青岛万科项发报批报建工作培训

1、22.3.51青岛万科项目发展部青岛万科项目发展部2008年年5月月项目报批报建工作流程项目报批报建工作流程22.3.52前言前言p 确立项目 合法性项目开发目标开发过程、开发产品经济分析、规划设计市场需求、企业要求p 确立项目 合法性p 保障项目 符合性22.3.53前言前言报批报建主要有那些工作? 与政府相关部门包括土地房屋局、发改委、 建委、规划局、消防局等的各种手续 监督与土地方协调工作及相关手续的办理 负责准备各项手续所需文件及归档 贯彻项目始末保障规范开发165个日工作22.3.54目目 录录p 项目立项阶段p 土地权证阶段p 规划设计阶段p 建筑设计阶段p 施工准备阶段p 房屋预

2、售阶段p 竣工验收阶段p 报批报建流程22.3.55项目开发流程项目开发流程项目获取阶段 土地权证阶段 项目立项阶段 规划设计阶段 建筑设计阶段 信息分析 经济测算 集团立项 集团决策 施工准备阶段 房屋预售阶段 竣工验收阶段国有土地使用权证国有土地使用权证 项目立项批复 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证 规划竣工验收合格证22.3.56第一部分第一部分 项目立项阶段项目立项阶段p 项目可行性研究报告编制p 建设项目用地预审p 环评审批p 地形图测绘p 地质勘察p 项目立项审批22

3、.3.57可行性研究报告编制可行性研究报告编制工作任务可行性研究报告审查部门协办部门工作周期15 工作日前置条件所需文件/流程：1）编制任务说明2）委托编制合同备注：22.3.58建设项目用地预审建设项目用地预审工作任务建设项目用地预审审查部门国土资源与房屋管理局协办部门工作周期20日前置条件所需文件/流程：1）建设项目用地预审申请表。2）预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况，拟选地情况、拟用地总规模和拟用地类型，补充耕地初步方案（新增用地需要）。3）需审批的建设项目应提供项目建议书批复文件项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。4）土地使

4、用证复印件。（存量用地项目）5）拟用地范围1：500现状地形图2张（新增用地需测座标）。6）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图。（新增用地项目）7）建设项目用地依法需修改土地利用总体规划的，应出具相关部门如专家论证的规划修改方案，建设项目对规划实施影响评估报告如修改规划听证会纪要。（新增用地项目备注：招拍挂项目、拟进储备项目、取得房产证翻建项目除外22.3.59环评审批环评审批工作任务建设项目环评审批审查部门环保局协办部门工作周期10 工作日前置条件所需文件/流程：1） 建设项目环境影响评价文件报批申请书1份； 2）建设项目环境影响评价文件文字版一式8份，电子版一式2份； 3）建设项

5、目建议书批准文件（审批制项目）或备案准予文件（备案制项目）1份； 4）依据有关法律法规规章应提交的其他文件。备注：22.3.510地形图测绘地形图测绘工作任务项目现状地形图测绘审查部门堪察测绘院协办部门工作周期10 工作日前置条件所需文件/流程：1）委托书2）委托合同3）日照分析备注：收费标准为22.3.511地质勘察地质勘察工作任务地质勘察报告审查部门地质勘察公司协办部门工作周期20 工作日前置条件所需文件/流程：1）委托合同2）规划方案3）地质勘察报告备注：收费标准为22.3.512项目立项审批项目立项审批工作任务获取项目立项批文审查部门发展改革委员会协办部门工作周期20 工作日前置条件土

6、地预审意见所需文件/流程：1）项目建议书2）建设工程规划预选址意见书复印件3）土地相关批件复印件4）项目法人营业执照、资信证明5）国内合资、合作项目应附合资合作意向书、工商注册登记证复印件6）房地产开发项目应附开发公司开发资质证书复印件7）资金筹措方案 备注：22.3.513第二部分第二部分 土地权证阶段土地权证阶段p 土地招拍挂p 文件组织p 提交申请p 地籍调查p 登记发证22.3.514土地招拍挂土地招拍挂工作任务收集土地出让信息,组织材料,参加土地招标、挂牌、拍卖活动审查部门协办部门工作周期5工作日前置条件所需文件/流程：备注：招标是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人

