保定市房地产经纪人执业知识培训（PPT 66页）

1、保定市房地产经纪人执业知识培训保定市房地产经纪人执业知识培训张长春副教授 律师Changchun_来自资料搜索网() 海量资料下载2022年3月5日2第一章第一章 房地产中介服务管理制度与政策房地产中介服务管理制度与政策1.房地产中介服务的概念2.房地产经纪人员执业资格制度3.经纪人员权利和义务4.房地产中介行业信用档案与行业自律2022年3月5日31 1 房地产中介服务的概念房地产中介服务的概念l房地产中介服务 是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。 咨询 房地产中介 估价 经纪2022年3月5日41 1 房地产中介服务的概念房地产中介服

2、务的概念l房地产经纪的 概念 是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经营性活动。l房地产中介服务的主要特点 人员特定 委托服务 有偿服务 2022年3月5日52 2 房地产经纪人员执业资格制度房地产经纪人员执业资格制度l种类： 房地产经纪人 执业资格 房地产经纪人协理从业资格l报考条件 与房地产估价师报考条件相当（毕业及工作年限）l注册管理 CIREAA 、行为性质（行政许可）、注册管理2022年3月5日62 2 房地产经纪人员执业资格制度房地产经纪人员执业资格制度l注册基本要求 初始注册 续期注册 不具有完全民事行为能力 受刑事处罚 脱岗连续两年 同时在两个及

3、以上经纪机构执业 严重违反职业道德和 行业规定 2022年3月5日73 3 经纪人员权利和义务经纪人员权利和义务l权利 依法发起设立房地产经纪机构 拒绝委托人的违法指令 l义务 向委托人披露相关信息 保守商业秘密 2022年3月5日84 4 房地产中介行业信用档案与行业自律房地产中介行业信用档案与行业自律l行业信用档案 - 诚实信用原则的被动执行l行业自律 自律组织-CIREAA 组织性质-社团组织，隶属于建设部 估价、经纪人员、机构自动会员制2022年3月5日9第二章第二章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策l1房地产交易简述l2房地产转让l3商品房销售l4房屋租赁l5房地产抵

4、押2022年3月5日101 房地产交易简述房地产交易简述l房地产交易的定义 指房地产的市场行为，包括转让、抵押、租赁等形式。l基本制度 房地产成交价格申报制度 土地价格评估制度 市场准入制度：人员资格与机构资质管理 l房地产基本制度的社会背景 土地使用制度改革 住房制度改革2022年3月5日112 房地产转让房地产转让l房地产转让的方式 城市房地产管理法：买卖、赠予、其他 转让管理规定规定了其他的方式： 以房地产作价出资入股 合资、合作建房 企业兼并与合并 以房抵债 房地产转让的 实质是土地使用权及房屋所有权转移，即土地使用权变更登记、房屋所有权过户登记2022年3月5日122 房地产转让房地

5、产转让*l房地产转让的条件 必备条件：取得土地证；达到开发程度：房屋建设与成片开发； 禁止条件 司法、行政限制 依法收回土地使用权 未经共有人书面同意的（2/3以上份额持有人或全体共同共有人） 权属有争议的 未依法领取权属证书的 商品房预购人在 工程竣工前将预购商品房再行转让2022年3月5日132 房地产转让房地产转让l出让与划拨土地使用权之房地产转让 出让土地使用权房地产转让 - 用益物权；合同转让：余期计算 划拨土地使用权房地产转让 - 无偿取得，须经审批，且土地收益不归房地产产权人 - 可以通过划拨方式供地的情形2022年3月5日143 商品房销售商品房销售l商品房销售定义 商品房销售

6、，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋，或者现房出售给购房人，收取定金或价款的行为，分为预售、现售及项目转让。l商品房预售 已交付全部土地使用权出让金，取得使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 开发企业已经向县市级以上人民政府办理预售登记，取得了商品房预售许可证2022年3月5日153 商品房销售商品房销售l商品房销售禁止的行为 在交付房屋前，将合同标的物的房屋转卖他人； 采用返本销售或售后返租，给与保证获利承诺； 应按套销售，不得采用分割拆零销售（如每平米）； 边预售边办理预售

