住宅项目评估体系培训

1、 1 1 招商地产住宅项目评估体系培训招商地产住宅项目评估体系培训深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司主讲人：陈国凡主讲人：陈国凡20152015年年 8 8月月 2 目录第一章 住宅项目评估体系构成第二章 质量控制第三章 质量风险共性问题分析第四章 行业内优秀做法分享 3 第一章 住宅项目评估体系构成 4 住宅项目体系构成住宅项目体系构成实测实量（权重60%）质量风险（权重30%）安全生产（权重10%）评估体系构成评估体系构成 5 1.项目综合得分=各标段综合得分算术平均值2.标段综合得分=标段实测实量合格率（60%60%）+质量风险合格率（30%30%） +安全文明

2、合格率（10%10%）3.标段实测合格率=各组实测合格率算术平均值（备注：标段实测合格率为该标段实测各组合格率均值）4.质量风险得分=（应得检查项总分-检查项扣减分）/应得检查项总分*100%5.安全文明合格率=安全生产（70%）+文明施工（30%）评估体系构成评估体系构成 6 三、检查区得分率计算规则三、检查区得分率计算规则1、工程项目质量风险检查评分表扣分标准中所列举的质量缺陷都按在该检查区出现的频率扣分：C C：属于系统性质量问题，在检查区内普遍发生；B B：属于重点关注性问题，在检查区内部分存在（5处以上）；A A：属于个性问题，在检查区内个别存在（15处）。2、工程项目质量风险检查评

3、分表扣分标准中所说的“施工方案”，是指已通过审批的施工方案。3、标段风险评价应得分为该检查项所有参与检查的“检查大项” 分值之和（已隐蔽的检查大项不算入 总分）；标段风险评价扣分为该检查项所有参与检查的“检查大项”扣分之和（扣分不超过该“检查 大项分值”）；标段风险评价得分率=（参与的检查项总分-参与的检查区扣分）/检查项总分*100%， 其中检查区扣分不应超过检查大项分值，即检查项最大扣分值或扣分值之和为检查大项分值。质量风险质量风险 7 4、 红线扣分项说明：凡每出现一项带项扣分为B级的，对质量风险评估总分加扣1分（按百分制）；凡每出现一项带项扣分为C级的，对质量风险评估总分加扣3分（按百

4、分制）。5、检查时不存在或因隐蔽且未参与检查的检查项，若未特别规定，不计入应得分检查时不存在或因隐蔽且未参与检查的检查项，若未特别规定，不计入应得分。质量风险质量风险 8 一、标段质量风险检查区选取规则一、标段质量风险检查区选取规则每个总包标段随机抽取一定现场范围作为该总包标段质量风险检查评估的样本区域，称为“标段质量风险检查区” （简称检查区）。具体抽取规则如下：产品类型产品类型检查区范围检查区范围备注备注独栋、双联排、类独栋、多联排、合院、叠拼、洋房、小高层、高层不少于现场楼栋数的20%，且不少于两栋。地下室、外立面必查；此外，结结构已封顶时顶层、构已封顶时顶层、屋顶必查屋顶必查。质量风险

5、质量风险 9 二、质量缺陷计数规则二、质量缺陷计数规则（一）面状构件 1、楼板（已砌隔墙）每自然间算一处； 2、楼板（未砌隔墙）相邻轴线合围面算一处； 3、以屋脊分界，大屋面板每个单元算一处； 4、墙（已砌隔墙）每自然间每面墙算一处； 5、墙（未砌隔墙，含外墙）相邻轴线之间每层每面算一处； 6、幕墙板材每块算一处。（二）线状构件1、每根梁（含反坎、导墙）每跨算一处；2、每根柱（含构造柱）每层算一处；3、变形缝每条每层算一处；4、天沟、阴阳角线、止水钢板、避雷带、桥架、线槽、风管每条算一处（以转角为界）；5、烟风道、管井、管道每根（个）每层算一处；6、幕墙龙骨按相邻节点间的每段算一处；幕墙打胶按

