合欢嘉苑小区项目可行性研究报告

1、安徽积层微电路有限公司合欢嘉苑小区项目可行性研究报告二一四年九月十三日目录调查人员声明1第一部分 项目总论21.1项目背景21.1.1 合肥概况21.1.2 合肥经济发展情况31.1.3项目所在区域发展情况51.1.4项目发起人及发起缘由61.1.5项目投资的必要性71.2项目概况91.2.1 地块位置91.2.2 项目SWOT分析101.2.3项目规划控制要点111.2.4项目现状：121.3可行性研究报告编制依据12第二部分 市场研究132.1合肥市、高新区房地产市场概述132.1.1合肥房产市场132.1.2高新区房产市场152.1.1合肥市居民购房意向及商品住宅成交情况152.2本地块

2、周边部分楼盘情况172.2.1本项目及周边部分楼盘位置172.2.2高新区可比较楼盘情况202.2.3 政务区相邻楼盘情况222.3几点建议232.3.1 控地价232.3.2 定准位242.3.3 重规划242.4项目开发方案242.4.1 项目定位242.4.2 商业业态组合252.4.3 产品建议252.4.4 价格定位252.5开发计划252.6销售策略262.6.1 时间安排262.6.2 推售策略262.7 项目租售收入汇总表26第三部分 投资预算及融资方案23.1 成本测算23.2 分项估算依据23.3 资金筹措及计划4第四部分 项目效益分析24.1 效益分析24.2 敏感性分析

3、24.3 项目资金预测及平衡计划5第五部分 财务评价85.1财务评价基础数据与参数选取85.2 财务盈利能力分析115.2.1静态获利分析115.2.2动态获利分析115.2.3综合指标表125.3财务评价结论13第六部分 不确定性分析146.1盈亏平衡分析146.2 销售价格与土地价格变动分析14第七部分 综合评价227.1社会评价（定性）227.2环境评价（影响及对策）227.3公司资源匹配分析22第八部分 研究结论与建议238.1结论238.2建议23第九部分 附录249.1附件249.2附表249.3附图26调查人员声明调查人员声明我们郑重声明：1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的

4、和准确的。2、我们依照统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。3、形成意见和结论。4、撰写本可行性研究报告。5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、（其他需要声明的事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分 项目总论1.1项目背景1.1.1 合肥概况合肥是安徽省省会，位于中国中部巢湖之滨，北纬32°、东经117°，通江达海，承东启西、贯通南北、连接中原。以合肥为圆心、半径为500公里的范围内覆盖了中国东、中部最发达的7省1市，约102万平方公里、5亿人口。作为

5、沿海的腹地，内地的前沿，合肥正在与“长三角”经济区全方位对接，东部沿海资本产业转移时，必将首当其冲，首得其利。合肥市域总面积7029平方公里，全市户籍总人口469.85万人。城市建成区224平方公里，市区人口224万人。现辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县。合肥是一座具有2200多年历史的古城，早在新石器时期，就有人类活动，秦朝时置合肥县，明清时为庐州府治，故又别称“庐州”。合肥是全国二级区域交通枢纽。高速公路四通八达，到南京约需2个小时车程，到上海、武汉等约需4-5个小时车程。淮南、京九、宁西等六条铁路纵横交错，特别是沪汉蓉高速铁路2007年建成后，合肥到南京仅需45分钟，到

6、上海、武汉只需2个多小时。国家4E级机场合肥新桥国际机场已经建成投入使用，已经启动的江淮运河建设，将使合肥成为沟通长江和淮河的水运中心。合肥港近、远期计划各建一座集装箱码头，届时，合肥地区的集装箱就可以顺长江而下，直接运到上海的远洋货轮上。合肥是中国优秀旅游城市。国家4A级旅游景区包公园、徽园等旅游景点独具特色。逍遥津、大蜀山、紫蓬山、岱山湖、三河古镇等风光各异。合肥周边半径250公里内有黄山、九华山、太平湖、天柱山、琅琊山等全国著名旅游风景区，是重要的旅游目的地和集散中心。合肥都市圈基本圈层半径为100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展。到2020年，合肥市将成为宁郑

7、汉之间最大的区域经济中心。“十一五”时期，合肥将以做大经济总量、增强综合实力、提高人民生活水平为主线，以壮大工业经济、强化县域经济为突破口，以加快科技创新型试点市建设为着力点，推进经济社会跨越式发展，逐步把合肥建设成为全国重要的现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市，在安徽崛起中勇当先锋、中部崛起中争先进位。2013年，面对错综复杂的国内外形势，市委、市政府带领全市人民全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，按照“稳中求进”的工作总基调，开拓创新，扎实工作，着力稳增长、提效益、调结构、惠民生，经济社会保持了稳定健康较快发展的态势，为打造“大湖名城、

