物业前期介入手册

1、物业前期介入手册1七、工程的前期介入工程的前期介入主要是审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等方面内容。一 ） 参与图纸的设计审定:1（会审图纸会审图纸主要从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。2（ 收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试;二 ） 检查施工质量:1（对各种工程进行检查，使质量隐患消灭在萌芽状态时，促进工程建造质量和验收效率的提高;2（ 对设备

2、设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理, 确保施工质量;3（ 参与各类工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试等，并按整改计划督促整改;4（ 对检查发现的各类工程问题要做好记录，并配合相关部门及时跟进整改三 ） 提出合理建议:物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。1、 巡查施工现场，对发现的工程问题及时记录并向相关部门提出整改建议， 整改与否都应将发现问题记录在册，作为日后分清责任界限的依据;2、 设备选型、分布数量等提供专业的有利于日后管理的建议;3、 对制订园林布置及环境设计方案等提出相

3、关的建议;4、 施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法;应在相关的文件中规定如果物业公司方提出的整改建议未被采用的，日后出现责任事故物业管理方不负任何责任的条款条文。第二节 : 项目实施细则一、土建部分项目实施细则一 ） 天面1、天面的防雷带连接应要求隐蔽，并使用镀锌材料，外露焊接口需要做防锈处理 ; 2 、天面层的地面及水沟应铺设面砖，分格缝要求6*6 或 4*4 米，天面伸缩缝尽量不采用镀锌板、密封胶或沥青做防护，以免日后容易变形老化; 应采用混凝土结构的形2式 （ 见附图 ） ，并要求地面的防水层延伸至伸缩缝的外侧的顶部，以增强伸缩缝的防水的效果。3、天面女儿墙内侧及压顶应

4、贴瓷砖; 并应考虑压顶的散水坡度。4 、天面的防水层翻起的高度不小于500mm并应设置防水层的压线（见附图）。5、天面电梯机房尺寸 : 应有足够的设备维修操作空间（ 安全操作距离不小于11.5 米 ）;电柜的布置应尽量远离窗户，要考虑到通风隔热问题，窗户尽可能南北向，宜采用千秋窗，内安装防护网，有利防盗、防水；另应安装250W以上低嗓音轴流风机，采用定时温控双重控制; 地面贴防滑地砖，用黄色条型砖镶贴设备安全距离警戒线 ;墙身四周位置应设置环型的镀锌扁铁防雷接地带。6、穿天面层的电梯电源线、母线排、排水管、给水管等预留孔，应设置防水套管或挡水槽，以防止天面渗水。7、天面层的烟道井应与墙体保留

5、200400MM勺距离，以利于烟道井出大面层的防水施工的操作空间，避免渗漏; 烟道帽的防雨措施要做好，并贴饰面砖; 规划有退缩要求楼房应要考虑天面平台的烟道及发电机的烟囱对楼房上层的影响。8 、走火楼梯的天面出口的防火门上方需做混凝土飘蓬（ 飘蓬的外飘宽度不小于800mm1000m mf侧的外飘宽度不小于 400mm）另走火楼梯的天面出口应设置防水台阶，比大面层完成面要抬高 150 mm200 mr#贴饰面砖，防止水漫入走火梯间 ; 天面的防火门材质宜采用不易生锈、变形的材料。9、竖向的伸缩缝处理: 宜采用两端固定的半圆型不锈钢伸缩缝（ 见附图 ） 。10、斜屋面的面层镶饰宜采用水泥沙浆湿铺形

6、式的施工方法。11、天面机房的顶层应要做隔热层。12、天面层上若有钢结构，其底部与天面层之间的交接处应该采用混凝土防水圈 （包给水管、消防管等的钢结构支架） 。13、天面层的机房、水池等结构建筑物，其外侧应安装不锈钢检修楼梯，并要连接防雷网。14、有绿化要求的天面层，绿化的底部应考虑采用架空设计。二 ） 电梯前厅:1、天花: 尽可能不做吊顶，必须要做的吊顶，也要尽量简单、耐用、易更换。2、墙身的饰面砖应要求到顶，尽可能采用光滑面砖; 窗台应要贴饰面砖，确保整洁耐用，地面砖要考虑防滑功能。3、为考虑挡水及排水的要求，电梯的门槛标高须比电梯前厅的地面高2030mm 做外3倾的小斜坡"主户

