铜仁市房地产行业发展状况调查报告

1、铜仁市房地产行业发展状况的调查报告铜仁分行营业部 周颖二0一二年五月五日 目 录一、绪论3（一）课题研究目的及其意义 （二）报告研究说明3二、铜仁概况 （一）铜仁城市概况 1、城市概况 2、铜仁交通概况 3、经济状况 4、基础设施条件 5、文教卫生（二）经济发展情况15 1、整体经济发展情况 2、铜仁市发展规划 3、规划预期目标（三）城市发展特点20三、铜仁市房地产发展概况24(一) 房地产宏观概况241、房地产市场发展综述2、消费市场分析 3、房地产运行市场分析 4、房地产发展特点(二)国家宏观调控政策对铜仁市房地产业的影响25 (三)当前房地产行业发展面临的困难和问题26(一) 全面正确地

2、认识玉屏箫笛蕴含的民族文化精神和审美艺术价值27(二) 制定系统性规划，形成相互协调和相互促进的良性机制28(三) 多手段结合，保障技艺传承体系28(四) 将地方形象品牌和箫笛品牌建设相结合，打造“中国箫笛艺术之乡”30(五) 适应当代文化发展潮流和市场需求，注重产品和营销服务的创新31参考文献 32 一 、绪 论（一）课题研究目的及其意义 伴随着撤地建市的成功批准以及铜仁市经济的快速发展，铜仁城市化进程进一步加快，房地产行业呈现出快速发展势头。房地产投资规模逐年扩大，银行投入该行业的资金占比逐年提高。在支持行业发展的同时，也积聚了一定的信贷经营风险。去年年初以来，国务院多个部委出台了若干宏观

3、调控政策，再次对楼市调控发力，旨在促进房地产市场平稳健康发展。宏观调控政策正逐步显现其作用，但是现在的房地产行业的发展还没有步入健康平稳的发展轨道。为准确了解铜仁市房地产行业发展现状，降低我行信贷资金风险，根据分行要求，我完成了对铜仁市房地产行业的调查工作，希望通过对铜仁市整体宏观经济环境及房地产市场状况，了解目前当地住宅的供给与需求特征、价位水平为房地产发展以及降低信贷资金风险提供详实的依据和建议。 (二）报告研究说明1.调研内容 房地产宏观环境调研：通过实地调研，获得铜仁市人文、经济、政策法规及城市规划方面的信息。 楼盘情况及周边市场环境调研：通过对楼盘的实地踏勘，对各项目及本地块的周边市

4、场环境进行深入了解。结合我市房地产发展以及本行信贷授信数据进行分析。 2.调研方法 调查主要采取了文献研究、实地踏勘、 问卷调查并结合深入访谈等方法，消费者调查主要采取随机抽样。2、 铜仁概况（1） 铜仁城市概况 1.城市概况铜仁市处于云贵高原向湘西丘陵过度的斜坡地带，西北高，东南低。平均海拔在500-1000米之间，武陵山主峰在境内，山脉以东是丘陵地带，河流切割较浅，地面平缓起伏，河流沿岸多试山间坝子，一般海拔在300-800之间；山脉以西是岩溶山原地貌，一般海拔在600-1000米之间，相对高差达600-800米。但在远离河 谷的山原面上岩溶、丘陵、洼地较多，地面起伏不太大，全境以山地为主

5、，占全区总面积的67.8%，其次是丘陵占28.3%，坝子及其它地貌面积仅占3.9%。 2.交通概况 铜仁市是云贵高原连接东部沿海地区的重要交通要道。湘黔铁路、株六铁路复线、渝怀铁路过境我市四个县、区。铜仁凤凰机场先后开通贵阳、长沙、重庆、广州、上海、北京、深圳、桂林航线，现已并入首都机场集团。贵阳至大龙的高速公路已全线开通，东出湖南长沙、西进省城贵阳更为便捷。全市县县通油路，出境公路均为二级以上高等级油路。在建铜仁（江口）至玉屏城际铁路、渝怀铁路复线铜仁段、铜仁大兴机场改扩建、乌江航道整治、供电网建设规划（建设期三年、总投资52亿元）等一批大项目列入国家和省重点支持发展项目。200吨航船可通乌

