项目开发部管理制度 完善版

1、维也纳酒店集团文件维也纳制度-项目开发部2008001号项目开发部管理制度V1.0目 录1. 组织机构及岗位设置4 1.1. 组织机构图4 1.2. 岗位设置52. 管理范围6 2.1. 市场调研6 2.2. 项目开发7 3. 日常管理8 3.1. 计划管理8 3.2. 组织管理8 3.3. 协调管理8 3.4. 档案及信息管理8 4. 岗位职责9 4.1. 项目开发总监94.2 总裁助理104.3. 项目开发经理114.4 经理助理124.5. 文员13 5. 工作程序及标准14 5.1. 项目开发总流程145.2. 业主（合作伙伴）方的合作条件15 5.3. 合作范围165.4. 合作模式

2、17 5.5. 合作内容18 5.6. 新项目信息汇总程序与标准195.7. 市场调研程序与标准20 5.8. 项目报价程序与标准21 5.9. 可行性分析程序与标准22 5.10. 项目合同程序与标准A235.12. 项目合同程序与标准B24-25 5.13.项目合同条款统计程序与标准26 5.14.签约仪式程序与标准27 5.15.业主（客户）考察接待程序与标准28 5.16.项目业主名单统计程序与标准29 5.17.项目业主公关程序与标准305.18.项目协调事项跟踪程序与标准31 6. 规章制度326.1.项目开发部激励考核制度.32 7. 附件目录337.1. 项目建议书337.2.

3、 签约流程347.4. 会场布置357.5. 签约报道367.6. 项目开发部激励考核制度37修订日期修订内容修订者审核者审批者新拟1. 目的为了为规范项目开发管理工作，明确部门管理制度，特颁布本管理制度。2. 适用范围本制度涵盖维也纳集团项目开发部，适用于项目开发部日常管理工作。3. 名词解释及定义4. 制度内容5. 管理职责及审批（审核）原则、权限6. 违背本制度的惩罚规定将按维也纳员工手册第35页第七章进行处罚.7. 制度生效日自审批发布日起生效。如过去规定有与本规定相悖之处，以本规定为准。8. 附录文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：组织机构文件编号：

4、. VYNXMKF-1.生效日期：1.组织机构图1.1.组织机构图示董事长/兼总裁项目开发总监总裁助理 项目开发经理文 员项目开发经理项目开发经理 经理助理 文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：岗位设置文件编号：VYNXMKF-1生效日期：1.岗位设置及说明1.2.1项目开发总监全面负责项目开发部所有的工作，属总监级。1.2.2总裁助理负责协助总裁及总监对项目开发部事务处理及跟踪。属总监级1.2.3项目开发经理负责具体项目的接洽、评估、调研、考察、谈判、反馈、监督、评价、统计及分析。属经理级。1.2.4经理助理负责协助项目开发经理落实具体的日常事务。属主管级。

5、1.2.5文员负责部门所有往来信息登记及收集，文员负责文档的保存和分类及复印打印文件等。属员工级。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：管理范围市场调研文件编号：. VYNXMKF-2生效日期：2.管理范围项目开发部是负责市场调研和项目开发的业务发展部门。项目开发在总裁的直接领导下，成为集团在市场调研、项目开发的执行部门，它的管理范围有如下两个方面。2.1市场调研：2.1.1参与长期发展规划和战略布局的制订。2.1.2收集各类市场行业信息并加以分析和整理。2.1.3根据集团长期发展规划，及时掌握酒店业和物业管理业市场信息，了解同行业及跨行业连锁集团发展战略和商业

6、模式。 2.1.4根据公司制度针对性的制订方案，积极主动地寻找合作对象和合作项目。2.1.5积极配合与协同集团有关职能部门，对投资管理项目做好投资前期考察和论证工作，为领导提供意见和建议。2.1.6结合市场信息和行业特点，对于不同行业背景的业主（投资者）进行研究。2.1.7结合业内和行业管理机构的信息，对于不同地域的竞争者进行研究。2.1.8探询行业的发展趋势和前沿动态，对于不同形态的酒店产品进行研究。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：管理范围项目拓展文件编号：. VYNXMKF-2生效日期：2.项目开发2.2.1根据掌握的市场信息，有针对性的进行筛选和初步

7、接洽。2.2.2对经过筛选的初步接洽项目进行初步评估。2.2.3根据评估结果，对项目进行初步调研。2.2.4根据初步评估和调研结果，结合双方洽谈进展情况，赴项目现场进行实地考察和分析。2.2.5结合实地考察完善可行性研究，对于可行性研究结论可行的项目展开谈判。2.2.6负责各类合作合同/协议的起草、修订、终止或续签谈判等有关事宜。2.2.7谈判成功后，组织安排项目签约仪式。2.2.8负责各部门相关人员对该合作项目的前期的牵头、协调、配合等工作。2.2.9负责项目管理班子产生前与业主方沟通、项目介绍、注意事项、交接等工作。2.2.10针对签约后业主方的反馈信息，及时上级反馈并协调处理，妥善推荐项

