年长沙市房屋租赁市场的现状及对策初探

1、12008年长沙市房屋租赁市场的现状及对策初探在房地产市场体系不断完善，二、三级市场蓬勃发展的今天，居民通过投资 商业地产，或出租富余住房來谋取经济收益的行为越來越普遍。房屋租赁市场作 为房地产市场的巫耍组成部分，具有十分广阔的市场发展询景和发展空间，对促 进房地产二、三级市场联动及住宅消费市场的发展有着雨耍的作用。如果能鼓励 租赁，引导有房者通过出租房屋获取长期投资收益，引导无房者根据IT身经济能 力租赁房屋作为过渡，从而逐步培育起梯级消费的市场结构，这对丁房地产市场 的稳定健康发展具有非常朿耍的意义。本报告将结合定性与定量分析的方法，从 多方面较为客观地阐述长沙市房屋租赁市场的现状，揭示出

2、租赁市场和租赁管理 中存在的主要问题，为相关职能部门开展房屋租赁管理匸作提供科学的参考依 据。、房屋租赁市场现状近年來，随着长沙市经济的发展，城氛化水平的提高，流动人口的增多，长 沙的房屋租赁M场规模正在不断扩人。全il/HHl租房源在区域数锻、物业类型、 户型、楼层以及装修程度等的可选择而上均冇了一定程度的提拓。1、城镇人口快速增长图表I（-）房屋租赁市场规模7HOZ6004002000120021200312004120051200660%50%40%30% 20%10% 0%年末总人口595.46601.76610.38620.92631.00637.36城植人口275.10295.83

3、312.45334.49356.51383.69城槓化率 城鎖人口增长率46.20%49.16%7.53%51.19%5.62%53.87%7.05%56.50%6.58%60.20%7.62%年末总人口 11城値人口 城负化率城値人增长率?（）（）?.至7007年长沙市城镇人口增长情况为与经济和城市建设发展相协调，长沙市的行政区划逐步调整，城区而积不 断扩大。其中，影响绘大的是1996年郊区的撤销，芙蓉、天心、岳麓、开福、 雨花五区的设立。此后，长沙城镇化进程全而捉速，越来越多的农业人口涌入城 区，向非农业人口转变。截至2007年末，全市城镇化率（按户籍人口计算）达 到60.2%,比2006

4、年提高3.70个百分点。而今年随着先导区的建立，包扌舌雷锋 镇、倉浦镇、坪塘镇等区域成建制，长沙的城镇化率将进一步提高。另据长沙市 统计局数据显示，2002至2007年，长沙市城氛人口稳步增长，年平均增长率近 7个百分点，每年新增的城镇人口约达22万余人。随着城镇人口的增长，必将 带来住房面积增多的需求。短期内，只有依靠租赁才能满足这部分新增的住房需 求。2、外來人口增多伴随着长沙经济的发展，长株潭一体化的推进，就业机会的增多，越來越多 的外地人口，特别是湖南省内其它地区的求学、打工、经商者纷纷涌入长沙。据 一项市政协对长沙市流动人口管理服务情况的调研显示，2007年度长沙窃记暂 住人口为89

5、.12万人（城区81.76万人，县市7.36万人）：城区暂住人口占全市 城区常住人口总数的37%。这些登记在长沙的暂住人口中，27.9%的人务工， 15.3%的人经商，42.3%的人从事服务行业，另外还有人在长沙治病疗养、借读 培训、探亲访友、旅游观光等。另据有关数据显示，长沙流动人口 15%的人住单 位内部，57.3%的人租赁房屋。由此可见，长沙房地产市场上的房屋租赁需求十 分旺盛。3、租赁市场规模扩大随着长沙近年來期、现房市场以及二手房市场的发展，居民人均居住面积有 r很犬改观，越來越多的业主拥有了两套其至更多套房星，人量的房源涌入到房 屋租赁市场当中。其次，随着2006年以來国家宏观政策