6、江进入长江直达东海，铜仁至大龙高速公路、杭州至瑞丽高速公路铜仁段、思南至剑河高速公路铜仁段已开工建设。 3.经济状况 多山的自然环境， 特有的喀斯特地貌带给铜仁丰富的能源、 矿产、生物和旅游资源。这里景色迷人，锦江穿城而过，蜿蜒逶迤，将铜仁勾画成为“城在水中、水在山中、山在城中”的美丽画卷，这得天独厚的自然风光为仁增添了魅力，更为铜仁的旅游业奠定了基础。境内的国家级风景名胜区十里锦江九龙洞与中国五大佛教名山梵净山自然风景区构成了贵州新的一条精品旅游线路，倍受瞩目。至今保存完美的原生态自然山水和民间民族文化使铜仁在我最喜爱的西部名城评选活动中，荣获“西部名城”的称号。机场、渝怀铁路、高等级、高速

7、公路的开通，更是把铜仁旅游与凤凰湘西旅游，重庆红色旅游紧密连接，遥相铜仁应，形成了一个新的旅游圈活跃起来。 铜仁市的矿产资源丰富，蕴藏着丰富质优的汞、钾、锰、磷、铅、锌等矿产。这里生态环境优良，在旅游、电力、水利、加工业农业、人才和科教等方面具有很大优势，是 2005年全国最具投资潜力中小城市五十强之一。由于地处湘、鄂、渝、黔交界处优越的地理位置更使之成为这四省（市）边区经济圈中极具后发优势和潜力的发铜仁市的矿产资源丰富，蕴藏着丰富质优的汞、钾、锰、磷、铅、锌等矿产。这里生态环境优良，在旅游、电力、水利、加工业、农业、人才和科教等方面具有很大优势，是 2005年全国最具投资潜力中小城市五十强之

8、一。由于地处湘、鄂、渝、黔交界处优越的地理位置更使之成为这四省（市）边区经济圈中极具后发优势和潜力的发展之地。 铜仁市以创建“中国优秀旅游城市、省级卫生城市、省级文明城市、省级园林城市”为契机，加快城市文明建设步伐，着力提高市民素质、城市品位、美化城市环境、营造良好的投资环境，使得城市面貌发生了巨大变化，经济实力不断增强，人民生活水平逐年提高，社会事业取得了长足发展。近年来，先后荣获“西部名城、全国最具投资潜力中小城市50强，省级文明城市、省级卫生城市、中国传统龙舟之乡”的称号。目前，围绕地委、行署提出的打造“梵天净土，桃源铜仁”的目标，铜仁市正不断加大基础设施建设，完善城市功能，以龙舟文化为

9、载体， 加快锦江旅游开发， 倾力创建中国优秀旅游城市、国家卫生城市、省级园林城市。市委、市政府还将继续大力实施农业稳市、兴工富市、旅游活市、商贸兴市、环境立市战略，加大招商引资力度、积极调整和优化产业结构，抓住经济发展的有利时机，努力把铜仁的经济和社会事业的发展提高到一个新的水平。 4.基础设施条件 光缆通讯线路覆盖全区，已经开通国内、国际程控电话、移动电话，信息传送迅速便捷。全区电力富足，拥有50万伏和22万伏变电输电线路的国家电网，是黔电东送的桥头堡，100万千瓦乌江思林水电站和120万千瓦铜仁火电厂将陆续在新世纪开万千瓦铜仁火电厂将陆续在新世纪开工建设。11万伏输变电线路覆盖全区各县市。

10、 5.文教卫生 科教文卫事业方兴未艾，具有浓郁的多民族特色地方文化，古老驰名的傩戏文化一花独放。 全区已拥有各类大专院校和中小学校2473所，初步形成了多层次、多形式、多学科、门类齐全的教育体系。全区医疗卫生条件有了很大改善，拥有医疗卫生机构525个，各族人民的健康水平有了明显的提高。文化事业发展迅速，已建成电视差转台269个，卫星电视转播784个，电视覆盖率87。全区各族人民生活丰富多彩，开放文明。 (二)城市经济发展情况 1.整体经济发展 2007-2010年铜仁市人均GDP持续上升， 随着城市框架进一步建设，预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。到2010年，全区生产总值增长64.

