长沙广晟江山帝景会所功能定位建议

1、经营问题成为会所最大的问题： 厦门会所100%亏损； 广州会所约90%亏损； 深圳会所约84%亏损； 北京会所约60%亏损； 香港会所约20%亏损国内会所定位的误区： 缺乏经营意识，一味按高档定为堆砌功能； 商业型会所前期设计未按商家使用功能进行设计； 会所定位不明确；n功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求雅颂居：会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会失败会所特征失败会所特征香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津 满足客满足客户户优越感优越感和开发商和开发商形象形象 满足客

2、满足客户户使用使用需求需求 满足客户满足客户优越感和优越感和开发商形开发商形象象 满足客满足客户户使用使用需求需求酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大而精的俱大而精的俱乐部模式乐部模式星河湾四季会星河湾四季会北京棕榈泉北京棕榈泉国际公寓国际公寓大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式深圳招商海深圳招商海月花园月花园小而精的半封小而精的半封闭经营模式闭经营模式成都金林半岛成都金林半岛特殊模式特殊模式常规模式常规模式成功会所特征成功会所特征会所模式会所模式档次定位档次定位运营方式运营方式盈利模式盈利模式适应性条件适应性条件案例案例大而精的俱大而精的俱乐部模式乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私

3、人俱乐部l俱乐部式经营俱乐部式经营l独立核算，经营成本不摊入物管费用年费年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动特色活动，阶段性增加消费频次l城市圈层文化成熟城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集上流社会有聚集活动的倾向活动的倾向l具有特殊资源的项目具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营完全酒店式经营，对管理方提出较对管理方提出较高要求高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店l项目所在地适于休闲项目

4、所在地适于休闲度假或商务中心区，有度假或商务中心区，有酒店需求酒店需求；l企业集团有实力和能企业集团有实力和能力运作力运作广州珠江帝景大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式大型高档社区会所l半封闭式运营半封闭式运营l部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足基本对内经营即可满足盈利需求盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半小而精的半封闭经营模封闭经营模式式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所l半封闭式运营半封闭式运营l与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经

5、营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛项目名称项目名称面积面积建筑风格建筑风格会所个数会所个数楼层楼层功能功能功能房面积功能房面积标志性建标志性建筑筑美洲故事约2500北美原木2（运动会所在建）3银行网点、超市、餐厅现会所作为售楼部使用，具体功能面积未定无托斯卡纳约2500地中海12售楼部、游泳池、健身房、娱乐室、咖啡馆售楼部500、泳池1250、健身馆400、娱乐室600、咖啡馆300无保利阆峰云墅约3000北美2（会所1为售楼部）3泳池、健身馆、儿童乐园、咖啡厅、中西餐厅、书吧、会议室、套房泳池600、健身房5

6、00、儿童乐园300、咖啡厅400、餐厅600、书吧300、会议室500、套房900无龙湾国际社区3000北欧12售楼部、西餐厅、会客厅、恒温游泳池露台、室外游泳池、办公室、财务室、会议室售楼部500、会客厅于西餐厅900、恒温游泳池500、厨房与办公室、财务室、会议厅800、室外游泳池500钟楼威尼斯城约20000巴洛克16五星级酒店、健身房、泳池、咖啡厅、餐厅、书吧、会议室、影视厅、娱乐室、售楼部泳池800、健身房400、咖啡厅300、餐厅600、书吧200、影视厅500、娱乐室500、售楼部400、酒店约15000顶端巴洛克式风格湘江一号约3000现代简约2（售楼部投入使用、运动会所未建

7、)3健身房、咖啡厅、会议室、娱乐室、售楼部健身房500、咖啡厅400、会议室300、娱乐室300、售楼部500雕塑长沙玫瑰园约3000意大利13健身房、咖啡厅、会议室、泳池、娱乐室、售楼部售楼部500、健身房300、咖啡厅400、会议室600、娱乐室500、泳池600无盈峰翠邸约4000南加州13泳池、健身房、桑拿、超市、网吧、茶吧、书吧、电影院、麻将室、桌球室、咖啡厅、酒吧泳池600、健身房450、桑拿400、儿童娱乐200、超市200、网吧300、茶吧150、书吧150、电影院320、麻将室100、桌球室120、咖啡厅400、酒吧160无东方大院100中式3（1为售楼部，其余未建）2售楼部

8、售楼部600无好望谷约3000西班牙12售楼部、健身房、超市、咖啡厅、会议室售楼部500、健身房500、咖啡厅、400、会议室300无项目项目会所面积会所面积功能及面积功能及面积运营方式运营方式经营状况经营状况奥林匹克花园楼王一楼作会所商务、休闲 （面积未定）未定（尚未运营）恒大华府7000平米 室内恒温泳池目前自营收费运营，主要功能为营销展示中心恒基凯旋门2000平米儿童乐园、儿童教室、私人电影院、KTV音乐练习室、豪华健身设施、香薰水疗按摩中心 未定（尚未运营）暂为售楼部三万英尺约4000平米（独立会所）三万英尺业主活动中心，棋牌室，室内健身中心等目前自营收费经营御玺4000平米（独立会所

