工作制度培训资料.docx

1、一、技工通则：1. 服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。2. 把安全消防意识贯彻到工作中。3. 无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修记录。4. 服务中做到客户至上，微笑服务。5. 做好运行记录，认真履行值班制度。6. 爱护工具，不得人为损坏工具。7. 认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能,掌握专业技能。8. 加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。9. 保持机房、休息室及工作场所的卫生。10. 未经主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。A.值班电工岗位责任1. 值班人员必须清楚了解供电

2、系统情况，所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从运行领班及系统工程师的领导和指挥。2. 认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字，不得代签。G. 综合维修电工：1. 综合维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修及保养规程。必须服从综合维修工程师的领导和指挥。2. 每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3. 接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。4. 处理各类电气故障须及时、准确

3、，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告综合维修工程师。5. 维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝缘及防水处理必须可靠，不得疏忽大意。6. 配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障,各接点必须牢固接实。7. 各类临时用电，必须接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效。8. 维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外,不得在大厦及公寓范围内走动，不得进入任何草坪绿地。9. 维修人员不得在大厦及公寓范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。10. 维修人员进入客户单元维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼

4、貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得主人同意。H. 综合维修万能工：1. 万能维修工必须熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技能，必须服从综合维修工程师的领导和指挥。2. 每日按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3. 接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。4. 处理各类装修维修必须细致，必须符合有关规范，不得偷工减料。5. 认真做好检查工作，做好巡检记录，遇有装修损坏、五金件损坏、检查口未封闭或有污迹等，必须立即处理。须保持本物业公共区域长久如新。二

5、、库工1. 严格遵守员工守则和各项规章制度，不得无故离岗、串岗。2. 了解和熟悉各类设备的结构图纸，建立备品部件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单。3. 严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度。4. 做好仓库的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必须相符，物品堆放整齐清洁。5. 每月必须对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情况及时向有关上级汇报。6. 按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。7. 易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。室内禁止一切烟火，必须每天去巡查二次

6、。8. 在非常日班工作时间内，实行二班运行人员，在行政和业务上接受横向领班领导。一、安全保卫制度工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。1. 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、工程师或工程部经理。2. 各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报工程师或工程部经理。3. 工程师须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部经理。4. 未经工程部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所

7、有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），己经批准者，在进出变电站、配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。5. 所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。6. 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。7. 所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。8. 所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。9. 所有水池、水箱必须加盖并锁好，钥匙由设备工程师管理，无关人员

8、不得借用，打开水池或水箱必须经工程部经理批准，并进行登记。10. 高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。11. 所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。12. 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。13. 所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经工程师书面批准，按规定办理放行

9、手续，并做好记录。14. 工程部须每三个月组织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、消防工程管理制度工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度,能熟练使用楼宇内配置的消防工具、用具。1. 消防中央监控室，必须具备下列资料、器材及钥匙。2.1套完整准确无任何故障之火灾预报警系统及消防联动控制系统。2.2各层消火栓布置平面图，消防器材布置平面图及消防系统图。1.3 一套完整、清楚、准确之各层建筑平面图，图内应标明各防火卷闸、隔火墙、危险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。1.4 -套完整、清楚、准确之排烟通

10、风图。1.5 一套煤气管道及阀门位置分布图。2.6消防联动控制关系。2.7手提灭火器数只，灭火毯数块，大厦及公寓所有备用钥匙一套。2.8紧急情况联络表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等。2. 设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃材料远离火源及热源。3. 易燃易爆之材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易燃易爆材料。4. 不得任意挪动消防设备及器材。如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上级人员。5. 各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发

11、生爆炸。到达安全地后，立即报告上级人员或消防中心。6. 任何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明确位置、火势情况、何种物品起火、以及目击者本人之动向。7. 如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认为误报为止。全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬，不得惊动客户。8. 如发生火警，工程部设备运行人员必须保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行；配电室运行人员必须保证消防设备之供电正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人员灭火。9. 火警发生时，工程部各岗位职责：10.1工程部经理到达消防中心，确认火警发生之楼层和