8、目进展。2.2.11根据反馈信息的判定结论，协助各部门对项目的运转进行监督。2.2.12结合项目的运转情况，提出对项目的评价结论。2.2.13对项目的各类基本数据进行统计。2.2.14对项目的统计结果进行分析，及时总结经验并更新相关制度和措施。 文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：日常管理文件编号：VYNXMKF-3生效日期：3.日常管理3.1计划管理根据集团对项目开发的工作要求、战略规划、方针、政策，制订项目开发市场开发计划、渠道建设方案、相关业务单据、表格等工作，不断完善和修订程序与标准，优化各项规章制度、激励考核规定等，按季度或年度编制项目开发工作计划和

9、渠道建设方案，负责部门日常业务管理和指导、督察工作。3.2组织管理根据项目开发业务需要，制订项目开发部团队建设标准，合理设置组织机构与岗位，确定任职要求与人员考核标准。根据项目开发部的工作特点和实际需要，负责组织、协调、配合、指导本部人员参日常工作，深入市场，收集各行业信息，落实具体组织管理。3.3协调管理在项目开发部业务管理工作上，为各部门提供有关信息、制度、政策、计划、咨询及服务支持各部门，同时依据集团的项目开发战略、政策与制度，经常与各下属酒店（项目）进行了解、沟通、协调、配合工作。特别协助集团相关职能部门及在项目前期与业主方的协调与沟通工作。3.4档案及信息管理负责管理项目信息、项目资

10、料、合同与协议、统计及分析资料等各类档案及项目信息保密工作。落实所有项目均有单可查，有制度可依等工作。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：岗位职责文件编号：VYNXMKF-4生效日期：4.1岗位职责4.1项目开发总监汇报上级：总裁督导下级：、总裁助理、项目开发经理、经理助理、文员4.1.1参与制定集团项目开发战略规划，为立项项目决策提供准确信息，并提出合理的建议和信息支持。4.1.2根据集团中、长期发展规划，及时掌握同行业内、房地产业、各知名连锁企业市场信息和商业模式，研究并分析，及时修正战略布局、工作计划等，准确为集团项目管理和发展提供意见和建议。4.1.3

11、根据战略区域布局计划，积极主动地寻找合作伙伴和合作项目。4.1.4负责立项项目的最终考察、洽谈、市场调研、可行性分析论证，以及合作合同的起草、修订、终止或续签谈判等有关事宜。4.1.5积极配合与协同集团有关职能部门，对项目投资与管理做好投资前期考察和论证工作，为领导提供准确的信息参考，并提出具有建设性的意见或建议。4.1.6根据国家酒店行业管理标准或规定，结合本集团实际情况制定相应的项目管理制度和规范要求。4.1.7制定项目开发各岗位的职位说明书，并根据职位调整需要进行相应的变更，保证职位说明书与实际相符。4.1.8根据集团的要求，制定评价政策，组织实施项目评价，及时解决出现的问题，使项目评价

12、体系为业务发展提供决策依据。4.1.9全面负责新项目管理班子产生前与业主方沟通与协调工作。4.1.10负责审查、签批各种项目开发表格、报告及完成上级布置的其它工作。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：岗位职责文件编号：VYNXMKF-4生效日期：4.2岗位职责4.2总裁助理汇报上级：项目开发总监、总裁督导下级：项目开发经理、经理助理、文员4.2.1根据集团中、长期发展规划，及时掌握同行业内、房地产业、各知名连锁企业市场信息和商业模式，研究并分析，及时修正战略布局、工作计划等，准确为集团项目管理和发展提供意见和建议。4.2.2进行长期的行业特点研究、区域酒店发展

13、趋势研究，为集团项目开发部提供战略布局建议，并积极主动地寻找合作伙伴和合作项目。4.2.3协助总裁及项目开发总监对项目开发、渠道建设提供准确分析和决策依据，做好新项目投资前期考察和论证工作，为领导提供准确信息和意见。4.2.4协助总裁、项目开发总监制定项目开发部各制度、规定、岗位的职位说明书，对各岗位之间的分工、合作、监督进行动态跟踪和管理，根据需要及时进行必要的变更，对变更职位提供合理化意见和建议。4.2.5负责立项项目的最终考察、洽谈、市场调研、可行性分析论证，以及合作合同的起草、修订、终止或续签谈判等有关事宜。4.2.6根据集团的要求，制定评价政策，组织实施项目评价，及时解决出现的问题，