7、的进户门的门槛标高应比电梯前厅的地面高 2025mm走火楼梯的楼层平台的标高应比电梯前厅的地面低 2025mm电梯前厅的地面铺贴应考虑排水的方向。4、电梯门套宜采用不锈钢或其他耐用的整体材料，电梯门套顶的饰面必须安装牢固 ;尽量不采用玻璃等易碎危险材料作为装饰，确保使用的安全。5、栏杆: 宜采用耐用的材料（ 如不锈钢、塑钢等） ，不宜采用铁栏杆，确保住户 的使用安全。6、花池要求: 花池面的高度宜比楼层面低，花池内的底面应做找坡处理，并须做足防水措施，排水宜采用横向管安装。7、水管井：根据要求做200mm（的混凝土反梁，并要求水泥批荡到顶，面层要求扇灰及油乳胶，管井的地面应铺地砖; 水管井的地

8、面及墙身水表以下必须做防水处理 ;管井内的尺寸宜不小于1.2m x1.0m,管与管之间的安装距离不小于 300mm水管的中心线与墙体的安装距离不小于 200mm,以确保更换及维修时有可操作的空间（见附图 ） 。8、电管井：强弱电井宜各自分开，出线的套管应跨过 200mm高的反粱后埋地，避免了水顺着管线渗进电管井内，电井上下层之间线槽边应做防水挡边，并要预留穿楼板套管，方便以后加装管线。9、管井门装饰面不宜铺贴面砖，尽可能采用不锈钢或其他耐用的材料的门;电、水管井门钥匙应各自采用有保修耐用的通锁，并要求整个楼盘统一。（ 尺寸） 10 、电梯前厅消防箱宜预埋，并应做好排水及防水处理; 位置尽可能不

9、影响住户的门扇的开启 ;11、相邻住户的户门的高度应基本一致，水平方向应注意与墙体保持一致;12、电梯前厅窗的设计应考虑通风、采光、防盗及防止孩子坠落的要求。三 ) 楼梯间1、首层走火梯地面应设地漏，集中排放楼梯间的流水。2、楼梯的扶手宜采用不锈钢材质或其他耐用的材料;3、楼梯的平台及步级应贴防滑砖，步级边要做挡水线，梯板应做滴水线，防止水流到楼梯底部; 楼梯的墙壁应镶贴饰面砖脚线。4、防火门要求: 带防火玻璃。5、楼梯的窗台应要贴饰面砖; 楼梯的窗应做栏杆，若采用平开窗、推拉窗的形式应设置窗扇的限位及防护; 低位的楼梯窗应考虑挡水。46、楼梯的墙身的油漆应采用防水防霉的油乳胶;7、楼层垃圾临

10、时存放点应考虑在走火楼梯内设置，应要考虑防污、防臭、防蚊虫的功能要求 ( 见附图 ) 。四 ) 首层大堂,、大堂门的内外地面的高差应不小于 2550mm外地台应有一定的坡度向外排水 ; 2 、大堂门要考虑不能太大，重量控制在一定的范围，门绞应采用滚珠轴承加设闭门器辅助的方式，确保使用方便安全。3、如果采用玻璃门，玻璃门扇周边尽量要加框，并在玻璃上蚀刻永久性的警界线，防止碰撞 ;4、大堂与外界要有通风，保证大堂内要有鲜风进出。5、大堂天花尽量不建议采用吊顶，若采用吊顶，其材料必须是安全、防霉、防潮、更换方便 ;6、门禁的开关应设置在方便的位置; 高档的小区建议采用红外线感应开关装置。 7 、首层

11、的管井的预留孔洞必须要有套管，套管的高度必须比完成后的首层地面高出100mm防止渗水，并应有预留套管作为日后应急之用。8、消防中心及物业管理中心应要设置在首层，并应有足够空间，功能的配置要全面，即要方便客户，方便管理; 物业管理中心应要设置独立的卫生间、通风。9 、大堂内的管井门、消防门宜采用不锈钢等耐用易清洁材料，并应注意安装锁及抽手。10、大堂内在当眼的位置应设置公告栏，并应设有独立的照明。11、大堂内的装饰尽可能少用玻璃等易碎危险材料。12、大堂内走火楼梯的防火门开启位置不能影响住户的正常出入的基本要求，装饰后要确保满足使用的功能。五 ） 架空层1、架空层与外围露天的地面交接处应设置截水

