主导开发型物流园区开发建设的成功之路

1、政府主导开发型物流园区开发建设的成功之路现代物流被视为继产业革命所带来的降低资源消耗、提高劳动生 产率之后的“第三利润源”。物流园区作为现代物流的产业集聚载体， 受到了全国各级政府的高度重视，并被作为城市经济的新产业加以投 资和培育，短短十年时间，全国规划建设的物流园区就达500多个,规划投资超过千亿元。在开发建设模式上出现了政府主导开发型、政 企联合开发型、政府规划企业开发型、地产商开发型等模式，但政府 主导开发建设的物流园区数量多，成功的少，急需总结经验，探索出 成功之路。一、政府主导开发型物流园区发展现状政府主导开发型物流园区是指政府做出物流园区规划，从政府各 部门抽调人员组成开发机构，

2、通过招商引资等方式来开发的物流园区。 据不完全统计，近十年来政府主导开发型物流园区占全国规划建设的 物流园区的50%左右，部分地方政府跟潮流赶时髦，不顾自身条件， 提出发展物流园区，但真正实实在在进行物流园区开发的不多，成功 开发的就更少。从近年来政府主导开发型物流园区的规划建设情况来 看，存在一些问题，如物流园区可行性研究和规划设计方案可操作性 较差，建设用地长期不落实，基础设施建设资金难于落实，开发建设 机构不完善，缺乏真抓实干的开发建设团队，招商引资工作不得力, 各种优惠不落实，最终导致部分政府主导开发型物流园区的开发建设 不是长期无法启动就是以失败告终。然而，采取政府主导开发模式的 青

3、海朝阳物流园区开发建设很成功，取得较好的成绩，为政府主导开 发型物流园区的成功开发探索出了可贵的经验。下面我们就以青海朝 阳物流园区为例分析政府主导型物流园区如何走向成功。二、青海朝阳物流园区开发建设概况1 .青海朝阳物流园概况-青海朝阳物流园区是青海省“十一五”规划的重点建设项目。园 区位于西宁市城北区，总规划面积约为8.05平方公里，共分两期建设。 园区一期规划用地1.45平方公里，2005年底开始规划，2006年5月 动工建设，是由东面宁大高速公路、南面祁连路、西面朝阳东路、北 面天峻路围合的区域。2009年初园区规划用地面积扩大到 8.05平方 公里。园区建成后将形成生产资料物流中心、

4、生活资料物流中心、铁 路物流中心、物流CBD、进出口物流中心以及公路货运主枢纽等六大 功能区。园区由青海朝阳物流园区建设领导小组及下设办公室负责开发建 设（正在筹建管委会），采用了政府主导开发的物流园区开发建设模 式。园区开发建设初期，青海省政府就成立了由副省长任组长的青海 朝阳物流园区建设领导小组，下设由省商务厅、西宁市国土资源局、 西宁市规划建设局和城北区等省、市、区三级政府及相关部门和单位 组成的青海朝阳物流园区建设领导小组办公室。 以办公室为开发实体， 下设相应职能部门开展园区开发建设工作。2 .青海朝阳物流园区开发建设现状和主要成绩2006年5月，园区动工建设至今，已完成一期园区配套

5、基础设施 建设，公铁联运物流中心、朝阳物流中心等一批物流产业项目建成并 投入运营，青海建国物流中心、青海物产家美家居建材物流城、西宁 铁路北货运中心、朝阳国际商城物流 CBD项目正在建设阶段，物流 CBD建筑群、无水港和保税物流中心、青海公路货运主枢纽已进入招 商阶段。截至2009年底，各类项目累计总投资达 20亿元，一期开发 建设工作进展顺利，建设用地已开发完毕，入驻企业由100余家增加到514家，新增直接就业岗位3000多个，间接就业岗位10000多个, 物流企业的经营性收入达到53亿元，比园区建设之初增加了 32亿元, 货物吞吐量完成530万吨，比建设之初增加了 430万吨，增幅达到4