8、创新高地”奠定了坚实基础。资料来源：1.1.2 合肥经济发展情况根据合肥市2013年国民经济和社会发展统计公报资料来源： ，2013年生产总值（GDP）4672.91亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。其中，第一产业增加值247.21亿元，增长3.2%；第二产业增加值2583.75亿元，增长12.9%；第三产业增加值1841.95亿元，增长10.6%。三次产业结构由上年的5.5:55.3:39.2调整为5.3:55.3:39.4，其中第三产业比重比上年提高0.2个百分点，工业增加值占GDP比重由上年的43.6%提高到43.9%。按常住人口计算，人均GDP达到61555元（折合9939美

9、元）,比上年增加6373元。合肥市2013年年末从业人员504.4万人，比上年增加19.5万人。其中，第一产业102.4万人，减少4.1万人；第二产业175.3万人，增加10.8万人；第三产业226.7万人，增加12.8万人。城乡私营企业从业人员和个体劳动者128万人，增加25万人。全年城镇实名制新增就业18.2万人，下岗失业人员再就业4.5万人，转移农村劳动力8.8万人。年末城镇登记失业率为3.3%，比上年下降0.6个百分点。2013年年末规模以上工业企业2330户，比上年净增243户，全年实现工业增加值1907.40亿元，比上年增长14.4%。其中，轻、重工业分别增长8.3%和18.4%；

10、国有及国有控股企业增长5.9%，集体企业增长10.0%，股份制、外商及港澳台商投资企业分别增长10.4%和30.1%。规模以上工业37个行业中，有34个行业增加值实现增长。六大主导产业实现增加值1188.88亿元，比上年增长15.9%。战略性新兴产业完成产值2006.81亿元，比上年增长21.7%。全年规模以上工业企业主营业务收入7061.11亿元，比上年增长15.5%；实现利润450.15亿元，增长23.6%。全年建筑业增加值530.18亿元，比上年增长7.9%。纳入统计范围的具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑施工企业859户，比上年增加24户；实现利润总额90.31亿元，增长9.6%

11、。房屋建筑施工面积18695.29万平方米，比上年增长16.5%；其中，新开工面积7845.48万平方米，增长19.8%。房屋竣工面积5566.75万平方米，增长1.8%。年末建筑业从业人员73.41万人，比上年增长1.5%。企业劳动生产率34.68万元/人，增长16.9%。2013年全年全社会固定资产投资4707.99亿元，比上年增长23.1%。其中，民间投资2777.97亿元，增长26.7%；文化产业投资310.11亿元，增长36.0%；城市基础设施投资806.19亿元，增长26.9%。分产业看，第一产业投资72.49亿元，增长28.0%；第二产业投资1788.83亿元，增长19.2%；第

12、三产业投资2846.67亿元，增长25.4%。工业投资1752.98亿元，增长18.9%。全年固定资产投资施工项目5087个，比上年增加256个，施工项目计划总投资7266.91亿元，增长14.7%。竣工项目3964个，增加321个。2013年全年房地产开发投资1105.81亿元，比上年增长21.0%。商品房新开工面积2211.02万平方米，增长48.5%；竣工面积1435.33万平方米，增长55.8%。商品房销售面积1628.09万平方米，增长31.0%；商品房销售额1023.01亿元，增长33.8%。全年开工建设城镇保障性安居工程住房46562套，竣工8078套。合肥市2013年全年财政收

13、入768.27亿元，比上年增长10.6%；其中，税收收入685.91亿元，增长11.4%。地方财政收入438.62亿元，增长12.6%。财政支出630.89亿元，比上年增长10.2%。其中，社会保障与就业支出增长19.2%，城乡社区服务支出增长15.3%，文化体育与传媒支出增长1.04倍，节能环保支出增长30.5%。2013年年末金融机构人民币各项存款余额8232.58亿元，比上年末增加1318.74亿元，增长19.1%；其中居民储蓄存款余额2355.77亿元，增长14.0%。金融机构人民币各项贷款余额7054.99亿元，比上年末增加918.96亿元，增长15.0%。其中，短期贷款余额1920

14、.56亿元，增长26.2%，短期贷款中个人贷款及透支余额320.09亿元，增长45.0%；中长期贷款余额4927.11亿元，增长12.7%，中长期贷款中个人贷款余额1576.63亿元，增长20.7%。2013年年末常住人口761.1万人，比上年增加3.9万人。城镇化率为67.8%，比上年末提高1.4个百分点。年末户籍人口711.50万人，比上年增加0.98万人，其中市区户籍人口233.83万人。全年人口出生率11.88，比上年下降0.72个千分点；死亡率7.54，下降0.42个千分点；自然增长率4.34，下降0.30个千分点。全年城镇居民人均可支配收入28083元，比上年增长10.4%。人均消