11、9倍，人均生产总值迈入总体小康阶段；地方财政收入增长62.5倍，实现由“吃饭财政”向保运转、解民困、促发展的转变；固定资产投资增长597倍，发展基础条件不断改善，大兴机场复航，渝怀铁路开通，公路提级扩面，初步形成铁路、公路、航空、水运一体的综合交通运输格局。城乡群众收入、生活质量大幅提高，城镇居民可支配收入增长28倍、农民人均纯收入增长22倍；生态环境明显改善，森林覆盖率从22.7提高到49.8。教育、卫生、文化、体育等各项事业发展迅速，公共服务水平全面提升。 2011年，铜仁市紧扣“加速发展，加快转型，推动跨越”主基调和工业化、城镇化带动主战略，深入实施“构建两带两圈产业体系，推进六个新跨越

12、”发展战略，坚持打基础、扩总量、调结构、惠民生，苦干实干、开拓创新，预计实现生产总值362亿元，增长17；一、二、三产分别增长l、28.5、22，产业结构调整为27.9：29.0：43.1。完成固定资产投资400亿元，增长76；完成财政总收入50.6亿元，增长4 3，其中完成一般预算收入28.5亿元，增长55.8；城镇居民人均可支配收入13750元，增长25，农民人均纯收入4076元，增长26.5；存、贷款余额分别达到446亿元、304亿元，分别增长26.8、25.4。主要经济指标均创历史最好水平，在全省排名中实现了增比进位的目标，其中，生产总值增幅由全省靠后上升到第七，全部工业增加值增速居第

13、四，旅游总收入增速第二，财政一般预算收入增速第二，税收收入增速第三，金融机构存款余额增速第二、贷款余额增速第四，城镇居民人均可支配收入增速第一，农民人均纯收入增速第二，物价指数涨幅全省最低。 2.铜仁市发展规划根据铜仁市政公开信息、铜仁市城区商业网点规划我们可以看到：铜仁政府的规划目标，即提升商贸流通业，将铜仁市建设成为黔、渝、湘、鄂四省（市）边区商贸集散地，通过对现有商业网点设施的改造、调整、扩充、完善、提升，将铜仁市商业构建成以大型骨干商业网点为龙头，以大型综合、专业批发市场为依托，以各具特色的商业街和中小商业网点胡维补充的城市商业体系；再塑城市商业形象，使商业功能与文化功能相结合，传统风

14、格融于现代风貌之中；提高商业现代化、网络化、信息化水平，逐步建成经营布局合理、业态结构优化、服务功能完备、方便居民生活、竞争适度有序的城市商业格局。3. 规划预期目标近期目标：2012年生产总值增长17，力争19。其中，一产增长8；二产增长35；三产增长18。规模以上工业总产值增长33，力争达到35；全社会固定资产投资突破700亿元，力争达到800亿元；财政总收入增长30以上，其中一般预算收入增长35以上；社会消费品零售总额增长25；城镇居民可支配收入增长20，农民人均纯收入增长20。物价指数控制在4左右，城镇登记失业率控制在4.2以内，人口自然增长率控制在6.3以内。单位生产总值能耗和主要污

15、染物排放控制在省下达的指标范围内。远期目标：到2016年，努力实现“六个倍增”即经济总量倍增，突破800亿元，年均增长17以上；财政总收入倍增：达到186亿元，年均增长30以上；全社会固定资产投资倍增，达到2152亿元，年均增长40以上；工业总产值倍增，突破1000亿元，年均增长35以上；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入倍增，分别达到32846元和9620元，年均分别增长20以上。同时，城镇化率年均提高2个百分点；全社会消费品零售总额年均增长20；城镇登记失业率控制在4.5以内；人口自然增长率控制在5.7以内；单位生产总值能耗、主要污染物排放和物价总水平控制在省下达的指标范围内。从这些我

