文案-UPCS南京协众财富广场项目商业定位课件

1、谨呈：南京协众集团房地产开发有限公司谨呈：南京协众集团房地产开发有限公司“协众财富广场协众财富广场”商业定位商业定位（讨论稿）（讨论稿）2PART PART 市场篇市场篇3项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议4项目位于大学城核心区域，紧邻地铁一号线南延线海事学项目位于大学城核心区域，紧邻地铁一号线南延线海事学院站，院站， 交通便利，但目前商业氛围不浓。交通便利，但目前商业氛围不浓。5从规划看，本项

2、目周边未来居住人口从规划看，本项目周边未来居住人口9.769.76万人，大学生数量将达万人，大学生数量将达到近到近2020万人，这些为本案商业的开发带来利好万人，这些为本案商业的开发带来利好南京江宁大学城规划用地总规模为23.84平方公里，规划容纳的学生人口规模为13.05万人，居住人口规模为9.76万人。总人口规模为22.59万人。由大学城集中区、资源共享区和后勤服务区三大功能区组成。江宁大学城狭义地讲她仅包括方山周围27平方公里由江宁区政府2002年规划的江宁大学城。她在南京市的东南面方山周围，距市中心约35公里左右。目前有12所大学已经签约入住。其中有10所大学已经有近10万人入住。一般

3、也把将军山的河海大学，南京航空航天大学和正德学院还有九龙湖边的东南大学同时归为江宁大学城。上述四校的学生都已经正式入住江宁校区。总的来讲，江宁大学城已经有14所大学超过15万大学生入驻，同时还有4所大学准备入驻。 南京工程学院南京工程学院金陵科技金陵科技学院学院晓庄师范晓庄师范海事学院海事学院医科大学医科大学药科大学药科大学江苏经贸江苏经贸学院学院中国传媒中国传媒大学大学本案本案6从交通环境看，本案所在大学城交通通达性较佳，公交、地从交通环境看，本案所在大学城交通通达性较佳，公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接自驾车线路：自驾车线路：

4、龙眠大道、天元路、机场高速、宁杭高速地铁线路：地铁线路：地铁1号线南沿线海事职业技术学院站公交线路：公交线路：安广线、 区内19路（盛科线） 、区内3路（江宁）、 区内6路（江宁） 本案交通通达性极佳，可实现与江宁东山镇本案交通通达性极佳，可实现与江宁东山镇及主城的快速对接，可对周边居住人群形成及主城的快速对接，可对周边居住人群形成商业消费吸引。商业消费吸引。7大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部，是由龙眠大道与大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部，是由龙眠大道与知行路之间围合的狭长带形地区，该地区未来配套将非常完善知行路之间围合的狭长带形地区，该地区未来配套将非常完善本案本案文体配套

5、：文体配套：江宁体育中心商业配套：商业配套：n乐活时尚街区：乐活时尚街区：建筑面积约3万平米，是集购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。建成后将大大改善区域的商业环境。 n文鼎广场：文鼎广场：建筑面积6.5万平方米，兼具购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公等功能，服务于大学城附近居民及师生的一站式、复合型区域商业中心。 江宁体育中江宁体育中心心8综合而言，本案目前周边商业氛围不佳，但借助交通及未来规划带来的发展机遇，我们认为本案商业产品具有较大的发展空间，但需在项目定位、业态规划上提高产品竞争力，从而吸引更多的消费客群。9项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏

6、观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议10江宁板块江宁板块20082008年共上市年共上市1818万平方商业房源，成交万平方商业房源，成交27.27.万平方，成万平方，成交均价受个案影响呈上扬态势，江宁商业市场表现良好。交均价受个案影响呈上扬态势，江宁商业市场表现良好。0909年年1 1季度新上市房源较少，成交量与去年同期相比回落明显季度新上市房源较少，成交量与去年同期相比回落明显 110808、0909年江宁商业供应主要在科学园和禄口秣陵片区

7、，从销售年江宁商业供应主要在科学园和禄口秣陵片区，从销售情况看，情况看，东山镇、科学园及禄口秣陵片区销售量较大，科学园东山镇、科学园及禄口秣陵片区销售量较大，科学园片区供需基本平衡，是江宁未来商业重点发展区域片区供需基本平衡，是江宁未来商业重点发展区域120808年来江宁上市商业产品以年来江宁上市商业产品以7070平方以下小户型为主，其平方以下小户型为主，其中中4040平方以下约占总户数的平方以下约占总户数的73.8%73.8%13项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁

8、主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议14整体来看，科学园板块区域发展较晚，周边居住整体来看，科学园板块区域发展较晚，周边居住人口较少，商业配套尚在逐步完善中人口较少，商业配套尚在逐步完善中板块板块商业市场特征商业市场特征在售项目在售项目岔路口岔路口岔路口紧邻秦淮区，是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。住宅市场的发展是其商业快速发展的主要诱因，由于该片区并非江宁板块商业中心，其商业辐射半径仅为岔路口片区。由于其地理位置上的优势，商业较江宁其他片区相比（东山镇除外）具有很大的优越性，商业投资需求一度极其旺盛。目前，区域内多个大型商业项目已