15、费性支出20475元，增长9.2%。食品消费支出占消费总支出的比重为35.6%，比上年提高1.4个百分点。居民人均现住房总建筑面积30.9平方米，比上年增加2.1平方米。1.1.3项目所在区域发展情况合肥国家高新技术产业开发区（简称高新区）地处蜀山脚下，董铺水库之滨，1990年10月奠基，1991年3月经国务院批准成为国家级高新区，是合芜蚌自主创新综合试验区核心区和合肥现代化新兴中心城市“空间发展战略”西部组团的核心区域，是首批“中国亚太经济合作组织科技工业园区”、全国首批光伏发电集中应用示范区、“国家新型工业化产业示范基地”（军民结合）、首批国家级文化和科技融合示范基地，两度荣获全国“先进国

16、家高新技术产业开发区”、“全国精神文明建设先进单位”和“全国模范劳动关系和谐工业园区”荣誉称号，在国家高新区综合评价中位居第12位，在国家高新技术产业开发区工作会议上被授予“国家高新区建设20年先进集体”荣誉称号。合肥高新区是安徽省最大的高新技术产业化基地，已形成电子信息、光机电一体化、新能源、公共安全、文化创意、生物医药、新材料等高新技术产业集群。园区高新技术企业迅速聚集，培育了科大讯飞、四创电子、安科生物、阳光电源、量子通信等高新技术企业，引进了格力电器、美的电器、合肥三洋、大陆轮胎、长安汽车、晶澳、美国3M、韩国乐天、日本NSK等知名龙头企业，一大批企业的技术水平处于行业领先水平。高新区

17、现有入区企业4000多家，外商投资企业400多家，世界500强投资企业10余家，境内外上市公司投资企业50余家，其中园区孵化培育上市公司14家。高新区科教资源丰富，周边聚集了以中国科学技术大学为代表的50多所高等院校和以中国科学院合肥物质研究院为代表的300多个国家级和省部属科研机构，现已初步形成了一个科技创新创业型的专业技术人才队伍和企业家群体。区内建有融科技成果交易、转化、服务功能于一体的合芜蚌自主创新综合试验区合肥创新平台(一中心三基地），建成高新技术创业服务中心、留学人员创业园、软件园、生物医药产业园、大学科技园、民营科技园、科园创业服务中心等12家科技企业孵化器，总面积100余万平方

18、米，在孵化企业近千家，毕业企业500多家。高新区通过提供种子基金（天使投资）、孵化资金、创新基金、风险基金等投融资服务，营造适于技术创新、科技成果转化的环境。在高新区开展风险投资业务的公司20余家，参与各类技术咨询、产权交易、资产评估等中介机构60余家，为区内企业提供了良好的创新创业平台。1.1.4项目发起人及发起缘由安徽积层微电路有限公司坐落于安徽省合肥高新技术产业开发区，公司从国外引进了先进的陶瓷微电路模块生产线，采取LowTemperatureCo-firedCeramic技术特有的多层布线、内部埋置被动元器件等先进的制成技术，实现主、被动元器件和电路芯片更高密度的一体化集成和封装。公司

19、产品主要应用于通讯、移动电话、IT、消费电子、汽车电子、航空航天、生命医学及其它高新技术领域。公司成立于2005年2月25日，注册号为340100400001771（1-1），注册资本：5633.1840万元，住所为合肥市高新区合欢路10号，经营范围是生产和销售自产的陶瓷微电路基板、微电路模块、陶瓷电子元（组）件，公司现法定代表人是陈锦荣。安徽积层微电路有限公司原为一家中外合资企业，后于2014年3月由安徽甲特生物科技有限公司发起收购C-MicroTechnologyCompanyLimited（集电陶瓷技术有限公司）的全部股权，变成一家内资企业。安徽积层微电路有限公司的股东有二，分别是安徽甲

20、特生物科技有限公司和安徽高新股份有限公司，控股股东是安徽甲特生物科技有限公司，安徽甲特生物公司持有公司股权39,435,562.82元（人民币），占公司总注册资本70%。甲特生物科技公司持有公司的股权系2014年3月从C-MicroTechnologyCompanyLimited（集电陶瓷技术有限公司）通过受让方式取得的，股权取得对价是5800万元人民币，安徽甲特生物科技有限公司2009年经中国科学院合肥物质研究院和安徽省科技厅招商引资入驻合肥市国家科技创新示范区内。公司致力于“健康功能性纺织品、医用生物新材料、生态农业”三大朝阳产业的发展，是集研发、生产、销售、服务于一体的生物高科技企业。公

