物管公司交接应急预案破解真空密码

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2、引起政府更多的关注。从上述两起事件来看,虽然有可能酿成大祸的“物管真空”并没有出现,下城区建设局物管中心也都“灭火”于未然,但如果仔细分析一下这两起事件,多少有些侥幸的成分,我们不禁要问,如果越泰物管没有出现,泰和苑会怎么办?如果凯喜雅老总没有这样的姿态,金鹿雅苑会不会成为第二个北仑华山新村?由于物业管理真空的危机最近不断出现,为了找到一套解决此类问题的方法,下城区建设局物管中心为此专门制定了一套下城区物业管理危机应急预案(草案),一旦某小区出现“管理真空”的危机,马上启动该预案来解决问题。该预案的核心内容是,在有可能出现物业管理真空的情况下,先找一家物管公司进入,然后再进行业主大会表决。“小

3、区一天没人管,后果是不堪设想的。”下城区建设局物管中心副主任金志韦表示。如果实在找不到新的物管公司,就将启动二级预案,在所属街道的牵头下,成立由各相关部门参与的危机管理协调小组。由这些小组来取代物管公司的相应功能。“到目前为止还没有出现这样的情况,这也是万不得已的做法,这样的局面是谁都不愿意看到的。”金志韦说。瓶颈卡了应急预案脖子“目前这一问题存在着两个瓶颈,一是法律,二是相关部门的配合。”金志韦表示。“法律上的问题就是业主委员会是业主大会的一个执行机构,它没有资格来决定到底聘请哪一家物管公司,业主委员找来一家物管公司,它必须要召开业主大会,启动业主大会要15天时间,通过决议要2/3业主通过,

4、而现在一个大型小区业主起码有四五千人,根本不可能召开这样的业主大会,只能通过发函的形式,这样要形成决议变得非常艰难。”因此,如果一个小区的业主以此来对应急预案进行质疑,该预案的可行性就要打上问号。“比如他说,要聘请物管公司必须要2/3业主同意,你怎么可以没有经过这样的程序就让一家物管公司进来管理呢?而且为什么没有经过我们认可就规定要交这样一笔物管费呢,这个收费标准的依据是什么?”金志韦说,“如果有一个业主这样问,那我们都哑口无言了,虽然现在没有业主不合时宜地提出这问题,但我们也明白,这样的应急预案目前还没有法律以及政策上的认可。”另一个问题是,物价部门始终没有明确物管公司应急进入一个小区该如何

5、收费,目前下城区的应急期间服务内容和质量,以杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)为依据,实行丙级服务,但物价部门对此并没有明确表示。“我们区里是已经有过统一意见的,但是市里面怎么样现在很难说。所以我上次在市物业管理协会理事会上说,请市房管局和市物价局定一个应急收费标准。”金志韦说。应急物管公司的忧虑在该应急预案中,政府部门的考虑是最好找一家物管公司来应急,但事实并不像人们想象的那么简单。下城区建设局物管中心在制定应急预案的时候,曾经提出了这样的设想:由该中心牵头,组织一批大的物管公司成为应急单位,一旦出现问题就让这些公司马上接管小区。“比如今天这个小区出问题就由耀江来接,明天那个小区出问题就由野风来接。”为此,该中心还专门组织过一次研讨会,但在会上,物管公司的老总们普遍热情不高。某物管公司的老总表示:“这里面存在几个问题。一是费用,在应急期间的费用到底谁来承担?这个费用怎么收?我们很担心在这样一个矛盾激化的小区里,跑过去做了一两个月,到时候应急费用都拿不到。另一个问题是,我们应急管理时出了问题谁来承担?比如以前的物管公司电梯没有维护好,我们一接收它就出问题造成业主的伤亡,这笔账到底算到谁的头上?新老物管交接的时候,最有可能会出现各种情况,再加上到一个矛盾激化的小区,这个责任实在难以承担。”找不到一家应急物管公司来进驻,应急预案的大前提也没有办法保证,这个问题该如何解决,金志韦表