9、经交付使用，如武夷商城、中驰商都、盈家春天等。左邻右里东山东山该片区为江宁老县城的中心，也是江宁板块区域商业中心，具有完善、齐全的商业设施，大型商业较为集中。目前周围商业配套已初具规模，拥有东山步行街、女人街、电子一条街等多条专业化的商业街，同时还有世纪联华超市、上元家电和苏宁电器等一系列知名商业集团进入，是商家必争之地。该片区商业去化速度较快，投资前景十分看好。黄金海岸广场东山步行街华意泰富国际花园嘉顺时代广场科学园科学园由于该板块属于一个全新的板块，商业尚未正式起步，目前区域内楼盘仅有市政天元城以及莱茵达路沿线的沿街底商在经营，但整体经营档次不高，以水电、日杂、小餐饮等业态为主，而其他楼盘

10、商铺尚未经营，这需要依托后期整个科学园的发展。义乌小商品城天景山商业中心潭桥商业街翠屏山翠屏山三山板块是别墅集中区，其别墅多作为第一居所，加上附近有多个成熟小区，区域形象较好，人口密度相对较大，人口素质也相对较高，板块对于高档商业存在较大需求，目前，板块内大型集中型商业起步不久，托乐嘉商业街1期仍在销售中，后期仍有较大体量待售。托乐嘉商业街百家湖百家湖江宁区规划局的江宁东山新市区商业网点规划中将百家湖商业区列为了主要商业网点之一；同曦在2007年开始逐步规划的同曦国际广场、新贵之都、大都会购物中心更表明了江宁区政府完全是按照“江宁地区名片”的定位来打造一个全新的百家湖。目前，百家湖商业的后续供

11、应量已达18.9万平米，超过了科学园片区，市场后续发展潜力巨大。同曦国际广场新贵之都大都会购物中心凤凰港 商贸城禄口禄口禄口内空港工业区、南京国际小商品城、南京义乌小商品城等商品大市场的开发与经营将为禄口板块导入大量外来人口，从而间接促进板块住宅及商业市场的繁荣，该板块目前中小型零售商业较为缺乏，区域商业供应仅以小区底商为主.南京国际小商品城中南汽车港百利华府小区底商15现阶段，江宁分为东山镇、岔路口、百家湖胜太现阶段，江宁分为东山镇、岔路口、百家湖胜太路、天景山义乌小商品城周边四个主要商圈路、天景山义乌小商品城周边四个主要商圈16开发区胜太路商圈开发区胜太路商圈交通通达性好，便于人流聚集；周

12、交通通达性好，便于人流聚集；周边社区密集，对商圈商业形成有力支撑边社区密集，对商圈商业形成有力支撑业态：商圈业态以中高档餐饮为主。经营面积多在500以上。经营状况：较好消费人群：以东山及开发区当地居民为主，包括部分南京区域消费者。分析：商圈餐饮类商业的成功主要因素有以下几点： 1. 项目周边交通的通达性。商在胜太路紧邻将军大道，且与东山老城区的交通也比较方便。可以吸引到江宁东山老城区及南京城区的消费者。 2. 项目周边高档社区、大型企业、政府机关较多，对商圈商业有一定的支撑。商圈分析17同曦假日百货同曦假日百货通达性较好；江宁中高端综合百货业态缺失，通达性较好；江宁中高端综合百货业态缺失，假日

13、百货有效填补，但百货附带的商业街管理不善，档次太低，假日百货有效填补，但百货附带的商业街管理不善，档次太低，与假日百货及周边环境格格不入，成为规划败笔与假日百货及周边环境格格不入，成为规划败笔经营业态经营业态u目前以同曦假日百货商场及部分商业街组成。u同曦假日百货经营业态为综合性百货商场，业态以化妆品、鞋包、服装为主。u商业街以餐饮、美容等社区商业为主要业态经营档次经营档次u同曦假日百货定位中档，商业街档次较低。经营状况经营状况u目前同曦假日百货经营状况良好，商业街部分状况较差，空置率较高。客群主要来源客群主要来源u东山及周边u江宁大学城u三山、百家湖片区支撑条件支撑条件u江宁中高端综合百货业

14、态缺失，假日百货有效的填补了空缺u良好的通达性、公共交通u开通班车导入大量客流18岔路口商圈岔路口商圈具有先天区位优势，通达性较好，周边具有先天区位优势，通达性较好，周边人口密集，对零售、小百货等生活配套性商业形成有力人口密集，对零售、小百货等生活配套性商业形成有力支撑支撑经营业态经营业态u以超市、餐饮、银行、美容美发、网吧等服务于周边居民的社区商业为主。经营档次经营档次u周边商业经营档次以中低端为主经营状况经营状况商圈内商业经营状况良好，商铺基本无空置，整体商业氛围良好。客群主要来源客群主要来源u商圈内住宅小区居民u周边大学生支撑条件支撑条件u人口密集。周边众多小区入住率高，存在大量消费人群

15、，为商业发展提供了有力的支撑。现常住人口约5万人。u交通通达性佳，距主城直线距离短。商圈分析19项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议20由于板块属于新兴起板块，周边住宅项目启动时间较短，整体商业配套尚未正式启步。板块商来主要集中在天元路沿线，整体经营档次不高，以水电、日杂、小餐饮等业态为主，而其他楼盘商铺尚未经营。“仿佛深居荒郊野外，吃喝不便，没有娱乐，逛街没去处。”是生活在大学城的学生及居民的生

16、活现状，附近20多万大学生及部分当地居民消费需求无法就近释放。大学城商业现状区域商业现状：未来片区大型商业配套较多，商区域商业现状：未来片区大型商业配套较多，商业竞争将日趋激烈，但目前商业氛围不佳业竞争将日趋激烈，但目前商业氛围不佳21江宁大学城密集的人口与目前匮乏的商业配套行成了鲜明对比，密集的人口直接形成商业需求，更推动了房地产、交通、服务业等产业及市政配套设施的建设，促进了地区商业发展。片区具备形成大型商圈的必要条件。片区具备形成大型商圈的必要条件。区县区县/ /街道街道总人口总人口( (人人) )总面积（平方千米）总面积（平方千米）人口密度（人人口密度（人/ /平方千米）平方千米）南京