21、司参与多个国家级、省级等重点项目，其中包括安徽省“自主创新研发和消化吸收再创新奖励项目”、安徽省“2009年度技术转移计划项目”、安徽省2009年度“第四批科技攻关计划项目”、安徽省“十五科技攻关计划项目”，2010年获得“国家科技型中小企业技术创新基金项目立项”，公司为高新技术企业、科技小巨人培育企业；公司目前拥有国家发明专利技术二项，实用新型专利四项，其中五项通过省科技厅科技成果评定。公司拥有全球首创chitosanteTM纺织品健康功能国家发明专利生物技术，其主导产品有“甲特贝贝”健康生态功能婴幼童装“甲特”甲壳素多功能整理剂、“凯特赛”甲壳素多功能面料、“JUST1”健康多功能服装等；

22、公司还自主研发申报了五项生物医用新材料方面的国家专利，成功开发多个具有全球行业领先的医用生物材料产品；公司将不断加强健康功能性纺织品、生物医用新材料、生态农业产品的研发与推广，通过医用生物科技和军事前沿科技的研发与应用为人民和谐生活提供更多的健康生态产品。合肥高新股份有限公司持有公司股权16,896,278.84元（人民币），占公司总注册资本30%。合肥高新股份有限公司成立于2002年12月，注册资本4.21亿元，为房地产开发企业贰级资质。公司主要从事土地开发经营，基础设施建设及维护，房地产开发、经营，高新技术及产业投资、开发、产品经营，房产销售代理，仓储物流、物业管理以及高新区内综合服务等业

23、务服务。合肥高新股份有限公司是由合肥高新区科技实业发展公司（合肥高新区管委会投资兴办)为主发起人，联合其他五家单位共同发起设立的股份公司，注册资本1亿元，公司于2002年12月28日正式设立并开始运营，该公司在近几年内将围绕和呼应高新区的建设需求，做大做强土地开发经营，基础设施和配套设施开发建设，房产开发主营业务，增强公司的核心竞争力，同时依托高新区高新技术产品项目资源丰富，项目储备充足的优势，投资开发经营高新技术产品，并将适时投资兴办商贸、生活服务、仓储物流等综合服务业，培育新的利润增长点，增强公司的持续发展能力。合肥市人民政府2014年6月16日下发了关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的

24、实施意见（合政秘2014101号），安徽积层微电路有限公司拥有一块面积为60亩的工业用地，该地块符合合政秘2014101号文变性升级条件，并据政府有关部门介绍，该地块变性升级为商住开发用地符合区域规划要求，具有较大的开发价值。该地块的土地证号为合高国用（2006）第8号，土地座落为合肥市高新区科学大道与合欢路交口东北角，地号为AG-3，图号为3522.60-518.49，土地地类（用途）为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2055年12月8日，使用权面积为40,000.16，独用面积为40,000.16，土地证发证日期为2006年3月23日。该地块地上建筑物有4300平方米，

25、主体3层，局部1层，其中办公用房2100平方米，厂房2200平方米。安徽积层微电路有限公司目前处于停业状态，其名下房屋由公司甲特生物科技公司使用，土地除房屋占用的部分以外，绝大部分皆处于空置状态，地面无任何建筑物。1.1.5项目投资的必要性合肥都市圈基本圈层半径为100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展，到2020年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。根据合肥市“141”城市发展框架，合肥市正大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心，沿巢湖逐步建设一个生态型、现代化的滨湖新区。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，规划总用地面积约

26、190平方公里，核心功能是行政中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区。根据合肥市“十二五”发展目标 资料来源：，合肥市综合实力显著增强，全市GDP突破6600亿元，年均增长13%左右，全市人均GDP达到1.3万美元，财政收入达到1000亿元，年均增长14%，全社会固定资产5年累计完成2.5万亿元，年均增长18%，其中工业投资累计9000亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额达到2000亿元，年均增长16%以上。产业结构显著优化，三次产业结构比例调整为3:55:42，规模以上工业增加值突破2800亿元，高新技术产业增加值占GDP比重26%，战略性新兴产业增加值翻两番。全社会R&

27、amp;D投入占GDP比重达到3%。土地节约集约利用成效显著，万元生产总值能耗、主要污染物排放总量等节能减排指标完成省控目标。城市功能显著提升，城区常住人口突破430万人，建成区面积扩大到420平方公里，城镇化率达到70%。水、电、气、热、公交等公用设施完善，综合交通枢纽基本建成，城市功能品位明显提升，综合承载力显著增强，形成布局合理、特色鲜明的城市空间发展格局。生态环境显著改善，城市垃圾无害化处理率达到100%，城镇污水集中处理率达到98%，巢湖水质进一步改善；工业固体废物处置利用率达到99%；全市森林覆盖率超过25%，城市建成区绿化覆盖率达到46%；空气质量良好以上天数达到310天以上。居

