承租人的优先购买权被侵害,赔偿标准如何计算？

1、法律知识要点：中华人民共和国合同法第230 条、 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第21 条均规定了出租人侵害承租人的优先购买权时，承租人可以获得损害赔偿的权利。但是， 在实务中对于承租人因优先购买权受侵害时请求赔偿的，具体按什么标准确定赔偿，上述的法律法规并没有具体规定。承租人优先购买权被侵害时有权获得赔偿的权利，但并没有规定具体的赔偿的方式和标准，在司法实务中缺乏可操作性， 所以各地法院在赔偿标准上属于自由裁量权的范围，但是， 从相关的判例来看， 对于侵害承租人优先购买权的赔偿标准，通常是按房屋上涨的差价损失来确定。出租人以市场价格出售给第三人，卖房时

2、市场价格较低，后一直上涨，承租人提出赔偿请求时的市场价格已经明显高于交易时的价格，事实上多年来，房地产市场的价格总体上也是一直上涨的，此时， 承租人有权要求出租人赔偿从交易时至主张权利时的差价损失。还有一种情况是，房屋的价格未出现大的波动，但是出租人在出售房屋时是低于市场价格出售的，这种情况下承租人仍可以请求差价损失。为什么在实务中，以房屋差价损失作为承租人优先购买权受侵害时的赔偿标准？因为在同等条件下，承租人有优先交易的权利，在法律法规对优先购买权受侵害时的赔偿标准未做明确规定的情况下，房屋差价损失作为赔偿标准最为合理、公平，也较为容易操作。当然， 由于缺乏明确的赔偿标准，实务中如果房屋价格

3、波动不大的，法院也可能会以承租人无法证明其损失为由，判决驳回承租人的损害赔偿请求，这种案例也不在少数，因此个案不同，应具体考虑案情，把握诉讼风险。为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！原告陈某中诉称：原告系造板厂职工，1999 年 3 月该厂解体时将自有的综合楼6 个门市以资抵债抵偿给投资公司用于偿还借款。陈某中从当年开始租用其中的一个门市，双方签订了房屋租赁合同。2013 年 8 月 8 日双方又续签了房屋租赁合同，约定： “租赁期限自 2013 年1月1日起至2016年12月31日止在租赁期内，甲

4、方出售房屋，须提前60天向乙方发出书面通知。同年11 月 8 日，投资公司未通知陈某中便以自行组织拍卖的方式整体转让该处资产给另外五间门市的承租人，成交价为58.5 万元。2015 年 7 月 27 日，陈某中起诉，请求判令投资公司对其进行赔偿，在审理过程中陈某中明确诉讼请求为赔偿争议门市的实际价格与投资公司和叶某琴的成交价差额。案件审理过程中陈某中提出申请对争议门市的实际价格进行评估。2015 年 10月 12 日，法院委托房地产土地估价有限公司对涉案的门市处置时的价值进行评估， 评估公司得出本案争议门市在处置时的评估价值应为140715 元。 陈某中为评估争议门市的价值花去测绘费1500

5、元，评估费2000 元。判决要点法院审理认为：投资公司作为房屋的所有权人，在出卖房屋时应当在合理期限内告知陈某中。陈某中认为在处置资产时其在相关位置张贴了竞买公告就视为已尽到告知义务。根据双方之间签订的房屋租赁合同第七条第3 款： “在租赁期内，甲方出售房屋，须提前60 天向乙方发出书面通知。 ”投资公司作为告知义务人应当举证证明其向陈某中告知其出卖房屋的证据，但投资公司并未提供 相关证据，故认定其未向陈某中履行告知义务。投资公司未在合理期限内向承租人陈某中告知其出卖门市而将门市卖给叶某琴的行为已经侵犯了陈某中对其承租房屋的优先购买权，应进行赔偿。承租人的优先购买权追求的主要是生存和安全价值，

6、是对一种基本社会秩序的维护， 而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，而不是购买价格的优惠。本案中投资公司未在出售前以同等条件征询陈某中，使陈某中丧失了交易机会，因此，从交易习惯上看，陈某中主张房屋差价作为损失，可以支持，但应对确定房屋差价的计算依据做出认定。法院认为投资公司处置的6 个门市面积相同，其价格应当一致都应当为140715元，总价应当为844290 元。该评估报告的评估基准日为2014 年 11 月与投资公司处置资产属于同一时期，而投资公司整体处置6 个门市的成交价为58.5 万元，每个门市价格为97500

7、 元，明显低于市场价值。故，实际价格与投资公司处置的价格差额是存在的，投资公司应当按差额进行赔偿。陈某中承租的房屋实际价格与投资公司处置价格的差额为140715 元 97500元 =43215 元， 应予确认。陈某中为评估争议门市的价格花去的测绘费1500 元、评估费 2000 元， 投资公司对其真实性认可，应予确认。以上损失合计为46715元。判决结果综上， 法院判决：由投资公司在判决生效之日起十日内赔偿陈某中因承租房屋的优先购买权遭受侵害的损失46715 元。律师点评该案中， 陈某中主张其为承租人，其为此主张提供了多份其与投资公司签订的房屋租赁协议，这些协议均证实陈某中长期租赁第六间门市，投资公司在处置这些租赁房屋时仍在租赁协议约定的承租期内。按照双方合同约定，其出卖租赁门市时应提前60 天向陈某中发出书面通知，但是，投资公司存在处置门市时未提前