12、沟; 截水沟面盖应采用与地面材料一致或（ 石材、不锈钢、铝合金等）;2、架空层的地面应有一定向外散水的坡度，地面尽可能不设置地灯，尽可能 不采用木材、玻璃等不耐用、容易人为损坏、不防滑的材质做地面;3、有台阶的架空层应设置无障碍通道，台阶的步级应设置坚固耐用防滑条，第一级的步级踏步面应设置明显永久的标色线，以免行人踏空;4、架空层的休闲台、凳的应考虑坚固耐用材质（ 石材、不锈钢、铝合金、瓷砖等 ）;55、有休闲、观赏水池的架空层应考虑住户的使用安全，在完成销售后应从使用安全角度考虑，加设符合楼房特色的防护栏; 并应考虑架空层地面清理时防止污水流入观赏水池 ; 水池内尽可能少安装水底照明灯，水池

13、应该安装循环过滤系统; 6 、架空层的天花应可能简单，若采用造型天花，应采用耐用材质，并应要考虑天花的通风、防潮;7、架空层的天花及墙身若采用油漆材料，应要考虑有防水、防霉的要求; 8 、有水景的架空层应做好防水;9、架空层的绿化应要考虑栽种的品种，要考虑到植物对阳光的要求，并要考虑排水、防水的要求;10、架空层的墙身尽可能少用玻璃等容易人为损坏、有安全隐患的材料; 11 、架空层的排水管的检查口应设置统一的尺寸，应统一设置在侧面; 12 、架空层的走火通道的防火门考虑装饰要求的同时，应要考虑防火要求; 六 ） 地下室电梯前厅; 电灯安装的高度应合1、地下室的电梯前厅的墙身应贴瓷砖、地面铺防滑

14、地砖 理 ;进出车库的出入口应安装不锈钢防盗门，并应设置门禁系统;2、集水井位置应尽可能设置在楼梯底或行走通道以外的地方，集水井盖板应考虑铺设不锈钢板，盖板设提把（ 可伸缩 ） 且不宜太大，方便打开清理及维修; 井深比电梯井底坑低0.81.2M,电梯底坑的积水能直接排到集水井；3、人防门框的台阶过渡要尽量平坦;4、地下室剪力墙应要预留管套有明显标识的备用过墙洞;七 ） 地下室1、地下室的混凝土结构必须考虑应力的作用，要彻底解决地下室顶板开裂漏水的问题;地下室的最低的位置标高应不小于2.3m;2、机房的宽度应满足使用及维修的需要，确保有一定的剩余的空间（ 建议 1000户左右的楼盘的水泵房不小于

15、80 平方米，发电机房不小于60 平方米 ; 地面铺防滑地砖，（ 机轴 ） 四周应设置环型的镀锌防雷接地带; 机房通风要求采温湿双控电机; 3 、动力值班室设置，尽可能靠车场主出入口边，要求有通风设施，并要求设一定空间的仓库及杂物间; 并应尽可能靠近高压配电房、发电机房;4、水泵房地面铺防滑砖，墙身应铺设瓷砖; 必须安装溢水报警装置，溢水口应 排到机房外的集水坑，机座的高度不小于 300mm四周应设置集水沟，电源控制柜高出6面不小于500mm防止水浸，有条件的应考虑电源控制柜与水泵之间砌分隔玻璃墙 ;水池的检查口应安装不锈钢防蚊网及不锈钢防护门，并应在水池的检查口设置工作操作平台，方便水池的清

16、洗及清理;5、发电机房应考虑布置在配电房及动力值班房相近的位置附近，油料运输要考虑方便，应设置泵油管，方便发电操作;6、风机房的最少的尺寸: 风机机座四周应要保证有11.5 米的安全操作维修距离，风道口要求做好防水处理;7、集水井尽量靠墙边布置，并应设不锈钢栅网及沉沙井;要考虑到设备的维修更换时的操作距离;8、地下室车库内的所有机房门口，不应设置停车位置，需考虑紧急情况下的抢修要求 ; 9 、机房 （配电房、变压器房及发电机房等重要的设备房）不应设在伸缩缝或混凝土后浇带之下;其顶板应考虑二级防护;10、地下室出口. 斜坡的坡度尽量平缓，不宜采用分级防滑的设计，宜采用加金刚砂的水泥砂及防滑花纹的