7、申请，甚至是先卖后补办预售许可证 欺诈销售：变更规划，虚假描述（距市中心5分钟），一房二主（开发公司与施工企业分别发售）2022年3月5日163 商品房销售商品房销售l商品房销售计价方式（均按建筑面积进行登记） 按套（单元）销售 按套内建筑面积 按建筑面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积单独所有，独立产权共同共有，不可主张份额区分所有权2022年3月5日173 商品房销售商品房销售l商品房销售面积误差的处理 产权登记面积-合同约定面积面积误差比S= 合同约定面积1.-3%S3%: 按合同约定价格结算，多退少补；2.S-3%：由开发商双倍返还；3.S3%：房价款由开发商负担，产权归买受

8、人 （=无偿赠予）2022年3月5日184 房屋租赁房屋租赁l房屋租赁的定义 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用（居住或从事经营活动），由承租人向出租人支付租金的行为。l房屋租赁的政策 共同居住人的继续承租权 优先承租权 优先购买权 买卖不破租赁 l租赁条件 - 与转让条件基本相同2022年3月5日194 房屋租赁房屋租赁l房屋租赁合同 合同性质：民事、6个月以上书面合同（合同法与房管法不同） 租期：定期与不定期、20年、不定期之随时解除权 租金交付：法律规定与现实做法、拖欠租金之单方解除权 修缮责任 转租 （图1 当事人关系图）出租人承租人次承租人2022年3月5

9、日205 房地产抵押房地产抵押l房地产抵押的定义 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。l抵押法律关系分析 主从合同（权利） 债权人与抵押权人始终为同一人债 权 人债 务 人第 三 人抵 押 人抵押权人主合同从合同债务人与抵押人不一定为同一人图主从法律关系主体间对应关系2022年3月5日225 房地产抵押房地产抵押l抵押的分类 法定登记抵押 房地产抵押登记之法定性 自愿登记抵押l可以抵押的房地产范围 国有出让土地使用权 经批准的国有划拨土地使用权 乡镇企业以其建筑物抵押的，

10、占用范围内的 依法承包的四荒地2022年3月5日235 房地产抵押房地产抵押l房地产抵押的一般规定 共同抵押与分割抵押 房地一致原则 抵押额的确定（限于抵押人可处分价值部分） 企业以房地产抵押须经有关内部机构批准（集体企业：职代会及上级主管；三资企业：董事会；公司：股东（大）会） 抵押期限不超过企业经营期限和土地出让期限 流质条款（教材第14条） 事业单位以公益设施以外的财产可以为自身债务抵押 抵押权实现*与租赁权保护（类似于买卖不破租赁）2022年3月5日245 房地产抵押房地产抵押l房地产抵押合同 书面合同 实践合同 登记生效（纠正教材P31之登记对抗性）2022年3月5日255 房地产抵

11、押房地产抵押l房地产抵押效力 抵押人转让抵押房地产之通知和告知义务 抵押权人的保全权：抵押物价值明显减少时，过错有否（物上代位性） 实现条件 变现价款之处分 分割担保之受偿优先权 新增建筑物不属于抵押物，抵押权人无优先受偿权2022年3月5日26第三章第三章 房房地产权属登记制度与政策房房地产权属登记制度与政策l1房地产登记的概念l2我国房地产登记机关l3房地产登记种类2022年3月5日271 房地产登记的概念房地产登记的概念l房地产登记 是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记薄并进行公示的行为。 公示力 房地产登记的意义 公信力 案例：郑州陈振父子

12、买房被骗案2022年3月5日282 我国房地产登记机关我国房地产登记机关l土地登记 土地所有制形式 县级以上政府及职能部门 县级以上人民政府盖章 l房产登记 房管法：县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证 由房管局盖章即可2022年3月5日293 房地产登记种类房地产登记种类l土地产权证书 集体土地所有权证 国有土地使用权证 集体土地使用权证 土地他项权利证明书2022年3月5日303 房地产登记种类房地产登记种类l房屋产权证书 房屋所有权证 房屋共有权证 房屋他项权证2022年3月5日313 房地产登记种类房地产登记种类l房屋登记种类 总登记 初始登记 转移登记 变更登记 他项权