6、相邻胶缝间每段算一处。（三）体状、点状、离散可数构件 1、门、窗、钢副框、栏杆、地漏、橱柜、窗台板、卫生间等电位、配电箱、灯具、水泵、洁具等 每个算一处； 2、小屋面板、空调搁板、阳露台板、雨棚板等每块算一处； 3、栏杆埋件、幕墙埋件、其它埋件每个算一处。 质量风险质量风险 10 安全文明安全文明评分汇总表评分汇总表类别类别分项分项分项应得分分项应得分分项实得分分项实得分安全文明得分安全文明得分安全生产（安全生产（70%70%）防火10%100.00%100%三宝、四口、五临边、脚手架50%100.00%安全用电15%100.00%机械设备15%100.00%施工机具10%100.00%小计小

7、计100%100.00%文明施工文明施工（30%30%）工完场清25%25%材料堆放25%25%场容场貌50.00%50.00%小计小计100%100.00%（1）安全文明体系编制依据（ 建筑施工安全检查标准(JGJ59-2011) ）附件：（2）安全文明体系内容概括：安全生产、文明施工安全文明安全文明 11 注意事项及过程评估问题答疑注意事项及过程评估问题答疑1、为确保第三方评估公司的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估公司进行公正、独立的项目评估，总部工程管理部将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取罚分等处罚措施，并在公司层面进行通报

8、批评；2、各参评单位应积极配合现场评估工作，如因参评单位故意不配合造成现场评估工作无法进行的，经与工程管理部沟通确认无法继续进行，即中止该项目评估。该项目当期评估结果按0分计，集团对参评项目部进行通报。3.测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应修补部位，并对修补方案合理性进行检查。如混凝土墙柱出现大面积修补，则截面尺寸、墙面表面平整度、垂直度合格率将按实测合格率的80%计算；如混凝土顶板出现大面积修补，则顶板水平度合格率将按实测合格率的80%计算；4.如现场发现不合理工序隐蔽，如二结构未完成就进行甩浆等情况，项目成绩按照集团实测最低分

9、处理，并进行通报。5、如现场空鼓存在切割未修补现象，一律按照空鼓不合格点进行计算。 12 序号序号 疑问内容疑问内容 问题答疑问题答疑1 1主体是新工作面，砌筑已经开始，还实测主体么？ 如前道工序还存在四个单元楼层以上，还需继续进行实测2 2厨卫间反坎的高度是否统一按200为准（实测表与风险表有不一致）？ 统一按照200为准3 3挂网搭接是否按照要求不小于100mm？ 搭接不能小于100mm4 4抹灰阶段顶板水平度完成一遍打底未找平完成，是否进行实测？ 完成一遍腻子就需进行实测5 5实测测区如果只有2层是否不参与实测，还是必须大于等于3层，才满足实测要求后进行测量? 实测测区必须大于3层才进行

10、实测6 6窗台压顶厚度实测标准要求厚度不小于120mm；如果根据现场设计要求，是否是不满足设计要求才扣分处理? 按照集团标准7 7质量风险只针对测区评判，是否只要未隐蔽，均要作检查扣分；如抹灰阶段甩浆可看砌筑的内容。 质量风险检查以现场实际可见为准，不可见不给予应得分8 8现场施工已甩浆完成，砌筑节点是否检查？ 检查注意事项及过程评估问题答疑注意事项及过程评估问题答疑 13 序号序号 疑问内容疑问内容 问题答疑问题答疑9 9园林绿化进场后，安全文明是否考虑不作检查？如有高空作业是否不检查？ 安全需要检查，文明施工也进行检查1010户内门洞口是否需要设置预制块或实心砖？ 不强制1111主体阶段实

11、测实量，存在不同程度的剔凿、打磨、修补的现象，如何处理？以PPT讲述为准1212抹灰阶段实测楼层在养护期内、空鼓切开未修补，更换楼层敲空鼓。 不更换1313图纸与质量风险检查表存在冲突，以哪个为准？ 以集团检查标准为准1414实测体系中砌筑阶段一结构洞口是否进行实测应予以明确，尤其是后期需安装钢副框的一结构洞口； 砌筑阶段不实测结构洞口1515质量风险体系中，对于出屋面钢套管的高度没有予以明确定义，建议此处应明确高度为多少；高于建筑完成面150mm1616质量风险体系中，屋面泛水高度内要求结构面上200mm内使用止水螺杆，建议此次应以屋面完成面200mm内使用止水螺杆为宜。以建筑完成面为准17