17、设计;有条件尽可能设置挡雨篷;11、地下室车道的减速带设置尽可能平缓，减速带最高点的高度不宜高于100MM 宽度不小于1000MM并要求刷黄、黑色相间的反光油漆；12、车场收费亭位的设置要求在平坦位置，露天的收费亭应加设挡雨飘蓬;13、地下室的墙体及柱子的面层应要求刷白色防水油漆，脚线应做250300MMl的深色的防水油漆，有条件应做装饰面砖，以便地下室车库的冲洗及清洁; 14 、地下室车库的柱网的设计应考虑车位的布置，确保最大限度地满足车辆进出、停靠时的需要，方便使用;15、地下室的车道出入口的拦水沟应采用混凝土浇捣;16、地下室车库的地面应采用彩色水泥金钢砂面层;17、为确保安全，地下室车

18、库的出入口的收费亭应尽可能采用砖砌; 18 、地下室的车道的线路的布置，尽可能考虑采用同进同出的设计，有规划要求多于两个出入口的，应戳从管理的方便考虑，在预留出入口应安装不锈钢卷闸; 八 ) 室内住户1、毛坯房的地面标高要求：.室内客厅的地面要比门槛石低 3040mm阳台的落地门的底框面比客厅的地面高3540mm并要求门槛石与阳台的落地门的底框面高度一致；厨房的地面比客厅的地面低2030mm工作阳台的地面比厨房的地面低72040mm景观阳台的地面比客厅的地面低 100mnmZ上;2、栏杆应采用防锈材料; 露天栏杆尽可能不采用容易变形或容易生锈的材料;3、窗外侧散水坡度10%以上，窗顶的滴水线要

19、做好;. 阳台压顶向内散水坡10%以上;窗的四周的防水的要求要重点跟进（ 窗边的渗水的现象在各楼盘是主要的投诉 的重点 ）;4、空调孔要预留在合适的位置，室内单间面积大于30 平方米的，应考虑预留柜机的空调孔，小于30 平方米的考虑预留挂机的空调孔; 要注意考虑空调机的插座、预留套管、排水孔三者的位置关系;5、室内的空调排水管应预留到位，并应加设向上的弯头，排水口的高度要考虑室内的空调机的尺寸（ 与天花板的距离应不小于400mm）;6、入户门要求: 相邻的户门的高度及门槛的高度应保持一致，并应考虑开门的方向 （ 特别注意住户大门的开启的方向的设计要考虑业户自行安装防盗门时不会影响相邻住户的正常

20、出入的需要）;7、住户的室内的楼层标高应要保证，天花要平整，建议不采用天花批挡; 墙体平直，开间墙体不能有大小不平衡现象;8、毛坯房的墙体应刮腻子，厨房及卫生间的地面、墙体应做好防水; 9 、卫生间的玻璃应采用磨砂玻璃，并应考虑排风扇的安装预留口及电源位置; 10 、厨房的玻璃窗应考虑排风管的预留口，并应考虑预留瓷砖的镶贴尺寸及厨房的玻璃窗扇、排风管的预留口与生活阳台排水立管的位置关系;九 ） 外墙1、空调主机位置要求: 要按房间的大小配备适当宽度的位置（ 以往的空调外主机位置普遍偏小，. 安装空调主机后散热效果较差. ，是业户投诉重点） 空调的遮挡要安装牢周，确保安全；空调的遮挡的尺寸不宜大

21、于1500mmT便空调的安装拆卸；2、 空调主机的承托混凝土板应与外墙有一定的空间距离，避免积水倒流，造成外墙渗水;3、外墙尽可能采用外墙砖，尽量不使用外墙漆（ 保养维修成本费用高）; 4 、外墙的装饰尽量不使用木制品或钢结构等容易腐蚀的材料，日后的维修费用非常高，安全系数低;5、施工中窗台边的小缝隙必须采用填缝胶做防水处理; 并应注意窗框安装时的木塞的清除 （ 该位置是窗台边渗水的主要的原因）;86、外墙的窗应尽量避免采用上下层连通的结构，减少上下层漏水的现象; 向规划市政道路的阳台门及房间的窗应采用双层中空玻璃;7、外墙的预留孔应有一定的往外排水的坡度，并应与外墙的立管有一定的距离 ; 8