16、们可以看到铜仁市经济发展的区位优势和政策优势。（三）城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前的城市发展特点有以下几点：Ø 良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。Ø 拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可观。Ø 经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展面继续向好。Ø 居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变。三、铜仁市房地产发展概况2.1 铜仁房地产市场综述铜仁市房地产市场总体上保持健康有序、稳定发展的态势，市场供需基本平衡，没有出现过热、过量现象。房地产完成投资、新开工面

17、积、竣工面积均有下降，房屋销售上半年有所回暖，商品房价格稳中有升。消费市场分析铜仁消费群体的结构分析在所有潜在购买者中，有近75为本地土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。根据我们的调查报告可以看出，铜仁置业者的主力是年龄在40岁左右的买家。和前几年相比，最近几年买家年龄开始呈年轻化趋势，3045岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量。随着经济的发展，国家对旅游业的关注，铜仁的人均GDP的不断增加，不少郊县的居民开始把购房目标瞄向市区，而市区的城镇居民部分需要换新的房子，实行二次置业，一部分较为宽裕的居民则通过购买住房、商

18、铺等二次置业投资，实现财富的增值。32消费偏好分析² 中小户型单位增加对80110的三房二厅需求有所增加， 100120的三房二厅、8095的二房二厅、及80100的三房二厅依次为目前消费者最喜欢的户型。三房与二房仍为主流户型，选择三房的占57，选择二房的占31。² 大多数人喜欢成熟的生活方式消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。3.3 当前购房者的特征² 买房者年龄开始年轻化，购房主体为40岁左右。² 购房者最关注的因素集中在地段，其次是价格、周边环境、交通便利。² 很多购房者将清水大道

19、、东太大道片区作为首选² 对房价接受程度也在增加，这从近年房价上涨和成交量的情况就可发现。3.4 影响消费群的因素低档商品房消费群：价格、交通中档商品房消费群：质量、品质、交通、价格高档商品房消费群：地位、质量、品质、交通、价格2.2 三、房地产运行市场分析“房价收入比”是世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标，是指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。比如，2011年某家庭的房价是30万元，他们该年的收入是万元，房价正好为年收入的倍，他们的房价收入比就是5:1。以我市2011年12月普通工作人员人均收入2万元，每个家庭按3口人，住宅销售价格为3500元/平方米，以1O5平

20、米住房计算，房屋价36.75格万元，房价收入比就是6:1。同比增长一倍。房价的涨幅远远超过收入的涨幅，导致大量贷款的增加。四、 国家宏观调控政策对铜仁市房地产业的影响一个城市的房价是由供求关系决定的。而国家今年的宏观调控的重心是为了打击炒房囤地、维护市场健康。所以，在铜仁这个仍以自住刚性需求为主导的城市，其楼市走势不会受到宏观政策太大的影响。从前面的分析可以看出，铜仁市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一二线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上涨空间的三四线城市便成为投资者的新目标。如铜仁市的江华地产、一品阳光、天都房产等大项目，能引领和带动房地产的

21、走势。有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。金滩周边已经涨到3400元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格3900元以上的品质项目越来越多。首付提至三成的政策对购房者也不会有太大的影响，三套及以上房贷暂停的政策短期内可能会对交易量产生影响，但90-130平方米住房增加，相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。我行积极落实中央调控政策，严格按照人民银行的规定执行房贷标准，进一步控制房贷风险。如果以后银行不控制房贷规模，势必助推铜仁市的房价持续升高。近期国家出台了一系列调控政策，各地也在出台相关配套

22、政策，对房价过快上涨的城市产生了深刻的影响，国家的宏观调控政策对开发商和购房者释放一个信号，就是使房地产业健康发展，购房者理性投资，严打炒房囤地捂盘惜售行为。房地产市场蓬勃发展包括两方面原因，一方面是投资者看好某城市的发展潜力，另一方面是城市购房者刚性需求旺盛，这两方面良性结合会促使房地产市场健康运转。实际上铜仁房地产市场上的购房刚性需求是仍然存在的，投资性需求也不少。一是刚刚成为地级市，城市化进程加快；二是城市人口增加，住房需求增长；三是周边县投资和投机需求因素；四是地方政府GDP增长因素。受国家宏观调控影响，虽然目前的观望情绪会延缓购房者的购房计划，但长期来看铜仁市住房的市场潜力很大，如果

