房地产估价实训范文

1、住宅房地产估价报告委托估价方： XXX估价方：陕西XX地产估价估价对象：西安市曲江新区芙蓉东路 89 号中海熙岸 1 幢 2 单元 1002 号住宅，建筑面积 199.87 平方米。估价人员 :.0.0估价作业日期 ： 2022 年 12 月 20 日至 2022 年 25 日估价报告编号：陕西 2022 房估第 0697号致委托方函1-估价师声明2-第一局部：房地产估价结果报告 3第二局部：假设和限定条件 7-第三局部：房地产估价技术报告 ：8 第四局部：附件13一、致委托方函赵先生：承蒙您的委托，我公司对坐落与西安市曲江芙蓉 东路 89号中海熙岸18幢 2单元 21302号住宅，建 筑面积

2、 199.87 平方米进行了估价，估价目的为确定 房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押 价值，估价时点为 2022年 12月 23日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规 程及操作标准，遵循公平、公正、公开的估价原那么与 2022年 12月 20日开始估价作业， 现已完成评估工作 并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为 252.3 万元大写：人民币贰佰伍拾贰万叁仟元整 ，单价 12628 元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估 价报告正文。此致陕西 XX 地产估价二0四年十二月二十五日二、估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本

3、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的 专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设 和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有 关当事人也没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准 ?房地产估价标准? 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们的估价人员 XXX于2022年11月20日已对本估价 报告中的估价对象进行了实地查勘。6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7. 本估价对象为西安市曲江新区芙蓉东路 89 号中海熙 岸 xx 幢 x 单元 xxxx 号住宅建筑面积 199.87 平方米， 报告编号兴业估字 202

4、2 第 0697 号，估价时点为 2022 年 12 月 23 日，房地产抵押评估价值为 252.3 万元大写： 人民币贰佰伍拾贰万叁仟元整。估价师签章 :第一局部：结果报告一、估价方： XXX二、评估方：陕西地产估价三、估价人员：赵 0.0四、复核人员： XXX五、估价时点 2022.12.23六、估价作业日期： 2022.12.20 2022.12.25七、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评 估房地产抵押价值八、估价对象：西安市曲江芙蓉东路 89号中海熙岸 18幢 2 单元 21302 号住宅，建筑面积 199.87平方米。九、估价依据1. 委托方与本估价机构签订的房地产估

5、价委托书；2. ?房地产权证?权证编号：房地产证 xx 字第 xxxxxx 号；3. ?中华人民共和国城市房地产管理方法?；4. ?中华人民共和国土地管理法?；5. ?房地产估价标准? GB/T50921 1999 ；6. 估价对象现场勘察记录；7. 委托方提供的其他资料及证明材料；8. 掌握的房地产市场相关资料。十、估价对象房地产概况1. 位置坐落及环境概况估价对象位于西安市曲江芙蓉东路 89 号中海熙岸，西距大雁 塔北广场 500 米，南靠曲江海洋馆，与大唐芙蓉园仅一路之隔， 距市中心约 6 公里，有 601、609、606、24 路， 4 条公交线路通 行，交通便捷度一般，周边分布有丰景

6、佳园、金地芙蓉世家等住 宅小区，大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、曲江池公 园等生活配套完善。2. 房地产状况中海熙岸由 20 余栋高层、小高层住宅楼组成，总建筑面积 为 17 万平方米， 小区楼间距合理，采光通风良好，小区规划设施 合理，设地下车库，建有绿化景观广场、健身广场，绿化设施完 善，物业管理为中海物业，物业管理较好，居住环境优良，建成 于 2022 年。本次估价对象为西安市曲江芙蓉东路 89 号中海熙岸 18 幢 2 单元 21302 号住宅，建筑面积 199.87 平方米，位于 13、 14 层，设室内楼梯，户型为四房三厅三卫一橱，南北向，水、电、 暖、天然气、有线电视设施

