项目决策管理工作流程图

1、第三章 建设用地获取与地产项目策划管理标准一、投资开发管理流程与工作标准（一）项目决策管理工作流程与工作标准1、项目决策管理工作流程图2、项目决策管理工作标准任务名称节点任务顺序、重点及标准时限相关资料前期调查C2 C3 C4 D4程序 市场调查报告开发部在进行项目决策之前，首先要设定项目目标，然后依据目标进行市场调查。进行房地产市场调查，一般要先做好调查准备：确定调查目标，对市场进行初步分析，再制定调查计划，然后进行试调查，据此来对方案进行修正和改进；一切准备就绪，开始正式调查（一般采取问卷调查和实地调查的形式）；最后将调查搜集到的信息进行整理、分析，从而确定产品定位产品定位需要技术部、工程

2、部、销售部针对功能、特性、价格、客户群的定位，来协助开发部的工作重点针对项目目标进行市场调查工作标准市场调查所收集的信息准确、及时项目可行性分析C5 C6 D6 C7程序 项目可行性报告开发部通过调查结果，做出项目提议对目标项目进行可行性分析，此时，工程部、财务部将协助开发部进行工程可行性研究、财务风险预测等工作可行性分析完成以后，开发部制定项目可行性报告重点项目提议完成，进行项目可行性分析，最终制定出项目可行性报告标准各职能部门针对不同指标分析，要符合实际。项目决策C8 D8 B9 A9 C10 A11 C12程序 项目立项报告开发部组织对项目可行性报告进行讨论，开发部经理以及其他相关职能部

3、分负责人参与讨论，并将项目可行性报告附带讨论结果一起呈送总经理审批总经理审批合格后，开发部编制项目立项报告项目立项报告呈送总经理审批批复合格后，开发部实施项目立项重点项目可行性报告讨论过程，以及最终的项目立项报告的编制和立项实施。标准项目可行性报告的编制，要坚持客观、实际、具体的标准（二）项目立项管理工作流程与工作标准1、项目立项管理工作流程图2、项目立项管理工作标准任务名称节点任务顺序、重点及标准时限相关资料立项准备A2B2 程序 项目可行性报告 总经理依据项目可行性报告，确定项目开始着手项目立项工作。 总经理经项目立项的具体工作下达到开发部，由开发部执行立项的各项具体工作，并办理各项立项手

4、续，编制各种相关文件。 重点 总经理确定项目立项，开发部开始立项的手续准备、文件准备工作。标准 资料全面、准确、及时。申领建设用地规划许可证C3C4B5C6B7C8C9B10C11C12B13C14C15 程序 一、要点通知书二、选址规划意见通知书三、建设用地规划许可证首先，开发部编写项目规划要点，并将规划要点呈报规划局，申报规划要点，规划局审批通过后，向房地产企业核发要点通知书。 开发部接到要点通知书后，开始编制项目建议书，并呈交市政府进行审批。项目建议书审批合格后，开发部向规划局申报项目选址，规划局会同其他部门（如：国土资源局、建委、环保局、园林局等）对项目选址进行审核，审核通过后，下发选

5、址规划意见通知书，对项目用地位置、面积、范围提供详细的意见，同时下发规划设计条件。开发部获得选址规划意见通知书后，开始办理投资规划，经有关政府部门审批合格后，再经建委查验消防、人防，并对房地产企业的项目资金进行证实以后，开具相关证明。 开发部将工程规范总图、建设项目选址意见书、已批准的项目建议书、项目可行性报告等相关材料、文件呈报规划局进行审批，审批合格后，规划局向房地产企业核发建设用地规划许可证。20个工作日重点 开发部申报用地规划许可证标准项目建议书编制规范准确。申领建设用地批准书B16C17C18程序 建设用地批准书 开发部获得建设用地规划许可证后，开始着手进行购买土地、处理相关拆迁等相

6、关事宜。 开发部携带相关资料向土地局申请建筑用地批准文件，由土地局出具建设用地呈报说明书，经市政府审批合格后，颁发建设用地批准书。13个工作日 重点 开发部申报建设用地批准书标准 开发部选址要符合相关市政规定。申领建设工程规划许可证 程序 建设工程规划许可证 开发部获得建设用地批准书后与土地所有者进行洽谈、协商。 双方达成满意后，订立合同条款，并经修改确认符合双方要求后，房地产企业与土地所有者签订土地有偿使用合同3个工作日 开发部将已批复的材料和相关图纸、文件呈交规划局，经规划局审批合格后，通知房地产开发企业缴纳相关费用，缴费后，规划局向其颁发建设工程规划许可证13个工作日重点 开发部申报建设