6、倍多，仓储面积由37万平方米增加到110万平方米。一个立足西宁、 服务全省、辐射周边地区的大型现代化综合物流园区正在形成。青海朝阳物流园区的建成对改善青海省投资环境、规范物流市场 经营秩序、促进区域经济发展、增加税收、扩大就业起到了积极的作目前园区正在着手二期建设的前期准备工作。三、青海朝阳物流园区开发建设经验分析1 .科学论证、精心规划、严格实施是园区开发建设成功的必要条件近年来国内部分物流园区盲目开发，忽视科学论证和精心规划，战略定位不清楚，导致了园区建设过程不可避免地出现严重问题，无 法深入下去；也有部分物流园区的可行性研究和规划作得还不错，但 实施时又不按规划实施，不引入咨询单位跟踪指

7、导和服务，对实施中 出现的问题不能有效解决，导致物流园区开发建设停滞不前或停在纸 面。青海朝阳物流园区建设领导小组办公室十分注重物流园区开发建 设的可行性研究，及时聘请深圳市安必行物流顾问有限公司，对青藏 地区物流需求、园区内原有企业基本情况、基础设施，土地及地面建 筑物等状况展开了深入调查研究，明确了园区需求和战略定位。在此 基础上，对园区的开发建设进行了可行性研究，2006年2月完成了青 海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告的编制工作。同时，为加 强物流园区内建设项目的规划管理，保证园区建设的顺利实施，又委 托上海同济城市规划设计研究院于 2006年3月完成了青海朝阳物流 园区控制性详细规

8、划的编制工作。在园区建设过程中，没有像部分 园区那样，脱离原有可行性研究报告和规划设计方案，盲目建设，而 是严格按照可行性研究报告和规划设计方案组织园区开发建设，使得 园区招商工作顺利，项目布局合理，入园项目开发一个，成功一个。同时，在物流园区开发建设过程中，园区办公室与园区咨询单位深圳安必行物流顾问有限公司保持密切联系，咨询单位对园区的建设进行全程跟踪、服务和指导，积极帮助园区办公室解决建设过程 中遇到的问题，保证了园区开发建设的顺利进行。2 .科学决策、领导重视、政策扶持，通力合作是园区开发建设成功的重要条件(1)青海省委、省政府依据有关调研报告和朝阳物流园区可行性 研究报告，及时做出了开

9、发建设物流园区的科学决策。(2)省、市各级相关领导高度重视，亲临现场指导。省委、省政府多位领导在有关经济工作会议上多次强调要搞好青海朝阳物流园区建设。省委常委、西宁市委书记王建军在对全国物流行业及物流园区进 行研究后，来物流园区进行深入细致地调研并对园区建设和进一步发 展提出了具体的指导意见。作为物流园区建设领导小组组长的骆玉林副省长，为解决园区建 设中的重大困难和问题，组织省、市政府的相关部门和单位召开了 20 多次园区建设专题会，并在投融资、拆迁、安置等方面，创造性地提 出了即切合青海实际又能让多方共赢的解决办法和方案，在解决问题的同时，还开拓了广大干部的思路。在省市相关领导的关怀下，园区

10、建设进度和质量都得到了保证。(3)省、市政府出台政策扶持。为减轻园区物流企业负担，加大园区投资吸引力，省政府专门制定了青海朝阳物流园区招商引资优惠政策(青政 200685号)、 市政府专题研究制定了青海朝阳物流园区土地使用税优惠政策和朝阳物流园区物流产业发展优惠政策。扶持政策主要包括：税收及收费：企业所得税、车船使用税、房产税、土地使用税等税收及地方行政事业性收费等减免政策；土地政策：土地的审批、出让、转让等土地政策给予更加宽松、快捷的政策；经营优惠政策：运输车辆经营性收费及车辆证件办理手续方面给予优惠。(4)省、市相关单位通力合作，大力支持。省、市各相关部门和单位的通力合作和大力支持是加快园

11、区开发 建设的巨大力量。园区自开工建设以来，省商务厅、财政厅、交通厅, 西宁市发改委、城建局、土地局、电信局以及省电力总公司、西宁市 水务燃气公司、西宁市中油燃气公司等都从各自的工作角度继续为园区的发展提供支持，省交通厅、电力公司等相关单位给予的资金支持 共计9915万元，确保了园区建设的顺利进行。3 .务实高效的组织机构和工作班子是园区开发建设成功的关键 条件在开发建设初期，在组织机构方面，朝阳物流园区领导小组办公 室下设了 4个组：建设规划组、征地拆迁组、招商组和协调组。目前 已调整为综合办公室、土地规划建设局和科技与经济发展局（主要负 责招商引资和政策制定）。4年多来，由省、市、区三级政