6、对房地产行业调控的从 紧，长沙的房屋租赁市场规模逐步扩大。这主要是因为：一方面，相当数M：的房 产投资者存在观望心理，导致二手房市场部分房源分流至租赁市场，扩充了可出 租房源数帚:。尤其是九部委关丁调整住房供应结构稳定住房价格的意见的出 台，营业税征收时限从Z前的2年调整为5年，部分购房不足5年的房屋持有者 将本欲岀售的房屋转作租赁，使得租赁市场房源增屋明显。据统计，今年前三季 度仅在0731二手房网上挂牌的可出租房源就多达11249住，数最十分可观。另 一方面，2008年初以來商品房价格涨幅开始出现持续冋落，潜在需求者的购房 意愿降低，观與态势LI趙浓郁。由丁房价未來走势不明朗，短期内存在走

7、低的可 能性，部分潜在需求者推迟购房计划，选择通过租赁來解决冃前的居住问题。因 而，租赁的短期替代效应犬幅增加了房屋租赁市场的需求。（二）房屋租赁市场规模估算1、人均住房建筑而积与八均住房建筑而积佔算表格12005-2007年城市居民人均住房建筠面积与户均住房建筑面积估算年份平均每户家庭人口 （人）人均住房建筑面积 （mV 人）户均住房建筑面枳（017 户）20052. 8527.2077. 5220062.812S. 2979. 4920072. 8228. 9081.502005至2007年，长沙市的人均住房建筑面积稳步提高，由2005年的27.20 平方米/人，提高到了 2007年的28

8、.90平方米/人（详见表格1 ）o按以上3年对应 的户均人口数计算，到2007年末，长沙市的户均住房建筑面积己达81.50平方 米/户。2、新增城镇人口与住房需求估算表格22005-2007年新增城镇人口与住房需求估算年份年末总人口 （万人）城镇化率城鎖人口（力人）城氛新増人1 1（力人）城値新増 人口的住 房需求 （万 m）城氛新増人 口的租赁需 求规模（万耐）2004610. 3851. 19%312. 462005620. 9253. 87%334. 4922. 04599. 39133. 672006631.0056. 50%356. 5122. 02622. 96116.832007

9、637. 3660. 20%383. 6927.18785. 38168. 892005至2007年，长沙市的城镇人口稳步增长，年均新增城镇人口超过22 万人/年。按照相应的人均住房建筑而积计算，并结合考虑往年市场上滞后的需 求估算:近3年來，每年由城镇新增人口所产生的新的住房需求呈逐年上升态势: 随着2007年城镇新增人口数最的显著增长，2007年的城镇新增人口住房需求己 达到785.38万平方米（详见表格2）,明显高丁前2年的新增需求。3、市区新增暂住人口与住房需求估算3表格32005-2007年市区新增暂住人口与住房需求估算年份市区人口 （万人）市区暂住 人口比電市区暂住 人口（万人）市

10、区新增 何住人口 （万人）市区暂住 人口租赁 房屋比豆市区新增暂住人口的租 赁需求规模（万耐）2004202. 4637. 0%74.912005208. 6537. 0%77. 202. 2957.3%35.662006214.6137. 0%79.412.2157.3%35.762007218. 7537. 0%80. 941.5357.3%25.36按照2007年的长沙市区暂住人口比匝（37.0%）估算，2005至2007年长沙 市区每年的新增暂住人口约在1万至2万人以上；再根据2007年市区暂住人口 租赁房屋比重（57.3%）估算，山市区每年的新增暂住人口所产生的和赁需求约 在25万至

11、36万平方米左右（详见表格3）。4、全市住房租赁供给与需求规模佔算表格4 2005-2007年全市住房租赁供给与需求估算年份商品住宅 fflffiifti 积（万 nf）投资性 购房消费 比匝口住型 购房消费（万耐）可供出租的 住宅面积 （万耐）总的租赁需 求规模（万耐）供给与需求 之间的差距（万耐）2005 年563. 4917. 4%465. 7297. 77169.32-71.562006 年625. 4719. 1%506.13119. 34152.59-33.252007 年803. 7723. 3%616. 49187. 28194.25-6.97根据2005至2007年长沙帀的投