13、利登记 注销登记2022年3月5日323 房地产登记种类房地产登记种类l土地登记种类 总登记（又称初始土地登记） 变更土地登记其中 变更土地登记又分为权利设定登记、权利变更登记、其他变更登记和注销登记四种。-引自1995年部门规章土地登记规则2022年3月5日33第四章第四章 房地产经纪概述房地产经纪概述l1 房地产经纪的概念l2 委托合同l3 行纪合同l4 居间合同l5 四种行为的区别l6 房地产经纪业务种类2022年3月5日341 房地产经纪的概念房地产经纪的概念l房地产经纪 是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。掮客、互郎（牙行）2022年3月5

14、日352 委托合同委托合同l委托合同 是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人的事务的一种列名合同，处理结果由委托人承受。特征有： 1）建立在相互信任的基础上； 2）合同标的 是处理委托事务-法律行为及事实行为； 3）受托人以委托人的名义和费用处理委托事务； 4）委托合同有偿还是无偿，完全取决于当事人约定； 5）委托合同是诺成、不要式、双务合同； 2022年3月5日362 委托合同委托合同l相关规定 1）受托人按指示行事义务； 2）受托人亲自处理事务义务； 3）受托人的报告义务； 4）受托人转委托之选人注意义务； 5）公开代理关系之隐名代理合同，直接对委托人； 6）不公开代理关系之披露义务；

15、7）委托合同之任意解除权，但须承担损失赔偿责任； 2022年3月5日372 委托合同委托合同l委托与代理的关系 1）法律渊源不同； 2）委托的事务不同；法律+事实行为 3）委托合同是委托代理的基础关系，是产生委托代理的原因和基础；4）二者均是提供劳务；2022年3月5日383 行纪合同行纪合同l行纪合同 是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，由委托人支付报酬的合同。行纪合同的法律特征有： 1）行纪人是接受委托人的委托，专业从事贸易活动，具有法定资格的商人； 2）行纪行为的目的是为委托人的利益，自己赚取报酬； 3）以自己的名义为委托事务； 4）行纪行为是商事贸易活动，仅为法律行为，分径收、经

16、售行纪； 5）行纪人的介入权（与代理不同）； 6）是双务、有偿、诺成性和不要式合同 。2022年3月5日393 行纪合同行纪合同l行纪合同的相关规定 行纪费用由行纪人自己负担； 以高于或低于指示价格买入或卖出，补偿其差额后有效； 低买货高卖，可商定增加报酬，未约定或依合同法第61条不能确定的，增加之利益归委托人； 请求报酬与留置权 行纪行为以动产、证券等委托买卖为对象； 与委托合同的关系-对 行纪合同没有规定的，适用委托合同的有关规定2022年3月5日404 居间合同居间合同l居间合同 是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的 媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的法律特征有：

17、 1）标的是居间劳务； 2）居间人须按委托人的指示和要求为居间活动； 3）居间人是经批准从事居间业务的人； 4）是双务、有偿、诺成性和不要式合同 。2022年3月5日414 居间合同居间合同l居间合同的相关规定 居间报酬的取得居间成功； 居间费用的负担-居间成功，自己负担；居间不成功，向委托人主张； 媒介居间和指示居间； 与委托合同的关系-可适用委托合同的有关规定-推论2022年3月5日425 四种行为的区别四种行为的区别*2-4名称主体名义后果归属法律关系主体费用负担合同性质委托行为1委托委托人受托人委托人或隐名委托归委托人委托人第三人委托人有偿或无偿法律行为或事实行为2 2代理被代理人代理

18、人被代理人被代理人被代理人第三人被代理人有偿法律行为3行纪委托人行纪人行纪人自己间接归委托人行纪人第三人行纪人有偿法律行为，且贸易行为4居间委托人居间人居间人自己委托人第三人居间人有偿无法律意义行为2022年3月5日436 房地产经纪业务种类房地产经纪业务种类 买方代理 房地产代理 卖方代理 房地产经纪 指示居间 房地产居间 媒介居间2022年3月5日446 房地产经纪业务种类房地产经纪业务种类其他业务分类 房地产买卖、租赁和信托 新房与二手房2022年3月5日456 房地产经纪业务种类房地产经纪业务种类现时房地产市场之经纪业务 新房销售代理 二手房代理（买卖、租赁） 二手房居间（买卖、租赁）