23、地方政府能够加以适当合理的引导，对于铜仁房地产市场的健康发展是非常有利的。铜仁市房地产市场特点铜仁作为黔东南的门户，在梵净山等一系列旅游项目的开发过程中，铜仁市的经济飞速发展，经济发展的同时也带动房地产行业的飞速发展，因此房价也在节节攀升，由2010年的接近三千每平方米的均价涨到了目前三千到四千的价位。今年上半年国家出台了一系列的政策来控制房价的过高过快的增长，对房价的疯涨有一定的遏制，但是仍然无法阻挡铜仁市房地产市场的迅速发展。从整体上看有一下几个特点。（1）从房地产开发项目来看，规模开发正式成为市场主流，正由过去的单体楼盘为主转为现代小区、庭院型的开发为主，注重相应设施的配套建设以及“以人

24、为本”的环境构建，注重城市整体规划，对项目的选址、规划设计，设施更加贴近购房者的需求，使房地产开发逐步走向理性成熟的发展阶段。如：浙江雪子集团开发的近50万平方米的“锦绣天地”，贵州名城房地产开发有限公司开发的“名城世家”，铜仁市东太房开发公司开发的“御风锦江”、“凯旋春天”纯住宅，铜仁市江华房地产开发有限公司开发的“锦江怡苑”，重庆伟映房开公司开发的“时代商汇”小区，注重环境和房屋品质，很受广大购房者欢迎。（2）全市房屋开发量供需情况分析：全市目前城镇人口18.1万，人均住房面积25.3，到2014年若每年新增人口约1万人，每人按30计算，每年需新增住房30万，加上旧房拆迁每年23万和部分居

25、民换房等隐身，全市每年新增住房面积应在3050万较为合理，近几年来开发量均在合理范围内没出现过热、过量的现象，相对较为平稳增长。（3） 商品房销售价格稳重有升：2011年多层住宅均价在每平方米2800元，同期每平方米增长900元，地段好有绿化的小区价格在28003200元左右，电梯房的价格在35003900元。本年度在国家宏观调控的一系列政策指导下，房价依然有小幅上涨，电梯房的价位在每平方米4100元左右。造成房价上涨的主要因素有：小区功能的不断完善、建材价格上涨、各种税费提高、土地价格、拆迁补偿价格增加等因素。2011年铜仁市房地产项目价格情况均价：25003000元/项目业态地址最新价格伍

26、寰清水湾高层铜仁市火车站南岳大道 片区 (铜仁市：火车站)起价：2300元/M²均价： 2900 元/M²最高价：3600元/M²金域蓝山高层铜仁市梵净山大道南方电力旁（化肥厂对面） 片区 (铜仁市：熊家屯)起价：2000元/M²均价： 2800 元/M²最高价：3000元/M²梵净山旅游商城多层南长城金滩商城 片区 (铜仁市：南长城)起价：2680元/M²均价： 2900 元/M²最高价：3268元/M²锦江怡苑多层铜仁市东太大道555号 片区 (铜仁市：火车站)起价：1988元/M²均价：

27、2800 元/M²最高价：3300元/M²均价：30003500元/项目业态地址最新价格侨泰·嘉逸花苑多层小高层高层铜仁市鹭鸶岩路锅厂片区 片区 (铜仁市：锅厂)起价：3088元/M²均价： 3200 元/M²最高价：3318元/M²锦江花园高层东太大道中段水果市场旁 片区 (铜仁市：水果市场)起价：3280元/M²均价： 3500 元/M²最高价：3880元/M²江华国际多层铜仁市清水大道（原火车站转盘处） 片区 (铜仁市：火车站)起价：3360元/M²均价： 3400 元/M²最高