22、 、侧排式的排水管的预留口的必须在梁上预埋套管;9、外墙的管码必须采用不锈钢材料;10、高档的小区建议采用煤气管道井。二、强电部分项目工程实施细则发展商所有的设备机房及设备配置应尽早拟定告之物业公司，发展商在施工前 应把所有相关的图文资料应备份给物业管理处，发现问题后才能及时提出，要不总是要到施工完才知道，返修可能性极小。外单位或外电安装工程应提早要求相关部门在规定的时间内完成，（ 如 : 外电的进入时间、电房设备的安装，电表安装等在以往的工程中都很大程度上影响了交楼工作和物业日常管理） 。设备应考虑到日后的管理、节能和维修保养，灯具尽可能不采用高瓦数、使用寿命短、散热不良或特制很难采购的设备

23、。所有用电场所（ 单位 ） 都应有独立分表，方便日常监察和成本独立核算，装楼层住户表时要求供电局人员一定要按规范施工，特别是线头一定要求收紧。一 ） 变压器、高压设备1、变压器机房的选择: 可设在负一楼，不能设于伸缩缝下方，天花上方要加强防水处理，空间要足够，地面涮油漆或贴瓷砖并做警戒线，安全距离2 米以上，高3.5米。800KVA的变压器应在12-20平方米；门口不得设置车位，堆放杂物,要求:供配电 （ 应急发电、电工值班室） 场所尽可能集中在同方位，设工具摆放柜，值班室，配置绝缘地垫; 门上喷安全标识和急修电话, 电房采用温湿双控风机控制; 功率250 W以上,2、变压器尽可能采用箱式 变

24、压器，集通风除湿散热功能于一身，设计时应尽量考虑到实际使用情况和无功损耗，总容量应设计在实际使用率的65%为宜，不宜过高 ; 变压器高低压侧母线排需采用绝缘套管, 防止相间短路, 变压器低压侧建议加装母联柜，便于保养和检测。故障报警可在消防中心显示报警，3、接地线应尽可能隐蔽在墙四周，离地20 公分，采用扁铜或扁镀锌铁并涮明显地线标致（ 见附图） 。接地或接零均不得有遗漏，并单独与接地或接零干线相连。4、模拟板，结线图尽可能采用有机玻璃制作。5、变压器、开关柜资料移交要明细，齐全。6、高压设备尽可能购买本省、市的产品，以方便日后采购配件。二 ) 低压配电设备1、低压设备房可设在负一楼，不能设于

25、伸缩缝下方，尽可能与各配电房集中在同一位置，天花上方要加强防水处理，空间要足够，不小于30 平方 / 个，地面涮油漆或贴瓷砖并做警戒线，所有线路图用有机玻璃制作，尺寸不小于2 平方，设应急发电自动转换工功能，即与发电机联动。故障停电报警与消防中心联动显示，总开关安装计量表方便监察用电与运行状况，每个回路用标示牌注清所控制的回路，标示牌所指线路必需准确无误，开关与线路要合理搭配，接地 (PE)或接零(PEN)干线的连接必须具有不可拆卸性，支线必须单独与接地或接零干线相连接，不得串联连接，配置绝缘地垫并符合相关规定，电览线槽厚度不小于1.2 至 1.5mm。2、总开关要求:有手动、自动功能，有自切

26、换电功能。3、配电柜要求:电气设备上仪表装置尽可能采用数字表，应确保其功能准确有效，计量和具有保护性的仪表应是正规厂家生产的合格产品。工艺要求: 内部控制线，零散线要求捆扎结实，固定牢固，推拉开关柜时不能有磨擦松散; 母线排之间要有一定的距离，方便保养除尘工作，线耳与线径要一致，并且联接牢固，所有操作说明均有中文翻译。所有线头要有标号，走向要标明。4、电容补偿柜要求:1) 、电容柜尽可能采用本地的产品，保证在市场上容易购买和通用性，微电脑控制板尽可能采用中文操控，2) ) 电容尽可能使用防暴安全电容，并能自动放电，三 ) 电缆线、桥架要求1、电线、电缆的配管线槽、桥架敷设安装的位置、走向、连接