28、民生活水平显著提高，城镇居民人均可支配收入达到38100元，年均增长15%；农民人均纯收入达到13900元，年均增长16%。农村居民安全饮水实现全覆盖。人均期望寿命达到79岁。发展活力显著增强,综合配套改革取得新突破，体制机制更加完善；对外开放和区域合作达到新水平，地区进出口总额年均增长20%，5年累计招商引资12000亿元，其中外商直接投资90亿美元。到2020年，GDP在“十二五”基础上再翻一番，人均GDP达2万美元以上，在全省率先基本实现现代化。再经过5-10年的努力，建成1000万以上人口规模的区域性特大城市。1.2项目概况项目名称：合欢嘉苑（暂定名）项目。项目建设单位：安徽积层微电路

29、有限公司【合肥××房地产开发有限公司（拟设立）】。1.2.1 地块位置项目位于合肥高新区东部，东经117.216°，北纬31.859°，地块南靠合欢路，西邻科学大道，西距西二环1km，北临中瑞大厦、红枫路，东距合肥市老城区商业中心10km，南距合肥市市政府大楼3km，西距新桥国际机场33km。1.2.2 项目SWOT分析1. 优势(1)地块区位优势。AG-3地块位于合肥高新区科学大道与合欢路相交的东北角，东临政商云集的政务区，西望环境优美的蜀山风景区，北接通衢大道望江西路、黄山路，南与正在开发的淮矿馥邦天下、华地紫园相邻。距西二环不足1公里，距政务区万达

30、商圈2公里，交通极为方便，是高新区中比较成熟的片区。AG-3地块临科学大道、合欢路二条街道，商业价值明显，且地块比较方正，朝向正南正北，有利于高品质楼盘的规划。(2)企业自主开发优势。甲特公司响应市政府31号文号召，拟将AG-3地块整体用于房地产开发，升级改造为商业、办公、居住用地。较之开发企业举牌拍地在地价上更容易把控。且甲特公司“奋发、超越”的企业追求精神和高素质的管理团队及其人脉资源，也会在地块的开发建设中起到积极作用。2. 劣势(1)商业及市政配套不足。高新区企业云集，虽然近些年开始商业开发，但其土地属性决定了区域内菜场、商场、学校、幼儿园、医院、体育场馆、文体活动中心、垃圾转运站等设

31、施不足，对住宅类房源销售不利。(2)企业及地块的制约因素。房地产开发的综合性、专业性很强，相较于有经验的开发商，甲特公司若独立操盘难度较大。此外地块北部临高压线，影响建高层，容积率受限，临街绿化也需要协调变更，地块60亩的范围内难以安排大型高端综合性商住类项目。3. 机遇(1)合肥房地产市场“稳中有升”的发展机遇。根据知名地产咨询服务机构世联行和上海易居研究院数据，截至2014年6月，全国35城存销比数据中，合肥的数据为5.7，成为35城去化时间最短城市。报告认为合肥销售态势稳定，房价最抗跌。高新区房价已经从2013年下半年的6800/左右，涨至2014年维持在7000元/以上。(2)合肥市合

32、政秘2014101号文“土地改性”的政策机遇。101号文第五条规定，“以划拨或协议出让方式取得的国有存量建设用地（含工业、商业、办公、综合等），因经营发展需要，确需调整土地用途和规划条件的，经依法批准履行规划调整、补缴土地出让金手续后，可升级改造为商业、办公、居住用地。”4. 威胁(1)开发定位威胁。房产开发优先于建设的是规划；优先于规划的是开发定位。故项目前期的开发定位，一定要从企业实际出发，一定要从目标客户的需求出发，一定要协调好政府规划与项目定位之间的关系，不必追求“高大全”。定位稍有偏差，实际会困难重重。(2)财务成本及资金链威胁。开发AG-3地块需要补交的土地出让金及进入建造后的资金

33、需求量巨大，企业搬迁也需要资金，如何降低财务成本？如何快速回笼资金？如何保证资金链正常运转？将直接威胁项目的安全，是企业面临的重大挑战。1.2.3项目规划控制要点规划控制要点（技术经济指标）：序号内容数据1土地面积400002地价总款（暂估值）36,000万元3容积率3.04总建面积120,0005商业面积20%6楼面地价3,000元/1.2.4项目现状：1土地情况土地证号：合高国用（2006）第8号；座落：合肥市高新区科学大道与合欢路交口东北角；地号：AG-3；图号：3522.60-518.49；地类（用途）：工业用地；土地使用权类型：出让；土地使用权终止日期：2055年12月8日；使用权面