12、资性购房消费比重佔算，近3年來长沙市每 年的门住型购房消费分别为465.72万、506.13万和616.49万平方米，意味着每 年新增的可供出租的住宅面积分别为97.77万、119.34万和187.28万平方米（详 见表格4）。同时，结介长沙城镇新增人口的住房需求规模和长沙市的门住型购房消费规 模发现，近3年來长沙市城镇新增人口的住房需求并没有完全通过购房的形式被 满足，两者之间每年存在着100多万平方米的缺口（详见表格2）,意味着部分 人的住房需求只能依靠租赁的方式來解决。由此可见，2005至2007年，每年由城镇新增人口和市区新增暂住人口所带 来的新的租赁盂求呈逐年增长态势；2007年已达

13、194.25万平方米（详见表格4）。此外，随着2007年商品住宅销售最的激増，当年市场上可供出租的住宅面 积与新增的住宅租赁需求之间的差距迅速缩小，2007年的供应缺口仅为6.97万 半方米。然而，由于房地产开发的周期一般为2至3年，意味着目前山场上销售 的房屋要1至2年后才能1F式入住。将2005年的市场供应量与2007年的市场需求最两相对比不难发现，当前租赁市场上的供给与需求之间仍“着一定的差距。 但随着2007年供应最的迅速加大，预计在未来2年，市场上的可出租房源将大 幅增多。（三）房屋租赁市场特点1、热点区域与物业类型图表2出租房源分布&物业类型（来源：0731二手房网）冃前，市场上的

14、出租房源主耍集中在新房供应最较大的雨花区（占比31.6%） 和天心区（20.0%）,以及传统的中心城区英蓉区（占比29.0%）；而位丁城 北开福区（占比10.5%）和河西岳麓区（8.9%）的出租房源占比相对较小。从位 置上看，出租房源儿乎涵盖了全市包括南门口、东塘、侯家塘、左家塘、窑岭、 袁家岭、四方坪、桐梓坡等在内的繁华区域，以及包扌舌五一路、芙蓉路、部山路、 八一路、解放路、人民路、万家丽路等在内的主耍干道。无论是建成年代较早的 单位宿舍，还是新近交付使用的知名楼盘，均有房源出租，可选择而大而宽。从 物业类熨看，出租房源中，普通住宅类物业占绝大部分（占比78.5%）；其次为 商住两用的物业

15、，占比16.9%；再次为商业门而（占比2.2%）和纯写字楼（肯 比2.2%）；而别舉类物业的出租房源极为有限（占比0,2%）o其中，商住两用和 纯写字楼物业的出租房源主耍集中在芙蓉区，商业门面的出租房源主耍集中在芙 蓉、雨花阳区，而别墅类物业的出租房源主耍集中在岳麓区。2、热门户型与面积图表3各类户型占比&各类户型面积$吏户d占itIH5&VISinnullrr rr I rr 佃 m1*12l勺01 32 4*1 4*】rr rr n rr rr rr rrF1、丘创、】IBJTC从出租房源的八型來看，市场上二居室的出租房源占比彊大，达33.6%：其 次为三居室的出租房源（占比25.0%）；

16、再次为一居室和单间的出租房源（分别 占比为17.0%和16.2%）。从户型面积來看，一居室的平均面积约为51平方米， 二居室的平均而积在69至89平方米之间，三居室的平均而积在92至136平方 米之间，四居室的平均面积在156至180平方米之间;复式、别墅和单间的面积 跨度较人,平均而积分别约为159、303和170平方米。3、楼层与装修情况从出租房源所在的楼层來看，60.1%的出租房源位丁六层以下，20.9%位丁 7 至12层，11.5%位丁 13至18-；位丁高层的出租房源相对较少，其中位于19 至24层的出租房源片比约为5.5%,而位于25层以上的出租房源占比仅为2.0%。 从装修状况來

17、看，一般装修和中等装修的出租房源占比任七成以上 豪华装修的 出租房源占比在两成左右：而直接出租不带任何装修的毛坯房的占比仅为6.9%o4、住宅类物业租金水平表格5全市住宅类物业平均租金水平装修程度1室1厅2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅4室1厅4室2厅毛坯房42553763282088110201257般装修6817479211025133714491821中等装修80896310721141156317002278豪华装修1207131214421560202722952876（单位：元/套/月）受地理位置、新1口程度、八型而积、装修程度、楼层、周边配套设施等因素 的影响，单套住宅类物业的丿