17、市区4723.071061江宁区7831061572.88498大学城300000301000010000东山商业中心与南京市及江宁区人口密度对比列表区域人口状况：大学城高校云集，目前片区在校大学生已超过区域人口状况：大学城高校云集，目前片区在校大学生已超过20万，随着片区商品房交付入住，未来人口将达到万，随着片区商品房交付入住，未来人口将达到30万，人口密度万，人口密度远高于江宁区及南京市平均水平。远高于江宁区及南京市平均水平。222008年以来年以来,江宁大学城整体商业市场供应时断时续，在江宁大学城整体商业市场供应时断时续，在受到供应量少及市场环境不济的双重影响受到供应量少及市场环境不济的

18、双重影响,商业去化量处商业去化量处于低位，片区商业市场尚未被激活。于低位，片区商业市场尚未被激活。商业供销情况23区域价格水平：从价格来看，自区域价格水平：从价格来看，自2007年至今，科学园商业年至今，科学园商业成交均价受市场环境影响较大，价格下浮较为明显。成交均价受市场环境影响较大，价格下浮较为明显。24项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议25项目名称项目名称售价单价售价单价（元（元/ /）成

19、交均价成交均价（元（元/ /）主力主力总价总价空置率空置率租售形式租售形式租金（含公摊）租金（含公摊）文鼎广场/下半年开盘销售/2010年开业销售，统一招商或自主经营近期公开义乌小商品城B区尾房均价1.1-1.2万/50-60万30%可租可售，自主经营1.1-2元/平方天左右天景山商业中心在售房均为沿湖山路商铺，一层均价8000，二层均价60005347 （累计均价）220万20%销售，自主经营1.5元/平方天左右乐活时尚街区面积20-200平方，主力面积30-50平方8500起，均价12009年9月开业销售，统一招商或自主经营对外报价6元/平方天根据行业不同，有不同

20、的收取方式，具体方案暂时尚未确定。温州商业街目前沿街门面20000元/平方以上，内铺均价12000元/平方，二楼均价9000元/平方。896248万未交付销售，开发商统一返租/科学园片区商业目前以大规模批发零售型商业广场为主，基本无科学园片区商业目前以大规模批发零售型商业广场为主，基本无在售社区底商，由于整体商业氛围不浓，科学园片区已开业商业在售社区底商，由于整体商业氛围不浓，科学园片区已开业商业项目经营状况普遍不佳。片区待营业的后续商业体量较大。项目经营状况普遍不佳。片区待营业的后续商业体量较大。表：项目周边集中型商业销售情况26天景山商业中心天景山商业中心地址：地址：江宁区秣陵街道天元东路

21、999号用地：用地：23333.34平米总建总建：30729平方米容积率容积率：0.92项目规划项目规划：项目由天景山小区沿天元路和湖山路的八幢商业楼组成。产品特征：产品特征：项目由底层复式商业及少量平层商业组成，目前底层多为复式商业，8号楼 2、3、4层为平层商业。复式商铺底层层高4.3M，均价8000元/平方；二层平层商铺均价6000。商业现状：目前沿天元路门面已全部营业，业态以餐商业现状：目前沿天元路门面已全部营业，业态以餐饮、超市、银行等居民生活配套为主。目前经营情况良饮、超市、银行等居民生活配套为主。目前经营情况良好。好。个案分析27项目商业部分由位于项目沿天元大道和湖山路方向的八栋

22、商业楼组成，目前2、3、4、5、7、8六栋已于2008年5月入网上市。其中2、3、4、5栋房源已基本售罄。在售商业房源以复式商业为主，共42套，现售出34套。平层商铺主要分布在八栋，共75套，现售出52套，目前1层商业销售情况较好，销售率达96%。楼层面积供应套数销售套数销售率1-2164-1668337.50%226-274131292.31%260-40010990.00%460-47744100.00%631-71544100.00%797-8073266.67%137-711212100.00%100-204282796.43%238-26533100.00%391-6963266.6

23、7%2454-5604250.00%673-870400.00%1259-1470200.00%3101-342200.00%528-6965240.00%1010-16036116.67%4408-6996350.00%合计1178673.50%28天景山商业中心天景山商业中心本案本案VSVS天景山商业中心竞争力解读：天景山商业中心竞争力解读：产品亮点：有大型小区产品亮点：有大型小区天景山小区众多居民作为客群支撑，周边商业天景山小区众多居民作为客群支撑，周边商业氛围渐起。氛围渐起。产品弱点：商业没有整体规划，整体形象一般。产品弱点：商业没有整体规划，整体形象一般。竞争策略竞争策略该项目商业业

24、态以周边小区日常生活配套为主，辐射范围小，对本项目该项目商业业态以周边小区日常生活配套为主，辐射范围小，对本项目影响较小，不形成正面竞争。影响较小，不形成正面竞争。本案需密切关注此处商业的动态，在推广宣传中借助其商业氛围，提升本案需密切关注此处商业的动态，在推广宣传中借助其商业氛围，提升本案周边商业气氛。本案周边商业气氛。29义乌小商品市场义乌小商品市场地址：地址：江宁区科学园天元路452号用地：用地：13万平米总建：总建：20万平方米容积率：容积率：1.5经营业态：经营业态：项目以浙江商品交易为主，融品牌批发，主题购物，商务办公，酒店公寓四大组成部分，集文化、购物、休闲、娱乐餐饮、商住等于一