34、积：40,000.16；独用面积：40,000.16；发证日期：2006年3月23日。2地上建筑物现状地上建筑物有4300平方米，主体3层，局部1层，其中办公用房2100平方米，厂房2200平方米。安徽积层微电路有限公司目前处于停业状态，拥有的房屋由甲特生物科技公司使用，土地除房屋占用的部分以外，绝大部分皆处于空置状态，地面无任何建筑物。项目计划于2014年年底前准备变性资料，办理相关手续，于2015年6月底前完成变性手续，确定合作方，取得项目建设资金，缴纳土地变性款项，实现土地换证。同时完成规划设计、工程招标，争取在2015年9月底前开工，2015年底前实现预售。1.3可行性研究报告编制依据

35、1.城市居住区规划设计规范；2.合肥市城市拆迁管理条例；3.城市居住区公共服务设施设置规定；4.住宅设计规范；5.住宅建筑设计标准；6.建筑工程交通设计及停车场设置标准；7.城市道路绿化规划及设计规范；8.高层民用建筑设计防火规范；9.合肥市十二五”规划；10.项目单位提供的资料及数据。第二部分 市场研究2.1合肥市、高新区房地产市场概述2.1.1合肥房产市场据合肥搜房网数据监控中心不完全统计，目前合肥在售住宅项目210个，2014年上半年房价上涨项目135个，占比64.29%；房价下跌项目27个，占比12.86%；其余无变化。数据显示，6月房价相比1月上涨5.42%。从上述两项数据可看出，合

36、肥市场“涨势”多于“跌势”。在一线城市房价涨幅收窄，二线城市房价出现下跌的背景下，经历18个月的连续上涨，合肥房价（中指院百城价格指数）在2014年3、4月下行，5、6月又上行至7696元/平米。从合肥市区域均价比较可以看出，目前合肥房价的涨跌，仍然有着“刚需房与高价房成交占比决定房价涨跌”的特点。四大主城区由于设施环境发展成熟，房价基本保持稳定；政务区和滨湖新区因环境优美、政商涌入已然成为高价房的集中营；而高新区和经开区因企业、工厂较多，带入了大批刚需族，成为刚需房的首选地。从2013-2014年上半年合肥九大区住宅成交情况可以看出，2014年上半年高新区成交量同比增加41.31%，增幅较大

37、，达到6253套，已然跃居合肥市九大区销量的三甲行列。高新区环境条件的改善，商业的发展，服务水平的提高，以及价格因素，都是引起住宅销量增加的前提；反观，住宅销量的增加也将带动高新区的全面发展，预测高新区的房价和销量都将还有一定的上升空间。2.1.2高新区房产市场高新区2011年区域内仅几个项目在售，2012市场多个项目入市，开发商在高新区拿地频繁，市场开始进入快速发展期，2013年进驻开发商更多，供应量、成交量创新高。高新区前几年供应量较低，成交量也非常低。2012年高新区新启动项目较多，供应量明显增加。2013年高新区商品住宅成交均价6742元/（含价格较高，较大体量的别墅入市），位居各区第

38、五，低于整体均价129元/。2014年1-4月份成交均价有所上浮，这主要受周边多项目别墅产品入市，拉高了产品均价。2.1.1合肥市居民购房意向及商品住宅成交情况合肥市居民购房意向网络调查： 合肥市商品住宅成交分析80-100为市场主力，其次为100-120户型。合肥市刚需型客户总价的支付能力集中在50-70万元/套。以地段、品质划分，主力单价划分为6000-7000元/和7000-8000元/两个层级。总价在50-70万/套，面积在80-100的住宅是2013年客户购买的主力段。而面积段过大、总价过高，去化难度增强。2014年3-6月高新区可比较土地交易信息（据合肥国土局网上公告整理）地号高新

39、区KD3-4号高新区NA2-1号高新区KD4-2号高新区KD17-2号交易时间2014.32014.42014.42014.6坐落浮山路以西，习友路以北创新大道以东，磨子潭路以北习友路以北，浮山路以东望江西路以南，浮山路以西开发商安徽新华房地产有限公司安徽广福电力建设有限公司旭辉集团股份有限公司安徽沪浦医药集团有限公司出让方式拍卖拍卖拍卖拍卖转挂牌土地用途住宅商业、办公、酒店居住、学校用地商业、办公、酒店面积80.73亩12.12亩298.81亩9.26亩容积率1.0<R1.5R4.01.0<R1.1R4.8参考总价25026.3万3393.6万95619.2万2592.8万成交单