14、使项目评价体系为业务发展提供决策依据。4.2.7协助总裁、项目开发总监开展项目开发各方面的工作，并完成上级布置的其它工作。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：岗位职责文件编号：VYNXMKF-4生效日期：4.3岗位职责4.3项目开发经理汇报上级：项目开发总监、总裁助理督导下级：经理助理、4.3.1负责项目开发的信息收集、整理和分析。根据政府职能部门、行业交流平台、网络、媒体等各类渠道收集市场信息。对所收集的信息进行整理和分析。4.3.2负责竞争对手研究。收集竞争对手的信息，了解竞争对手的优势和不足，对竞争对手做出客观的分析研究。4.3.3优劣势分析。针对市场信

15、息和竞争对手的情况，分析自身的优劣势，并形成竞争对策。4.3.4负责投资者研究。对投资于酒店行业的投资者（业主）的不同行业背景进行研究，根据业主的企业文化、企业实力、信誉程度、资产状况、盈利能力、政府资源等各个方面进行评估，最终形成对不同投资者的评价等级。4.3.5负责项目的接洽。根据政府职能部门、行业交流平台、网络、媒体、现有酒店、客户等各类渠道收集到的项目信息，有选择性的进行跟踪。在接洽初步认为可行的前提下，请业主方提供相应背景资料、项目资料，服务需求、场地图片及地理位置的地图以 E-mail 或邮递至集团。4.3.6负责项目的评估。根据业主提供的资料和市场开发所掌握的信息，从业主背景、业

16、主要求、项目规模、战略区域、周遍环境、经济总量、发展趋势、酒店业发展水平等方面对项目进行初步评估。如初步评估可行，则应与业主方保持较为积极的沟通频率。4.3.7负责项目的报价。符合基本要求的合作项目，根据业主方的需求，结合项目的具体情况，向业主方提出报价。4.3.8负责项目的考察调研。在双方对合作模式和合作条件、报价基本认可的前提下集团将与业主协商，尽快安排实地考察。集团受业主邀请前往现场考察，收集全面信息，进行各项消费水平、发展潜力的评估，双方以会议形式互相了解。4.3.9做好渠道建设工作，完成上级布置的其它工作。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：岗位职责

17、文件编号：VYNXMKF-4生效日期：4.4岗位职责4.4经理助理汇报上级：项目开发总监、总裁助理督导下级：无4.4.1负责项目开发的信息收集、整理和分析。根据政府职能部门、行业交流平台、网络、媒体等各类渠道收集市场信息。对所收集的信息进行整理和分析。4.4.2负责竞争对手研究。收集竞争对手的信息，了解竞争对手的优势和不足，对竞争对手做出客观的分析研究。4.4.3优劣势分析。针对市场信息和竞争对手的情况，分析自身的优劣势，并形成竞争对策。4.4.4负责项目的接洽。根据政府职能部门、行业交流平台、网络、媒体、现有酒店、客户等各类渠道收集到的项目信息，有选择性的进行跟踪。在接洽初步认为可行的前提下

18、，请业主方提供相应背景资料、项目资料，服务需求、场地图片及地理位置的地图以 E-mail 或邮递至集团。4.4.5负责项目的评估。根据业主提供的资料和市场开发所掌握的信息，从业主背景、业主要求、项目规模、战略区域、周遍环境、经济总量、发展趋势、酒店业发展水平等方面对项目进行初步评估。如初步评估可行，则应与业主方保持较为积极的沟通频率。4.4.6做好渠道建设工作，完成上级布置的其它工作。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：岗位职责文件编号：VYNXMKF-4生效日期：4.5岗位职责4.5文员汇报上级：项目开发总监、总裁助理督导下级：无4.5.1运用现代办公设备熟

19、练进行项目信息、档案资料输入、更改及有关资料的处理及存档。4.5.2编制项目开发统计资料报表及建立、完善、更新、保管各种文件档案。4.5.3跟进项目开发使用的各种表格的存仓数量，负责保管项目领用的各种表格，及将已使用的表格存档。4.5.4负责接听项目信息办公室电话的项目信息留言、登记、答复、转达。4.5.5负责安排、准备、提醒项目开发总监、总裁助理的日常例会、外访时间和工作安排。4.5.6负责通知各人员召集的会议，落实会场布置，草拟并打印会议记录。4.5.7按领导委托，代理下列工作：收发、存档、草拟、打印文件信函并存档。会见或接待未曾预约的客人或员工。传达、转告、呈报有关信息或指示。催办落实有

20、关工作计划或工作任务。4.5.8负责统计、审阅、打印、呈送各种对外报表报告。4.5.9负责记录和统计拓展的考勤，申领项目开发的文具、书籍、仪器、设备并进行使用或借阅登记。4.5.10做好渠道建设工作，完成总监及总裁助理交办的其它工作。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：工作程序和标准文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.工作程序和标准5.1项目开发总流程5.1.1项目的接洽。根据政府职能部门、行业交流平台、网络、媒体、现有酒店、合作伙伴等各类渠道收集到的项目信息，有选择性的进行跟踪。在接洽初步认为可行的前提下，请业主方提供相应背景资料、项目资料，服务需求、

