XX物业公司房屋与公共设施巡检、养护规程

1、工作流程1巡检、维修保养策划制定维修保养计划质量要求与标准1. 参照 Q/CMPMCGZ37104房屋和公共设施管 理规定中附录 A、B。2. 合理，能满足本项目服 务需求和管理要求。3. 房屋及公共设施的巡 检、养护频次应高于相关地 方标准。4. 计划内容包括例行预防 性养护内容和根据巡检和 普查结果确定的维修项目。5. 不低于策划的周期与频 次。6. 及时报公司品质管理部 门审批备案。房屋与公共设施巡检、养护规程1范围本规程规定了房屋及公共设施的巡检、维护、保养工作的工作周期、内容及要求，适用 于指导工程维修人员对房屋及公共设施进行巡检、养护的操作。2编制依据/引用文件2.1 Q/CMPM

2、CFS 37104房屋和公共设施管理规定3术语 3.1房屋本体：指楼宇的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天面、屋面等3.2公共设施：指与楼宇建筑相配套各类室外构筑物、平台、路面路基、路灯及线路、停车 场（库）、沟渠池井、排污水管、水箱、水池、消防栓（管）、雕塑、建筑小品、游乐场连廊、 雨檐台、信报箱、公用标志设施、垃圾房等。4工作流程、工作内容与质量要求工作内容工程管理部门根据本项目的实际 情况和合同要求进行房屋与公共设施 的巡检与养护策划，确定房屋及公共 设施的巡检、养护频次。编制本项目的房屋本体与公共设施维护周期一览表（附录 A、附录B）物管中心（处）维修主管根据本项 目的房屋本体与公共设

3、施维护周期， 频次和实际情况制定年度房屋维修 保养计划（表 370 -2）、年度设 备设施维修保养计划（表370 -2）， 报公司品质管理部门审批备案。工作流程编制实施计划按计划实施巡检NY是否发现缺陷、损坏按计划维修保养是否元成计划修改、调整维修保养实施计划报项目负责人批准实施记录整理归档工作内容质量要求与标准物管中心（处）工程部根据批准的年度维修保养计划，编制季度、月度实施计划。制定巡检计划、巡检线路。工程部巡检人员按巡检计划、巡检线路实施房屋及公共设施的巡检。巡检结果填写房屋和公共设施检查表（表370 -9）巡检中发现缺陷、损坏报物管中心（处）工程部主管。维修保养人员按维修保养实施计划进

4、行房屋及公共设施的维修保养工作。维修保养结果填写房屋 /设施设备维修保养记录表（表 370 -8）因故未能完成的维修保养内容报项目工程部门进行调整，并报公司品质管理部门备案。根据巡检和普查结果调整补充维修保养实施计划。根据计划实施情况，调整维修保养实施计划。调整的维修保养计划报项目负责人批准实施。记录整理归档7.实施计划应与批准的维修保养计划相符（按规定调整的除外）。8.巡检内容、范围、频次应与计划相符，不得缺漏。9.记录填写完整、清晰。10.发现缺陷、损坏处理及时。11.维修保养内容、范围、频次应与实施计划相符，维修保养质量应符合相关验收标准。12.记录填写清晰、完整,维修保养质量经主管签字

5、确认。13.未能完成的维修保养内容及时上报。14.在管项目工程管理部门应及时调整维修保养实施计划，并报品质管理部门备案。15.调整的维修保养计划需经项目负责人批准后方可、上报、实施。16.记录齐全，填写完整、清晰，便于检索。第12页共11页5巡检、养护类型与频次5.1房屋及公共设施的巡检类型分为月度、季度、年度检查，检查区域和方式见表1表1住宅小区的巡检检杳区域频次方式项目小区房屋、园区公共设施月度普查房屋：空置房的外立面、天面、地面、墙面、出入门、玻璃窗、太阳能热水器。公共设施：生活水泵房、消防水池、墙面插座、灯开关、监控探头、照明灯具、天然气阀门、水电管井、排污泵、业户水电表 箱、消防控制

6、柜。园区：儿童娱乐场地、活动器材室外木椅、木桥、地灯、井盖、 道路石材、道路砖、水景系统。季度普查雨污排水井、化粪池、照明配电箱、楼栋分开关箱、消防湿式报 警阀、烟感、温感。年度普查避雷设施注：房屋及公共设施的巡检、 养护频次可参照 Q/CMPMCGZ 37104房屋和公共设施管理规定中附录A、B确定，遇本地有相关分等定级规定的，将根据本地相关分等定级规定确定，不得低于相关规定要求。5.2巡检项目、内容、方法和养护要求 5.2.1住宅小区的巡检与养护（见表 2）分类部位内容/方法养护/质量要求土 建外墙体1. 逐项目视2. 检杳外墙体砖、石材及其他外墙外挂件无变形、沉降、凹凸、脱落、开裂、倾斜