7、和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者； 拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者； 挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。 挂牌程序国土局发布拟挂牌土地信息竞买人缴纳保证金参加竞买竞买人办理相关手续招标程序拟订招标方案发布招标公告报名 审核 投标签定合同拍卖程序发布拍卖公告提交有关身份证明公开拍卖签订合同22.3.515文件组织文件组织工作任务土地证办理前相关文件、图纸收集组织审查部

8、门协办部门工作周期5工作日前置条件所需文件/流程：1）市政府批准用地文件(原件)2）土地使用权出让合同书 (原件)3）核定用地图(原件)4）缴付出让金、契税发票和收款部门出具的缴清证明(原件)备注：22.3.516提交申请提交申请工作任务土地申请审查部门土地局协办部门工作周期5工作日前置条件规划方案通过审查所需文件/流程：1）土地申请书2）土地登记表3）土地登记卡备注：22.3.517地籍调查地籍调查工作任务地籍调查审查部门土地局协办部门工作周期7工作日前置条件规划方案通过审查所需文件/流程：1）法人证明文件2）委托书3）四邻界址调查表备注：22.3.518登记发证登记发证工作任务土地登记，核

9、发权证审查部门土地局协办部门工作周期10工作日前置条件完税（契税等）所需文件/流程：1）青岛市房地产登记申请书(原件)；2）营业执照(复印件)3）法人委托书及受托人身份证明;4）地籍调查表5）土地调查初审表 备注：22.3.519第三部分第三部分 规划设计阶段规划设计阶段p 规划选址p 规划设计条件p 委托规划设计p 规划方案设计审查p 获取建设用地规划许可证22.3.520项目规划选址项目规划选址工作任务获取规划选址意见书审查部门规划局选址处协办部门工作周期10 工作日前置条件所需文件/流程：1）申请书及项目基本情况说明2）计划部门批复文件（需要计划前置批复的项目）3）土地证明材料（附图）

10、4）相关部门审查意见（如果有规划要求的）5）青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状地形图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1：1000或1：2000现状地形图）6）重新申领选址意见书，须提交原审查意见 备注：22.3.521项目规划设计条件项目规划设计条件工作任务获取规划设计条件审查部门规划局选址处协办部门工作周期10 工作日前置条件所需文件/流程：1）申请书及项目基本情况说明2）选址意见书及附图（未经选址的项目不需提交）3）土地证明材料（申请成片区域控制性详细规划条件的可不提交）及（附图4）相关部门审查意见5）已经规划选址划定用地范围的项目，提交规划选址实测成果图

11、2张（拟纳入土地储备的提供3张）；未经规划选址的项目，提交青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状地形图2张（地形图原则不小于用地界线外50米范围）6）重新申请建设用地规划设计条件，须提交原审查意见及附图。备注：22.3.522委托规划设计委托规划设计工作任务获取规划设计方案审查部门主办部门设计管理部工作周期20 工作日前置条件规划设计条件/地形图所需文件/流程：1）设计说明书（1：500地形图）2）规划设计之总平面（技术经济指标）3）规划设计之道路设计4）规划设计之竖向设计5）规划设计之管网设计备注：22.3.523规划设计方案审查规划设计方案审查工作任务详细规划方案审查，获取建设工程规划方

12、案审查意见审查部门规划局协办部门设计管理部工作周期20 工作日前置条件规划设计条件/地形图所需文件/流程：1）申请书及项目基本情况说明2）选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线）3）相关部门审查意见4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）5）规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）6）重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图7）与送审文本及图纸相符的电子文件 (三图一书)8）申领建设用地规划许可证的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围