12、17安全文明体系中，对于某些项目如施工升降机与外架相连、通道口防护棚搭设不到位等情况无扣分项，建议是否对于此类问题进行近似扣分。 可进行近似扣分注意事项及过程评估问题答疑注意事项及过程评估问题答疑 14 第二章 质量控制 15 基本原则基本原则 事前、事中、事后控制事前、事中、事后控制第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程1、事先控制，砼浇筑之前施工单位（监理单位事先控制，砼浇筑之前施工单位（监理单位 ）应有专人对模板工程进行复）应有专人对模板工程进行复核；核；2、事中控制，砼浇筑过程指定专人对浇筑完成的砼顶板、墙面、楼板厚度进事中控制，砼浇筑过程指定专人对浇筑完成的砼顶板、墙面、楼板厚度进

13、行实测，对达不到要求的墙、板进行模板支撑调整（砼浇筑过程中）；行实测，对达不到要求的墙、板进行模板支撑调整（砼浇筑过程中）；3、事后控制，对砼浇筑成型的墙、板柱进行实测，对不合格点制定合理的修事后控制，对砼浇筑成型的墙、板柱进行实测，对不合格点制定合理的修补方案；补方案；4、实测实量控制总则，事前控制、事中调整、事后整改，最终取得优良成绩。实测实量控制总则，事前控制、事中调整、事后整改，最终取得优良成绩。 16 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程砼垂直度、平整度模板支撑体系缺陷。 问题描述：问题描述： 涨模、接缝不平，导致垂直度、平整度差； 剪力墙整体倾斜，导致垂直度差。 根部涨模、漏浆

14、严重，导致底部平整垂直度差。 上下层剪力墙错台。 17 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解决技巧：剪力墙采用水泥预制内支撑，间距不大于600mm，绑扎固定。有地区公司采用钢筋支撑，容易产生锈点，用量较大时锈点过多，抹灰也会因为锈点而空鼓开裂。 18 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解决技巧：层高3米以内剪力墙应至少设置5排对拉螺杆，最下排螺杆距地不得大于200mm，最上一排距上部板底不宜大于400mm。 19 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解决技巧：剪力墙应增设斜撑，楼板上应提前预埋钢筋头。斜撑至少一道，间距不大于2500mm。 20 第

15、一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解决技巧：模板垂直度应在混凝土结构施工前验收、校准。 21 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程问题描述：问题描述：材料规格差。模板支撑立杆无法调节或顶托调节过高。其他问题不做细说。 22 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解决技巧：建议采用50*100mm标准规格木方，木方不得扭曲变形。立杆顶部应增设可调节的支撑，调节高度不宜高于300mm。板底木方间距不大于300mm。立杆间距不大于1200mm。扫地杆离地间距不大于200mm。中间水平拉杆步距不大于1800mm。 23 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解

16、决技巧： 剪力墙层间错台、垂直度差控制技巧：1.浇捣砼时在剪力墙或柱头下200mm位置埋设螺栓，上层支模时，该螺栓作为固定模板的支点，避免柱根部错台。2.外墙内侧除用钢管斜向支撑外，另外增加钢丝绳（配紧线器）斜拉。 24 解决技巧：解决技巧：墙、柱与梁同一平面节点要求：墙梁结合部形成受力断面，结合部易出现错台现象.（1）墙梁结合部采用梁侧木方压过模板拼缝位置，保证受力刚度。梁测木方采用定型模具加固，保证上侧木方受力刚度。（2）高层标准层可以考虑整体配模。第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程 25 解决技巧：解决技巧：墙、柱与梁同一平面节点要求：（3）剪力墙上部木方伸过梁交接点不得小于300