21、场地图片及地理位置的地图以 E-mail 或邮递至集团。5.1.2项目的评估。根据业主提供的资料和市场开发所掌握的信息，从业主背景、业主要求、项目规模、战略区域、周遍环境、经济总量、发展趋势、酒店业发展水平等方面对项目进行初步评估。如初步评估可行，则应与业主方保持较为积极的沟通频率。5.1.3项目的报价。符合基本要求的合作项目，根据业主方的需求，结合项目的具体情况，向业主方提出报价。5.1.4项目的考察调研。在双方对合作模式和合作条件、报价基本认可的前提下集团将与业主协商，尽快安排实地考察。集团受业主邀请前往现场考察，收集全面信息，进行各项消费水平、发展潜力的评估，双方以会议形式互相了解。5.

22、1.5项目的谈判。根据考察调研情况，集团提供专业可行性报告，在完成分析后，双方洽谈并签订“合作合同书”（或其它形式的合作协议），并且进入合同执行期。5.1.6项目的实施。集团其他部门提供协助策划、设计、工程进度、宣传建议，负责业主与沟通，协助店总了解新项目，平稳过度筹备期。5.1.7项目的支持与监督。由集团各相关部门集体策划和制定项目实施方案。派驻管理团队人员现场实施各项方案，协助并监督方案的执行，共同完善和优化。5.1.8项目的评价、分析与统计。根据业主方的意见，结合派驻管理团队意见或建议，参考市场发展趋势、客源结构、市场调研结果及可行性分析等依据，对项目进行科学的分析，客观公正的评价，同时

23、对项目的量化指标进行统计。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：业主（委托）方的合作条件文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.业主方（合作伙伴）的合作条件5.2.业主方的合作条件5.2.1集团在与业主合作中，采取租赁承包经营、委托管理、品牌加盟、顾问策划、合作方式。5.2.2业主企业是具有独立法人或自然人，拥有必要的经济实力和经营资源，资信可靠，无巨额债务、不良资产及不法经营记录。5.2.3酒店财产关系清晰，土地、房产使用合法。5.2.4酒店应在省、市中心城市或著名旅游区，位置适中，交通便利，有一定的客源市场或潜在的消费对象与群体。5.2.5酒店客房数量应不

24、少于80间/（套），星级标准为最低达到国家星级评定标准的三星级酒店标准。5.2.6符合“维也纳酒店”投资的要求。5.2.7业主方自愿接受“维也纳模式”的合作方式或管理体系，认同维也纳的企业文化、经营理念和管理标准，执行维也纳的酒店管理模式。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：合作范围文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.合作范围5.3合作范围：5.3.1集团的项目合作范围包括下列符合战略布局、区域布点、合作条件达到要求的：A：酒店投资。主要根据项目所在区域发展状况，由维也纳酒店集团对项目评估论证后，对区域内单体酒店或多个连锁酒店项目进行投资，然后交由本集团

25、相关部门人员，由集团全权经营与管理。主要以：租赁承包经营、委托管理、品牌加盟、顾问策划。B：酒店承包。主要是：按照项目所在区域及客户需求等实际情况,由维也纳酒店集团对项目进行充分调查评估后,双方协商签署合作意向,维也纳酒店集团提供具体项目承包经营管理方案,征得业主同意进驻时,按惯例必须支付承包合约履行保证金,并每月支付双方约定租金或管理费,然后交由集团相关部门委派人员全权经营管理。主要以：星级酒店、产权式酒店、旅游度假村、大型文化及娱乐中心、会所及公寓酒店等。C：委托管理。维也纳酒店集团有稳健的投资实力,创新的经营理念,完善的管理机制,专业的管理团队,为项目提供立项、策划、筹建及经营管理等全方

26、位服务。主要以：星级酒店、旅游度假村、大型餐饮及娱乐中心、产权式酒店及会所公寓等。D：顾问策划。主要针对地产开发商、旅游地产开发商、酒店投资商提供：酒店可行性研究报告、酒店经营管理策划报告、酒店工程优化方案及星级酒店、产权式酒店、酒店式公寓、旅游度假村、温泉度假酒店、会所、大型餐饮及休闲娱乐中心、E：品牌加盟。维也纳酒店集团三大品牌系列： 维也纳商务连锁酒店、维也纳3好连锁酒店、维也纳美食宫餐饮连锁。提供统一的强大支持系统：品牌、销售、技术、经营、培训、酒店管理、质量控制、成本控制、标准手册。 文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-02-19标题：合作模式文件编号：V

