房地产估价考前复习

1、一、单选类计算：价格指数修正、价格变动率法、正常价格的计算、相邻房地产的合并计算、收益价格的计算、建筑物折旧年限的确定、路线价法求总价、承租人的权益价值、补地价的计算、直线折旧法确定成新率、房地产合理经营期限确定。二、简答类1、 完全市场必须同时具体哪几个条件？（百度)（1）市场上有众多的生产者和消费者，任何一个生产者或消费者都不能影响市场价格。（2）企业生产的产品具有同质性，不存在差别。（3）生产者进出市场，不受社会力量的限制。（4）市场交易活动自由、公开，没有人为的限制。（5）市场信息畅通准确，市场参与者充分了解各种情况。（5）各种资源都能够充分地流动。2、抑制房地产价格的措施有哪些？（1

2、）制定最高限价。规定房地产交易时不得突破此价格；（2）制定标准价格，作为房地产交易时的参考；（3）政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价;(4)征收房地产交易税或增值税；（5）建立一套房地产交易管理制度。3、典权与抵押权的区别有哪些？(1)权利性质不同,典权为用益物权,抵押权为担保物权。典权转移占有，而抵押权不转移占有。典权可以单独转让,而抵押权不得与债权分离而单独转让。（2）典权是指承典人支付典价，占有出典人的房地产作为使用和收益的权利，承典人除占有典产供自己使用外。在典权续存期内还可以将典物转典，或出租给他人或将典权转让给他人，并且可以将典权作抵押。

3、典期届满一定时期后，出典人不以原价赎回典物，承典人取得典物所有权。（3）抵押权是指债权人对于债务人或第三人抵押的房地产，可以取得其债权的担保，但不能占有使用其房地产。抵押人如果在债权已届满清偿期还未受清偿，可以向法院申请拍卖抵押的房地产，就其卖得的价格而优先受清偿；4、哪些土地可以以划拨的方式取得？（1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。5、房地产的商业特性和市场特性有哪些？商业特性：（1）交易对象为土地和房屋的法定所有权或使用权；（2）交易形式通过法定契约来保证他所获得的所有

4、权；（3）房地产无法移动；（4）房地产价格的地域性区别，价格不同（5）所有权与使用权的统一性；（6）价值的形成和实现（7）其他。如价格、寿命、增值性等市场特性：（1供给多样；（2）需求各异；（3）位置固定（4）价格昂贵（5）资源稀缺（6）市场复杂6、影响房地产价格的行政因素有哪些？（1）土地制度土地制度对土地价格的影响非常大；（2）住房制度,住房制度和土地制度一样，对房地产价格的影响也非常大（3）城市规划城市发展战略、城市规划、土地利用规划，这些对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。房地产价格政策，房地产价格政策抽象地看成两类：一类是高价格政策

5、，一类是低价格政策。7、划拨土地的使用有哪些规定？（1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。8、影响商业房地产的区域因素有哪些？（1）腹地的大小及顾客的质与量（2）顾客的交通手段与交通状况（3）营业类别与竞争状况（4）该地区经营者的创造力与资信状况（5）繁荣程度与盛衰状况（6）土地利用的管理制度9、成本法适用于哪些范围？（1）无交易、无收益的房地产估价（2）特殊目的的房地产估价（3）特殊建造的房地产（4）狭小市场的房地产（5）市场比较法中的修正计算10、收益还原法有哪些操作步骤？

6、（1）搜集有关房地产收入和费用的资料（2）估算潜在的毛收入（3）估算有效毛收入（4）估算运营费用（5）估算纯收益（6）选用适当的还原利率（7）选用适当的收益还原发计算式求出收益价格11、应用市场比较法需具备哪些条件？估价步骤有哪些？条件：（1）充分的交易实例资料（2）资料具有相关性（3）市场供求关系基本一致（4）明确显示具备的条件（5）资料必须详细可靠。步骤：（1）搜集交易实例选取可比（2）选取可比实例（3）建立价格的可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修订（6）进行区域因素修正（7）进行个别因素修正（8）求出比准价格12、成本法的适用范围有哪些？成本法的估价步骤有哪些？范围：（1

7、）无交易、无收益的房地产估价（2）特殊目的的房地产估价（3）特殊建造的房地产（4）狭小市场的房地产（5）市场比较法中的修正计算。步骤：（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料（2）估算重新的购建价格（3）估算折旧（4）求取积算价格13、影响房地产价格的社会因素和土地价格的个别因素有哪些？社会因素：（1）人口数量和密度（2）社会文明及教育状况（3）家庭规模（4）政治安定状况（5）政治安定程度（6）房地产投机（7）城市化（8）心理因素。个别因素：（1）位置（2）地址、地势与地形（3）土地面积（4）土地形状、宽度、深度（5）日照、风力风向（6）天然周期性灾害（7）临界状况（8）与公共、商服设