17、mm，用铁钉固定连接木方和木胶板；（4）在粱底与剪力墙连接处增加木方同时包住剪力墙和粱底木方，用步步紧拉紧；（5）模板交接处50mm用铁钉将模板与木方固定；铁钉间距不得超过300mm。（6）大载面梁体450mm高度增加对拉加固措施或腰龙骨加强固定。第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程 26 模板底设置调平看脚板。第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程外梁模板上口设置螺杆加固，防止涨模。剪力墙端洞口使用通长螺杆拉结，防止墙洞变形。墙柱浇筑时，从下往上采用人工敲击模板，锤击间距200mm，边浇筑边锤击，有效控制表面气泡、蜂窝、麻面产生。墙柱竖楞采用槽钢（推荐性）。梁、柱、墙阴、阳角双向设置木

18、方压边，提到刚度，防止漏浆，梁侧用步步紧辅助加固，每500一道。 27 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程楼板厚度施工控制差，导致楼面平整度差，而出现板厚度不均。 问题描述：问题描述：混凝土表面收光处理差，找平施工较随意。 28 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解决技巧：单人操作应采用2米铝合金刮杠赶平。多人操作可采用更长的刮杠赶平。混凝土施工往往在夜间施工，应确保充足的照明。 29 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解决技巧：方式一：钢筋吊凳，间距600*600，应满足人行步距要求，以便于施工人员行走。有利于板厚的控制，且可重复利用。 30 解决技巧：

19、解决技巧：方式二：成品细石混凝土预制支墩，利于板厚控制。第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程 31 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解决技巧：解决技巧：方式三：自制木盒控制板厚。 32 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程问题描述：问题描述：组砌形式不统一，灰缝大小不一，墙面瞎缝透明缝多；门窗洞口偏差大；转角墙、丁字墙没有相互咬合，形成通缝。 33 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程解决技巧：解决技巧： 样板先行，确定排砖模板，非标砌块尽可能预先统一加工。要求施工单位编制砌筑排砖图，并明确交底，便于普通工人识图，有利于组砌形式、转角通缝、洞口偏差等问题的解决。 34 第二部分、砌

20、筑工程第二部分、砌筑工程问题描述：问题描述：构造柱、窗台压顶等采用步步紧，造成空心砖孔洞较多，墙体破坏严重，存在渗漏隐患。 35 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程解决技巧：解决技巧： 构造柱支模应使用对拉螺栓，避免使用步步紧。 36 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧小技巧： 空调洞预制，有利于质量控制，如空调洞向外倾斜的角度控制；不需要洞边塞缝，因塞缝不密实导致渗漏等等。 37 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：墙体顶砌部位预制定型混凝土块，以利于顶砌的饱满。 38 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：户内箱采用预制混凝土块预埋，避免电箱周边大面积开槽、封堵。

21、39 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：采用成品斜顶砖，协定角度固定，倒逼砌筑排版。 40 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：管线从空心砌块中间穿设，避免后期管线开槽。 41 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：一次结构把厨卫间反坎一次性浇筑到位；一次结构把门洞口小门垛一次性浇筑到位，避免后期小砖砌筑小门垛。 42 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程门窗框预制块：采用预制混凝土块、实门窗框预制块：采用预制混凝土块、实心砖；空心砖墙体则在门窗洞边心砖；空心砖墙体则在门窗洞边200mm内的孔洞须用细石混凝土填实；预制块内的孔洞须用细石混凝土填实；预制块或实心砖的宽度同

22、墙厚；长度不小于或实心砖的宽度同墙厚；长度不小于200mm；高度应与砌块同高或砌块高度；高度应与砌块同高或砌块高度的的1/2且不小于且不小于100mm；最上部（或最下；最上部（或最下部）的混凝土块中心距洞口上下边的距部）的混凝土块中心距洞口上下边的距离为离为150200mm，其余部位的中心距，其余部位的中心距不大于不大于600mm，且均匀分布。，且均匀分布。 43 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程控制线的控制线的技巧：技巧：l 控制线应从结构施工时开始布放；实际为必做的工作。l 控制线距剪力墙、柱边应为200-300mm;l 技巧在于：控制线转角处要以红油漆做出三角标示，以备墨线消失后可随