12、报警种类，报告物业总经理，并通知工程师，安排并确认工程部消防岗位到位情况。10.2强弱电系统工程师带领一名电工到达地下三层总变电站，等候命令,负责指挥相关停送电操作，并按照工程部经理命令组织所有各层地下室人员撤离。10.3强电运行领班带领一名电工到达相关分配电室，等候工程师或工程部经理命令，执行有关停送电操作，并按照工程部经理命令组织相关人员撤离。10.4强电维修领班带领一名电工到达相关消防泵房，负责保证消防泵、喷淋泵控制系统工作正常，如有需要，立即采取应急抢修。10.5设备系统工程师带领设备运行技工一名坚守中央控制室，按照工程部经理命令,指挥人员，停止空调主机及新风机组运行，关闭新风门。10

13、.6设备维修领班带领一名设备维修人员到达相关消防泵房，等候命令,负责指挥消防泵、喷淋泵运行、操作及有关系统阀门操作，并作为泵房最高领导人，按照工程部经理的命令，组织泵房所有人员撤离。10.7设备运行领班带领维修技工2名，按照工程部经理命令检查相关机房、设备间、泵房、竖井，并检查正压送风风机及风阀、排烟风机及风阀之运行情况。10.8电梯维修人员负责检查电梯机房，并将电梯迫降至底层，开门放人后，除消防电梯外，其余电梯全部关闭，并保证消防电梯运行正常。10.9综合维修工程师带领其他所有工程部员工在工程部办公室候命，指挥人员增援各岗位，并按照工程部经理命令组织工程部人员撤离。10.10当班人员如发现本

14、人值班范围内发生火情，须立即上报，按照上级指令行动。在可能的情况下，使用手提灭火器或消防栓灭火，如发觉火势扩大，应尽快离开现场，不得独自冒险。10. 火情发生时，应尽可能操作之设备：11.1楼层失火：关闭本层及上两层、下一层之空调及新风系统，防止烟雾及火势蔓延。11.2空调主机房失火：关闭空调主机。11.3总变电站失火：通知上级电站停止供电，并启动应急发电机投入应急供电。11.4其他配电室失火：通知总变电站停止供电，并启动应急发电机投入紧急供电。11.5楼层空调新风机房失火：关闭新风机及新风门，切断电源。11. 火警解除或确认为误报警后，须做如下工作：12.1将火灾报警系统及消防栓、喷淋泵系统

15、复位。如有消防局官员在场，必须征得消防局官员同意后，方可进行。12.2如喷淋系统正在洒水，应将分层阀门关闭，以便清理现场，更换喷淋头，维修损毁设备，使系统尽快恢复正常。12.3检查受影响之楼层，并拍照及做好记录。12.4尽快完成事故分析报告，连同照片呈交物业总经理。12. 外来装修及其他施工之消防管理必须遵照装修及施工管理制度执行。三、工程验收制度1. 所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2. 所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3. 在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检

16、查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4. 所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5. 必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6. 必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制订承建商、供货商保修联系表备查。7. 必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。四、设备维修制度1. 预防性

17、维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由系统工程师建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交系统工程师及工程部经理审阅。1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理部，由管理部发出通

18、告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。2. 紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理部，并由管理部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障

19、发生时间、恢复正常时间等向系统工程师报告，并提交工程部经理审阅。此报告3. 认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。4. 按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。5. 按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。6. 所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据必须保持清洁完整，不得损毁。7. 各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。8. 负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即报告运行领班或系统工程师，获得批准后方可进行。9. 必须保持配电室、值班室及

20、所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排，定期清洁设备内部。10. 值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。11. 值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告运行领班或系统工程师离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。12. 本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。13. 交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并由系统工程师存入设备维修档案，备查。

21、3. 设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。五、装修及施工管理制度1. 各单元业主或租户，在进行装修施工前，须将装修设计方案及比例为1：100或1：50之正规设计图样、装修商之营业执照及装修资质证明副本、有关政府部门批准文件等相关资料送交管理部，经审核同意后方可施工。2. 所有施工严禁破坏本物业之建筑结构、原

22、有防水层、建筑外观，严禁在外窗内侧及外侧张贴或架设任何招贴、广告及任何设备设施。3. 所有施工单位及人员均须在管理部办理有关登记及领取证件手续，并按施工面积每平方米100元人民币予交施工押金，接受并执行施工管理有关规定，签定文明安全施工承诺书。4. 所有施工单位必须配置适当数量有效之消防器材，并将现场安全负责人之姓名、联系方法及所有施工人员名单及有效身份证件之副本交管理部备案。5. 施工人员进出现场，必须按管理部指定路线出入，并只能使用管理部指定之卫生间。6. 施工单位必须对现场安全负责，严禁任何人在施工现场吸烟，严禁施工人员到施工现场以外区域活动，严禁穿拖鞋、短裤及袒胸露背，严禁在本物业范围