18、J租金水平差异较大。一般來说，受市场需求的影响, 位J：芙蓉、天心、I何花三区繁华街道的住宅类物业的租金水平较高，而位丁交通 相对不便的开福、岳麓两区的住宅类物业的租金水平相对较低。以一居室为例， 芙蓉区单套物业的月平均租金水平在900至1100元之间，而岳麓区的仅为&X）、 900元。如果再配合不同的装修及家具配套，其月租金水平差距更大。以一室一 厅为例，一般地区单套毛坯房的丿平均租金约为425元，而位丁繁华区域配豪华 装修的则町达1200元以上，租金水平差异明显。二.目前房屋租赁市场和租赁管理存在的问题随看租赁市场的发展，各类以租赁权益关系为中心的孑盾与纠纷也渐渐浮现 出来，问题种类多样，

19、牵涉的权益主、客体增多，利益关系复杂化，职能部门对 租赁市场管理的难度正在逐步加大。（一）租赁市场不规范1、租赁行为的隐蔽性较高目询，房屋租赁多以房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承 租人占有、使用与收益，儿乎都是“私下授与”的方式进行。特别是私人住宅用 房的出租行为隐蔽杵最大，除非挨家挨户上门核对，一般很难发现。另据估计， 租赁市场上，个体出租的营业用房、办公用屈和住宅用房占比达70%以上；而行 政事业单位、社会团体、军队等出租的用房占比仅为30%o由此可见，整个市场 上房星租赁行为的隐蔽性普遍较高。这些隐形租赁市场，或地卜租赁黑市的大量 存在，使得房地产管理部门任制定行业政策和

20、管理规范时，难以通过公开的租赁 市场了解梢个房屋租赁市场的准确信息，科学分析行情，做出lE确决策。2、租赁价格具有盲目性由丁房屋租赁的中介机构、个人、单位各自独立经营，租赁形式单一，管理 粗放，形不成规模，租赁价格往往难以把握，租赁收益无法保证。有的经背者把 租赁价格定得过高，导致房屋长期空租，收益较低：有的经营者以偏低的价格与 承租方签订长期租赁合同，导致房屋租赁价格不能随行就市，同样影响了收益。 同时，一些不了解行情的租房者，以高价和房主签订了租赁合同，入住后因与邻 居租金价格比较觉得不介理而与房主产生纠纷的现象也屡见不鲜。总之，由丁缺 乏权威机构发布的房屋租赁指导价格，房屋租赁市场上的租

21、赁价格具有较崗的肓 目性。3、房屋租赁收益低根据消华大学房地产研究所的一项研究成果（皐J：房价租金比的京沪穗杭 房价研究）表明，购屈门住的“投资回报率” 一般不应低丁当时的商业性住房 抵押贷款利率，但也不应髙出太多：以住房抵押贷款利率为棊准利率，考虑投资 风险补偿和租金上涨因索，租金收益率应比抵押贷款利率岛1%3%。按照长沙 市10月份房地产市场的租售比（二手住房出租挂牌丿均租金与商品住房平均价 格之比）1:260计算，租金收益率约为4.62%:而冃询五年以上商业性住房抵押 贷款的基准利率水平为7.20%o因此，较之丁房屋出售价格，长沙的物业租金水 平普遍偏低，租金收益率不高。4、税费负担过高

22、目前，长沙市出租房屋应缴纳4%-12%的房产税，3.5%5.5%的营业税及附 加，10%20%的个人所得税，0.1%的印花税：如果岀租他人用于生产经营的需 缴纳城镇土地使用税：如果是划拨土地还需缴纳其收益约10%的土地收益金。据 保守估计，各种税费占租金收入的比雨高达30%,共或更高，从而造成出租人逃 避管理，不愿办理奇记备案手续。由此町见，税费偏高也接导致了房屋租赁市场 上地下交易的活跃，造成高税费率并未収得高收益，给房屋租赁市场实现规范化 管理带來了难度。5、中介机构准入门槛较低据不完全统计，长沙市现有中介公司门店300余家其中多数为知名中介公 司的加盟店，另一部分则为品牌较小的门营公司和