27、、固定方法 等，必须符合有关规定，尽可能集中铺设，考虑整体的美观。2、金属导管，( 除复合型可挠金属导管外) 必须接地或接零。金属软管不得作为电气设备的接地导体。电缆金属支架、导管过墙、板的电缆金属套管应保护接地或接零。钢管与箱盒间应按规定做跨接地线。镀锌导管、可挠性保护管应采用专用接地卡跨接地线。线槽进入电房处要做好防鼠措施。材料的要求103、配线应分色，同一建筑工程的电线绝缘层颜色尽可能选择一致，接地保护线(PE)应是黄绿相间双色线；零线(N)应用淡蓝色；相线分别用：A相一黄色；B相一绿 色 ;C 相红色。四 ) 用户配电要求1、用户用电负荷，及电表配置要求90 平方以下90 平方以上20

28、0 平方以下200 平方以上(复式)6KW采用三相四线供电10KW三相四线15KW 2普插、空调插、照明、厨房和洗手间、热水器应分回路单独控制，套内的空调电源、排水口与内机安装位置要一致，网线和电源的搭配要合理。布线时应提前预留套管，不能采用黄腊管，业户室内走线要与图纸一致，避免装修时损伤线。3 、同一楼盘的照明和开关应采用同一系列的产品，方便购置和更换，开关的通断位置一致。安装位置正确、便于操作，高度、距离符合装修要求，户内的开关箱开门时不能与门发生碰撞，更不能安装在厨房内的厨柜内。开关面板紧贴墙面，周边无缝隙，安装牢固，操作灵活，接触可靠。表面光滑整洁、无碎裂、划伤，部件完整，装 饰帽齐全

29、。厨房、卫生间的开关宜安装在门外开放侧的墙上。建议在交接验收前尽可 能不拆保护膜。电源插座的规格、型号、接线和安装，应符合规范和设计要求。厨房、卫生间安装防水、防油插座，潮湿场所采用密封型保护地线触头的保护型插座。五 ） 公共场所照明及插座位1、应采用防水、防漏电的地点安装插座，避开儿童能触摸到的位置或采用暗藏式插座。2 、所有公共场所照明灯应使用节能灯，确实不能使用节能灯的，应使用常用容易采购的灯具，要求散热良好，亮度高，尽可能不采用订做和高昂的灯具，并合理布置灯具数量和采用分路控制。吊灯要简单易拆，方便清洁卫生和检修，吸顶灯要求尽可能不使用易老化的胶质材料和易生锈的支架及底座; 超过四米的

30、屋顶尽可能使用壁灯。公共场所照明全部采用声、光控感应开关（ 嗓音大的地方不宜采用声控） 。大厅走廊的照明灯采用分路控制最多不超过三个灯用一个开关控制。住户门口的照明灯电源由户内提供，规划路等路灯也必须采用多控制，至少也要隔盏控制。3、露天照明灯具要选用防水、防腐蚀、防漏电的灯具，安装位应避开水浸透到的地方户外电源应采用防水箱，布线应采用电缆井布线，方便检修。照明控制应采用单双控制，以便节能，并采用时间控制器实现智能化控制。园林绿化灯不应直接插在泥土上安装，容易腐烂，尽量少使用水景灯，照明变压器不能设在户外，要求统一集中在房内单独设备房;11埋地灯应使用散热良好的，玻璃硬性较强的灯具（ 如图 ）

31、 。建议不使用高瓦数灯具，尽量使用节能灯，如特殊环境需要，灯具的灯泡容量在100W极其以上者，应采用瓷质灯头（ 敞开式灯具除外）;3、停车场照明应采用多路控制，控制位置设于车场出口或入口，可按实际际情况间隔控制，节约用电，尽可能使用电子镇流器器，方便节能，整个车场集中在 一个电源箱内供电，设独立电表。4、装在吊顶上的灯具与吊顶分格线相协调，灯具布置匀称美观。吸顶式灯具与吊顶平贴。超过四米的不设吸顶灯或吊灯宜采用壁灯。5、为防止灯具跌落，各种灯具、风扇应安装牢固、固定牢靠，不得使用木楔。大型花灯的固定及悬吊装置，应按灯具重量的2 倍做过载试验，灯具重量大于3?时，应固定在预埋吊钩或螺栓上; 专用