8、施临近程度（9）与危险设施临近程度14、什么是生地、毛地和熟地？（百度）（1）生地是指不具备城市基础设施的土地。（2）毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 （3）熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。15、选取标准宗地的具体要求有哪些？（1）一面临街（2）土地形状为矩形（3）临街深度为标准深度（4）临街宽度为标准宽度（可为同一路线价区段内临街各宗地临街宽度的众数）（5）用途为所在区段具有代表性的用途（6）建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地建筑容积率的众数）（7）其他方面，如土地的使用年限、土地生熟程度等也应具有代表

9、性。16、房地产估价的目的和估价程序有哪些？目的：土地使用权转让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案、企业合资、合作、兼并、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产估价纠纷及涉案中的房地产估价复核或鉴定等。 程序：（1）受理委托估价（2）明确估价基本事项（3）拟定估价作业方案（4）搜集估价所需的资料（5）实地勘察估价对象（6）选定估价方法计算（7）确定估价结果（8）撰写估价报告17、长期趋势法有哪些作用？（1）可以用来评估房地产的价格（2）可以用来房地产估价的市场比较法

10、中对有关比较实例价格进行交易日期修正（3）可以用于收益法中对未来经营收入、主营收入及纯收益等的预测（4）可以用于假设开发法中对开发完成后房地产价值及开发成本等的预测（5）可以填补某些房地产价格历史资料的缺乏（6）可以用于两宗或两宗以上房地产价格发展趋势的比较18、房地产估价的基本原则有哪些？合法原则、最高最佳使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益与分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、需求与供给原则、变动原则、预测原则、替代原则、公平原则、时点原则、谨慎原则19、房地产估价中需要对房地产有哪些基本认识？(1)位置固定性、地区性和个别性（2）长期使用性（3）大量投资性（4）易受政策限制性（

11、5）相互影响性（6）保值性和增值性20、什么是房地产估价？（不确定）指以房地产为对象，有房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。习题21.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.64100*(1-1/(1+0.12)*45)/0.122.甲房地产尚可使用年限为5

12、0年，单价为1050元/，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、B或CV60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=10623.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的还原利率为8%,则该房地产的收益价格最接近（A）万元。A276 B283 C284 D2914.某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、19万元、25万元、2

13、2万元、28万元，从未来第6年到无穷远，每年净收益均为25万元，该类房地产的还原利率为6%，该房地产的收益价格为（A）万元。A40648 B41667 C42516 D686175.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产还原利率为10%，则该房地产的收益价格为（A）万元。A400 B450 C500 D5406.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（C）年。A34 B35 C36 D37有效毛收入-运营费=0，18

14、9×（12%）n10，n36年。7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（C）年。A13 B15 C16 D17该宗房地产的合理经营期限为：A-（n-1）b0，n30/2116年预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的还原利率为6%，则该宗房地产的收益价格为（C）万元。A8686 B8047 C5650 D261408.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的还

15、原利率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（D）万元。A4580 B5580 C6580 D75809.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（C）万元。A923 B1111 C1353 D187210.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的还原利率为6%。则该旧办公楼的价值为（D）万元。 A1553 B1679 C1850 D203411.某写字

16、楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10000，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资还原利率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（C）万元的贬值。A548.19 B558.15 C567.39 D675.40该写字楼空置率为25%时的价值V2为 假设开发法习题1.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均

17、匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（A ）。A0.5和1年 B0.5年和1.5年C0.5年和2年 D1年和1.5年1.需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12，第一年需要投入60的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40的

18、建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2 000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12)。 解：设该宗土地的总价为V： 开发完成后的总价值2000×5000×2/(1+12%)2 1594.39(万元) 建筑安装工程费等的总额800×(1+12)X 5000×2×60/（1+1

19、2%）0.540%（1+12%）1.5 810.36(万元) 销售费用和销售税费总额1594.39×(2+6) 127.55(万元) 购买该宗土地的税费总额V×3 0.03V(万元)V1594.39810.36127.550.03V V=637.36(万元) 土地总价637.36(万元) 土地单价1274.72(元) 楼面地价637.36(元) 2.某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元m2.该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括

20、前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元m2，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85，出租的运营费用为有效毛收入的25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9，折现率为13）。解：V开发完成后的价值续建开发成本销售费用销售税费买方购置在