19、 过户登记手续代办 住房贷款申请代办 住房置业担保（略显超范围）2022年3月5日466 房地产经纪业务种类房地产经纪业务种类将来经纪业务 房地产信托 房地产行纪 房地产担保 2022年3月5日47第五章第五章 房地产经纪人员房地产经纪人员l1 执业资格的种类l2 专业人员注册管理l3 专业人员的 权利和义务l4 房地产经纪人员职业道德l5 房地产经纪执业规则2022年3月5日481 房地产经纪人员执业资格的种类房地产经纪人员执业资格的种类 房地产经纪人执业资格执业资格证书和注册证书 房地产经纪人协理从业资格从业资格证书2022年3月5日492 房地产经纪人员执业注册房地产经纪人员执业注册 种

20、类：初始注册与续期注册 期限：有效期3年；期满前3个月申请续期；3年内未初始注册的，需要参加培训方可注册。 注册条件（见教材52页） -受刑事处罚背景，何须五年？2022年3月5日503 房地产经纪人员权利和义务房地产经纪人员权利和义务 权利 义务-考试内容、日常工作意识，需牢记！2022年3月5日514 房地产经纪人员职业道德房地产经纪人员职业道德经纪人职业道德基本要求 守法经营 以诚为本 恪守信用 尽职守责 公平竞争，注重合作- 引出建设部的风险提示2022年3月5日524 房地产经纪人员执业规则房地产经纪人员执业规则经纪人执业规则中的具体规定（新增加内容）7 委托人利益最大化，居间业务时

21、公平不偏袒；8 行业内部相互尊重，公平竞争，优势互补，资源共享；9 保守委托人的商业秘密；14 先签订委托协议，在发布房源、客源信息，且在委托协议中载明指定或选定的专业人员；2022年3月5日534 房地产经纪人员职业纪律房地产经纪人员职业纪律经纪人执业规则中的具体规定（新增加内容）15 禁止不正当执业：引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低佣金标准、诋毁竞争对手等；16 禁止撬行、力所不能及、接受违法委托损害他人、社会公共利益；20 执业时应出示自己自己的注册证书注册证书；21 现场核实、如实说明有利与不利因素及影响-自己说实话基础；2022年3月5日544 房地产经纪人员职业纪律房地产

22、经纪人员职业纪律经纪人执业规则中的具体规定（新增加内容）22 不得采取假赠与、瞒报、不实申报成交价格、借公正委托售房（假行纪）（假行纪）规避国家政策；25 交易资金挪用、压占，应到银行开立“客户交易结算资金”专用存款账户，用以划转房价款等；27 不得谋取委托协议以外的非法收益，如低进高出，赚取差价；未完成委托服务，不得要求支付佣金，若协议未约定费用的承担 ，连经纪服务费用亦不可收取，更不可扣留客户预交的房价款、押金、保证金-行业信誉丧失之罪魁祸首2022年3月5日55第六章第六章 房地产经纪机构房地产经纪机构l1 房地产经纪机构的含义和类型l2 经纪机构设立l3 经纪机构的注销2022年3月5日561 房地产经纪机构的含义和类型房地产经纪机构的含义和类型l房地产经纪机构 是指符合执业条件，并依法成立，从事房地产经纪活动的中介组织，以营利为目的。l机构类型 个人独资企业 合伙企业 公司 外国公司在 我国的分支机构 2022年3月5日572 经纪机构设立经纪机构设立l设立条件出资方式* 普通条件 特有条件l设立程序 严格准则主义 房管部门的前置审查2022年3月5日583 经纪机构的注销经纪机构的注销l企业注销前的清算l现实状况 如雨后春笋般涌现，又似寒冬野外的鸣虫销声匿迹案例：坚石经纪公司卷款潜逃案2022年3月5日59第十章第十章