7、、 移位和非收缩性裂缝，有无钢筋外露现象。内墙体检查内墙体地砖、墙砖、消防楼梯台阶、墙面漆无变形、脱落、开裂、无缺棱掉角、空鼓、 发霉、污染现象。空置房屋面层1.检查地砖、批荡层、女儿墙、防水1. 地砖无空鼓、裂碎。2. 无裂缝。3. 防水卷材立边无翘起。2.检查雨水排口4.无杂物堵塞，篦子有无损坏。分类部位内容/方法养护/质量要求3.检查厨房、卫生间排气口5.无动力排风扇运转灵活。地下室1.检查墙地面。1.有无渗漏痕迹。2.检查水泥砂浆面层2.无裂纹，无起砂等现象。3.检查墙面油漆3.墙面无污染、油漆脱落现象。园区配套设施检查木桥、露天木椅、道路1. 无变形、腐烂、松动。2. 无断裂、松动。

8、小五金件空置房内门窗五金件1.玻璃门窗1开启自如灵活、配件齐全、无变形、玻璃无 破裂。2. 门锁开启灵活，拉手安装牢固。3. 合页无变形缺油、螺丝无松动。4. 油漆均匀无脱落。2.入户门1. 门锁开启灵活，拉手安装牢固。2. 合页无变形缺油、螺丝无松动。3. 门面和门口无开裂、脱漆、发霉现象外围五金件1.检查儿童娱乐场1.各螺丝紧固、绳索无断股、滑梯表面光 滑、接口处无断裂、金属结构无开焊现象、 滑动及转动轮无缺油现象。2.检查金属围杆2.无开焊、晃动、锈蚀、变形现象。给排水楼内供水设施1.检查管道1.连接法兰盘螺丝无锈迹，锈蚀、渗漏、 保温层完整、水流标识准确。2.检查阀门、水龙头、2.无渗

9、漏、锈蚀、松动现象，水流通畅。楼内排水设施1. 检杳止回阀1. 无渗漏、锈蚀、松动现象，排水流通畅。2. 内部机械联动开闭灵活、无堵塞。2.检查排污排水泵3.连接法兰盘螺丝无锈迹，锈蚀、渗漏、 堵塞、排水流通畅。3.检查消防栓4.连接口、截门无渗漏。4.检查计量表5.连接口无渗漏、表盘玻璃无碎裂、表指 针无脱落。园区供水5.检查供水井及阀门6.井盖无断裂、井内无积土杂物、螺杆手 轮无锈蚀、转动灵活，螺干采用黄油保护。分类部位内容/方法养护/质量要求园区排水6.检查排污、排雨水井7.井盖无断裂、井内无积土、杂物、污垢、 沉淀物堵塞、排水通畅。室外电器设施1.检杳室外控制箱、柜1.指示灯显示是否正

10、确、箱体锁体完整、 箱内电器元件无损、完好、连接点无松动、 过热、接地可靠、箱内清洁。2.检查路灯、地灯2.外观无损、防水密封好、线路无外露。3.检查泵电机3.听无前后轴承异常声音、扇叶无损、机 座固定牢固。弱电 系 统门禁1.检查电子密码锁1.按键齐全、镜头清洁、字码清晰、显示器表面无硬伤2.检查门磁2.螺丝固定牢固、无断线、门自然关闭时 能紧密吸合。楼外3.检杳弱电地面井3.有无渗水、无杂物、信号电缆、外观无 损。车场系统4.检查出入口、主机4.道闸起落是否灵活、主机设定、查阅功 能是否有效。儿童滑板场1. 检查滑板场地是否有异物、 障碍物，以免伤人。2. 检查顶部及四面是否有金属 物，以

11、免伤人。3. 检查各组成部件是否松动、 脱落。4. 检查各组成部件连接螺丝是 否丢失、是否有防碰盖帽。5. 检查地脚螺栓是否松动、断 裂。1. 场地无异物、障碍物。2. 无有可能上人的金属物。3. 各部件连接紧固无松动、脱落。4. 连接螺丝完好、有防碰盖帽。5. 地脚螺栓无松动、断裂。附录A房屋本体维护周期一览表序号项目周期/频次维修养护内容1地基基础每年2次检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。 检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每年1次检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。2承重 结 构梁每年2次检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年1次检查整体结构性能是否完好。板每年2次检查有无