23、内高声喧哗、随地吐痰、乱丢污物等一切不文明行为。7. 禁止将易燃易爆危险品带入本物业范围之内，如工作需要，必须事先获得管理部批准，随用随进，不得存放一天以上，并由专人严谨监管。8. 如需明火作业，施工单位必须提交操作人员之专业证明及消防安全保护方案，向管理部申请，经管理部审核同意并发出动火证后，方可进行。作业现场必须由有消防经验及专业证明之人员负责监护，并须配置足够数量之有效灭火器材以供发生意外时使用。9. 禁止在消防通道、步行梯、电梯、车道、车场等所有公共地方堆放物料及垃圾，所有垃圾必须由业主/租户或施工单位负责于垃圾产生当日搬出本物业范围以外。10. 搬运装修工具、材料及家具、物品时，只能

24、使用管理部指定之电梯，并不得损害本物业范围内所有公共及他人之设施、设备及建筑装修。11. 一切噪音施工必须在管理部指定之时间内进行，不得影响他人之正常办公及休息。12. 施工中必须爱护本物业范围内之所有设施、设备及建筑、装饰成品，必须对施工范围附近之所有成品采取有效保护措施，严禁野蛮施工，如因此造成成品损坏，必须由业主/租户或施工单位负责更换、修复或照价赔偿。13. 施工作息时间必须遵照管理部之规定，如需加班施工，必须经管理部书面批准，方可进行。14. 施工中如需改装消防系统、空调系统、给排水系统、强弱电系统时，必须向管理部提交修改方案及正规设计图样，经管理部审核批准后，由管理部指定人员执行，

25、所需费用由业主/租户或施工单位承担。15. 施工中如对本物业之系统运行产生影响时，如切断某些电源，关闭某些阀门，暂时拆除某些设备等，均须事先得到管理部之批准，并由管理部指定人员执行。16. 施工单位必须建立现场负责人及专职安全员和各专业工长组成的安全领导小组，负责施工现场的安全及文明施工的管理、监督和协调工作。17. 工程部将建立现场监督小组，负责监督施工单位之工程进度及工程质量，以及是否按照管理部批准之设计进行施工，包括用料监督、技术监督、安装规范监督、对本物业影响监督等。该小组负责填写施工质量记录表，交综合维修工程师及工程部经理审阅，并负责阻止、修正不合格之施工。18. 施工期间，管理部将

26、派人检查施工人员之证件及施工管理制度之执行情况，施工人员必须配合检查，并服从检查人员的管理，如施工人员不接受检查或不服从管理，管理部有权收回其证件，禁止其进入本物业范围内。19. 施工结束后，施工单位必须填写施工验收申请单，向管理部申请工程验收。工程验收由工程部施工现场监督小组负责，分项验收，并填写工程验收记录表，交综合维修工程师及工程部经理审阅，如验收合格，此表将送交管理部留存；如验收不合格，此表送交施工单位进行限期整改，另行验收。20. 施工单位及施工人员必须遵守上述规定，如有违返，管理部有权扣除施工押金或停止该项目施工，要求施工单位限期整顿，如仍无效果，管理部有权要求业主/租户更换施工单

27、位，并扣除全部施工押金。4.5.7.1严格遵守操作程序，保证冷冻机组及其它制冷设备的正常运行。4.5.7.2做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。4.5.7.3按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对冷冻机组和其它制冷设备进行维修保养。团结其他员工，保证冷冻设备的正常运作。4.5.7.4严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。4.5.7.5坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。4.5.7.6发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅

28、。4. 5.7.7接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。4.5.7.8按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。4.5.7.9严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保制冷系统的正常运行。4.6.3.1严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。4.6. 3.2认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。4.6.3.3按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。4.6.3.4严格执行

29、岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4.6.3.5严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。4.6. 3.6每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。4.6.3.7坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。4.6.3.8发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。4.6. 3.9按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。4.6. 3.10严格执行职工守则和物