27、YNXMKF-5生效日期：5.合作模式5.4合作模式：5.4.1、维也纳酒店集团合作模式：（1）房地产开发项目旅游房地产、产权式酒店、产权式公寓；（2）酒店开发项目星级酒店、旅游度假村、大型娱乐中心、大型餐饮中心、会所、休闲中心；（3）酒店业主项目委托管理、承包管理、酒店融资、酒店转让、国企酒店改制；（4）酒店投资项目收购酒店、承租物业、品牌加盟、特许经营。 5.4.2、维也纳酒店集团在与业主合作中，可采取投资、合资、股份合作经营、项目收购、承租物业、委托经营管理、承包经营、顾问策划、品牌加盟、特许经营等管理方式。5.4.3前期筹备。与合作方签署前期筹备合作合同，根据合作方的要求，委派专业管理

28、人员承担酒店的选址、确定设计概念、平面布局概念、建筑主题以及建筑文化含量的把握、设计论证、施工要求、设备配置、员工招聘、培训、策划筹办开业等责任。5.4.4全权委托管理。与合作方签署全权委托管理合同，委派以总经理为首的管理团队，代表投资者全面行使酒店管理职责，按照维也纳酒店管理手册对成员酒店进行国际化专业管理，使其正常经营，取得当地最好的经济效益和社会效益。合同期限一般为310年。5.4.5酒店诊断咨询、策划。根据客户的需要对外承接酒店经营管理诊断服务，经营管理诊断遵循客观性、系统性、效率性、双向性、阶段性原则，对酒店在经营管理过程中暴露出来的问题进行科学的系统的分析与研究，确定问题的性质、原

29、因和主次、帮助酒店寻求解决问题的对策，提供详细的诊断咨询报告，以改进酒店各方面的工作。5.4.6特许经营。维也纳酒店管理集团选择地点、规模、设施设备等方面基本符合要求的酒店，按照维也纳酒店管理手册进行培训指导，达到维也纳质量标准后，维也纳酒店管理集团授权其使用“维也纳酒店”品牌。维也纳根据特许经营的条例定期派监督员对于特许经营酒店进行巡视监督。5.4.7顾问管理。与成员酒店签署顾问管理合同，并且根据成员酒店的具体要求，委派专业顾问，就成员酒店特定的各种专业化问题，如：酒店硬件设施改造、装修改造设计、财务管理、服务规范等进行顾问管理。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-1

30、9标题：合作内容文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.合作内容5.5合作内容：5.5.1委托管理：派遣管理人员实施全权管理；协助和实施对日常工作的管理和策划；建立管理运行模式和标准，使自成一体；派出资深管理人员定期进行指导性管理；为业主培养一支基本的管理队伍。5.5.2酒店前期分析论证：当地旅游业、酒店业发展状况调查及分析；当地同档次酒店发展状况调查及分析；酒店定位、酒店功能规划建议；酒店投资模式、管理模式、经营模式分析；酒店投资预算、酒店五年经营预算和财务预算；酒店投资回报预测、投资风险分析；可行性论证结论及综合建议。5.5.3建筑装饰方案设计及优化：酒店建筑及园林概念设计；酒店功能布局

31、及室内装饰概念设计；酒店室内装修方案优化及装饰材料选用建议；酒店装修工程验收建议。5.5.4硬件咨询：立项及可行性评估；设计任务书及方案的咨询；初步设计及二次设计方案咨询；样板间咨询；设备配置及选型咨询；现场和施工质量的管理咨询。5.5.5物料设备采购服务：提供专业酒店设备用品供货商的甄选及专业指导；提供酒店物资的调配计划及物资采购统筹安排。5.5.6酒店经营策划：酒店酒店经营模式设计；酒店客户定位、功能设计、管理方案设计；酒店客房、餐饮、娱乐、会议等经营战略设计；酒店组织机构、岗位责任、人员编制及薪酬系统设计；酒店员工手册及服务规范、管理制度及工作流程确定；员工的招聘和培训；制定酒店开业物资

32、的采购计划和预算；酒店的形象和销售的策划指导。5.5.7酒店诊断方案：为酒店把脉诊断存在问题、提出解决问题的办法和措施；指导酒店实施现代化管理、开源节流，使酒店步入良性循环状态。5.5.8市场推广与公关宣传服务：度身订造、筹划和执行全套公关和广告推广计划；针对消费市场，确定目标市场；融合国内、外创意宣传，宣扬优点特色；测定公关策略及市场效应。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：新项目信息汇总程序与标准文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.新项目信息汇总程序与标准5.6新项目信息汇总程序与标准：5.6.1新项目信息汇总表是在对搜集到有价值的的项目信息进行汇总