28、价：4888元/M²均价：35004000元/项目业态地址最新价格天都锦绣天地多层小高层铜仁市百花路28号片区 (铜仁市：开发区)起价：2780元/M²均价： 3200 元/M²最高价：4580元/M²盛世铭城多层小高层铜仁市东太大道与共青东路交汇处 片区 (铜仁市：西门坳)起价：3688元/M²均价： 3900 元/M²最高价：4588元/M²侨泰·嘉逸花多层小高层高层铜仁市鹭鸶岩路锅厂片区 片区 (铜仁市：锅厂)起价：3088元/M²均价： 3200 元/M²最高价：3318元/M²

29、;江南苑多层铜仁市鹭鸶岩自来水厂对面 片区 (铜仁市：血站)均价：2380元/金滩·半岛豪苑高层金滩桥头 片区 (铜仁市：金滩)起价：3568元/M²均价： 3700 元/M²最高价：3888元/M²时代商会高层铜仁市赵家湾片区时代商汇 片区 (铜仁市：瓦窑河)起价：3500元/M²均价： 3900 元/M²最高价：4600元/M²滨江印象高层滨江印象 片区 (铜仁市：大江坪)起价：3360元/M²均价： 3600 元/M²最高价：4000元/M²景尚名都多层|高层|铜仁市环东路中段地区农机公司

30、片区 片区 (铜仁市：北门)起价：3280元/M²均价： 3580 元/M²最高价：3900元/M²名城世家高层铜仁市东太大道西外环路口处 片区 (铜仁市：东太大道)起价：3080元/M²均价： 3500 元/M²最高价：3800元/M²锦江花园高层东太大道中段水果市场旁 片区 (铜仁市：水果市场)起价：3280元/M²均价： 3500 元/M²最高价：3880元/M²五、当前房地产行业发展面临的困难和问题1、是房屋价格增长过快，存在隐性危险。2009年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，但随着房地

31、产市场的回升，铜仁市也出现了房价上涨过快的问题，应当引起高度重视。房价上涨过快蕴藏着风险不利于房地产市场的健康有序发展。如果后续购买力不足更容易引发价格泡沫。2、是房地产市场成熟度不够。我市房地产在建项目中，有不少比例的项目手续不全，这说明我市房地产市场成熟度低。其主要原因是以下几个方面，一是房地产企业自律性较差，存在有潜意识的违规动机；二是相关部门的市场监管力度不够；三是需要进一步完善运行机制。鉴于此，需从这三个方面着力规范一级市场。同时，需进一步发展住房二级市场，培育住房租赁市场，推动房地产市场全面发展。3.房地产企业自有资金不足，拿地后依靠银行贷款运作，一旦银根收紧，资金链断裂，出现烂尾

32、楼现象。4.房地产结构不合理，保障性住房不足，投机性需求仍有一定空间。随着国家调控政策的出台，以“增供给，重自住，抑投机”为目标，促进房地产业健康发展。5.铜仁市的建筑市场有待进一步规范，从规划、设计、施工、销售、服务等各环节进行规范和监管。六、我行目前授信支持的房地产企业运行情况1、总体情况截至2010年9月末，区分行营业部房地产开发贷款余额为112203万元，较年初增加50098万元，增长45%。其中正常为109535万元，不良2668万元。截至2010年9月末，区分行营业部个人房地产贷款金额为274431万元，较年初增加81046万元，增长42%。其中个人住房贷款余额为254036万元，

33、较年初增加75041万元，增长42%。不良贷款率为0.26%。个人商业用房贷款余额为20395万元，较年初增加6005万元，增长42%。不良贷款率为0.91%。2、营业部对公房地产贷款客户情况近年来铜仁市房地产市场处于快速发展阶段，我行从2005年开始适时调整信贷战略，加快房地产信贷投放力度，优选客户项目，率先抢占市场。到2010年9月，共有十几个房地产开发企业得到我行的大力支持。其中包括内蒙古巨华房地产公司、内蒙古奈伦房地产公司、内蒙古东达乾丰房地产公司、内蒙古兴泰房地产公司等。到目前为止，以上各房地产开发企业运行情况良好，11亿多的贷款中，只有满都拉电力房地产公司的贷款逾期，形成不良。以上