13、）9）土地证明材料和计划批复文件 备注：22.3.524获取建设用地规划许可证获取建设用地规划许可证工作任务获取建设用地规划许可证审查部门规划局协办部门工作周期5工作日前置条件规划方案通过审查所需文件/流程：1）规划方案函复意见2）申领建设用地规划许可证的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围）3）核发建设用地规划许可证备注：22.3.525第四部分第四部分 建筑设计阶段建筑设计阶段p 委托建筑设计p 建筑方案审查p 专项工程审查(人防、消防、防疫、市政)p 施工图请照p 获取建设工程规划许可证22.3.526委托建筑设计委托建筑设计工作任务根据批复的规划方案进行

14、建筑设计审查部门主办部门设计管理部工作周期20工作日前置条件设计任务书所需文件/流程：1）设计合同2）设计任务书（种类、品质、风格、配比）备注：22.3.527建筑方案设计审查建筑方案设计审查工作任务建筑设计方案通过审查，获取建设工程建筑方案审查函复意见审查部门规划局协办部门设计管理部工作周期10工作日前置条件所需文件/流程：1）申请书及项目基本情况说明2）选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线）3）批准的规划方案审查意见书及附图（需审查规划方案的项目） 4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及全部参审方案 （参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝

15、图）5）建筑方案设计文件2套（建筑、环境、外装饰）6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证明材料、房屋结构安全鉴定书、原批准的建筑施工图、现状照片，未经规划验收领取房产证的项目提交建设工程规划许可证7）建筑效果图，重点地段的大型建筑同时报亮化方案效果图8）与送审文本及图纸相符的电子文件9）高层建筑提交日照分析图及报告书10）重新修改送审的方案设计，须提交前一次审查意见及附图。备注：22.3.528专项工程审查专项工程审查人防工程人防工程工作任务人防设计审查，获取人防办结建人防地下室设计方案审查意见书审查部门人防办协办部门设计管理部/人防设计院工作周期10工作日前置条件规划部门建筑方案通过

16、所需文件/流程：1）结建人防报建表2）缴费备注：22.3.529专项工程审查专项工程审查消防工程消防工程工作任务消防工程设计通过审查，获取建筑消防设计防火审核意见书审查部门消防局建审科协办部门设计管理部工作周期10工作日前置条件规划部门建筑方案通过所需文件/流程：1）消防审查申请表2）规划、建筑施工图（消防专篇）3）设计单位资质复印件备注：22.3.530专项工程审查专项工程审查防疫工程防疫工程工作任务卫生工程设计通过审查，获取建设项目施工设计卫生审核通知书审查部门卫生监督局建审科协办部门设计管理部工作周期10工作日前置条件规划部门建筑方案通过所需文件/流程：1）卫生防疫申请书2）规划、建筑施

17、工图备注：22.3.531专项工程审查专项工程审查市政工程市政工程工作任务市政工程设计通过审查审查部门城建局协办部门设计管理部/市政设计院工作周期10工作日前置条件规划部门建筑方案通过所需文件/流程：1）市政管网设计备注：22.3.532施工图请照施工图请照工作任务规划请照图审查通过审查部门规划局主办部门设计管理部工作周期15工作日前置条件专项工程审查通过所需文件/流程：1）申请书及项目基本情况说明2）计划部门批复文件3）选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线）4）土地权属证明材料及确界图5）批准的建筑方案审查意见及附图6）工程勘察、设计合同鉴审通知书（建委设计管理处）7）相关部门审查意

18、见8）施工图设计文件及图纸建筑2套，外加总平面一张。9）环境设计图二套 （可另行单独申报，重要建筑含建筑亮化设计）10）外装饰设计图纸、材料样品、色标及效果图（可另行单独申报）11）与报审文本及图纸相符的电子文件12）重新修改送审的施工图设计，须提交前一次审查意见备注：22.3.533建设工程规划许可证获取建设工程规划许可证获取工作任务建设工程规划许可证获取审查部门规划局协办部门工作周期5工作日前置条件请照图审查通过所需文件/流程：1）施工图审查意见2）核发建设工程规划许可证备注：22.3.534第五部分第五部分 施工准备阶段施工准备阶段p 施工图审查p 临建建设工程规划许可证p 开发系列规费