25、体的大型浙江商品集散地。销售均价：销售均价：目前B区剩余40-50平方商铺均价1.1-1.2万。租金水平：租金水平：1-2元/平方天左右客群：客群：以大学城学生为主，此外还包括部分江宁东山老城区、开发区的消费者及少量周边乡镇的客群商业现状：商业现状：项目基本在营业，经营状况一般，由于客群以学生为主，工作日期间人气较淡。此外小吃、日用类商业经营况状较好，而建材装饰等并非以学生为客群的商业经营较差。个案分析30义乌小商品城义乌小商品城本案本案VSVS义乌小商品城竞争力解读：义乌小商品城竞争力解读：产品亮点：项目体量大，经营品种齐全，周边交通方便，辐射范围广。产品亮点：项目体量大，经营品种齐全，周边

26、交通方便，辐射范围广。产品弱点：项目由于经营种类多，内部布局显的杂乱。部分业态对于片区产品弱点：项目由于经营种类多，内部布局显的杂乱。部分业态对于片区客群针对性不强。客群针对性不强。竞争策略竞争策略该项目以大型批发为主，多为日用产品，以低价吸引学生客群；本案从该项目以大型批发为主，多为日用产品，以低价吸引学生客群；本案从业态上提升项目档次，与之形成错位竞争，以餐饮休闲娱乐主题吸引周业态上提升项目档次，与之形成错位竞争，以餐饮休闲娱乐主题吸引周边学生客群。边学生客群。31乐活时尚街区乐活时尚街区地址：地址：江宁区科学园天元路452号用地：用地：2.7万平米总建：总建：3万平方米容积率：容积率：1

27、.5项目规划：项目规划：项目总占地面积40亩，建筑规划面积约3万平米，绿地面积35，建筑的高度为地上3层，地下1层，由商铺和商住两用公寓组成。商铺户型面积面积20-200平方，主力面积30-50平方。销售均价：销售均价： 8500起，一楼均价15000，二楼均价10000。 租金水平：租金水平：租金可能根据行业不同安面积或返点两种方式进行收取。标准尚未确定。经营业态：经营业态：以为大学生服务的购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。租售形式：租售形式：项目可租可售，业主可自主经营，可委托代租。商业现状：商业现状：目前正在销售以及对已售出产品进行招商，预计9月正式经业。

28、个案分析32乐活时尚街区乐活时尚街区本案本案VSVS乐活时尚街区竞争力解读：乐活时尚街区竞争力解读：项目亮点：项目体量较大，客群定位明确，专业商管公司管理，整体形象项目亮点：项目体量较大，客群定位明确，专业商管公司管理，整体形象较好。较好。项目弱点：项目地段较偏，距离地铁较远，通达性差。项目弱点：项目地段较偏，距离地铁较远，通达性差。竞争策略竞争策略该项目业态以整体经营的服装、餐饮为主，消费档次中等，主要为学生该项目业态以整体经营的服装、餐饮为主，消费档次中等，主要为学生服务；本案可利用地段的优势及错位的产品与其竞争。服务；本案可利用地段的优势及错位的产品与其竞争。33文鼎广场文鼎广场地址：地

29、址：江宁大学城体育中心东侧格致路99号用地：用地：4.67万平米总建：总建：6.5万平方米项目规划：项目规划：项目一期500余套3060平方米小体量商铺，由7幢23层高单体楼组成，挑高7米的首层商铺围合成曲折往复的内街体系，二三层利用“室内透天过廊”串起层高3.5米的小商铺MALL，得房率超过90。2010年开业。产品特征：产品特征：项目对经营种类进行分区，一层商铺层高7米，面积50平方左右，2-3层层高3.5米，面积30-40平方。租售形式、价格：租售形式、价格：项目商铺可租可售，自行经营。今年下半年正式推出销售房源，售价未定。经营业态：经营业态：兼备“购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公”等

30、功能商业现状：商业现状：目前项目正在主体结构施工，预计2010年开业个案分析34文鼎广场文鼎广场本案本案VSVS文鼎广场竞争力解读：文鼎广场竞争力解读：项目亮点：项目亮点：6.56.5万平方的超大体量，规划中经营业态基本含盖各种学生所万平方的超大体量，规划中经营业态基本含盖各种学生所需的商业业态。需的商业业态。项目弱点：目前尚未正式启动。项目弱点：目前尚未正式启动。竞争策略竞争策略该项目地段与本项目类似，体量远大于本项目。所以本项目应尽量与其该项目地段与本项目类似，体量远大于本项目。所以本项目应尽量与其业态产生错位，以互补的方式与其共赢。此外本项目交通便利性优于该业态产生错位，以互补的方式与其

31、共赢。此外本项目交通便利性优于该项目。项目。35温州商业街温州商业街地址：地址：江宁区东新南路用地：用地：11万平米总建：总建：24万平方米容积率：容积率：1.75项目规划：项目规划：温州商业街项目为一条街整体开发，南北全长980米，街宽31米。占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，分为A、 B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚住宅区，F高级商务大楼，同时配有大型停车场，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。产品特征：产品特征：裙楼1-4层商业，主力面积20-40平方。销售价格：销售价格：目