34、各开发企业的优质楼盘，销售状况良好。3.加强房地产贷款的贷后管理工作。第一、落实切实可行的担保方案1.落实合法、有效、合规的抵押担保方式是保证我行信贷资产安全的手段之一，目前我行房地产开发贷款，普遍采取利用开发项目土地做抵押的担保措施。2.保证人的持续、有效保证。为保证我行股东个人第三方连带责任保证业务的持续有效，加强担保人履约责任，凡今后在办理股东个人第三方连带责任保证业务时，必须针对股东个人办理贷款卡，同时进行系统录入。并要求将此作为我行贷款发放前的落实条件之一执行。第二、严格执行封闭运行协议，最大限度地降低风险我行对公贷款支持项目没有完全落实封闭运行协议，有部分资金体外流失现象，反映贷后

35、管理信息不准确，企业对我行的综合贡献度下降。针对该问题，我行今后要加强贷款封闭运行管理，严格按照封闭协议执行。个人贷款中心要与公司业务部门积极配合，在办理配套按揭贷款时，首付款除提供首付款收据外，要求开发企业提供我行账户进账单等措施，以避免资金的流失。七、当地金融部门对房地产行业的信贷政策及工作思路 各行基本执行国家的信贷政策。1、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住宅贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2、对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准

36、利率1.1倍的规定。3、各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。4、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。5、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。6、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。7、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。八、我行授信业务主要风险点和控制措施以及应对策略建议（一）近年来，房地产客户已成为各家商业银行争夺的重要客户之一。让我们先了解一下房地产行业的

37、主要特征。 1、资源有限性。建房子，要占用大量的土地资源，而土地是不能再生资源。随着人口的增加和社会的发展，对土地的需求越来越多。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与18万亩耕地红线的保护，我国城市化进程所需土地只能限量供应，建设用地自然形成客观垄断。2、资金密集性。房地产投资数额巨大，一平方米的土地价格少则数百、多则数千乃至数万元，兴建建筑物的工程造价也很高，一个项目的投资动辄几亿，甚至几十亿。3、高资产负债特征。房地产开发企业自身资金有限，房地产业项目投资中绝大部分资金来自银行贷款，据统计，我国35 个大中城市房地产企业整体资产负债率高达70% 以上。4、现金流不稳定特征。房

38、地产开发项目在开发前期主要以现金投入为主，经营净现金流往往表现为负数，而在开发中后期，随着商品房的预售，资金逐渐回笼，经营净现金流随着销售的增长而增加，甚至在一个年度内即可覆盖前期的现金投入。5、具有很强的产业关联性。由于房地产行业产业链长、与其它产业关联度大，因此对其他行业乃至整体宏观经济的带动作用十分明显。我国房地产建筑成本中80% 是材料消耗，涉及建材、机械、冶金、陶瓷、林业、化工等多部门。此外，房地产需求特别是消费性需求是综合性消费的过程，对其它行业影响力系数约为2，所以它又是一个拉动需求型行业。房地产业的投资乘数效应投入相关带动投资乘数效应100 元住宅消费130-150 元其它商品

39、的销售1.3-1.5 100 元住宅建设资金相关产业170-220 元的需求1.7-2.2 吸纳100 人就业带动相关行业200 人就业2.0 增加1 个单位的产值GDP 增长2.9 个单位2.9 6、政策敏感性。作为国民经济发展中的支柱产业，房地产业在发展过程中不可避免地受到国家政策的影响。这种影响主要体现在以下五个方面：一是国家对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响房地产业的开发状况；二是国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况；三是国家对房地产信贷政策，直接影响到开发与消费能力；四是国家对房地产交易所采取的政策会影响到房地产资源配

40、置趋势和流通状况；五是国家对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。7、周期性。国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分紧密的关系。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，在经济的不同发展阶段，房地产业的发展水平有所区别。房地产业与宏观经济增长率的相互关系国民经济增长率房地产发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展因此，由于宏观经济具有周期性波动的特征，导致房地产行业在宏观经济增长率波动的同时处于不同的发展状况，表现为行业的景气循环。其中最为直观的表现就是在财政、货币扩张政策与收缩政策的相互交替变动下，房地产与