19、缴交p 外立面方案规划审批p 环境工程施工图审批22.3.535施工图审查施工图审查工作任务全套施工图审查通过，获取建筑工程施工图设计文件审查合格书审查部门审图办协办部门工作周期15工作日前置条件请照图审查通过所需文件/流程：1）申请表2）全套施工图3）节能计算书、结构计算书4）审图费缴交备注：审图费不超过建筑设计费的8%22.3.536开发系列费用缴交开发系列费用缴交工作任务开发相关费用缴交审查部门建管局协办部门项目部工作周期10工作日前置条件施工图审查通过所需文件/流程：1）基础配套费（按照建筑面积255元/平方米）2）质量监督费（1.4）3）定额费（ 0.9）4）墙体节能费（8元/平方米

20、）5）散装水泥保证金（2.5元/吨）备注：22.3.537外立面方案规划审批审查外立面方案规划审批审查工作任务外立面方案规划审批审查部门规划局协办部门工作周期10工作日前置条件所需文件/流程：1）申请书及规划报建申请表规划批复效果图2）外饰面材料 、样品和色标3）建设工程规划许可证及附图（新建建筑）立面效果图（标材质、色标）4）建筑物外立面变更的还应提交变更文件及附图5）申请的建筑物外饰面设计图纸二套及彩色效果图6）重新修改送审的外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图备注：22.3.538环境工程施工图审查环境工程施工图审查工作任务环境施工图审查审查部门规划局协办部门工作周期10工作日前置条件

21、请照图审查通过所需文件/流程：1）申请书及规划报建申请表规划批复效果图2）建设工程规划许可证及附图总平面（新建建筑，含规划控制线）3）环境设计施工图纸二套4）重新修改送审的环境设计，须提交前一次审查意见及附图备注：22.3.539第六部分第六部分 房屋预售阶段房屋预售阶段p 房屋预测p 外销许可p 提交证件p 缴费发证p 网上销售22.3.540房屋预测房屋预测工作任务房屋预测审查部门国土房屋局协办部门工作周期5工作日前置条件所需文件/流程：1）预测委托2） 施工图电子版备注：22.3.541外销许可外销许可工作任务获取国家安全事项审查意见书审查部门国家安全局协办部门工作周期5工作日前置条件所

22、需文件/流程：1） 申请2） 项目资料3） 现场踏勘备注：22.3.542资料准备资料准备工作任务提交证件，并进行审核审查部门国土房屋局市场处协办部门项目部工作周期10工作日前置条件建设投入达到25%所需文件/流程：1）营业执照（副本，复印件）2 ）法定代表人身份证（复印件）3 ）房地产开发企业资质证书（副本，复印件）4. ）委托书（原件）及代理人身份证（复印件）5 ）商品房预售行政许可申请书（原件）6 ）国有土地使用权证（原件、复印件）7 ）国有土地出让合同（原件、复印件）8 ）建设用地规划许可证（原件、复印件）9 ）建设工程规划许可证（原件、复印件）10 ）建设工程施工许可证（原件、复印件

23、）11 ）项目开发经营许可证（原件、复印件）12 ）施工合同（原件、复印件）13 ）已投入开发建设资金超过总投资（不含地价）的25%以上的验资证明（银行或注册会计审计事务所出具）（原件）14 ）请照配置图（红线框出所申请楼座）（原件、复印件）15 ）物业用房文件（原件、复印件）16 ）两书（商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书）（原件）17 ）预测成果报告书（原件）18 ）公安部门出具的门牌证明（原件、复印件）19 ）需办理外销许可证的，提供涉外建审办出具的国家安全事项审查意见书（原件）20 ）预售方案（原件）21 ）若办理抵押，需抵押权人出具同意办理预售的证明（原件）22 ）投入开发建设资