23、时恢复；l 三角标示应长期保留，直至抹灰完成。 使用统一的控制线将有利于各分部分项工程质量的控制。户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度极差、开间/进深和方正度等三项问题 44 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程解决技巧：解决技巧：（1）灰饼布置应按照地面放线布置，首先制作墙面四角的灰饼；（2） 布灰饼时不仅要考虑墙面平整、垂直度，还要考虑垂直墙面间的阴阳角，确保房间的方正；（3）通过四角的灰饼拉线制作中间的灰饼，灰饼间距不得大于1.5m;（可考虑三排）（4）灰饼验收户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度极差、开间/进深和方正度等三项问题 45 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程小技巧：技巧： 抹灰面终凝前施

24、工单位应进行墙面自检，如存在问题可立即处理。 46 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程空鼓、裂缝解决技巧：空鼓、裂缝解决技巧：线槽及不平整部位应先填补或修平。挂网，不仅不同材料交界面，线槽也应挂网；喷浆、甩浆均可，但是要注意淋水养护，确保强度；抹灰应提前湿润墙体，不见明水；抹灰后要及时养护，为确保楼内环境、不形成楼面积水，建议采用喷壶。 47 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程墙面空鼓与开裂问题的特征与共性墙面空鼓与开裂问题的特征与共性墙面空鼓与开裂的共性主要有如下二大方面：1）抹灰层的强度与密实度较差2）墙面抹灰层中间往往存在纯浆水泥层 48 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程影响墙面

25、抹灰层不够密实的成因影响墙面抹灰层不够密实的成因1、墙面抹灰没有按相关技术规程的基本要求实行分道施工。 2、新拌砂浆超过施工开放时间或受到污染，而影响到砂浆的性能。3、砂料没有过筛级配。4、抹灰之前没有对基层上的凹凸不平及孔洞部位修补处理。5、钢丝网未张拉牢固。 49 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程影响墙面抹灰层不够密实的成因影响墙面抹灰层不够密实的成因成因一，成因一，墙面抹灰没有按相关技术规程的基本要求实行分道施工一则，砌体与混凝土结构的抹灰层基面，在饥水性方面存在着较大的差异，抹上墙的砂浆其初凝时间是无法一致的。 大量实例工程经验证明，抹在混凝土结构基面上的底层灰与罩面灰其分道施工间

26、隔时间小于12个小时的话，施工确实是难以将抹灰层搓抹密实的。故其出现开裂与空鼓缺陷的概率是甚高的。 50 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程 另则，墙面抹灰一次上浆过厚，施工不但难以将抹灰层搓压密实，而且极容易出现下滑，抹灰层的密实与粘结力就难以保证了。影响墙面抹灰层不够密实的成因影响墙面抹灰层不够密实的成因 51 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程影响墙面抹灰层不够密实的成因影响墙面抹灰层不够密实的成因成因二，成因二，新拌砂浆超过施工开放时间或受到污染，必然大大降低砂浆的施工操作性和粘结力。 此外，砂浆进入初凝后再加水重新调拌，在事实上已改变了砂浆的水灰比，难免会使砂浆的干燥收缩剧增。

27、52 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程影响墙面抹灰层不够密实的成因影响墙面抹灰层不够密实的成因成因三，成因三，砂料没有作出过筛级配。砂浆中难免会存在较粗骨料或异物，施工就无法将浆料搓压或挤压密实了。 53 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程成因四，成因四，抹灰之前没有对基层上的凹凸不平及孔洞部位作出修补处理，以及抹灰层收口界面粗糙，施工就难以将砂浆料搓压密实。影响墙面抹灰层不够密实的成因影响墙面抹灰层不够密实的成因 54 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程成因五，成因五，钉挂在墙面上的钢网未张拉牢固，其在抹灰过程中不可避免会出现回弹的问题，抹灰层就难以确保密实了。影响墙面抹灰层不够密实