32、前沿街门面20000元/平方以上，内铺均价12000元/平方，二楼均价9000元/平方。经营形式：对外销售，开发商统一对外招租，返租。经营形式：对外销售，开发商统一对外招租，返租。个案分析36温州商业街温州商业街本案本案VSVS温州商业街竞争力解读：温州商业街竞争力解读：项目亮点：项目亮点：2424万平方的超大体量，紧靠东山镇商圈核心区域，周边人流量万平方的超大体量，紧靠东山镇商圈核心区域，周边人流量大。大。项目弱点：目前尚未正式启动。项目弱点：目前尚未正式启动。竞争策略竞争策略该项目与本项目不在同一板块，但价格与销售形式本板块商业项目比较该项目与本项目不在同一板块，但价格与销售形式本板块商业

33、项目比较接近，势必会对本项目客群产生分流；故此，本案须在价格策略上进行接近，势必会对本项目客群产生分流；故此，本案须在价格策略上进行针对性的调整。针对性的调整。37汇金九龙商业街汇金九龙商业街地址：地址：开发区诚信大道以北，殷华街以西，诚信大道和双龙大道的交汇处用地：用地：23333.34平米总建总建：37711平方米，地上32660平方米（其中商业建筑面积：21276平方米;公寓建筑面积：11264平方米）容积率容积率：1.4 项目规划项目规划： 7幢商业旺铺和1幢酒店式公寓组成。商业街共有六个入口，设有四大风情广场，230米绿色生态内街，移步异景，独享绿色购物空间。二楼并有独特的空中环廊设

34、计，户户临街，串联通达八方，四部自动手扶电梯，更显便捷。临诚信大道的2幢旺铺为四层设计，其余5幢为二层设计。产品特征：产品特征：8号楼酒店式公寓，产权70年。商业楼一层高4.2米，二层高5.9米，其余层高3.6米 个案分析314诚诚 信信 大大 道道双双 龙龙 大大 道道在售在售38项目商业部分位于项目沿诚信大道和殷华路方向的七栋商业楼组成的集中型商业区。目前上市1、3、4三栋，2008年9月入网。1栋为4层结构设计，3、4栋为2层设计。一层层高4.2米，二层5.9米，三四层3.6米。项目一层复式商铺以238-268平方为主，1-4层单层商铺中，29-34及59-62平方供应量较大。项目目前推

35、出138套商铺，已去化91套房源。项目一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米。三四层整体出售，价格面谈。栋号入市时间楼层面积供应套数销售套数销售率71190-26899100.00%40-4212758.33%6211100.00%249100.00%30-3313538.46%3、437-624646100.00%31238-2685120.00%149100.00%39-4066100.00%230-326233.33%4131-33262180.77%260-611218.33%合计1389971.74%39汇金九龙商业街汇金九龙商业街本案本案VSVS汇金九龙商业街竞争力

36、解读：汇金九龙商业街竞争力解读：项目亮点：该项目位于江宁开发区，片区已渐成熟，目前入住人口多，商项目亮点：该项目位于江宁开发区，片区已渐成熟，目前入住人口多，商业氛围较浓。业氛围较浓。项目弱点：项目内街形式商铺对商业管理要求较高。项目弱点：项目内街形式商铺对商业管理要求较高。竞争策略竞争策略该项目与本项目不在同一板块，但其销售价格与本板块商业均价接近，该项目与本项目不在同一板块，但其销售价格与本板块商业均价接近，将与本项目产生分流竞争。将与本项目产生分流竞争。40项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要

37、商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议41仙林周边配套商业仙林周边配套商业目前仙林片区主要商业配套是来自大成名店、康桥圣菲商业街和亚东城商业步行街三个项目，及部分老小区周边配套商业。由于开发时间较长，前期住宅项目已有较多业主入住，中高档高业氛围正逐步行成，新建成小区商业正以周边居民为客群，向中高档发展。但目前学生仍是仙林商业的主要消费客群，商业形态以学生需求基点。大成名店亚东城商业步行街康桥圣菲商业街42大成名店大成名店地址：地址：栖霞区仙林大学城文苑路108号项目规划：项目规划：项目位于亚东地区，共六层，地上四层，地下两层，全

38、部为商铺，面积从25200平方米不等。项目为该地区唯一商业项目，定位客户群主要为周边9所大学、12万学生，市场前景受到投资者关注。销售均价：销售均价：06年均价23000元/平方。租金水平：租金水平：4.5元/平方天左右经营业态：经营业态：楼下负二层，作为停车场，负一层作为美食休闲广场，一、二层是时尚精品层，主营服装、饰品。三、四楼是时尚娱乐层，以网吧、KTV为主。客群：客群：以大学城学生为主要客群43康桥圣菲康桥圣菲地址：地址：仙林大学城中心区总建：2.4万平方米，其中商业5.5万平方容积率：1项目规划：项目规划：康桥圣菲商业街位于项目沿文范路沿线，由四幢酒店式公寓底层6米挑高商业组成。销售

39、均价：销售均价：均价25000元/平方左右。租金水平：租金水平：3元/平方天左右经营业态：经营业态：以餐饮、KTV、饰品、文印等业态为主。客群：客群：同时针对周边业主和在校学生。入驻率入驻率：90%44项目基本资源分析项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析大学城主要商圈分析东山重要商业分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场仙林大学城商业市场结论与建议结论与建议45江宁商圈发展特征带来的思考江宁商圈发展特征带来的思考目前商圈形成主要有以下特点：u东山：江宁老的商业中心，人口非常密集，各项配套非常完善；u百家湖胜太路：产品