24、金占工程建设总投资25%以上比例证明；备注：22.3.543缴费发证缴费发证工作任务获取商品房预售许可证审查部门国土房屋局发证窗口协办部门工作周期1工作日前置条件市场处审核所需文件/流程：1）缴费（登记费、交易费）2） 缮发证备注：住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。 住宅按3元/平方米计收交易手续费；非住宅按10元/平方米计收交易手续费。 22.3.544网上销售网上销售工作任务网上销售审查部门国土房屋局协办部门工作周期1工作日前置条件所需文件/流程：1）商品房上市（入网）销售申请暨承诺书2） 操作人员网上操作申报表3） 资料上传备注：22.3.545第七部分

25、第七部分 竣工验收阶段竣工验收阶段p 验收入住流程p 规划管理验收p 获取建设工程竣工规划验收合格证p 房屋产权办理p 物业使用许可p 常态年检工作22.3.546验收入住流程验收入住流程规划单体测量规划单体验收环保检测节能检测消防验收人防验收单体功能验收单体质监验收竣前检查竣工验收市政工程验收公安技防验收防雷办验收竣工档案移交规划管理竣工测量规划管理竣工验收项目综合验收物业管理用房移交物业主管部门验收物业入住许可证物业公司接管卫生防疫验收22.3.547规划管理验收规划管理验收工作任务申请规划管理验收审查部门规划局协办部门项目部工作周期15工作日前置条件竣工验收完毕所需文件/流程：1）申请书

26、及规划报建申请表2） 建设工程规划许可证及附图总平面3）建设工程环境设计审查意见书及附图4）单体验收意见书5）相关部门验收意见（消防等部门）6）综合竣工测量文件两份7）重新申请规划管理验收，须提交前一次审查意见备注：22.3.548获取规划管理验收合格证获取规划管理验收合格证工作任务获取建设工程竣工规划验收合格证审查部门规划局协办部门项目部工作周期10工作日前置条件规划管理验收所需文件/流程：1）规划管理验收意见2）核发建设工程竣工规划验收合格证备注：22.3.549房屋产权办理房屋产权办理工作任务房屋产权办理审查部门国土资源和房屋管理局协办部门销售部工作周期5工作日前置条件所需文件/流程：1

27、）青岛市房地产登记申请书(原件)；2）营业执照(复印件)3 ） 法人委托书及受托人身份证明;4 ） 身份证明；5 ） 土地使用权证；6 ）建设工程规划许可证或施工执照(原件)；7 ） 施工许可证(原件)；8 ） 建设工程竣工验收备案表(原件)；9 ） 请照平面图、配置图；10 ） 公安部门出具的门牌证明；11 ） 测绘成果部门出具的建筑面积审核通知书；备注：22.3.550物业使用许可物业使用许可工作任务获取青岛市物业投入使用许可证审查部门市物业管理办公室协办部门物业公司工作周期5工作日前置条件所需文件/流程：）青岛市物业投入使用许可证申请表；）工程质量备案和规划验收证明；）物业使用说明；）前

28、期物业管理聘用合同；）物业管理所需的配套网点、办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等移交证明；）物业管理公共资金交费证明；）相应的图纸资料。备注：22.3.551项目公司工商注册项目公司工商注册/ /年检年检工作任务年度工商年检审查部门工商局协办部门工作周期10工作日前置条件所需文件/流程：1）母体营业执照正、副本，IC卡；分支机构营业执照、IC卡；2 ）企业资产负债表、损益表（盖公章）3 ）公章4 ）企业联系电话/邮政编码5 ）开户银行名称/账号6 ）税务登记证号7 ）企业对外投资情况：投资名称： ；投资方式： ；投资金额： ；投资比例： ；投资地区（省市区/县）： ；备注：22.3.552项目公司开发资质办理项目公司开发资质办理/ /年检年检工作任务开发资质办理/年检审查部门开发局协办部门工作周期20工作日前置条件所需文件/流程：1）成立房地产开发企业申请报告2)房地产开发企业资质申报表（原件一式三份）3)营业执照（验明原件，复印件盖章）4)公司第一次股东会议决议5)企业章程6)企业内部的各种规章制度（财务、工程、质保、安全等）7)企业的机构设置及职能8)验资报告（要求原件，注册资金不低于800万元人民币）9)企业法定代表人、总经理的身份证明和任