7、工程规范许可证 标准 买地、拆迁处理原则要合理，方式要恰当。申领施工许可证B22C23C24B25C26B27程序施工许可证开发部将建设工程规划许可证及其他要求材料，呈交至建委，审批合格后，建委向房地产企业核发施工许可证11个工作日开发部携带相关批复的文件和材料，到房管局办理预售许可证，经房管局审批合格后，房地产企业缴费相关费用后，房管局向房地产企业核发预售许可证16个工作日开发部领取预售许可证重点开发部申报施工许可证开发部签订土地有偿使用合同标准报建过程要依据城建条例的规定，符合程序（三）投资分析管理工作流程与工作标准1、投资分析管理工作流程图2、投资分析管理工作标准任务名称节点任务顺序、重

8、点及标准时限相关资料企业外部信息分析C2 D2C3 程序 企业外部信息汇总资料投资开发部要依据企业的现实情况需要进行短期和长期投资，在进行投资以前，需要关注投资的前期准备，明确其首要任务就是投资分析工作投资开发部收集有关投资方面的国家政策、有关投资环境方面的有效信息，并向各职能部门下发信息收集任务。市场部收集房地产整体市场热点的有关信息；财务部收集国家经济政策、税收、相关投资的会计准则等方面的有效信息。各职能部门将所收集到的有效信息全部汇总到投资开发部，投资开发部整编本部门和其他部门的信息，进行信息分析。重点相关资料的收集与分析，要注意信息的有效性与及时性，争取掌握第一手资料。标准信息有效，投

9、资策略力求最优。确定企业发展目标C4 B4A4 程序 企业发展目标决议投资开发部将所有的分析结果都做出相应的总结以后，结合公司实际情况，确定企业发展目标，并上报总经理审批。总经理审批通过后，上呈董事会；董事会集体审议通过后，投资目标正式确立。可行性分析完成以后，开发部制定项目可行性报告重点将投资分析的结果与企业自身实际情况相结合，确立企业发展目标，并报批。标准信息有效，投资策略力求最优。企业内部信息分析C5C6C7D8C8C9 程序 企业内部信息汇总资料发展目标确立后，投资开发部开始整理企业内部资源，要求各职能部门进行配合，将相关资料整理、分类清楚，报送投资开发部。例如：财务部将公司资产报表等

10、财务报表报送，工程部将在建工程信息报送，市场部将公司产品市场占有率及现房销售情况报送。报送的信息整理归类后，投资开发部开始进行数据、信息的分析，通过分析结果确定企业内部竞争力。投资开发部通知市场部收集竞争者的相关信息，将竞争者的信息汇总后，与公司信息进行比较、分析，从而确定本公司的优势所在，并找出劣势，进行处理和改进。重点通过企业内部信息的整理分析，确定企业内部竞争力。标准信息有效，投资策略力求最优。投资分析总结C10B10D11C12C13B13A13C14程序投资分析报告投资开发部以企业发展目标为宗旨，综合评价企业内部竞争力和企业自身优势，确认企业核心竞争力，并上报总经理审定。总经理审定合

11、格后，通知财务部进行投资财务预算，由投资开发部分析并调整财务预算项目，对公司投资的资金能力做出合理评估，最终完成后，编写投资分析报告投资开发部将投资分析报告上报总经理审批，审批通过后，再上报董事会审批，董事会表决通过后，投资开发部确定投资方案。重点通过竞争者的分析，确定企业优势及劣势，发展优势，控制劣势。综合评价，确认企业的核心竞争力。财务预算，确认企业资金实力，最后完成投资分析报告的编写、报批工作，必须经由董事会表决通过，方可确定投资方案。标准方案合理，收益最大化。（四）投资决策管理工作流程与工作标准1、投资决策管理工作流程图2、投资决策管理工作标准任务名称节点任务顺序、重点及标准时限相关资

12、料投资选择准备C2D2C3C4 程序 一、投资项目选择程序细则二、投资项目初审报告投资开发部确定投资项目的选择方法。例如：以公司短期的利润最大化为核心进行方法的确定，或是以公司的长远投资发展为目的进行选择方法的确定等。相关职能部门。例如：技术部门实施对工程投资项目的技术要求进行审定。财务部实施对金融投资项目的财务预算进行核准等工作，用以配合投资开发部最终确定投资项目的选择标准。投资开发部依据各职能部门报送的相关材料，对投资项目标准有针对性的进行确定。注意，这种针对性一定要符合本公司的自身实际情况。依据具体情况对于针对性而言，这是一条不可偏移的原则：有一些方案的标准即使再好，但无法适用到特定的房