40、定位与江宁商业形成错位，整体商业定位较高，管理较为规范，交通的便利吸纳了大量江宁其它区域消费客群；u岔路口商圈：配套型商业，主要服务当地小区居民；u义乌小商品城：项目规模大，业态非常丰富，主要针对学生及周边居民，项目整体形象一般。本案规模不大，区域发展较慢，难以对区域外客群形成聚集效应，因本案规模不大，区域发展较慢，难以对区域外客群形成聚集效应，因此本案针对客群将主要是科学园区域，可在利用交通便利的基础上、此本案针对客群将主要是科学园区域，可在利用交通便利的基础上、通过与义乌小商品城的错位竞争吸引目标客群消费通过与义乌小商品城的错位竞争吸引目标客群消费. .46大学城商业发展特征带来的思考大学

41、城商业发展特征带来的思考u本案所在大学城：商业发展起步较晚，竞争激烈，但后续随着人口的不断增加商业潜力较大；u仙林大学城：发展较早，针对学生的商业最早出现，目前随着小区入住人口的增多，中高端配套型商业在不断增多。本案周边商业发展起点虽晚，但规模较大，这有利于区域商圈的形成本案周边商业发展起点虽晚，但规模较大，这有利于区域商圈的形成与发展，本案可借助区域发展机遇通过与周边商业的错位定位提高综与发展，本案可借助区域发展机遇通过与周边商业的错位定位提高综合竞争力。合竞争力。47PART PART 分析定位篇分析定位篇48基地资源分析基地资源分析SWOTSWOT分析及发展方向分析及发展方向商业业态发展

42、方向商业业态发展方向商业业态定位商业业态定位业种组合建议业种组合建议产品分割及调整建议产品分割及调整建议市场定位市场定位形象定位形象定位49项目位于大学城核心区域，紧邻地铁一号线南延线海事学项目位于大学城核心区域，紧邻地铁一号线南延线海事学院站，院站， 交通便利，但目前商业氛围不浓。交通便利，但目前商业氛围不浓。50从规划看，本项目周边未来居住人口从规划看，本项目周边未来居住人口9.769.76万人，大学生万人，大学生数量将达到近数量将达到近2020万人，这些为本案商业的开发带来利好。万人，这些为本案商业的开发带来利好。南京江宁大学城规划用地总规模为23.84平方公里，规划容纳的学生人口规模为

43、13.05万人，居住人口规模为9.76万人。总人口规模为22.59万人。由大学城集中区、资源共享区和后勤服务区三大功能区组成。江宁大学城狭义地讲，仅包括方山周围27平方公里由江宁区政府2002年规划的江宁大学城。她在南京市的东南面方山周围，距市中心约35公里左右。目前有12所大学已经签约入住。其中有10所大学已经有近10万人入住。一般也把将军山的河海大学，南京航空航天大学和正德学院还有九龙湖边的东南大学同时归为江宁大学城。上述四校的学生都已经正式入住江宁校区。总的来讲，江宁大学城已经有14所大学超过15万大学生入驻，同时还有4所大学准备入驻。 南京工程学院南京工程学院金陵科技金陵科技学院学院晓

44、庄师范晓庄师范海事学院海事学院医科大学医科大学中国药科大学中国药科大学江苏经贸江苏经贸学院学院中国传媒中国传媒大学大学本案本案南京交通学院南京交通学院51从交通环境看，本案所在大学城交通通达性较佳，公交、地从交通环境看，本案所在大学城交通通达性较佳，公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接。铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接。自驾车线路：自驾车线路：龙眠大道、天元路、机场高速、宁杭高速地铁线路：地铁线路：地铁1号线南沿线海事职业技术学院站公交线路：公交线路：安广线、 区内19路（盛科线） 、区内3路（江宁）、 区内6路（江宁） 本案交通通达性极佳，可实现与江宁东山镇及主城

45、的快速对接，可对周边居住人群形成商业消费吸引。52大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部，是由龙大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部，是由龙眠大道与知行路之间围合的狭长带形地区，该地区未来眠大道与知行路之间围合的狭长带形地区，该地区未来配套将非常完善。配套将非常完善。本案本案文体配套：文体配套：江宁体育中心商业配套：商业配套：u乐活时尚街区：建筑面积约3万平米，是集购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。建成后将大大改善区域的商业环境。 u文鼎广场：建筑面积6.5万平方米，兼具购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公等功能，服务于大学城附近居民及师生的一站式、复合型区

46、域商业中心。 江宁体育中江宁体育中心心53u综上所述，本案虽然目前周边商业氛围不佳，但借助交通的完善及未来规划的逐步实现，将未本案带来广阔的商业发展机遇；u故此，我们认为本案商业产品具有较大的发展空间，但由于所处竞争环境较为严峻，如果要在众多竞争者中脱颖而出，就需在项目定位、项目定位、业态规划上提高产品竞争力业态规划上提高产品竞争力，从而吸引准确的目标客群。54基地资源分析基地资源分析SWOTSWOT分析及发展方向分析及发展方向商业业态发展方向商业业态发展方向商业业态定位商业业态定位业种组合建议业种组合建议产品分割及调整建议产品分割及调整建议市场定位市场定位形象定位形象定位55规模优势规模优势

