策划培训城市综合体长春滨河绿岛开发和运营模式研究

1、长春吉林大路滨河绿岛综合体开发和运营模式研究市新商业管理2011 年 5 月 28 日应长春联发地产公司邀请带领驻扎长春的助手花费五天时间系统研究了滨河综合体项目和甲方进行了亲切友好的，形成了广泛共识。长春滨河综合体是一个长春绝版地块的项目，投资公司投资亿元左右，项目亿元左右。一、项目操作方式研究项目地块属于商业旅游开发黄金地块，项目总体为城市商业旅游综合体。关于前期拿地和完善公司治理机制路线图土地拿到后，通过预销售地块酒店和写字楼收取亿元以上销售预付款，选择南通等大型优秀施工公司垫支亿元左右建设地块住宅区和，酒店和，首先安置好地块居民。打造较大制综合体连锁开发公司。月争取增资扩股亿元左右,也

2、可以采用合作方式，合作伙伴再投资亿元，完成土地拍卖前的准备工作，尔后参与正式摘 牌。通过国内外城市综合体的研究，我们提出了注重前期研究，全面量身定制的思路（应该今后完成的工作）1.将商业和概念设计结合，与顾问公司和设计院合作，制作新的综合体整体设计方案。部门提前做好招商手册和销售楼书，采用快印方式征求意见。2.商业摸底先行，提前与著名商家好，例如，新公司的战略伙伴可以提前谈判确定商家。3.写字楼要与发展总部结合，提前与、保险等著名机构沟通，争取量身定制部分办公楼，满足顾客特殊要求。公寓可以借鉴万达等成熟经验，我们吸收万达一起研究适合长春市场的写字楼。预先销售地块写字楼和商铺。回笼亿元资金，用于

3、综合体的滚动开发，争取将地块北侧部分先拿到正式预售 证，回笼销售资金后进行全面开发和 ，购物中心部分最后开业。在有物业抵押后，亿元左右，用于滚动开发地块。通过销售地块住宅回笼资金.亿元，尔后完成地块开发，完成,地块的居民安置。前期流程如下：综合体设计的科学流程启动商业与产品设计完成提出的综合体流程图装修设计商业视觉形象设计优化与节能设计塔楼设计购物中心设计酒店设计设计与设计方案招商摸底与确定正式设计任务概念性设计招商手册设计初步的设计任务书某综合体及购物中心项目开发（含设计进度）表科目内容和时间具体消费者与业态规划设计项目和商业布局业态设计策划提交初步方案二2010 年 6 月8 月商业策划和

4、概念性方案设计三两内提交初步方案7-9 月结束售楼处和招商中心设计要求能够使用两年时间9-11 月招商摸底与主力店招商四主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案2010 年 7 月10 月商业视觉形象 VMD 与导示系统设计四2010 年 8 月12 月方案设计阶段六2010 年 10 月2010年 12 月施工图设计四2010 年 12 月2011年 3 月招商工作展开一年半2011 年 3 月工程开工8 月施工准备一时间2011 年 4 月开工基础工程施工半年 2011 年月开始挖土2011 年 9 月完成具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2010 年 10 月装饰方

5、案设计八2011 年 311 月工程封顶九2012 年 3 月装修及景观施工五2012 年3 月-2012 年8月内部装修工作三2012 年 9 月11 月试营业一2012 年 12 月试营业正式开业主力店可以先开业2013 年1 月28 日正式开业二、绿岛综合体的赢利模式分析地块综合体物业组合建议 24.3 万平方米占地面积 29888 平方米 换算 45 亩土地类别内容（万平方米）写字楼5A 写字楼3 万平方米2 万平方米（备选五星酒店）4 万平方米公寓其中 3 万平方米作为五星酒店公寓5.5 万平方米购物中心含 2 万平方米街区9.8 万平方米投入和产出分析 项目总投资地块总投资地块总投

6、资地上物业5.6 万平方米×30001.68 亿元物业1 万平方米×25000.25 亿元工厂收购投资土地成本已经达到326 万元/亩 楼面地价 1639 元/平方米亿元土地拍卖投资6.1453 万平方米 92 亩 每亩价格 200 万元 1.84 亿元 楼面地价达到 2644 元/平方米1.84 亿元地上物业18.3 万平方米×30005.49 亿元物业万平方米×25001.5 亿元合计11.74 亿元合计24.3 万负一层 4 万平方米商业利用负二层 3 万平方米C 地块总投资三个地块最保守的投资为亿元去掉拆迁返还万平方米，可以销售9.3 万平方米

7、其铺写字楼5A 写字楼万平方米×40001.2 亿元万平方米×4000（备选五星酒店）精品五星酒店万平方米×40002.4公寓5.5 万平方米×40002.2购物中心含2 万平方米街区9.8万平方米×60005.88合计24.3 万平方米负一层万平方米× 1 万平方米商业万元投资 停车万平方米2.1负二层万平方米成本合计13.78 亿元合计含亩地价 400万元 6000 万元2.53 亿元预计为 6500 元/平方米万平方米地块销售额预亏 4.34 亿元地块可以销售物业亿元地块可以销售物业5.22 亿元为 5.22+2.6-4.34=

8、4.4亿元预计保留物业万平方米价值6 亿元左右写字楼5A 写字楼万平方米×120003.66 万平方米×10000公寓5.5 万平方米×80004.4购物中心含 2 万平方米街区×0000合计20 亿元住宅销售4.743×71003.3675商铺销售6482×200001.29644.6 亿元住宅销售8.3×65005.4商铺销售1×200007.4 亿元项目实际投资需要亿元（新华印刷厂）1.8 亿元如果要求拿到地块至少需要 4.5 亿元投资建议 力争将地铁引进到本项目，物业价值至少增值亿元以上。同时开发万平方米地

9、铁商业层 联发已经了新华印刷厂，锁定了本项目，适合年月引进战略投资伙伴资金亿元共同完成土地拍卖手续。商业和业态组合商业业态组合的初步模型建议万平方米 含万平方米和扩充的地块万平方米造价亿元电视购物和电子主题卖场万平方米与湖南购物合作精品超市0.5 万平方米周边有亚泰超市，引进品牌精品超市书城.5 万平方米儿童职业体验中心万平方米参考朝阳大悦城院和滑冰场万平方米引进 2000 平方米院，3000 平方米滑冰场场万平方米引进太空体验旅游等项目综合体操作流程和价值挖掘建议在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过四种

10、方法提升价值和优化功能.（1）.不同物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。（2）.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。（3）.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。高科技和电子游戏餐饮万平方米金钱豹自助餐，与空中花园结合青年时尚百货万平方米北京大悦城 ZARA,HM 等品牌系统引进，必要时候做人信 品牌的百货街区万平方米餐饮酒吧街区建议加快完成招商手册。具体流程如下：城市综合体操作流程三、绿岛东方项目策划建议选择两个重要的标杆优化项目方案设计标杆充分利用地块的广场，将过去的平面广场变