30、业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。4.6.3.11全面负责工程部材料、工具及备品备件的申购、领取、库存的管理工作，保证各专业组工作的正常运行。4.6.3.12对各专业组上报的材料申购单进行审核，及时办理申购手续，并掌握已上报申购单的到货情况，及时向值班工程师汇报。4.6.3.13保证常用定期消耗材料的及时供应，根据库存情况自行办理申购手续，以保证必要的库存量。4.6.3.14掌握上报申购单的走向、时间，必要时做好督促工作。4.6.3.15搞好送外修理的业务工作，做到快捷，不误事。4.6.3.16做好库房的管理工作，健全各项管理制度，严格执行出入库手续，对库存的各种材料、工具、备品备件

31、要账物相符。4.6.3.17做市场调查，了解市场供货情况和价格情况。4.6.3.18库存物品必须整齐存放，保证库房干净整洁。7.1. 1.1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定,协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。7.1.1.2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报领班、工程师或工程部经理。7.1.1.3应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电（气）焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。7.1.1.4根据劳动安全

32、规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。7.1. 1.5加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管（值班工程师）或经理应亲自到场指挥。7.1. 1.6在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。7.1.1.7对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。7.1. 1.8对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。7.1.1.9易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。7.1.1.10水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等

33、均应上锁,在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。7.1. 1.11各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。7.1.1.12重要机房如变配电房、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。7.1.1.13 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。7.1.1.14 避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。7.1.1.15对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。7.1.

34、1.16 物业内进行电、气焊，必须取得动火证。7.1.1.17 电梯维修保养时应遵守安全规定，若有人配合应注意联络。7. 1.1高空及外墙擦洗工作7.1.2.1从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。7.1.2.2遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。7.1. 2.3对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。7.1.2.4高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进

35、行其他有效保护措施。7.1.2.5作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。7.1. 2.6作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人,且不要站在跳板两端。7.1.2.7尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。7.1. 2.8高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。7.1.2.9高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。7.1.2.10严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。7. 1.2有毒物品的处理7.1.3.1对怀

36、疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。7.1. 3.2要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法,以便于日后正确的保存及使用该种物品。7.1.3.3建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。7.1. 3.4使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装好交同库房统一处理，以保证环境的安全。7. 1.3密闭地方的工作7.1.4.1当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。7.1.4.2可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但

37、水井、沙井等可能含有可燃气体（如沼气）、可燃物（如煤矿矿井）的地方严禁采用火焰试验。7.1.4.3若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机通风为热力管沟降温、清除有害气体。7.1.4.4工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全。7.1.4.5工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。7.1.4发生意外时的处理7.1.5.1应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。7.1.5.2对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。

38、7.1. 5.3当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机具停止工作。应尽快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施,同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。7.1.5.4抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。7.1. 5.5根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。7.1.5.6出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。7.1 安全用电制度1严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门

39、需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：7.2.1.1根据工作内容和需要，填写工作票。7.2.1.2除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。7.2.1.3应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。7. 2.2安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证

40、安全的技术措施：7.2.2.1断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。7.2.2.2验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。7.2.2.3装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许

41、用接地开关接地。7.2.2.4悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。7.2.3安全组织措施7.2.3.1工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要,填写工作票。工作票的签发人应为电气主管工程师，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。7.2.3.2工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。7.2.3.3工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作者交待工作现场的情况和有关安全

42、措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作（全部停电除外）。7.2.3.4工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。7.2.3.5工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。7.2.3.6在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票

43、上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行（因检修工作需要试运行者除外）。须立即报告运行领班或系统工程师，在运行领班或系统工程师未做出具体安排之前,交班人员不得离岗。14.值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。B.维修电工：1. 维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。必须服从维修领班及系统工程师的领导和指挥。2. 每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3. 接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。4. 处理各类电气故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真

44、清理现场。并将处理结果报告维修领班或系统工程师。5. 维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝缘及防水处理必须可靠，不得疏忽大意。6. 每天巡视大厦及公寓内所有公共供电设备及公共照明（包括各电缆井）遍，发现问题须立即报告维修领班或系统工程师，并及时修复，做好巡视记录。7. 配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物，各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具等必须保持功能正常，无锈蚀，并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆桥架内，并盖好扣板。8. 配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障，各接点必须牢固接实。9. 室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常，随坏随修，不得拖