40、价450万/亩520万/亩390万/亩282万/亩成交总价36328.5万6302.04万116535.9万2611.32万2.2本地块周边部分楼盘情况2.2.1本项目及周边部分楼盘位置百商悦澜山项目位置：习友路与玉兰大道交口建筑面积：45万容积率：2.5物业形态：别墅、写字楼、高层保利香槟国际项目位置：习友路与科学大道交口建筑面积：54.6万容积率：3.0物业形态：高层文一名门首府项目位置：集贤路以西，合欢路以南建筑面积：23万容积率：2.8物业形态：高层、别墅2.2.2高新区可比较楼盘情况项目名称淮矿馥邦天下铂领星座华地紫园百商悦澜山保利梧桐雨地理位置科学大道与习友路交口科学大道与红枫路交

41、口科学大道与银杏路交口习友路与玉兰大道交口玉兰大道与丰乐河路交口开发商淮矿地产合肥高丽置业华地置业安徽百商置业合肥保利和新华房地产设计单位华森规划设计研究院美国UDG联创国际安徽寰宇建筑设计院代理公司君安地产厦门中天盛世地产顾问公司同筑地产保利代理、世联地产开发周期3.5年3年4年3.5年3年技术指标占地面积230亩13.9亩180亩270亩100亩建筑面积46万5.29万30万45万20万容积率35.72.52.53绿化率40.00%20.50%40.00%42.10%40.50%公摊20.80%24.00%20%、1223.00%20.00%产权70年50年70年70年70年建筑形式物业形

42、态多层（6）、高层（33）、花园洋房（12）高层（34）高层、花园洋房别墅、写字楼、高层高层、小高层总栋数27（栋）1（栋）23（栋）36（栋）12（栋）主力户型91-12740-90128-49580-13475-95交付标准毛坯精装毛坯毛坯毛坯客户群、去化、价格楼盘定位改善型住宅刚需型公寓改善型住宅刚需型住宅刚需型住宅主力购买群体本市改善型及六安、安庆落户省会者附近上班族、投资客本市改善型附近上班族附近上班族及六安等周边地区落户省会者主要卖点品牌、交通价格低交通便捷赠送面积、距地铁口近品牌、赠送面积销售现场评述平均每个月月去化约91套已经交房所剩房源只有顶层尾盘，只有少数商铺和花园洋房在售

43、平均每月去化约套79套平均每个月去化约套70-80套目前销售均价8000元/（住宅）商业未开盘6000元/（住宅）商业只租不售50元/月8200元/（住宅）商业20000元/7100元/（住宅）商业未开盘7300元/（住宅）商业未开盘2.2.3 政务区相邻楼盘情况项目名称文一名门首府保利香槟国际地理位置集贤路以西，合欢路以南习友路与科学大道交口开发商安徽瑞泰置业有限公司保利地产设计单位合工大建筑设计研究院代理公司合富、易居保利代理与世联地产联合代理开发周期3年4年技术指标占地面积124.5亩273亩建筑面积230000546000容积率2.83绿化率40.00%40.00%公摊20%20%产权

44、70年70年建筑形式物业形态高层、别墅高层（33、41）总栋数3926主力户型88-10898-138交付标准精装精装客户群、去化、价格楼盘定位改善型住宅刚需型住宅主力购买群体政务区工作人群及要求改善居住环境人群政务区工作人群及毕业大学生小区主要卖点学区、赠送面积品牌、学区、赠送面积销售现场评述平均每月卖100套平均每月卖120套目前销售均价9500元/（住宅）商业未售9800元/（住宅）商业未售2.3几点建议2.3.1 控地价地价在房产开发成本中的占比弹性较大，占比高低在很大程度上决定楼盘的竞争力。相同地段不同时期获得的地块价格不同，相同地段相同时期因获取方式不同也会有所差异。故在拿地时尽一

45、切可能控制好地价，对整个项目的运作意义重大。2.3.2 定准位从目前高新区短缺的商品分析，可建高端写字楼；从目标客户群的需求分析，可建小面积精装修公寓；从有利企业长期持有分析，可增加商业面积的比例；从快速去化、有利回笼资金分析，尽可能多建住宅和社区商铺是不二选择。根据市场的普遍现象和我们踩盘掌握的资料分析，目前合肥楼盘去化比较快的产品，仍然是住宅和社区商铺。2.3.3 重规划楼盘开发定位后，规划水平决定楼盘的品质。好的规划设计能让开发商树立好的品牌，能让地块实现其最大的价值，能让买到这里房子的业主持续满意，能给城市一个好的风景，而不好的规划设计却遗患无穷。从我们踩盘的实际情况看，同为85的高层