32、灯具、景观照明灯、标志灯、庭院灯和吊扇、壁扇的安装和距地面高度，软线吊灯的灯具重量大于0.5?时，应采用吊链、且软电线编叉在吊链内，电线不应受力。5、安装电源插座时，一定要按规范，面向插座的左侧应接零线（N）,右侧应接相线（L）,中间上方应接保护地线（PE）。PE线在插座间不得串联连接。楼层的照明 与扦座要分路控制，6、应急灯，出口指示灯应采用应急照明时间长（ 不小于 60 分钟 ） ，最好防盗型的产品，尽可能使用可更换的灯泡、灯管的灯具。所有场所的应急灯控制线路一定要集中在一个开关箱上控制，方便保养时放电。7、儿童活动场所采用安全型插座时，其安装高度不小于1.8m。暗装插座位置、高度符合要求

33、。地插座面板与地面平齐。当接插有触电危险的电源时，应采用能断开电源的带开关插座。8、吊扇挂钩安装牢固，挂钩的直径不小于其挂销直径、且不小于8?，有防振胶垫，挂销的防松零件齐全、可靠。转动平稳、无噪声。9、会所等经营场院所，宜采用风管，特别是包房内一定要加强排风，保证通风效果，球场的灯具要足够亮，并要多路控制，通风要分散供鲜风，不影响打球，最好不要设单一台机送风，可根据经营场所人员开相应的风机。六 ） 成套配电箱1、 在阴暗潮湿的地方（ 如会所泵房） 控制箱要加装风机通风机，并可靠接地 如泳池泵房。不能直接安装在有渗水的墙上，如地下室靠泥土一侧。122、 配电箱安装牢固，垂直度、平整度合格。箱体

34、开孔与导管管径匹配，空隙要用胶泥封口，箱锁质量要好。暗装配电箱与墙面贴紧。表面油漆完好，无污染，施工时最好贴保护膜。3、 配电箱柜内电器安装整齐牢固，同一物业内电箱尽可能采用通锁，配线正确，接线端子固定牢固，所有线头需贴编码。照明配电箱内，分别设N线PE线汇流排，线和, 线经汇流排配出。如: 基业牌。4、 开关、电器、电缆应按规范，标识正确、清晰、齐全。柜内电器安装系统图与箱柜内电器安装一致。绘图正确、清晰、整齐、所有相关资料需移交。5、导线按相序及用途分色一致，接线不用开口鼻子。线鼻子根部用热塑封或绝缘包扎，颜色与所分色一致，包扎整齐、美观。6、箱柜内导线按回路分束绑扎，导线应留有余量，电箱

35、出线口均有保护胶垫和胶泥封口。7 、所有带电脑板块（ 变频器） 控制的电箱，必需有中文操作说明。并 在交接验收时给予专门的操作培训。七 ) 机电设备类1、发电机 :1)、发电机的功率配置要充分考虑到实际使用要求，采购时不能大于设计负载，要考虑节约油消耗问题。2) 、尽可能使用性能较好的发电机组，不宜采用玫瑰园一、二期类型的发电机为减少维护成本的开支配移动式充电器一台，采用防暴灯照明。3) 、发电机的底座要做好减震及机房隔音，避免发电对业户的干扰，油箱要好油量标记，方便掌握柴油的使用状况。柴油运输通道要畅顺，运输车不能直接到达油箱门口的需安装自吸油泵及固定管道输油; 油箱的安装需高于发电机组，保

36、证油压。4) 、发电机应具有应急启动功能，在紧急情况下可以不经控制系统启动。2、电梯、自动扶梯) 、户外电梯和观光梯要做好防水防鼠措施，玻璃顶的机房要做好降温措施。12) 、轿箱门带动层门开、关运行不得有刮碰现象，平层准确度符合要求。3) 、电梯必需设原厂配套的三方能话功能，电梯桥厢内外必需设有层显，显示器尽可能不使用液晶板，消防中心设电梯层显。4) 、电梯配停电自动平层功能。135) 、电梯尽可能选用普通型号的机型，方便配件的采购。如: 广日配件大多已是国内生产。6) 、所有电梯及扶梯必需加装电表，并采用感应开关。3 、 通风设备1、设备风管尽量不使用玻璃钢，采用镀锌板制成; 进风口必需加装