21、建工程应负担的税费，续建完成后的总价值=60×12×12400×0.7×85×（125）/9%11/（1+9%）50-3.5/（1+13%）23403.80（万元）续建总费用=2300×12400×60%/（1+13%）0.751561.32（万元）销售费用和销售税费总额3403.80×8272.30（万元）购买该在建工程的税费总额V×30.03V（万元）V3403.801561.32272.300.03V V1524.45（万元）在建工程单价1524.45÷1.241229.39（元m2）收益

22、还原法习题BCD1.某建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（ABDE ）。A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33 3B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0C按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0D按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.92.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入

23、的25；该类房地产的还原利率为10。该商铺的价值为（A.）万元。A.521 B.533 C.695 D.7113. 某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（B）。A.3 B.3.5 C.7 D.44.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地还原利率为6），（判

24、断题） 错5. 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的还原利率为10，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。（判断题） 错6. 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27。（判断题） 对10承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，

25、该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2现市场上类似住宅的年租金为600元/m2若折现率为8，则承租人甲当前的权益价值为（A ）万元。A6.19B6.42 C7.20D9.5811.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（B）万元。A368B552C561D 92012.某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，还原利率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减

26、损为（B）万元A0.50B5.63C6.25D28.1413.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，还原利率为8%，则该房地产的收益价格为（A）万元。A95.40B97.87 C98.55D99.331. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其

27、中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%. 解（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（135%）×12=159.12万元 收益年限=406=34年 办公楼现值为：V=A/Y11/（1+Y）n=159.12/10%×11/（1+10%）34

28、=1528.92万元 （2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（135%）×12=106.08万元 乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年 乙方使用权剩余收益年限价格为： V=A/Y11/（1+Y）n=106.08/10%×11/（1+10%）11=689万元 （3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元 2. 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每

29、床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。 解：年有效毛收入=300×45×365×(120%)=394.20(万元) 年运营费用=394.2×30%=118.26(万元) 年净收益=394.2-118.26=275.94(万元) 旅馆价值=275.94÷10%=2759.4(万元)收益还原法例题例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还

30、原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。例5-8：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。 例5-9：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。 例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。 计算A房地产30年的收益价格:例5-11：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价

31、为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6，求该宗工业用地的价格。例5-12：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 例5-13：某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 例5-14：某宗房地产现行

32、的价格为3000元/，年净收益为200元/，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 例5-15：预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。 例5-16：某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的

33、基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。 例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。 例5-18：某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共

34、两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。 （1）商店一层价格计算 a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元） （2）二层价格计算 a=200×120

35、15;（1-25%）×12=21.60（万元） V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元） 例题：某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10。试求该宗房地产的收益价格。投资收益率排序插入法 1.某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25

36、。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，还原利率为9。求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。 解：计算未来3年的净利益。1）未来第一年的净收益(36036)×)120)×)125)×3000=58.32万元 2)未来第二年的净收益(40036)×(120)×(125)×3000=65.52万元 3)未来第三年的净收益(33036)×(120)×(125)×3000=52.92万元（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。2.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20,销售

37、税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25,则该写字楼目前的收益价格为（A ）万元。A5286.72 B7552.45 C9939.23D14198.90 Vt=1.2*(1-0.06)V a=400*(1-0.3) r=0.06+0.06*0.25例624：某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。 V=VL+VB 例题：某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/，现市场上类似房地产的月租金为3

38、0元/，假设还原利率为8，试求2005年10月22日的承租人权益价值。A=（30-24）×1272元/ r=8 n=10-2=8年 1. 某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元m2，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为（A ）万元。A98.80 B592.81 C691.61 D667.22 解： (3.5-3)*500*365*(1-1/1.0618)/0.062. 某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需要

39、支出总费用30万元。在附近、选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 类似房地产价格（万元）纯收益（万元/年） A25230 B 29435C 23828D16620还原利率：r=a/v=(r1+r2+r3+r4)/4 房地产无限年价格：V=a/r每年纯收益：a=总收益-支出费用3. 某房地产年纯收益50万元，剩余使用年限45年，选取3个可比实例的有关资料为：可比实例净收益（万元/年）价格（万元）剩余使用年限（年）A1210245B2319045C108845评估得出该房地产的价格为（ B ）万元。A、4

40、22 B、426 C、435 D、450K：K=a/v=(K1+K2+K3)/3 房地产价格：V=a*K=426（万元）4. 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（D ）。A、5.00% B、5.25% C、5.42% D、5.75%5. 此人应占有的土地份额=126-（2400-800）/6000*300/800=5.75%. 某宗出租的房地产，建筑面积为40000，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约

41、定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ，年平均空置率为20，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8，该房地产现时土地单价为2100元，土地报酬率为8，建筑物报酬率为10，请计算该房地产在2010年10月1日的价值 解：1）总有效毛收人A40000×0.7×（1-20） ×40×12=1075.2（万元） 2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%446.02（万元） 3）