41、宏观经济同步所显示出的周期性特征。宏观经济与房地产景气循环经济增长特征宏观政策未来房地产行业表现经济增长停滞，通缩逐步显现扩张的财政政策，进入降息周期财政的基础设施建设将带来土地价值提升，利率不断降低， 但由于需求不振，开发商投资意愿仍然不强。随着财政政策的效果显现， 房地产景气由收缩逐步落底。经济稳定成长，通缩情况转变中性的财政政策，降息周期末端房地产开发投资增速加快，房地产价格稳定上涨，景气处于好转阶段。经济加速成长，伴随通货膨胀中性的财政政策，利率温和上升供给小于需求以及通货膨胀导致房地产价格出现非理性上涨，利率逐步开始温和上升，景气由好转转至成长、成长高峰。经济增长放缓，伴随通货膨胀紧

42、缩的财政政策，利率急速上升房地产供给大于需求，高利率环境抑制资产价格，并同时抑制需求增长，房地产价格继续下跌，景气由成长高峰转为收缩。8、金融属性。房地产既是消费品也是投资品，可以分享经济增长和社会发展红利。当经济发展、政府在城市基础设施上大量投资、社会总体福利上升时，房地产往往具有更高的价格。从这一点看，房地产投资具有一定的对抗通货膨胀风险的保值作用。此外,个人购买力随时受到通货膨胀的影响，但是房租水平上升或者房产价格上升就有效对抗了购买力下降这一问题。但是，过高的房价也会导致资产泡沫，引发金融危机。9、利益复杂性。房地产产业在国民经济地位举足轻重，涉及中央和地方政府、开发商、金融机构、购房

43、者等巨大利益关系，房价大幅波动影响国计民生，是一个最具争议的行业。（二）根据上述特征，房地产授信业务的主要风险点可概括为以下几个方面。1、政策风险。2011年年初以来，国务院先后出台了若干房地产调控政策。包括贷款购买商品住房的首付款比例调至30%及以上，全国告别三套房贷，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。这些政策会给房地产销售带来一定影响。2、市场风险。主要存在建筑成本上升、市场预期下跌等不利因素对项目投资总额、盈亏平衡点以及销售前景的影响，这些因素会影响到房屋销售价格，另外，随着房地产市场的整治和监管，对违规经营的房地产企业造成影响，我

44、行应密切关注我行信贷支持的房贷企业的信息，并进一步采取贷后管理措施。3、销售风险。开发商是否依法合规，五证齐全。分析项目的销售前景以及成本控制。项目的楼面地价高低决定了项目成本的高低，楼盘地理位置，户型结构，周边环境等决定销售业绩，从而影响资金回笼。4、运营风险。自营性商业地产项目建成后将出租经营，项目必须达到一定的出租率才能产生足够的现金流入以维持经营，并偿还贷款本息。因此，应分析项目运营风险，包括同类商业物业的竞争、是否已签订合作协议、招租情况、租金提升的可能性和议价能力等。还应分析是否存在租金被挪用的风险。5、资金风险。对于项目公司，若存在自有资金不到位、总投资预算不足等情况，将直接造成

45、项目烂尾风险。对于综合实力在行业内排名较前的优质开发商，多家商业银行纷纷给予其授信额度，如果银行监管不到位，容易造成企业过度投资或者银行贷款资金被挪用，使银行贷款资金面临一定的风险。6、关联交易风险。对于大型房地产集团客户，母公司与子公司之间、各子公司之间形成各不相同的紧密的资金链条，通过内部关联交易或者往来，长期占用关联方资金，形成各种资金调度，增加银行信贷资金监管难度。 （三）风险防范措施及应对策略建议1、在授信方案中，授信前提条件应对“四证”办理、自有资金到位、借款人承诺贷款不得挪用等方面进行规定，以防范合规性风险；2、落实贷款封闭管理。经过多年实践，封闭管理已经成为控制和防范房地产贷款风险，以及取得按揭等联动效益的重要手段。通过设定监管贷款专用账户及预售房收入账户，可起到监控贷款使用及销售回笼的作用，从而动态监控项目的成本与销售，确保贷款不被挪用和按时回收。3.根