33、的工作。对于项目信息的规范管理具有重要意义，同时是进一步开发有价值的项目的基础。5.6.2新项目信息汇总以新项目信息汇总表的形式进行，该表的项目说明如下：跟进人、项目名称、城市、地址、联系人、联系方式、合作意向、项目情况简介、信息来源、跟进结果、总监最终批复跟进情况； 5.6.3新项目信息汇总表由部门文员或信息登记人员负责登记汇总，每日汇报部门总监处，由总监根据经验判断，进行分析、筛选、处理、分配项目跟进人和批示项目跟进要点。5.6.4新项目信息汇总表中的信息由各项目开发经理、经理助理完成，并对其项目跟进速度、准确性负责，对于随时变化的情况要及时汇报更新，以便统计表中信息的准确性和便于领导决策

34、。5.6.5新项目信息汇总表是集团进行项目信息汇总和进一步开发项目的基础，该表无论是放弃项目还是立项目签约项目，均按类别存档。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：市场调研程序与标准文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.市场调研程序与标准5.7市场调研程序与标准：5.7.1市场调研报告市场调研是在项目初步评估时对项目的初步市场情况，以及项目背景情况进行的初步了解。对项目的评估具有积极意义，同时为项目的详细调研获取了基本信息和资料。5.7.2市场调研主要从以下项目进行调研：项目背景调研内容：日期、时间、地点、调研人员、调研项目名称、地理位置、旅游资源、交通情况

35、、建筑的高度、层高、朝向、面积、客房面积、餐饮面积、桑拿面积、娱乐面积、会议面积以及需要的备注情况。旅游经济：包括项目区域接待总收入、旅游总收入、人口、消费水平、相关政府或职能部门规划与分析（规划局、旅游局、招商局、交通局、工商局）。行业情况：该区域五星至三星及连锁酒店的整体情况或代表性酒店的经营情况，主要调研该区域客房总数、住房率、平均房价、客源结构、客房市场、餐饮市场、会议市场、桑拿市场、娱乐市场、其它市场以及需要的备注的情况。功能设施：项目已有的或规划中的功能设施情况，客房、中餐厅、西餐厅、宴会厅、会议室、行政楼层、夜总会、酒吧、桑拿中心、茶楼、健身中心、商务中心以及需要的备注的情况。该

36、项目经营情况：总收入、经营利润、经营利润率%、成本费用率%、收入构成、客房收入、餐饮收入、娱乐收入、其它收入、平均房价、住房率%、各餐厅上客率%、各餐厅的人均消费、娱乐上客率%、娱乐人均消费、桑拿上客率%、桑拿的人均消费、能源消耗情况（水、电、气）、员工人数、平均工资、平均客用消耗品消耗情况以及其它需要备注的情况。市场调研由各项目开发经理、经理助理完成，并对其准确性、真实性负责，对于变化的情况要及时更新，以便领导参考和决策。5.7.3市场调研报告是集团进行项目考察和论证工作的重要工作内容之一，完成存档。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：拓展项目报价程序与标准

37、文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.项目报价程序与标准5.8项目报价程序与标准：5.8.1项目报价函是在项目初步评估后对客户的初步报价。对项目的跟进开发具有积极意义，同时为项目的基本合作条件奠定基础。5.8.2项目报价情况以项目报价函的形式进行，根据不同区域、档次、规模、业主洽谈情况，分别提供参考报价的范围，该表的项目说明如下：酒店品牌：分为“维也纳商务酒店”和“维也纳3好连锁酒店酒店”两个品牌地点：省会城市、直辖市、沿海城市、一线城市、二线城市及其它城市；区域：分为商务区、金融区、商业区、居住区、靠近道路及位置情况；面积：“维也纳商务连锁酒店”分为10000-60000平方米；“维也纳

38、3好连锁酒店”分为3000-15000平方米；投资规模：“维也纳商务连锁酒店”分为1000-7000万元，“维也纳3好连锁酒店”分为300-2500万元；客房数：“维也纳商务连锁酒店”分为150-500间房，“维也纳3好连锁酒店”分为80-280间房。租赁期限1520年；筹备期：“维也纳商务连锁酒店”分为4-12个月，“维也纳3好连锁酒店”分为3-10个月；市场培育期：项目开业后的市场培育期，“维也纳商务连锁酒店”分为6-18个月，“维也纳3好连锁酒店”分为3-8个月；管理费：“维也纳商务连锁酒店”为3%-8%，“维也纳3好连锁酒店”为2%-6%；递增：“维也纳商务连锁酒店”为每三年5%-10

39、%，“维也纳3好连锁酒店”为每三年3%-8%；派员：项目所派出的管理团队人员数量，“维也纳商务连锁酒店”分为3-15人，“维也纳3好连锁酒店”分2-7人。5.8.3项目报价函由各项目开发经理、经理助理提出，经总监确认后向客户报价。5.8.4根据不同的项目，如出现与报价函中的情况不相符的，有项目专题研究报价标准，如遇重大项目的报价的，则需上报集团进行决策。5.8.5项目报价函是集团进行项目洽谈初期重要的工作内容之一，完成后根据项目谈判的情况进行调整，最终反映在双方的合同中，且必须存档。 文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：可行性分析程序与标准文件编号：VYNXM