46、中间户型，不同楼盘的规划设计效果大相径庭，去化情况也不言而喻。重规划，首先要重视与政府规划部门的对接，尽最大努力以企业的利益影响、引导政府规划设计条件的发布。规划条件一般包括规定性（限制性）条件，如地块位置、用地性质、开发强度(建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等)、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；指导性条件，如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。重规划，还要重视选择聘用规划设计单位，在规划设计上多花的经费，将会在销售过程中得到加倍的补偿。因此，聘用适合地块定位的规划设计单位以及与其深度、反复沟通显得尤为重要。2.4项目开发方

47、案2.4.1 项目定位通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为：1. 项目市场定位：本项目以刚需住宅为主，附加少量适合本区域需要的商业房（不高于总建面20%）。2. 商业功能定位：以园区为中心，2公里辐射半径的区域商业中心，集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。2.4.2 商业业态组合主力店：超市或小商品商场，满足园区的集中式购物场所，面积在8000左右；次主力店：以餐饮、茶楼、咖啡馆作为次主力店选取方向，提升整个区域消费档次，面积在5000左右。休闲娱乐：以茶楼、美容美发为主要选取方向，面积在3000左右。2.4.3 产品建议根据当前市场水平进行估算物

48、业类型建筑面积（）商业部分16,000住宅部分公寓30,000住宅74,000总计120,0002.4.4 价格定位商业：按18,000元/预估。公寓：按8,000元/预估；住宅：按8,000元/预估。2.5开发计划项目计划于2015年6月完成变性升级程序，在2015年9月完成报建、规划、设计程序，在2015年10月实现开工。项目总建筑面积约12万，计划开发周期为3年（自开工至项目收尾）。2.6销售策略2.6.1 时间安排项目销售时间计划表序号销售周期销售面积（）商业住宅、公寓合计12016年1-6月20,00020,00027-12月30,00030,00032017年1-6月30,0003

49、0,00047-12月16,00014,00030,00052018年1-12月10,00010,000合计3年16,000104,000120,000项目计划在2016年1月1日前实现开盘预售，在传统营销旺季进行推售，确保销售业绩，具体安排如下：2016年：销售住宅50,000；2017年：销售住宅及商业60,000；2018年：销售住宅及商业10,000。2.6.2 推售策略考虑到公司及项目具体情况，建议采用“先住宅后商业”的推售策略，通过住宅房销售，实现尽快回笼资金，满足项目后续开发所需资金，保证项目现金流良性循环，降低项目风险。等住宅房销售顺利，再推出商业房，可保证商业房以较优的价格快

50、速销售。2.7 项目租售收入汇总表项目销售收入预估表（单位：万元）物业类型建筑面积（）均 价（元/）2016年2017年2018年合 计商业16,00018,00028,80028,800住宅、公寓104,0008,50042,50037,4008,50088,400合计120,00042,50066,2008,500117,200说明：销售预估未计其他物业收入，也未考虑物业自持因素。第三部分 投资预算及融资方案3.1 成本测算本项目开发建设总投资额合计为56806万元，其中各项成本费用的估算额详见下表：序号项目名称内容单价面积总价(元/)()(万元）一楼面地价含土地出让金、拆迁费3,0001

51、20,00036,000二前期费用含勘察、图纸、施工水电等60120,000720三建安框架结构（含地下）1,500120,00018,000四报建及其他150120,0001,800五配套建设费基础及景观配套150120,0001,800六管理费用（二+三+四+五）*3%58.33120,000700七不可预见费（二+三+四+五+六）*2.5%48120,000576八营销费用销售额的2%187120,0002,240九财务费用按4.4亿元的15%年利率使用2.27年计算1250120,00015,000十合计6,403120,00076,8363.2 分项估算依据1. 土地费用根据开发商提

52、供的数据，项目土地取得费用约为36,000万元，折合楼面地价为3,000元/。2. 前期费用包括项目勘察费用、施工水电、图纸设计及土地平整费用，项目前期费用按60元/计算。共计：60×120,000=720万元。3. 建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，住宅项目土建安装工程费用按1,500元/计算（含地下部分）。共计：1,500×120,000=18,000万元。4. 报批报建根据类似工程建设经验估算确定，报批报建费用按150元/计算。共计：150×120,000=1,800万元。5. 配套建设费项目的基础配套及景观工程费用，含道路建设、水电配套、照明配套

53、、景观等，按150元/计。共计：150×120,000=1,800万元6. 管理费用管理费用为房地产开发企业为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述2-5项之和的3%取值。共计：22,320×0.03=700万元。7. 不可预见费用项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按前述2-6项之和的2.5%取值。共计：23,020×0.025=576万元。8. 营销费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的2%取值（销售收入总额：117,200万元）。共计：