9、）女子SPA、健身俱乐部、咖啡厅出租或与商家合作经营运营情况一般，主要为销售服务，女子SPA外包经营华盛新外滩一楼作会所，规模未定商务、娱乐休闲（具体未定）未定（尚未运营）藏珑3879平米（独立会所）娱乐休闲未定（尚未运营）西山汇景4000平米（独立会所）商务、健身俱乐部出租或与商家合作经营运营情况一般，主要为销售服务，健身外包经营绿城桂花城共约3000平米餐饮、棋牌室、客房自营经营良好亚华香舍花都5000平米左右篮球、羽毛球、乒乓、游泳池、室内恒温游泳池、茶餐厅 大型舞蹈室、绘画室、台球、小型电影院、贵宾房、商务会议室、附带棋牌室外包经营良好，成为东塘中心的一个休闲会所中心 会所面积： 长沙

10、众多项目会所面积视其功能规划而定，面积区间在2000-8000平米不等。主流面积区间4000平米左右。 会所数量： 大多数项目是一个集中性功能会所，目前部分规模较大的项目已经开始规划多个会所，并且以“主体性会所”形式出现，以满足日后业主需求。 会所功能： 大都为休闲、娱乐、健身场所，档次不一；也有较为特色的，如美洲故事的双会所，设置专门的运动会所与商务会所。如恒基凯旋门会所设置高端的私人影院等。部分会所包含幼儿园； 会所营运方式：外包+自营 长沙众多项目是采取单一的经营方式，即外包或者自营，多种经营方式结合的案例较少。 运营较好会所经验借鉴：外包、半封闭、合理收费 桂花城：合理且规划贴合市场需

11、求的功能设置（棋牌室+餐饮），市场收费制保证会所盈利； 亚华香舍华都：成功引进经营机构（培训机构），保证会所稳定人气，完善的功能及市场性的收费模式辐射了周边广泛人群消费，促进了会所盈利。经过分析总结建议本项采用：经过分析总结建议本项采用： 以满足本项目社区需求为核心，辐射含浦片区乃至整个麓南板块 与物管独立开来，实行分开经营管理。 以外包为主，结合部分自行经营。 采取合理收费，部分免费的经营策略。项目定位文化定位：文化定位：欧陆学园文化城规模定位：规模定位： 河西第一大档次定为：档次定为：高端尊贵社区项目配套商业：商业：逾10万商业街教育：教育： 大学城、医大、工职环境资源：环境资源： 洋湖垸

12、、科教公园不足之处商务功能不足购物、餐饮、娱乐休闲配套缺乏运动休闲空间不够文化配套支撑点不够需充实功能商务、办公、会议沐足、SAP、中西餐厅、超室棋牌、室内球场、健身房书吧、影院、文化主题咖啡馆、经营场所可以对外开放，但采用办卡的形式设置门槛；区域高端商业、娱乐核心通过高端会所获取可观的经济、社会价值高品位的古典欧陆文化塑造高端品牌的形象名片 雅典娜是希腊奥林匹斯十二主神之一，也是奥林匹斯三处女神之一，他是智慧、劳动、和平和正义战争的女神，也是雅典的守护神。 此案名与项目雅典组团名称遥相呼应具有一定的统一性。且此案名名声较响，容易记忆，在希腊神话和现代电影、电视、以及游戏中经常出现。是希腊神话

13、中传播较广的一个部分。 新古典欧式建筑风格，充分体现江山帝景的尊贵、大气、文化味十足，使项目整体调性进行升华。将其打造成项目的符号，视觉的中心，拉升形象高度，提升项目品位。1、原设计定位方案中商业面积过大，且违背会所功能特性，甚至于出现“粮油食品商店、中西药店”。2、原设计定位方案入口在二楼，不利于功能划分，影响一楼商业价值，建议将入口设置在一楼。3、泳池占用空间大，经营维护成本高，盈利性较低，建议可以删减。如不能删减，则建议分设置儿童戏水区和成人区。4、对原设计图功能规划中，不适宜长沙地区消费习惯的业态和功能调整，如壁球室、羽毛球馆等。楼层楼层层高层高（米）（米）面积面积（约（约）项目项目数

14、量数量 面积面积（约（约）比例比例购物休闲层（一楼）62500接待大堂1个4005%主题咖啡厅（含书吧）1个80010%SAP、美容中心1个5006.25%超市1个80010% 餐饮休闲层 （二楼）4.51900餐饮1个100012.5%棋牌、足浴1个90011.25% 商务休闲层（三楼）3.51800商务会议1个100012.5%运动健身馆1个80010% 影厅层 （四楼）101800电影院1个180022.5% 合计2480008000100%备注：备注：此面积设定均为估算值估算值；2-3楼约还需300左右的楼梯、通道、挑空面积， 由设计自行考虑设计自行考虑。一楼，运动休闲层接待大堂接待大

15、堂400400平米平米SAPSAP、美容、美容500500平米平米主题咖啡厅主题咖啡厅800800平米平米购物超市购物超市800800平米平米二楼，文化休闲层台球馆共400餐饮餐饮10001000平米平米棋牌、足浴棋牌、足浴900900平米平米三楼，商务层商务、会议商务、会议10001000平米平米健身、室内球馆健身、室内球馆800800平米平米四楼，影视厅 影院影院18001800平米平米 纯欧式的外立面及大堂装修风格，彰显江山帝景的尊贵、大气，拉升形象高度，提升项目品位。会所大堂 女人有闲，重保养，经常性支出巨大。 根据市场数据分析得出，SAP是目前国内社区会所中经营效益最好的业态之一。SAP、美容中心古典欧陆文化咖啡厅 通过欧式建筑及装修，以及欧洲文化代表作的书、画，营造强烈