40、KF-5生效日期：5.可行性分析程序与标准5.9可行性分析程序与标准序与标准：5.9.1可行性分析是在项目初步评估和报价获得客户的基本认可后双方进行实地考察的基础上对项目所做的详细的可行性分析和论证。可行性分析对项目开发和合同谈判具有极为重要意义，是项目的成功合作的必要保证。5.9.2可行性分析以项目可行性分析报告的形式提交，该表的项目说明如下：第一部分：物业现状及改造可行性分析（1）.项目改造成酒店的限制性因素及可行的解决办法；（2）.项目的一般性描述；（3）.小结。第二部分：项目市场分析（1）.项目基本情况表（2）.项目周边的市场调研报告（3）.项目的简介（4）.项目的地理位置（5）.项目

41、的交通情况（6）.项目区域情况（7）.项目的SWOT分析（8）.该项目的发展定位。第三部分：项目的投资估算（1）投资估算（2）对比分析（3）.小结第四部分：项目财务分析（1）.物业收支明细表（2）.盈利预测概算分析（3）.项目房价和入住率切入点分析（4）.小结第五部分：项目评价与结论该项目所在区域未来发展前景预测和政府规划情况分析，建议该项目投资费用与市场定位，未来客源及竞争对手的分析等内容。第六部分：尚未解决或注意事项该项目业主背景资料调研、硬件设备设施情况、项目合法调查等内容。第七部分：附件该项目所了掌握询证文件（经营所需证照、平面图纸、产权证明、资产设备清单）及现场考察拍摄的相片或摄影等

42、内容。5.9.3项目可行性分析报告是集团进行项目合作前期重要的工作内容之一，是领导层决策重要参考依据，负责完成该报告人员对其报告真实性、准确性负责，并提供该报告完成的数据及市场调研的资料，完成后汇报总监处审批后逐级汇报，并存档备份。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：项目合同程序与标准文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.项目合同程序与标准5.10项目合同程序与标准：5.10.1合同是对集团对已经过初步评估、调研、考察、谈判等程序后，认为能够以双方认可的方式进行合作的项目所形成的法律文件，该文件明确规定了双方的责、权、利，有效的保障了双方在平等互利的基础上

43、进行合作，是项目开发过程中重要的法律文件，具有极为重要的意义和作用，是合作双方日后合作的纲领性文件，是集团派驻管理团队工作的指引文件。5.10.2合同以合作模式的不同分为：房屋租赁合同、委托管理合同、品牌加盟合同、顾问策划合同。5.10.3房屋租赁合同的项目说明如下：总则：就合同双方合作事宜、合作细节、合作模式、租赁期限、租赁条件、相关费用等基本情况进行约定，具体合作条款如下内容：第一条：释义；第二条：承租物业具体情况；第三条：甲方的声明、保证与承诺；第四条：承租物业的用途 ；第五条：承租期限；第六条：物业租赁费及支付方式；第七条：其它费用；第八条：交接；第九条：装修改造与加建；第十条：电力、

44、水、天然气；第十一条：甲方的权利与义务；第十二条：乙方的权利与义务；第十三条：租赁经营特别约定；第十四条：违约责任；第十五条：双方放弃权利的约定；第十六条：合同相关通知；第十七条：管辖法律和争议的解决；第十八条：生效和其他约定。5.10.4合同的谈判、起草、修订、完善均须由项目开发部完成，逐级交与法律事务部、总裁办公及其他相关部门审核后报董事长审批签字后方可与合作方签订。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：项目合同程序与标准文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.项目合同程序与标准5.11项目合同程序与标准：5.11.4委托管理合同的项目说明如下：总则：就合

45、同签订的目的所做的说明，对合作的内容进行释义和约定。合同各方：签订合同的单位。管理方式、范围及期限：就管理方式、管理范围以及合作期限进行的约定。管理体制：就管理经营班子组成及分工运作进行的约定。管理目标：就经营目标、经营指标（收入指标和费用指标）及考核、结算方法的约定。双方的责任：就合作当中双方的责、权、利进行的约定。财务管理：就会计制度、财务制度及财务体系的建立、运作进行的约定。资产处置及经营物资的采购：就酒店的固定资产、设施设备的管理及采购管理方面进行的约定。工资：就管理方派驻协助管理团队的工资标准及发放进行的约定。合同的转让、修改、解除与终止：就合同的转让、修改、解除、终止与管理方优先续

