房地产项目融资前成本调查模板

1、中泰创展控股中泰创展 “工程名称 房地产融资工程尽职调查报告模板申请企业名称融资金额融资期限总息费率 业务类型： 抵押 质押 其他主要担保条件 业务团队尽职调查声明协助尽调人员：我们在此声明与保证：本报告是按照中泰控股?尽职调查标准?要求和公司有关规定， 根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分 析和整理，并在此根底上针对工程特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了 客户及工程最主要、最根本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断 的合理性负责。尽调人员：调查日期： 年 月 日协助调查日期： 年 月 日工程背景4方案与风控措施4

2、根本要素4交易结构41、工程的进入42、工程的退出43、工程公司的管理4风控措施4交易对手4一 申请人/工程公司41、根本情况及历史沿革42、申请人的股权结构43、组织结构44、高管层情况介绍45、经营情况调查5二控股股东/实际控制人5三工程公司财务状况51、工程公司税收政策52、工程公司财务信息5四工程公司征信情况7四、融资工程8一工程根本情况81、工程概况及现状82、控规指标83、开发方案94、设计、施工、监理情况及各合作方介绍10二工程市场情况101、工程所在地经济开展情况102、当地房地产市场总体情况103、工程市场情况10三工程分析111、总投资112、建设本钱预测123、工程销售预

3、测134、工程财务效益评估135、盈亏平衡分析14五、工程综合评价141、客户定位142、工程SWOT分析14六、还款来源141、还款来源介绍142、工程现金流分析14七、风险评估15八、结论及建议15九、工程资料附件列表15工程背景、 方案与风控措施一 根本要素 融资申请人： 融资工程名称： 申请融资金额： 融资期限： 融资用途： 融资方式： 融资息费本钱： 还本付息方式：二交易结构1、工程的进入2、工程的退出3、工程公司的管理三风控措施三、交易对手一申请人 /工程公司1、根本情况及历史沿革2、申请人的股权结构以网状图或表格的形式列出，需要追溯到实际控制人3、组织结构4、高管层情况介绍法定代

4、表人、财务总监以及工程负责人，至少包括受教育程度、毕业学校、本人从业经 历、本行业从业资历等；查法定代表人的人民银行个人征信记录5、经营情况调查二控股股东/实际控制人对于控股股东：重点介绍其从业经历、过往开发的房地产工程情况、是否多元化经营、是 否跨地域经营，并匡算股东原始积累。1、 如存在股东或实际控制人对工程追加投入资本公积及其他应付款，比照原始积累, 进行资金来源合理性分析，以判断其是否存在隐性民间借贷行为。2、如存在多元化经营情况，要进一步调查其关联公司情况和公司不同行业对公司经营的奉献程度。三工程公司财务状况1、 工程公司税收政策税收政策税种税率税种税率营业税土地使用税土地增值税预缴

5、房产税土地增值税清算城市建设税/费企业所得税预缴教育和卫生附加费企业所得税清算地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税2、 工程公司财务信息列示工程公司近三年及最近一期的财务报表数据，并对报表中的重点科目进行详细说明。 应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下，认真核实各相关会计科目的财务数据并 收集相关财务资料，依据收集的相关数据资料，编制对应的会计科目明细表。1预付账款按照分期、分工程汇总列示明细分类金额付款时间/期间按照同期、同工程，不同的收款单位列示明细一期收款单位付款金额付款时间/期间二期2存货按照分期、分工程汇总列示明细分类金额按照冋期、冋工程，不冋的对方单位列示明细一期科目

6、收款单位土地出让金及契税拆迁补偿费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费二期付款时间/期间付款金额付款时间/期间往来款明细表报表科目金额款项性质与本企业关系是否关联公 司归还时间应收账款合计其他应收款合计应付账款合计其他应付款合计短期借款明细表借款方借款金额贷款方借款期限借款方式抵押物信息担保方四工程公司征信情况1、查询人民银行征信系统；2、查询被执行人执行信息；3、通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式。如有负面信息，应进行进一步调查核实，并予以说明。四、融资工程一 工程根本情况1、工程概况及现状工程所在城市区域，主要开发面积包括土地面积、规划用地面积，业态构成，分几期开发，各期

7、包含的内容2、控规指标工程根本控规指标表序号指标名称一期指标 别墅-1,3 层二期指标高层住宅18-31层三期指标高层酒店28层单位1总用地面积m2道路及公共用地面积m2建设用地面积m22绿地率%3建筑密度%4建筑高度m4规划容积率5总建筑面积m2地上建筑面积m2住宅m2住宅m2V =90 m2m2(90 m, 120 m)m2>=120 m2m2商业m2写字楼廉租房、保障房地下建筑面积m2车位个商业2层m2人防含车库1层m23、开发方案序号节点名称完成时间一期-别墅二期-高层住宅 多层商业三期高层酒店1取得?土地使用证?2设计单位确定3概念设计完成4规划设计报批文本完成5取得?规划用地

8、使用许可证?6扩初设计完成7施工报建图完成8取得?建设工程规划许可证?9全套施工图完成10总包单位确定招标11取得?施工许可证?12景观施工图完成13根底施工至14售楼处建成15到达预售条件16取得?预售许可证?17样板间开发时间18主体结构封顶21外立面装饰工程完成22室内装饰工程完成23安装工程及调试完成24室外配套、园建完成序号节点名称完成时间一期-别墅二期-高层住宅多层商业三期 高层酒店25竣工备案时间26预验收时间27竣工验收完成28交房时间4、设计、施工、监理情况及各合作方介绍工程实施单位规划设计单位建筑设计单位施工总承包商监理单位二 工程市场情况1、工程所在地经济开展情况人口总量