12、弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年1次检查整体结构性能是否完好。柱每年2次检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年1次检查整体结构性能是否完好。承重墙每年2次检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年1次检查整体结构性能是否完好。金 属 构 件每年2次检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。适时加强台风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。 加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和支撑体系的检测 维护工作。在台风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的 维护。对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损 坏，委托专家进行分析、计算，拟订维修方

13、案，由专业公司实施处 理。3非承重墙每年2次检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年1次检查墙体结构性能是否完好。序号项目周期/频次维修养护内容4屋面防水涂 层、采光 玻璃每周1次屋面平台表面要平整光滑，保持清洁于净，表面无浮土、砂粒等污 物。检查消防疏散平台以及消防通道有无杂物和违规搭建。检查平台有无积水，检查平台的天沟、檐沟、排水口有无堵塞。检查平台水泥层以及女儿墙表面有无裂缝。每月1次检查平台伸缩缝、分格缝填充物有无变硬疏松，是否开裂、脱边。 检查平台防水层，特别是各接口部位的防水部分是否破损或老化。检查屋面平台各种管道铺设是否符合安装要求，是否存在安全隐患。检查屋面平台各金属

14、物是否按规范与避雷网连接，避雷网有无脱焊 和间断。检查屋面平台金属物表面油漆是否完好。每年1次全面修补隔热层板，检修屋面防水层。 检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。5楼地面每月1次检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。对木地板打蜡。每年1次检查楼地面结构功能的完好性。6楼梯、扶手每年2次检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。补换损坏的地砖。修复空鼓的地砖。每年1次油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

15、7公共通道每月1次检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱。公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落。检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。序号项目周期/频次维修养护内容每年2次检查扶手、踏步有无损坏。补换损坏、空鼓的地砖。每年1次检查扶手、金属支架和护栏网是否生锈。 对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。5年1次公共通道及门厅的墙面粉刷。注：也可根据实际情况适时对墙面进行粉刷保养。8内墙面涂料、石土质块材每年2次检查内墙有无面裂缝、起鼓、脱落部分。检查内墙有无面变色现象。检查内墙有无面渗漏。检查石土质块材有无破损。每年1次雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。5年1次内墙面粉刷一次注：

16、也可根据具体情况适时对墙面进行粉刷保养。9外墙面墙砖喷涂饰面、 玻璃每月1次检查处墙砖有无破损。检查涂料饰面、外墙饰面玻璃有无破损、脱落部分。清冼外墙饰面人为造成的污染部分。每年2次结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。 处理外墙面变色现象。检查并加固外墙金属构件。每年1次雨季时期对用户窗台进行检查，杜绝雨水侵入。对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注玻璃幕墙一般一年清洗一次。瓷砖外墙一般一年清洗一次（或根据 具体情况进行清洗）。涂料外墙粉刷一般十年一次，更换外墙饰面应按原设计要求进行（或 根据具体情况对墙面进行粉刷保养）。11门窗每月1次检查木门有无松动、下垂

17、、翘曲变形、霉变和腐朽。门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每年2次检查门窗的易磨损部件。附录B公共设施维护周期一览表序号项目周期/频次维修养护内容1平台每周1次屋面平台表面要平整光滑，保持清洁于净，表面无浮土、砂粒 等污物。检查消防疏散平台、消防通道有无杂物。检查平台有无积水，检查平台的天沟、檐沟、排水口有无堵塞。检查平台水泥层以及女儿墙表面有无裂缝。每月1次检查平台伸缩缝、分格缝填充物有无变硬疏松，是否开裂、脱 边。检查平台防水层，特别是各接口部位的防水部分是否破损或老 化。检查屋面平台各种管道铺设是否符合安装要求，是否存在安全 隐患。检查屋面平台各金属物

18、是否按规范与避雷网连接，避雷网有无 脱焊和间断。检查屋面平台金属物表面油漆是否完好。每年1次全面修补隔热层板，检修屋面防水层。 检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。2路面路基每月1次检查路面有无积水。检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。3路灯及线路每日1次检查灯具完好情况，即坏即修。每月1次检查玻璃灯罩有无破损，灯口、灯栅有无损坏。 检查有无金属灯架松脱现象，金属灯架有无锈蚀。检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。每年2次油漆灯具支架。检查路灯线路有无老化现象。油漆灯具线管一次。序号项目周期/频次维修养护内容4停车场（库）每日1次检查路面有无积水。