7、齐全，室内未装修。该楼主体为地上 16层，属框剪结构，单元设 1 部电梯。估价对象装修配套标准具体为： 外墙外墙面砖， 内墙面水泥 砂浆抹光，室内水泥地面，外设塑钢玻璃窗， 外设防盗门，厨房、 卫生间内毛墙、毛地。3. 权属状况：业权利人，权属来源：购置商品房；用途：住宅。十一、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值， 等于假定未 设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定 优先受偿款。十二、本次估价报告再坚持公平、公正、公开的工作原那么的根底上，遵循以下原那么：1、合法原那么;2、最高最正确使用原那么；3、替代原那么；4、估价时点原那么等。十三、估价方法根据估

8、价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估 价方法通常有市场比拟法、本钱法、收益法、假设开发法四种。估价对象所在区域住宅类型房地产交易实例较多，可比实例易于 选择，因而采用市场比拟法评估为最正确方法。 十四、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的 条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 房地产的变现能力与宏 观经济环境、 该房地产的区域房地产价格走势、 房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系本次抵押的房地产用途为住宅， 价值量不大， 根据估价人员市场 调查分析，目前该区域对住宅类房地产需求较为稳定， 价格波动不大， 未来价格下降的可能性不大，根据

9、估价对象的地理位置、使用用途、 周边自然人文环境状况、 建筑面积等情况， 在综合考虑了该区域对住 宅类房地产的购置能力的根底上， 确定估价对象房地产的变现能力较 好。十五、房地产抵押估价报告使用提示 一、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押 价值可能产生影响， 在估价对象实物及区域因素不受意外损害， 能正 常维护使用， 且未增加法定优先补偿， 房地产市场没有大的波动的情 况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值根本保持稳定。二、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险， 估价报告使用者 应给予关注： 估价对象可能会由于房屋现状变更、 环境变化及房地产 市场价格波动、房地产税费调整

10、等原因导致房地产抵押价值减损。三、估价报告使用者应合理使用评估价值， 关注处置房地产时 对房地产抵押价值进行再评估。十六、估价结论 经评估人员综合分析，结合估价目的，房地产最终抵押价值可以 确定为 252.3 万元人民币 :贰佰伍拾贰万叁仟元整陕西 XX 地产估价二0四年十二月二十五日第二局部：假设和限定条件一、估价报告结论成立的假设前提：1、委托方提供资料属实。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、资 源的交易市场。3、本估价报告结果是在公开市场前提下求取的房地产抵 押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。二、估价报告使用的限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值

11、。2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，假设改 变估价目的及使用条件， 需向本公司咨询后作必要修正甚 至重新估价。3、本估价报告自出具之日起有效期限为一年，假设有效 期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费 政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应 及时聘情房地产估价机构对估价结果作相应调整或重新 估价。4、估价机构书面同意，本估价报告的全部或局部以及任 何资料均不允许在任何公开发表的文件、 通告声明中引用， 亦不得以其他任何方式公开发表。第三局部：房地产技术报告综合修正计算表 区域因素分析1、地理位置：估价对象位于西安市曲江新区，该小区周 边居住环境优良，商服设施齐

12、全。2、交通便捷度：待估对象位于曲江新区芙蓉东路，周边 邻西影路，距市中心钟楼约 30 分钟车程，交通便捷的较高。3、周边环境及商业繁华度：估价对象位于正在开发建设 中的西安曲江新区， 该区域为集娱乐、 休闲、旅游、商务、 居住为一体的大型度假区，附件有著名的大学院校及大雁 塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界等人文景观。附近有国美电器、小寨商业中心，距离小寨商业圈仅 1.5公里左右。 各类物业相辅相成， 互为推动，形成规模效 应。4、根底设施条件： 区域内根底设施条件到达 “七通一平， 包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地 平整。个别因素 估价对象住宅户型较好，采光通风条件好，室