9、、CPI在全省排名以及人均收入情况2、当地房地产市场总体情况包括刚需、供应量、最近一年市场销售情况3、工程市场情况(1)工程区域交通情况附位置图(2)工程配套设施情况(3)周边主要土地成交情况(4)周边竞争工程分析楼盘名称产品类型位置开发商楼盘名称总建筑面积各产品类型均价产品备案价格开盘时间销售情况数据来源三工程分析对于我公司只介入分期开发的工程中的某一期工程的情况，还应具体分析我司介入该期 工程的资金运用与来源的情况。1、 总投资1总投资测算总建筑面积：可售面积：借款期可售面积：工程名称投资额已投入万元未投入万兀按总建筑面 积单价元按可售面积单价元开发本钱土地费用政府行政事业性收费前期工程费

10、用建筑安装工程费分住宅、商业、写字楼其中：地上建筑地下建筑社区管网及园林工程费配套设施费其他工程费开发期间费用开发期税费管理费用列明：取费依据财务费用销售费用列明：取费依据其他费用及不可预见费用工程总投资2总投资资金来源构成序号工程金额万元占总投资比例总投资1自有资金注册资本及资本公积2信托贷款3银行贷款4我司贷款5其他借款6销售回款3已投入资金来源及合理性分析4融资额度的合理性分析2、 建设本钱预测测算前提条件：各项费用假设占比，见附表一3、工程销售预测测算前提条件：分年完工假设、销售比例的假设及依据、价格假设及依据等1销售方案2销售预测附表二业态可售面积预计单价总金额收入占比住宅公寓商业写

11、字楼酒店车库/地下车位4、工程财务效益评估本钱利润表科目金额万兀可售面积单方兀/平方米1销售收入2销售本钱3期间费用营销费用财务费用管理费用4销售税费土地增值税营业税及附加5销售利润6营业外收入6营业利润合计7企业所得税8营业净利润经济指标：本钱利润表销售净利率投资利润率工程投资财务评价指标工程总投资工程总收入工程资金峰值股本投资工程税前利润工程税后净利润销售净利润率总投资净利润率股本投资获利倍数5、 盈亏平衡分析1当销售利润为零时的销售单价假定销售比例不变2当销售利润为零时的销售比例假设销售单价不变五、工程综合评价1、客户定位2、工程SWOT分析优势S劣势W时机O威胁T工程SWOT结论六、还

12、款来源1、还款来源介绍2、工程现金流分析1正常情况下的现金流业态借款期内销售面积销售单价借款期内销售周期去化率累计净现金流2压力测试下的现金流A、 在销售进度不变的情况下，假设销售单价下降5%、10%、20%时对该工程的影响;B、 在销售单价不变的情况下，假设销售本钱增加 5%、10%和20%对该工程的影响七、风险评估八、结论及建议九、工程资料附件列表附表一：建筑本钱测算序 号子项名称测算金额万元20222013201320132014201420142022Q4Q3Q1Q2Q3Q4Q1Q2-一-土地费用-1地价款及市政配套 费2合作款项3红线外市政设施费4拆迁补偿费5市政配套设施的其 他支出

13、政府行政事业性收费1报批报建费2增容费三前期工程准备费-1勘测丈量费2规划设计可研费3三通一平费其中：临时道路临时用电临时用水场地平整4临时设施费5其他支出四主体建筑装修工 程费-1地基与根底工程2地下结构及粗装修3地上结构及粗装修4门窗工程5室外精装修6室内精装修7其他五主体安装工程费-1室内水暖气电管线 设备2室内空调、电梯设备3消防系统4弱电智能化系统5地下室停车场导引 系统6其他设备六社区管网工程费-1室外给排水系统费2室外采暖系统费3室外燃气系统费4室外上下压电力系 统费5室外消防系统费6室外通讯、有线电视 系统费七园林环境工程费-1环境设计费2绿化建设费3建筑小品4道路及广场建造费

14、5大门围墙建造费6室外照明7楼体泛光8标识系统制作9室外零星设施八配套设施费-1物业效劳用房2业主会所3幼儿园4学校5儿童游乐设施6环卫设施7运动设施8超市配套商业设 施9其他支出九开发间接费-1工程管理费十其他建设工程支出-1工程监理2工程造价参谋咨询3物业效劳启动费4资本化利息5其他支出本钱合计-附表二：销售预测表202220222022Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融资后住宅销售面积销售比例销售均价元销售收入万元写字楼销售面积销售比例销售均价元销售收入万元商业销售数量销售比例销售均价元销售收入万元车位销售数量销售比例销售均价元销售收入万元注解：对投资工程未来销售预测的方法。1参考前期销售进度和价格。2参考周边类似楼盘的销售进度和价格3结合当地购房群体办理全款和按揭的比例，并考虑银行按揭款回款的情况。4结合本工程的品质以及开发商的实力，以当地或可比区域市场以往年度其他可比工程的整体销售收入作为本工程未来销售预测的参考。附表三：现金流量表202