13、地产企业，则也不是好的方案或者标准。投资开发部确定投资项目的选择方法和选择标准以后，开始着手准备选择程序的拟定工作；选择程序拟定合理后，投资开发部开始编制并完成投资项目选择程序细则2个工作日重点投资项目选择方法的确定。投资项目选择标准的确定投资项目选择程序的确定标准选择合理。可行性强。投资项目初审D4C5C6B6 程序 投资项目初审报告各职能部门对投资的目标项目进行汇总，例如：开发部汇总工程项目，包括在建工程和未建工程项目；财务部汇总金融投资项目以及其他方面的投资项目，并报送开发投资部。根据实际情况投资开发部根据已经编制好的项目选择标准和程序，对每一项投资项目进行严格的初选和审查。审查过程中，

14、投资开发部一定要坚持以投资目标为出发点，最后才能确定与本公司自身基础条件相匹配的投资项目，这样就可以规避一部分投资风险。投资项目选定后，投资开发部开始编制投资项目初审报告1个工作日投资项目初审报告编制完成后，由投资开发部直接上报总经理进行审批重点各职能部门的投资项目汇总工作一定要到位。投资项目汇总完成后，能够按照选择标准和程序对项目进行初选、审查。初选、审查合格后，方可出具投资项目初审报告标准能够依据投资项目选择程序和标准。投资决策 C7C8B9A9C10 程序 一、投资项目初审报告二、可行性分析与 评估报告总经理审批通过后，投资开发部开始对审批合格的投资项目进行可行性风险投资与评估，判断是否

15、满足可行性要求，若不能满足，则在其他目标项目中重新进行初选和审查。如果投资项目能够满足可行性评估的要求，则投资开发部将投资项目初审报告连同可行性分析与评估报告一起上报总经理，由总经理组织投资决策会。再投资决策会上，由董事会全体董事依据相关标准，结合股东利益与房地产企业未来的发展等重要因素，审议每一项投资项目，最终确定议定结果，并将结果下达到投资开发部，此时投资项目正式确定。1个工作日重点对通过初审的项目进行可行性评估，评估通过者在投资决策会上讨论、议定。投资项目必须通过董事会议定通过后方可确定，否则一起行为都无法成立。标准恰当、合理、收益、可行性（五）融资分析管理工作流程与工作标准1、融资分析

16、管理工作流程图2、融资分析管理工作标准任务名称节点任务顺序、重点及标准时限相关资料融资分析C2D3D4 程序 房地产国家宏观调控政策开发部在进行房地产项目融资前，首先应明确融资主体，确定本企业是在行业中成长很久的现有房地产企业，还是刚刚成立的新建房地产企业。根据实际情况财务部针对不同的融资主体，开始收集相关的数据信息，包括融资内部环境信息、外部信息（比如：房地产企业自身的经济能力、资金总量、发展前景、行业优势等，以及国家最新的有关房地产行业法律法规、政府针对房地产行业所实行的相关宏观调控政策等）财务部要将所收集到的信息进行数据归类与数据分析，通过分析对房地产企业的融资风险进行有效的预测：是否存

17、在负债融资、是否有无力清偿债务的风险，是否存在利率变动引起的融资风险等。融资风险的预测关系到房地产企业能否以合理的投入获得相应的回报。 重点确定融资主体后，有针对的进行信息收集 通过信息收集，对数据进行合理的分析对融资风险有一定的预测能力，是融资效果能够得以实现的基础。标准严格依据国家金融政策、法规进行融资融资方案形成D5E6D7D8D9程序 备选融资方案财务部针对房地产企业的具体情况确定融资渠道，融资渠道包括内部融资和外部融资。 根据实际情况财务部确定融资渠道以后，就会在诸多融资机构中选择融资方式，针对融资方式可以选择向银行贷款、融资租赁等财务部依据以上选择融资方式的方案，比较其在本企业的可行性，最终确定融资方式财务部在进行融资的过程中，尤其要注意到融资结构的合理优化、权益资本结构与债务资金结构的比例。应尽量做到融资风险最小化 重点融资渠道、融资方式以及融资结构的确定，都要符合企业的实际情况，尽量使企业融资风险降到最低。避免项目投入与回报期内发生意外损失。标准融资要具有可行行融资方案确定 D10B10A10C11D12程序 一、融资项目议定