28、的成因影响墙面抹灰层不够密实的成因 55 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程抹灰基层处理抹灰基层处理1、挂网不牢固、钢丝网刚度不足、挂网前高低差未补平等造成挂网部位无法搓压密实；2、甩浆不密实、不均匀、未形成毛刺，浆体强度不足；3、门洞过梁未设置或支座长度不足、因平面限制过梁未进行植筋或现浇、过梁端部存在通缝/灰缝不饱满等情况；4、砌筑墙体出现通缝、断砖、混砌、顶砌灰缝不饱满等问题都容易导致后期抹灰层的开裂。等等 56 工艺做法工艺做法构造柱及腰梁未设置。原因分析：原因分析：墙体高度大于4米未设置腰梁，墙长超过5米或层高2倍未设置构造柱，增大墙体变形力，从而导致空鼓/开裂产生。第三部分、抹灰

29、工程第三部分、抹灰工程 57 一次性砌筑到顶第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程原因分析：原因分析：砌筑墙体一次性到顶，顶砌间隙时间不足，造成墙体竖向收缩（沉降变形）。建议做法：建议做法：严格控制砌筑墙体顶砌间隙时间（一般不少于14天），并加强顶砌部位灰缝控制及挂网处理。9.1.9填充墙砌体砌筑，应待承重主体结构检验批验收合格后进行。填充墙与承重主体结构间的空（缝）隙部位施工，应在填充墙砌筑14d后进行。 砌体结构工程施工质量验收规范砌体结构工程施工质量验收规范GB50203-2011工艺做法工艺做法 58 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程水电安装水电安装原因分析：原因分析：水电敷设开槽采

30、用人工打凿；深度/宽度不符合要求、斜向或水平开槽过长；管线固定不到位（存在应力）；线槽填堵不密实或采用普通砂浆填堵；抹灰完成后二次开槽。建议做法：建议做法：采用预留、预埋或机械开槽，严禁人工打凿；线槽填补密实，且与砌体墙平，线槽尺寸：深度10，槽宽mm。 59 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程养护养护水泥砂浆抹灰层应在24h后进行养护，养护时间一般不小于7d。抹灰层在凝结前，应防止快干、水冲、撞击和震动。在收面在收面12小时左右，在面上涂刷小时左右，在面上涂刷108胶胶水，再敷于薄膜进行养护。水，再敷于薄膜进行养护。 60 整改整改人工打凿、空鼓切除不到位、修补不规范。原因分析：原因分析：

31、后期空鼓、开裂部位直接使用人工剔凿进行修补，剔凿过程导致该部位周边抹灰层的松动，造成周边的二次空鼓、开裂。建议做法：建议做法：空鼓、开裂部位周边应采用机器切割，空鼓部位切割完成后使用空鼓锤进行复查，保证空鼓切除到位，基层重新清理并湿润，分层进行修补，后期及时进行养护。第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程 61 第三章 质量风险共性问题分析 62 地下室外墙防水搭接长度不足，接头脱落，防水基层处理不到位。质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 63 地下防水区域砼裂缝处理不合规，防水施工后出现渗漏质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 64 止水钢板不交圈、焊接、露出宽度不符合施工规范要求；

32、遇水膨胀止水条嵌固不牢；止水凹槽深度宽度不足质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 65 卫生间给水管直接从门下槛或导墙根部穿设质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 66 外墙灰缝不饱满、勾缝不到位、断砖、瞎缝、通缝质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 67 外墙孔洞封堵不密实质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 68 外墙线条根部未设置砼防水反坎，存在渗漏风险。质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 69 无窗台压顶；窗台压顶后浇；压顶伸入墙体长度不足；成型质量差（如孔洞、漏浆、露筋、歪斜、开裂等）质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 70 空调板、出屋面砌体墙等有积水可

33、能性的部位导墙设置情况质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 71 地下室防水与墙面结构持平，防水材料未卷入50mm，成品保护不到位。质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 72 外窗塞缝不密实、塞缝间隙需不符合要求质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 73 外窗无泄水孔，加工过程中组角、榫接部位未打胶质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 74 外墙构造柱支模采用“步步紧”穿设砌体墙进行加固处理，与结构梁底交接部位易浇筑不密实，后期存在渗漏隐患。质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 75 外窗主副框之间未打发泡塞缝，存在渗漏风险。质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 76