13、内水、电、天 然气、暖、有线电视等设施根本齐全，比拟适于居住。三、市场背景分析曲江新区自 1996 年启动建设以来，先后投入资金 10 亿元用 于根底设施建设，修建开通了雁塔南路、雁南一路、雁南二 路、芙蓉西路、环湖路等城市道路。近年来，西安市的住宅 市场销售日趋活泼，市场销量较大，价格稳中有升，特别是 曲江新区，房地产投资工程较多，如曲江皇家花园别墅、御 花园别墅、钻石王朝别墅等，房地产开展和升值空间看好， 是房地产投资和置业的理想区域。四、最高最正确使用分析 估价对象作为住宅使用符合最高最正确使用条件。五、估价方法选用 根据估价目的及估价对象的状况， 分别采取不同的估价方法。 估价方法通常

14、有市场比拟法、本钱法、收益法、假设开发法 四种。该区域与估价对象类似房地产交易实例较多，因而采用市场 比拟法评估为最正确方法。六、估价测量过程1、采用比拟法进行估价 市场比拟法是根据房地产估价的替代原那么， 选取相同或相 邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比拟修正，确定 估价对象的现实价值。其根本公式：评估价格=可比实例价格X交易情况修正100/( ) X交易日期修正100 x区域因素修正100/x个别因素修正100/()。2、选取比准实例 根据评估人员对相同或相邻区域相近档次的房地产近期交 易价格的调查了解，选取临近区域类似房地产近期交易实例 作为可比实例，具体如下：实例一：曲江六号位于

15、西安市曲江新区雁南一路，由 10 栋小高层、高层住 宅楼组成，小区环境条件较好，物业管理齐全，智能化系统 完备，室内采用初装修， 2022 年中期小高层住宅的售价单价 为 13000 元/平方米。实例二：天地源曲江华府：位于西安市曲江新区雁南路，由花园洋房、板式小高层住 宅楼组成，小区内配套设施比评估对象略好，水、电、暖、 天然气等设施齐全，户型与估价对象类似， 2022 年中期销售 的小高层住宅的平均价格为10500元/平方米。实例三：曲江春晓园位于曲江新区雁南五路南侧，小区占地 1 47亩，建筑面积 17 万平方米，由多层、小高层住宅楼组成。物业管理齐全， 智能化系统完备，室内采用初装修，

16、 2022 年中期小高层住宅 的销售单价 9500 元/ 平方米。3、比拟修正计算如下：1) 交易情况修正： 以上选取的三个可比实例均属于竞争市场上的价格，其价格属 于正常交易价格，设估价对象为 100，那么可比实例 A、B、C 交 易情况修正系数均为 100.2) 交易日期修正：三个可比实例成交日期与估价时点相近， 设估价对象指数为 100， 那么三个可比实例指数均为 100。3) 区域因素修正： 将估计对象与可比实例影响该房地产价值的区域因素进行比拟 包括交通便利程度、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规 划、生活效劳设施等 ，依据估价人员现场勘查和所掌握资料， 设估价对象区域综合指数为 1

17、00，三个可比实例综合指数为： A:105;B:100; C:90;4) 个别因素修正： 将估价对象与可比实例影响该类房地产价值的个别因素主要 包括小区配套设施、 建筑结构、 户型、装修标准、 新旧程度等 进行比拟依据估价人员现场勘查和所掌握资料，设评估对象个 别因素指数为 100，可比实例个别因素指数为 A:99： B:96;C:96;5) 求出比准价格 依据比拟法的计算公式，综合计算出可比实例修正后的单价， 计算列表如下： 价格：元 / 平方米综合修正计算表工程名称ABC交易价格13000105009500交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/105100/100100/90个别因素修正100/96100/96100/96比准价格1250610938109954、估价对象现时价值以上比准价格差异不大，取其算术平均值作为小区高层住宅的现时价格初装修，即：12506+10938+10995宁 3=11480 元/ 平方米。估价对象所处楼层为13、14层，南北向，依