45、延至7.2. 1在消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙：7.3. 1.1一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图，包括烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和火火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。7.3. 1.2一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、走火梯及太平门等。7.3. 1.3一套各种消防设备之备件清单。7.3. 1.4一套完整之排烟通风图。7.3. 1.5煤气、石油气、燃油分布图及阀门开关位置图。7.3. 1.6工程部必须保存出现紧急情况时联络人的电话、传呼机号码。7.3. 1在指定

46、地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。7.3.2 维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。7.3.3不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。7.3.4当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。7.3.5任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。7.3.6当有火灾警报时，以下的警铃应不断地响起：i. 首层火灾的楼层ii. 与发生火灾相邻的楼层如发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。7.

47、3.8发生火灾时，工程部应做好以下工作：7.3.9.1派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。7.3.9.2尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。7.3.9.3通知工程师有关情况。7.3.9.4通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。7.3.9.5当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。7.3.9.6其他当值工程人员留守岗位候命戒备。7.3.9.7工程师应做好：-立即通知大厦空调主机房发生火警警报。-与各部员工合作，确保各消防系统运作正常。-向消防指挥员提供技术意见。-根据情况改变以下设备的运行状态：-排烟系统-空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾那一层

48、、上一层、上二层和下一层之空调和给风系统关掉，以防止浓烟蔓延。-升降机和扶手电梯。-干湿消防系统。-强电及后备发电/照明系统。7.3.9.8通知有关工程人员在工程部候命。7.3.9.9在空调主机房之员工应：-立刻察看全机房范围，确定警报是否源自主机房。-如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关掉冷冻主机，-用现有工具和灭火筒将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻锁门离开现场。7.3.9.10当值工程人员应：-立刻上报不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，在可能情况下，用手提灭火筒或消防栓尝试把火扑灭。-与工程部保持联络及依照上级之指示行动。当火被扑灭或确证是误报后：-将火灾警报系统及其它消

49、喷系统重置还原，如有消防队长在场，须征得消防队长同意才可行动。-如喷淋系统正在洒水，应将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。-检查受影响的楼层，并拍照作好记录。-尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。7.3.9.11各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。7.3.9.12租户的二次装修应遵循装修施工安全管理制度。7.4.1 值班人员应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。7.4.2 交班：第

50、一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并作清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作：第四交值班记录本。7.4.3 接班：必须接交接班簿上的记录，查看当天公告牌是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚,隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告班组或部门领导处理。接班人员接班时必须检查以下工作：7.4.3.1 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。743.2 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。743.3 检

51、查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。7.43.4 检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。743.5 查看交接班记录中是否有上级领班及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。7.4.4 在下列情况时不得交班：7.4.4.1 接班人员未到岗时，应通知上级领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。7.4.4.2 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或工程师，须在

52、上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。7.4.4.3 所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。7.4.4.4 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。7.4.5 当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。7.4.6 必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。7.4.7 值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。7.4.8 值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提

53、高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。7.4.9 值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表及相关表格。7.4.10 当工作需要离开岗位时，须向主管人员请示并告知去向，完毕后立即回到休息室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。7.4.11 值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。7.4.12 须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障,值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或工程师。7.4.13 当

54、发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，即使向主管和保安部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。7.4.14 值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。7.4.15 值班室内严禁吸烟。物业的锅炉房、空调冷冻机房、变配电所、水泵房等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运

55、行。各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格，张贴于室内明显位置。7.5.1安全防火管理规定:7.5.1.1认真执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。室内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。7.5.1.2严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。7.5.1.3配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进

56、行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。7.5.1.4木工房内严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在室内堆放;不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。7.5.1.5各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。7.5.1.6爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。7.5.1.7凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。7.5.2水泵房管理制度水泵房是提供业主或使用人生活

57、用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房需制订管理规定。7.5.2.1水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗子和消防隐患并及时处理，认真做好记录，7.5.2.2解决不了的问题书面报告上级主管部门，争取早日解决。7.5.2.3水泵房内机电设备由机电人员负责，无关人员不得进入水泵房。7.5.2.4消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开头位置与自动位置，操作标志都应简单明确。7.5.2.5保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接处定期检查擦洗。7.5.2.6消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。7.5.2.7水泵房卫生每周打扫一次，及