46、约权进行的约定。其它：就管理方品牌使用以及其它经双方确认的事宜。签章及日期：双方单位名称（盖章）、授权代表（签字）以及签约日期。5.11.5品牌加盟合同的项目说明如下：合同各方：签定合同的单位。合作目标与方式：就合作的目标与方式进行的约定。服务范围：就合同服务的范围进行的约定。服务的方式：就服务的方式进行的约定。服务内容：管理方向委托方提供的服务内容，包括统一营业推广、客源网络共享、统一中央订房网络支持、酒店专业化管理的技术支持、系统的培训以及酒店经营管理方面的咨询。品牌加盟服务费用：就加盟费用标准及支付方式进行的约定。其它：就合同的日期、生效、不可抗力、争议的解决等进行的约定。签章及日期：双

47、方单位名称（盖章）、授权代表（签字）以及签约日期。5.11.6顾问策划合同的项目说明如下：合同各方：签定合同的单位。合作目标与方式：就合作的目标与方式进行的约定。服务内容：就提供服务的内容进行的约定，包括培训需求评估、受培训人员、培训人数、培训师、培训的范围、层次、地点、时间、方案、档案、考核、效果评估及各种管理咨询。服务费用：就服务费用的标准、包含的范围、支付方式进行的约定。特别约定：保密条款、劳动关系、人身意外等方面进行的约定及提供的顾问策划技术支持相关约定，如：酒店市场分析与研究、酒店的定位、设计、方案、人力、财务、系统、销售、工程等系列技术支持和顾问式管理等内容。其它：就合同的日期、生

48、效、不可抗力、争议的解决等进行的约定。签章及日期：双方单位名称（盖章）、授权代表（签字）以及签约日期。5.11.7合同的起草。合同的起草由项目开发部根据标准合同结合项目的实际情况完成，完成后上报相关部门审核报批。 5.11.8合同的谈判。由项目开发人员与委托方进行合同的谈判，部门总监对合同的谈判进程进行全面的跟踪，如情况需要，上报总裁办公征得同意后组织公司相关职能部门的专业人员一同参加谈判。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：项目合同程序与标准文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.项目合同程序与标准5.11项目合同程序与标准：5.11.9合同的起草与修订。

49、项目开发总监对合同的拟稿进行修订，合同的核心及关键条款需完善后上报相关部门及总裁办公、总裁批准。根据审定意见，由项目开发总监对合同进行修订。5.11.10合同的审查。经过双方谈判，对于双方确认的合同签约稿需经律师审阅，签署律师意见。通过律师审查的合同上报集团，经集团领导班子会决议通过后，由董事长、副总裁、财务总监及相关部门联合签署方能生效。5.11.11合同的签定。根据与业主方商定的时间地点举行签约仪式，按照签约议程进行合同的签定。5.11.12合同的归档。对于签定的合同的原件交由财务部、总裁办保留，该项目店总及项目开发部留存复印件备查，其他相关部门如因业务需要可向项目开发部书面申请复印一份或

50、查阅一次。5.11.13合同的反馈跟进。由项目开发人员跟进合同的反馈信息，对于合同的暂停、变更、终止、纠纷、补充、续签等与业主方进行初步沟通，并按照集团相关工作程序上报集团领导。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：项目合同条款统计程序与标准文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5.项目合同条款统计程序与标准5.12项目合同条款统计程序与标准：5.12.1合同条款统计是对通过对已签约合同的主要条款进行统计，对集团各类项目合作合同的主要条款进行的比较研究，对掌握集团属下酒店的合作条件具有积极意义，同时发展和完善各类合同的合作条款具有指导作用。5.12.2合同条款统

51、计以合同条款一览表的形式进行，该表的项目说明如下：签约时间：双方商定的签约日期；合同类型：签定合同的类型；合同/协议名称：签定合同/协议的名称；业主方（签约方）：签约的业主方；项目名称：签约合作项目的名称；年限：合同合作年限；派员：管理方派驻管理团队人员数量；前期管理费：酒店前期管理费数额；基本管理费：酒店基本管理费数额；奖励管理费：酒店奖励管理费数额；工资总额：管理方派驻管理团队人员工资总额；状态：合同的执行状态，包括补充、变更、终止；合作的条件：合同约定双方合作费用支付和工程类工程界定；责任与义务：双方约定的责任和义务，履行的时间情况；违约责任：双方就有关违约解决和商议的处理的办法或赔偿方式约定；5.12.3合同条款一览表的每次更新提交集团相关部门，由项目开发部呈报董事长、副总裁及财务总监。5.12.4合同条款一览表是集团进行合同管理、收费标准制订的重要依据，完成后存档。文件名：项目开发部管理制度版本：1编写日期：2008-05-19标题：签约仪式程序与标准文件编号：VYNXMKF-5生效日期：5. 签约仪式程序与标准5.13签约仪式程序与标准：5.13.1签约议程的确定。在合同的签约文本得到双方确认后，联系业主方有关签约仪式的相关事宜：签约日期：双方商定的签约日期。签约时间：双方商定的签约时间，通常情况下在12：00以前。签约双方：签约双方的单位名称。领导及嘉宾名单