47、 本案所属江宁大学城板块，规划商业面积超过30万方，借助大学城商业的整体发展，对项目的商业发展有一定的推动作用； 本案总建筑面积14万方，属于大规模综合性社区，其中商业部分2.8万方，将依托社区规模向外辐射发展。区位优势区位优势 本案紧临大学城主干道龙眠大道，周边高校、住区以及配套集中，位于江宁大学城板块核心区域。交通优势交通优势 本案距离地铁1号线南沿线海事职业技术学院站仅三分钟路程，周边道路通达性较好，可快速到达江宁各处及主城。品牌优势品牌优势 本案商业部分拟引入KFC和华润苏果，借助他们的品牌号召力将加快带动本案整体商业的发展和成熟。 本案自身酒店公寓部分，将引入格林豪泰作为酒店经营顾问

48、，借助其品牌效应也能带动裙楼底商的发展。优势（优势（Strengths）分析）分析56劣势（劣势（Weaknesses）分析）分析商业氛围劣势商业氛围劣势 本案所处区域，目前商业虽然有规划，但大多处于建设阶段，整体商业非为不佳。消费市场劣势消费市场劣势 本案周围小区大多尚未有居民入住，单凭大学生的消费能力，目前还无法支撑商业的运营。前期形象劣势前期形象劣势 由于协众雅居B地块住宅已交付，小区整体形象不佳，档次不高，对本案商业价格的突破将有所影响，可以通过后期定位和招商进行弥补。产品劣势产品劣势 本案11号楼一、二层连卖，面积较大，以至总价较高，增加一定的销售难度。 本案11号楼一层楼梯及洗手间

49、占用面积较多，以至可使用面积减少，有一定的销售抗性；可通过后期的产品改造进行调整； 本案11号楼二层东西两侧商铺不连接，难以引入规模化商业；可通过后期商铺再划分进行调整；57区域发展机遇区域发展机遇江宁区作为南京市政府重点打造的新区，综合实力不断增加，城市化进程迅猛，未来发展潜力显著。江宁大学城作为发展重点，20多万人口的迁入，未来商业配套具有巨大的市场发展潜力。江宁区发展不断加快，使未来本案地块周边现状可以得到彻底改善，商业氛围即将形成。客群机遇客群机遇随着江宁区域市场发展，本地居民人均收入增加，其消费力不断升级，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。江宁拥有强大产业支撑，将倾力打造电子

50、信息、汽车、电力设备、新能源、软件、现代物流和航空七大特色主导产业集群，江宁目前已汇集的国际国内大中型企业，这也为江宁带来大批拥有稳定消费能力的从业人员。项目周边高校林立，且周边社区将在2010年迎来入住高峰将会为本案商业带来良好的基础消费群；随着地铁的开通，本案客群将进一步扩大，向城中南区域辐射。机会（机会（Opportunities）分析）分析58威胁（威胁（Threats）分析）分析区域商业市场竞争威胁区域商业市场竞争威胁目前项目周边商业体量较大，且经营状况尚不明朗，将影响购买者、投资者、以及经营者的信心。江宁商业市场总体已呈现供大与求，未来还将有新增商业项目推出，市场竞争更加激烈。政策

51、威胁政策威胁国家宏观调控对商业项目影响明显，50%的首付比例，对商业买家的资金要求较高，五成首付的门槛会将中小商家和投资客档在门外。复合型产品运作难度复合型产品运作难度本案为商业、住宅复合型产品，要达到商业、住宅的共荣，这加大产品开发及后续经营管理的难度。59SWOTSWOT总结及应对策略总结及应对策略u充分强化项目优势充分强化项目优势u深度挖掘项目潜力深度挖掘项目潜力u提高项目竞争力提高项目竞争力u通过自身打造和产品改造，通过自身打造和产品改造，弱化抗性，进而转化为竞争力弱化抗性，进而转化为竞争力u适应环境，消化威胁适应环境，消化威胁u策略调整，转化不利因素策略调整，转化不利因素核心区域地铁

52、商铺核心区域地铁商铺强大商业品牌优势强大商业品牌优势区域发展及市场需求区域发展及市场需求2020万人口的消费保障万人口的消费保障商业氛围不佳商业氛围不佳产品劣势产品劣势区域市场的竞争区域市场的竞争政策的不利政策的不利强化优势，利用机遇，弥补劣势，弱化威胁强化优势，利用机遇，弥补劣势，弱化威胁优势与机会优势与机会劣势与威胁劣势与威胁 60优势机会点优势机会点可利用的资源，以及市场契机可利用的资源，以及市场契机发展方向发展方向核心区域核心区域地铁商铺地铁商铺大学城核心区域距离地铁三分钟路程，真正地铁商铺u强调大学城未来发展远景，提升核心区域强调大学城未来发展远景，提升核心区域商业价值；商业价值；u

53、充分利用地铁资源，塑造地铁物业形象；充分利用地铁资源，塑造地铁物业形象；强大商业强大商业品牌优势品牌优势KFC进驻华润苏果进驻格林豪泰顾问u充分强调大品牌进驻充分强调大品牌进驻u充分利用规划商业，增加项目亮点，提升充分利用规划商业，增加项目亮点，提升区域配套档次区域配套档次20万人口的消万人口的消费保障费保障大学城众多高校学生、教师周边小区2010年将有大量人口入住u针对目标客群的特点，抓准客户心理，进针对目标客群的特点，抓准客户心理，进行相适应的业态定位及划分。行相适应的业态定位及划分。区域发展及区域发展及市场需求市场需求政府规划带来的商业环境改善和发展江宁区域将逐步形成的具有稳定消费能力的