42、年净收益aA-C=1075.2-446.02=629.18（万元）， 或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12629.18（万元）； 4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）； 5）年土地净收益aL=2100×8%/1-1/（1+8%）40-5=180.19（万元）； 6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）； 7）建筑物总价B=448.99/10%×1-1/（1+10%）40-5=4330.13（万元） 8）房地产

43、价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元） 成本法例7-1：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 I=550(1+8%)0.51=21.58（万元） 例7-2总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I =400×65%×(1+8%)1.51+400×35%×(1+8%)0.51=37.31（万元） 例7-3 总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投

44、入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。I = 600×50%×(1+8%)31+600×30%×(1+8%)21+600×20%×(1+8%)11=117.47 例7-4 某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为1

45、0%。试评估该土地的单价。 土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F例7-5：某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 解：新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息

46、C+销售税费D+开发利润E A=1.2亿元 B=2.5亿元C=A(1+6%)3-1+B(1+6%)1.5-1=0.46亿元 D=V总*5.5%=0.055 V总 E=(A+B)*15%=0.56亿元 V总=1.2+2.5+0.46+0.055V总+0.56 单=V总/可转让土地面积例题：取得某3km2成片荒地的价格为500元/m2，将其开发成熟地的费用为500元/m2，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2km2，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少？解：V=取得荒地的价格A+开发成本B+税利C A=3000*500=1500000元B=3000*500=1500000元

47、C=0.15v V=A+B+C 单价=V/2000=1765例 7-6例题某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/。建筑物建造的建安成本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 解：房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F例 7-7：某建筑物

48、的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为： 解：1200×500=60（万元） 例 7-8：某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为： 1000×1000=100万元 例7-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5；2004年

49、内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 例7-10：某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8 例题：某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。解：VB284800元；t15年；N50年

50、 重新建造成本C=200×2000400000元已使用折旧总额DCVB115200元 年折旧额DD÷t7680元残值率 R4 例7-11：某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 解：已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5 例题选择1：已知建筑物重置价格为800元/，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折旧法计算，则该建筑物的现时单价是（ B ）元/。A、717 B、704 C、714 D、724C=80

51、0，t=10，d=0.012. 现时单价=C-Xt=800-800*0.012*10 =704例题选择2：某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（B ）。A、40% B、60% C、50% D、67%q=1-dt=1-t/N =1-20/50=60%例题3：某房地产占地总面积为1000，建筑容积率为3，土地使用权年限为50年，建筑物耐用年限为60年，残值率为0，获得土地使用权后已使用10年，现时建造同类建筑物需600元/，另根据多年收益资料得知，该地区类似土地的50年使用权出让价格在前六年的变化分别为340元/，370元/，420元/，

52、430元/，490元/，510元/，试根据上述资料评估该房地产现时的价格。 解;土地单价=(340+370+420+430+490+510)/6=427 楼面地价=土地单价/容积率=土地总价格/建筑总面积 建筑总面积=土地单价*土地总面积*容积率/土地单价 =1000*3=3000m2建筑物总价格=建筑总面积*单价 =3000*600=1800000例题4:某宗房地产土地面积1000平方米，是10年前征用农地取得的，当时每亩地花费18万元，现时取得该类土地每平方米700元；地上建筑物总建筑面积2200平方米，是6年前建成交付使用的，当时造价每平方米600元，现时每平方米1200元，估计该建筑物

53、尚可使用34年，残值率为0。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。 (1)土地现值=700*1000=700000元 建筑物现值=1200*2000*0.85=2040000元(3)估价对象现时总价=700000+2040000=2740000元估价对象现时单价=2620000/2200=1245元例题4:一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ C ）年。A、40 B、42 C、48 D、50例题4:某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40

54、年，建筑物的耐用年限为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（A ）年。A、35 B、45 C、48 D、50例题5:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建

55、筑物的折旧总额、现值。 解：（1）计算建筑物的重置价格： 建造成本=800万元 管理费用=800×3%=24万元 投资利息=(800+24)×60%×(1+6%)1.51+(800+24)×40%×(1+6%)0.51=54.90万元 建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元 计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额=18万元 装修部分的折旧额=200*2/5=80万元 设备部分的折旧额=110×8/10=88万元 长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50

56、=115.34万元 建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元 现值=重置价格-折旧总额例题6：某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为

57、10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。解：（1）运用成本法计算公式为： 房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧 （2）求土地的重新取得价格： 因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为： V35=V40×k35/k40=2000×2000×(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94万元 （3）计算建筑物的重新购建价格： 建安成本=600万元 管理费用=600×3%=18万元 投资利息=(600+18)×40%×(1+6%)1.51+(600+18)×60%×