23、无证经营的公司。由J：中介公 司对注册资金耍求很低，且加盟或连营店形式的成本一般也相当低，使得该行业 的准入门槛较低，从而造成了中介机构良莠不齐的局而，影响了中介行业的榕体 形象和信誉度。6、中介服务水平停留在较低层次冃前的中介服务只停胡丁居间介绍、撮合交易的层次，租赁房屋的维修保养、 税费缴纳等后续服务，小介机构不予承担。对r出租人而言，要随着租赁期限的 结束不断地寻找新的租客，乂耍根据不同租客的需耍配备不同的家具设备，还耍 负贵房屋水电煤物业费的结算、租赁税的缴纳和房屋及其家具设备的维修保养，I分繁琐。从而，也导致部分业主宁愿选择在一段时间内将房屋空置，而不选择 出租。（二）租赁管理体制不

24、完备1、政策法规鼓励买房多，鼓励租房少房屋租赁市场的发展离不开政策法规的支持。无论是房屋的货币化补贴、银 行按揭贷款、购房退税、契税优惠等政策，还是购房入户、就近入学、户籍档案 管理等措施都鼓励人们购房，而鼓励人们通过市场租房的政策较为少见。2、租赁管理政策不健全房屋租赁有关政策法规滞后，可操作性不强。近儿年來，尽管国家相继发布 r中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法和城氛廉 租住房管理办法等政策法规，为房屋租赁管理提供了法律和理论依据，但长沙 尚未出台租赁管理的地方性法规，缺乏较为详尽的操作性条例规定，使公、私房 出租管理办法有吐条文显得原则，缺乏操作性，较难起到规范房屋租赁

25、市场的作 用。特别是物权法出台后，租赁管理模式将迎來新的巫大变革，现行办法与 新的管理耍求之间在着一定差距，迫切需要与租赁管理相关的法律法规的健全 与完善。3、房屋租赁备案率低根据城市房屋租赁管理办法规定，长沙市对出租房屋的管理方式为租赁 合同背记备案制度。但根据行政许可法，租赁合同背记备案屈告知性备案， 没冇强制力，因此导致目前房屋租赁备案率很低。据统计，长沙市房屋租赁市场 &记备案率不足10%o由J 备案率低，导致房屋租赁市场税收流失严电、存在治 丈隐想，也使相关主管部门无法撑握市场实际情况进行宏观指导。4、出租方主体资格及行为不规范根据城市房屋租赁管理办法第一章第四条和第六条的相关现定，

26、公民、 法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋方可依法出 租：未依法取得房屋所有权证的，或屈丁违法建筑等悄形的房屋不得出租。但现 行市场上，我们却可以找到各式各样的出租房源，有耒经政策许可的公房私人转 租，有物业公司損门出租待售空房，有城中村居民私建房屋出租等，似乎只耍有 房就可用J：房屋租赁经营，以致由上述不规范行为引起的房屋租赁纠纷不断。5、房屋租赁逢记备案手续费的收取标准模糊目前，长沙市房屋租赁备案手续费根据出租房屋的而积收取，较少结介出租 房屋的实际用途和租金收入情况进行综合评定。同时，在对出租房屋按宗收取房 屋租赁备案于续费时，标准模糊。以两宗相邻的产权而积均为2

27、00平方米的铺而 为例，其中一宗全部出租给同一承租人，按10()元/宗收取备案手续费；而另一 宗拆分为四个铺面，分别出租给四位不同的承租人，被判定为四宗，共计收取 400元的备案手续费，造成出租人的不理解与不满，从而导致备案率的降低。三、加强房屋租赁管理的设想(一)建立健全房屋租赁管理体系1、强制备案，推动行业规范在房屋租赁管理过程中，由丁强制力不足，备案率很低，H接影响到房屋租 赁的税收匚作。如果备案管理被列为强制执行，那么房屋租赁过程中的偷漏税问 题将有與减轻。其次，房屋租赁强制备案对丁消费者维权、整顿整个经纪行业都 有好处。由于冃前房屋租赁备案制度还处丁非强制性阶段，为了避税，很少有人