54、消费圈层大学城板块对于商业配套有需求u抓住区域发展趋势，提升商业价值抓住区域发展趋势，提升商业价值u通过产品改造迎合客群需求，提升竞争力通过产品改造迎合客群需求，提升竞争力结论：强化大学城核心、地铁商铺概念；借助大品牌优势，提升项结论：强化大学城核心、地铁商铺概念；借助大品牌优势，提升项目竞争力；通过商业业态的划分提升项目与消费群的契合度。目竞争力；通过商业业态的划分提升项目与消费群的契合度。针对优势与机会的发展策略针对优势与机会的发展策略61劣势威胁点劣势威胁点需要解决的问题需要解决的问题解决方法解决方法商业氛围不佳商业氛围不佳周边商业集中但均尚未经营周边入住率不高，未形成稳定消费群学生客群

55、不足以支撑商业的发展u随着周边商业的发展和人口的入住，情况随着周边商业的发展和人口的入住，情况将得到逐步改善将得到逐步改善u引入大品牌，借其知名度带动本案商业销引入大品牌，借其知名度带动本案商业销售售产品劣势产品劣势11号楼区域分割及总价有一定抗性u通过产品改造优化产品通过产品改造优化产品u通过再分割减少总价抗性通过再分割减少总价抗性u通过准确商业定位合理布局通过准确商业定位合理布局区域市场区域市场竞争竞争江宁整体商业供大于求，将会对本案出现板块分流；项目周边规模商业较多，将会与我们形成直面竞争；u强调大学城未来商业价值，以板块潜力增强调大学城未来商业价值，以板块潜力增值吸引客户值吸引客户u通

56、过自身商业定位，与周边商业形成差异通过自身商业定位，与周边商业形成差异化化政策的不利政策的不利对于商业客户，5成首付的门槛会将中小商家和投资客档在门外。u通过销售策略的调整将产品定位成投资性通过销售策略的调整将产品定位成投资性物业，通过返利手段降低首付，强化投资价物业，通过返利手段降低首付，强化投资价值值结论：将产品改造成与市场需求高度吻合的形式，来提升项目竞争力，扩大客结论：将产品改造成与市场需求高度吻合的形式，来提升项目竞争力，扩大客群来源；通过打造投资产品，制定相应销售策略，提升项目投资价值。群来源；通过打造投资产品，制定相应销售策略，提升项目投资价值。针对劣势与威胁的解决策略针对劣势与

57、威胁的解决策略62项目发展方向总结项目发展方向总结u强化大学城核心、地铁商铺概念；u借助大品牌优势，提升项目竞争力；u通过商业业态的划分提升项目与消费群的契合度。u将产品改造成与市场需求高度吻合的形式，来提升项目竞争力，扩大客群来源；u通过打造投资产品，制定相应销售策略，提升项目投资价值。63基地资源分析基地资源分析SWOTSWOT分析及发展方向分析及发展方向商业业态发展方向商业业态发展方向商业业态定位商业业态定位业种组合建议业种组合建议产品分割及调整建议产品分割及调整建议市场定位市场定位形象定位形象定位64商业业态定位模式商业业态定位模式本商业业态定位主要根据商圈内业态商圈内业态现状、城市规

58、划现状、城市规划以及潜在客户的需求潜在客户的需求进行商业定位。商业商业业态业态城市规划影响城市规划影响商圈业态现状商圈业态现状潜潜在在客客户户投资者投资者经营者经营者消费者消费者逻辑推导逻辑推导65城市规划影响城市规划影响本案所在区域是江宁商圈发展的本案所在区域是江宁商圈发展的重点重点u江宁商圈目前主要以胜太路、同曦百货、岔路口及义乌小商品城、天景山商业为主；u本案所在大学城商圈主要以文鼎广场、乐活街区、大学生商贸城以及本案为主；u大学城商圈作为大学城重要配套，成为未来江宁商业规划重点。66商圈业态现状商圈业态现状本案所处本案所处科学园板块发展较晚，周边居住人口科学园板块发展较晚，周边居住人口

59、较少，商业配套尚在完善，较少，商业配套尚在完善，整体经营档次不高，以大型批发市场、整体经营档次不高，以大型批发市场、中低端零散商业为主，缺乏特色餐饮、休闲娱乐等消费场所。中低端零散商业为主，缺乏特色餐饮、休闲娱乐等消费场所。义乌小商品城义乌小商品城评价：评价：大型批发市场，业态大型批发市场，业态业种全面，同一经营业种全面，同一经营管理，缺乏中高端消管理，缺乏中高端消费。费。天景山商业中心天景山商业中心评价：评价：零散临街商铺，主要零散临街商铺，主要以社区服务类业态为以社区服务类业态为主，餐饮、网吧、便主，餐饮、网吧、便利店等中低端综合消利店等中低端综合消费，缺乏同一管理。费，缺乏同一管理。乐活

60、街区乐活街区评价：评价：总建总建2.62.6万方，主要集万方，主要集中在常规消费类，休中在常规消费类，休闲娱乐类、配套支撑闲娱乐类、配套支撑类、时尚元素类业态。类、时尚元素类业态。9 9月即将开业，同一招月即将开业，同一招商管理。商管理。 文鼎广场文鼎广场评价：评价：总建总建6.56.5万方，其功能万方，其功能兼备购物、餐饮、娱兼备购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办乐、服务、宾馆、办公；计划实现公；计划实现“体验体验式式”消费理念，多种消费理念，多种业态主力店，如大卖业态主力店，如大卖场、大型餐饮、娱乐场、大型餐饮、娱乐等。等。大学城商贸街大学城商贸街评价：评价：总建总建3.23.2万方。在保持