、紧急情况后，能打开机房门。d. 无关人员不得借用机房钥匙。e. 遗失钥匙须立即报告。f. 无人值班机房借用钥匙需登记。 防火及消防安全管理制度a. 在中央保安监控室，应具备以下资料及锁匙：l 一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图，包括：烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯位置，消防栓箱破玻璃按钮和警铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接合器位置、喷淋泵和消防泵位置等。l 一套清楚及准确的建筑平面图，图内明确表示各防火卷闸、隔火墙、危险仓库、防烟门、走火梯及太平门等。l 一套各种消防设备之备件清单。l 一套完整之排烟通风图。l 一套完整的天然气管道分布图及阀

36、门位置图。l 紧急情况时联络人的电话、手机号码等联系表。l 所有公共通道门钥匙。b. 所有吸烟人员必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。c. 维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。d. 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。e. 当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要过于急躁。f. 任何人员如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和本人的动向。g. 各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。

37、到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。h. 任何租户的二次装修和工程部外委施工必须遵循施工安全防火管理制度。i. 如发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。j. 发生火灾时，工程部应做好以下工作：l 工程经理前往消防控制室协调救火工作。l 迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。l 通知工程师有关情况。l 通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。 l 当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。l 其他当值工程人员留守岗位候命戒备。l 工程师应做好： 立即通知大厦空调机房和配电室发生火警警报，关闭

38、空调机组。 确保各消防系统运作正常。 向消防指挥员提供技术意见。 通知与消防操作无关的工程人员在工程部或本岗位候命。 根据情况改变以下设备的运行状态：ê 开启适当位置的排烟系统。ê 空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼层、其上两层和下一层之空调和送风系统关闭，以防止浓烟蔓延。ê 根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和扶手电梯。ê 根据消防控制室的指挥，开启或停止消防系统水泵运行。ê 根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，保证应急照明。l 在空调机房之员工应： 立刻察看全机房范围，确定警报是否源自空调机房。 如火灾在机房内，不要冒险；在可能情

39、况下，关闭空调机组，用现有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻离开现场。l 当值工程人员发现所属区域发生火情时应： 立刻上报，不要独自冒险。 在可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭。 如发觉火势蔓延，应尽快离开现场。 与工程部保持联络及依照上级之指示行动。 值班及交接班制度：a. 值班人员应按规定时间提前10分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。b. 交班：l 第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并做好清洁与保养；l 第二交使用工具；l 第三交场地，交班前需进行清洗工作；l 第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。c. 接班：l 必须查看当天告示牌或值

40、班记录内是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转；l 对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；l 如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告工程主管或工程师处理。d. 接班人员接班时必须检查以下工作：l 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。l 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。l 检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。l 检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问

41、题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入值班记录备注栏，并由上一班人员签字。l 查看值班记录中是否有主管及工程师发布之特别任务或安排，并在值班记录上签字。e. 在下列情况时不得交班：l 接班人员未到岗时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。l 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。l 所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。 l 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要

42、求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。f. 当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。g. 必须认真填写值班记录，双方认可后，共同在记录上签字。h. 值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。i. 值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。j. 每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。k. 值班人员每天要认真填写运行记录、值班记录、巡视检查表及其他相关表格。l. 当工作需要离开岗位时，须向主管请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换

43、进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。m. 值班电话为工作电话，不得谈论与工作无关的话题，谈论工作事宜要简明扼要，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。n. 须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级主管或工程师。o. 当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主管和内勤部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。p. 值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。q. 值班室内严禁吸烟。 机房安

44、全防火管理规定：a. 严格遵守操作规程，密切监视设备运转，定期检查维修设备。b. 配电室值班人员应认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压器、开关柜等，防止灰尘造成短路。c. 坚持执行倒闸操作规程，必须一人操作一人监护。d. 严禁约时送电、停电，严禁非电气管理人员下达停送电指令，严禁违章维修电气设备。e. 每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日或重大活动之前要全面检修线路和设备。f. 操作间内严禁拉设临时电源线。g. 电机电闸等设备必须保持干燥、清洁，各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物。h. 碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在机房内存放。i. 机房内不得过量存放木料、油漆

45、、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。j. 各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情应根据情况采取灭火措施，及时报有关领导及内勤部，并保护好现场，协助查清起火原因。k. 爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。l. 凡违反本规定者，按物业管理中心消防管理规章有关规定处理。 水泵房、水箱间管理规定：a. 水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房，工程部必须严格执行本管理制度。b. 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时

46、处理，认真做好记录，c. 难以解决的问题书面报告上级主管，争取早日解决。d. 无关人员不得进入水泵房。e. 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都应简单明确。f. 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查擦洗。g. 消防泵每月运转一次（10分钟以上），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。h. 正常情况下，水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。i. 所有水箱、水池必须定期清洁、消毒，并定期进行卫生检疫，取得卫生检疫合格证书。j. 机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。 配电室管理规定：a.

47、配电室全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人员负责完成，无关人员禁止入内。b. 建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管。每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电气运行声音是否正常；室内有否异味。c. 室内照明、通风良好，室内温度控制在40度以下。d. 供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员严禁动手操作。e. 应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。f. 严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生等制

48、度。g. 严格履行岗位职责，遵守电业系统有关变配电的各项规程。h. 严格执行各种设备的安全操作规程。i. 在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并及时作好记录。j. 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。 机房钥匙管理制度:a. 凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。b. 任何人不得私自配制钥匙。c. 凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。d. 无关人员不得借用机房钥匙。e. 遗失钥匙须立即报告。f. 无人值班机房借用钥匙需登记

49、。 机电设备房出入管理制度:a. 工程部机电设备房包括范围：l 高低压配电室l 各楼层空调机房l 监控机房l 各电梯机房l 楼层强弱电竖井，管道竖井l 水泵房l 楼宇自控机房b. 以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本物业内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。c. 公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值人员开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。d. 凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管工程师陪同，通知当值人员开门进入，同时在设备房出入

50、登记簿上认真做好记录。e. 本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值人员处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。f. 凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值人员处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。g. 所有人员进入上述场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。h. 所有施工和检修人员必须在工作中做到文明施工，

51、并认真做到工完、料尽、场地清。i. 所有人员均不得将任何无关杂物带入或存放于这些机电设备房。 设备故障处理规定：a. 物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电源、水源、天然气等危险能源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、客服部及总物业经理。工程部当值负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障原因，采取果断应急措施。b. 物业经理、工程经理、内勤部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。c. 查出故障原因后，工程经理和工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报物业经理。d. 工程师写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施

52、和再次发生故障的处理预案，报工程经理审批，抄报物业经理。e. 如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由工程师根据情况对责任者提出处理意见，报工程经理审批后给予处罚，并通知行政人事部备案；如果情况较复杂，需要免除责任时，需报行政人事部和物业经理批准。 安全运行管理制度：a. 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。b. 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报主管或工程经理。c. 应根据劳动局有关规定，

53、组织对电工、电梯工、锅炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。d. 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。e. 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管(工程师)或经理应亲自到场指挥。f. 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。g. 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。h. 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。i. 易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。j.

54、水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。k. 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程经理提出书面申请，经批准后方可配制。l. 重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。m. 避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。n. 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。o. 物业内进行电、气焊，必须取得动火证。p. 电梯维修保养时应遵守安全规定，维修人员必须互相配合并应注意联络。3.3 维修及保养规定 设备预防性维护保养制度：a. 所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。b. 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备