34、塞缝前未撕去与塞缝材料接触部位的保护膜、包装纸质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 77 1、卫生间反坎凿毛不到位，特别是竖向结合面，成型质量差2、导墙用木块、砖块等作为内撑，或用铁丝穿模，或使用普通螺杆质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 78 卫生间立管吊洞不密室，严禁铁丝吊洞质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 79 卫生间基层清理不到位、立面防水涂膜厚度达不到设计厚度的80%质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 80 卫生间未设置侧排地漏，后期积水无法排出，存在渗漏风险。质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 81 出屋面门槛高度不足，后期存在渗漏隐患。质量风险共性问

35、题分析质量风险共性问题分析 82 屋顶、露台结构板面上200mm高度内采用带PVC套管的穿墙螺杆质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 83 出屋面（含地下车库）烟风道泛水高度范围内存在砖砌体（砼未随屋面一次浇筑）质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 84 出屋面（含地下车库）管道未设刚性防水套管或刚性防水套管高度不足，防水施工前未做防锈处理且防水未进行收口质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 85 抹灰后外墙出现渗漏（含外门窗周边渗漏）质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 86 抹灰前未将管槽用细石砼灌实，采用小砖填塞质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 87 过梁入墙长度

36、不足250mm；当过梁受平面限制入墙长度不足150mm时，未采用植筋及现浇的方式进行施工，门垛不牢固质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 88 砼墙面后开槽损坏钢筋质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 89 1、挂网、甩浆前未将墙体各种孔洞封堵、或封堵做法和质量不合规、结构缺陷修补和杂物清理不到位（含高低差用水泥砂浆填补）2、一次性砌到顶或补砌、补塞质量差3、不同材质墙面抹灰前未挂抗裂网、钢丝网丝径小于0.7mm质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 90 未分层抹灰，超过35mm未加钢丝网，修补不规整，产生开裂质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 91 砂浆配合比不合规、楼层堆

37、放不设垫板、现场加水、初凝后使用质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 92 厨房烟道卸载做法不合理，上下未对齐；不在楼板位置对接质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 93 砼构件未预留洞，后期钻凿开洞质量风险共性问题分析质量风险共性问题分析 94 第四章 行业内优秀做法分享 95 导墙提前预留槽口，避免后期由于导墙开凿而引起的开裂，减少渗漏风险。线管预留在卫生间反坎上部，降低线管穿反坎存在的渗漏风险。质量风险建议做法质量风险建议做法 96 卫生间吊洞方式质量风险建议做法质量风险建议做法 97 现场窗台排水坡道明显屋面水落口防水施工卷材内返，施工质量好质量风险建议做法质量风险建议做法 9

38、8 现场屋面防水施工质量好，出屋面钢套管留置高度符合要求现场预埋套管防腐措施到位质量风险建议做法质量风险建议做法 99 管道根部砼反坎成型质量好现场砌筑预留管洞口,避免后开洞 100 室内墙面踢脚线、顶棚、厨卫间门边腻子翻边处理，线条清晰，观感质量较好。质量风险建议做法质量风险建议做法 101 实测数据上墙质量风险建议做法质量风险建议做法 102 门过梁整体现浇配电箱采用成品预制块镶嵌质量风险建议做法质量风险建议做法 103 外墙孔洞封堵质量风险建议做法质量风险建议做法 104 窗台压顶外窗塞缝质量风险建议做法质量风险建议做法 105 外墙螺杆洞封堵质量质量风险建议做法质量风险建议做法 106 砌筑观感质量较好质量风险建议做法质量风险建议做法 107 自制甩浆工具质量风险建议做法质量风险建议做法 108 观感导墙支模方式、底部凿毛质量质量风险建议做法质量风险建议做法 109 外墙构造柱留设投料头质量风险建议做法质量风险建议做法 110 质量风险建议