28、去备案。虽然表面上节省了双方时间和成交成本，但是一旦发生纠纷，其合法权 利必将受到损畫。尤其是通过不规范中介公司承租、出租房屋的消费者，由丁介 同不规范，乂没有备案，双方的权利均难以得到保障。而备案制度一 4被强制执 行，很多违规操作的行为|然没有市场，租赁市场也会逐渐走向良性发展。同时, 对丁胳个经纪行业而言，也可以肃淸部分不法中介，并将黑中介淸除出市场。2、建立健全房屋租赁的网上签约和备案管理制度建立房屋租赁的网络信息平台，集出租房源信息发布、网上签约、g记备案、 租金银行托管、中介机构及从业人员资质和信用查询等内容丁一体，并不断完善 这个平台，以增强租赁市场的透明度，为主管部门制定决策提

29、供依据。3、建立房屋租金的银行托管机制从半房屋租赁代理业务的房地产经纪机构须与政府主管部门指定银行签订 租金代收、代付委托协议，并按协议约定在该银行开设账户、缴纳一定数额的租 赁代理保证金，由银行对租金进行代收、代付管理，以保障出租人和承租人的资 金安全。（二）进一步完善房屋租赁市场相关政策法规目前，国家虽然出台一些规范房屋租赁帀场的法规，但长沙还没有相W的 更为详尽的实施细则供实际操作。因此，应加强相应法规条例的制定工作，出台 一系列适合本地租赁市场的管理办法，如“长沙市房屋租赁市场管理条例”、“长 沙市房屋租赁管理办法”、“长沙市房屋租赁机构资格审核办法”等，明确出租人、 承租人、租赁中介

30、机构三方的权利和义务，加强对房屋租赁市场的管理力度，规 范房屋租赁市场的主体行为。（三）编制房屋租赁指导价格以北京市住房租赁指导价格手册为蓝本，以拟建立的长沙市房屋租赁网 络信息平台的租赁备案数据为支持，按照房屋的所属位置、物业类型、建筑年代、 户型面积、装修程度等情况，编制长沙市典型区域房屋租赁指导价格手册。一方 而，可为租赁双方进行租金的协商提供参考和指导；另一方面，将有助丁税务部 门加强对房屋租赁税收的征管。（四）重点培冇一批专门从事房屋出租代理业务的房屋租赁权信托公司房屋租赁权信托就是房屋所有权人将房屋租赁权信托给受托人，受托人及其 合作伙伴依信托介同來管理房屋租赁事务；它是以不动产财

31、产权为信托财产，由 受托人按照信托介同实施专业管理以提高不动产的附加值，并将信托利益交付给 受益人的信托业务。信托公司、保险公司、担保公司和银行介入房屋租赁业务会使该项业务的信 誉度和安全性大幅度提拓。对丁房上來说，传统的房屋租赁业务不涉及到保险业 务，而房屋租赁权信托引入保险机制，保险公司对信托公司转委托具体业务机构 经营所产生的风险，提供出租房内家庭财产保险和信托A同履约保险。家庭财产 险保障了已经出租的住宅及设施的损毁可能，在每套房屋实际出租时投保。介同 履约险可以保障房星在出现空置或租金没有达到合同约耀的租金标准时，向出租 人赔付最高两个刀的租金。保险费用由泛易支付，承租人和出租人都不用支付保 险费用。同时，对r承租人來说，房屋租赁信托与传统租赁业务最大的不同在于, 传统的租赁业务一般要求承租人交付一个月的租金作为押金。租金一般耍求一次 付半年或三个月。而房屋租赁权信托不收取承租人的押金，承租人也可以按丿j付 租金。I大I此，重点培育一批专门从爭房屋出租代理业务的房屋租赁权信托公司将 对激活和规范整个房屋租赁市场带來新的契机。（五）建立中介机构和从业人员的信用管理体制对现有中介机构和从业人员实行严格的年盛资质评市制度，加强职业培训和 后续教育，建立信用档案，加强对从事房屋租赁的屮介机构和从业人员的监督管 理，对一些严重违规企