12、府组成的朝阳物流园区领导小组 各成员单位和工作班子，不分省市、不分你我、团结一致、密切配合, 奋发有为，克服重重困难，创造性地开展了大量工作，各方面都取得 了突破性进展，协调解决园区建设中征地拆迁等大量纷繁复杂事务， 及时引进了一大批物流企业，取得了由招商到选商的重大进展，大力 推动入园项目的建设，一批按时建成并投入经营。园区领导们的认真工作得到的整个物流行业的肯定，除多次受到 省市领导的好评外，园区主任王旭斌还荣获2007年“全国物流行业先 进集体、劳动模范和先进工作者表彰大会”授予的先进工作者荣誉称4 .及时落实建设用地，完成基础设施建设是园区开发建设的前 提条件物流园区建设规模大，建设用

13、地一般都在1000亩以上，征地难度 大，因此及时落实建设用地是园区开发建设的前提条件。近年来，国 内物流园区建成投产数量不多的一个重要原因就是园区建设用地迟迟 不能落实。许多物流园区是在没有落实建设用地的情况下规划的，规 划后又迟迟不能落实建设用地，致使物流园区长期不能动工。部分政 府主导开发的园区由于配套基础设施的建设资金迟迟不能到位，配套 基础设施的建设无法开展，物流园区招商和建设也无法及时展开。青 海朝阳物流园区规划晚（2005年底才规划）、动工快（2006年5月动 工）、建成快（2008年一期基本建成）的经验之一就是及时落实了建 设用地和完成了基础设施的配套建设。青海朝阳物流园区建设涉

14、及征 地拆迁面积数千亩，难度大，时间紧。因此，在园区规划后动工前， 园区建设领导小组办公室就专门设立的征地拆迁组，由西宁市国土资 源局副局长任组长，园区所在地区政府区长任副组长，负责物流园区 建设涉及的征地、土地整合等问题。采取先易后难的方式，妥善处理 征地拆迁问题，合情合理处理要补偿问题，结合新农村建设的要求， 规划建设好新村，做好村民安置工作。国有土地使用者必须在规定时间内，在服从园区整体规划的前提下，按照批准的国有土地整合方案开发建设物流项目。为了促进园区招商工作和建设项目的推进，自2006年园区建设动 工以来，各相关单位及时筹集资金，先后投入5亿元资金，用于道路、 通讯、绿化、供排水等

15、基础设施建设，满足了园区大规模开发的需要。5 .招商工作及项目建设稳步推进是园区开发建设成功的关键工 作政府主导开发的物流园区的关键工作就是通过招商，引进物流企 业和投资商来完成物流园区的各项建设项目，因此招商工作的好坏直 接影响到物流园区的建设成败。当前部分物流园区迟迟不能建成或建 成后经营不佳的主要原因就是招商不得力，效果不佳。在青海朝阳物流园区规划后动工前，园区建设领导小组办公室就 设立专门的招商组，由园区主任直接负责招商工作，积极开展各种招 商活动、经贸活动，”走出去，请进来”，长期不懈地开展招商工作， 成功引进了一大批企业（项目），走出了一条由招商到选商的成功之 路。园区招商工作与项

16、目建设稳步推进，形成了 “一批项目在招商、 一批项目在建设、一批项目已建成”的可喜局面。6 .积极为入园企业创造良好的经营环境和条件是园区开发建设 的根本任务入园企业经营成功是物流园区长期持续健康发展的根本保证。只 有入园企业经营成功了，物流园区才能长期持续健康发展，才算开发 建设成功了。因此朝阳物流园区开发团队一直把为入园企业创造良好 的经营环境和条件，作为物流园区开发建设的主要工作，积极创造和 不断改善园区经营环境和条件，帮助入园企业建设项目，开展经营活 动。截止2009年底，园区开发团队积极帮助入园企业申报项目， 争取 国家资金扶持，得到中央和省政府专项扶持资金1550万元；协调开发 银行、商