37、筛网，防止东西吸入。风管的制作要尽可能靠天花，不影响车辆通行。2、机房内必须有、足够的拆装距离，机房统一通匙。3、车场所有风机设独立电表方便成本核算;八 ) 避雷装置1、引下线的敷设和接闪器安装及测试接地装置的接地电阻值必须符合建筑电气工程施工质量验收规范，并设置防雷检测点，并做标示注明检测点。2、建筑工程顶部的避雷针、避雷带要使用镀锌铁不能用普通铁刷油漆即可，与顶部外露的其他金属物体连成一个整体的电气通路，且与避雷引下线连接可靠。雷针、带应位置正确，焊缝饱满、无遗漏，无咬肉夹渣，焊口处应防腐处理。螺栓固定应紧固。3、避雷带应平正顺直，固定点支持件间距符合规范，间距均匀，固定可靠，在天面铺设时

38、尽量不影响人行走。天面消防管需接地，水管驳接处需跨接。三、弱电系统部分项目实施细则( 一 ) 、监控系统:一 ) 可视监控1、 住宅设备安装部分建议:1) 电梯机房控制柜可视监控的接线，要求根据电梯随行电缆的型号，经接线端配置相匹配的插座，插头，减少信号损失，轿厢内安装摄像头的电源座独立设置。2)住宅内的设备设置有，紧急呼叫按钮二个，1 个设置在大厅、1 个设置在主人房，大门设置门磁，大、小阳台趟门内设置红外线探头，大门门铃设置。143) 住宅层间管井管线的敷设应规范预埋( 每栋，每层预埋位置必须相同) ，便于查找时有一定规律。筹建时线管内穿留的铁线要求有胶布缠绕管口，避免沙泥进入后堵塞。 4

39、) 管井内的可视监控设备分机的电源座独立敷设，严禁与梯灯并入使用，避免梯灯跳闸后影响住宅防盗设备的使用。所有设备必须二次接地，并安装防雷装置。5)管井内的弱电管线应有序排列，电话线、有线电视天线，可视监控线路不能交叉排列。可视监控分机盒的接地线，应严格要求接入大地，防止雷击，以及相互干扰。 6) 大堂入口上方应安装摄像头，兼顾由地下室走火梯进入可凝人员。7) 大堂门禁的设置尽量使用有基座竖立式摆放。基座装饰建议使用大理石。露天门禁必须加装防雨水罩。( 见附图 )8) 别墅门禁或露天安装的门禁设备，建议考虑防水措施。9) 地下室进入电梯和走火梯的通道门禁的安装位置，建议安装监控摄像头。2、公共区

40、域设备安装部分建议:1) 小区外围商铺要求安装可视监控，人流量密集与存在有安全隐患的位置，建议安装可视监控摄像头。2) 所有户外位置建议安装夜视功能云台摄像头。3) 所有监控摄像设备的支撑杆( 架 ) ，必须选用材质好刚度足够的材料，避免大风吹的时候摇摆，在草地上竖杆的混凝土基础应预留深度复土植草遮盖。4) 距离监控中心较远的设备，应考虑电源及视频线的线路损耗，满足信号要求，线路敷设尽可能不接驳，弱电的地线应严格做好施工工艺。二 ） 红外线对射安防系统1. 在露天安装红外线对射装置建议有基座牢固竖式安装，基座架应满足强台风吹打的对射效果不误报警，并具备良好的防雨水功能。2. 红外线对射的距离应

41、符合实际场地的要求。3. 户外围墙式红外线对射报警装置，增加遇红外线对射报警时，启动就近灯光，云台摄像枪自动跟踪锁定位置进行拍摄录像。4. 红外线对射系统的管线敷设应按规范埋土300mmz下。5. 监控中心红外对射系统报警器，建议有声光设置。三 ） 电子巡更系统1、每栋住宅最顶层出天面门位置安装巡更点，以每隔三层安装一个点至地下室。2 、商场或商铺外围巡查是根据现场必经巡查位置，现可以二百米为一个点设置。3 、地下室机房，水泵房、电房，地下室对角位置设巡更点。154、建议在小区道路，有梯级或避静的拐弯位置，安装户外立杆式紧急呼叫按扭，功能有:对讲、警灯，及方位显示，方便小区内老人或有需要帮助的

42、人应急使用。（ 见附图 ） 5 、每个小区须配置五支电子巡更棒，巡更棒电池配置可充电器及电池。（ 二 ） 、门禁系统1、小区主次入口、大堂、地下室门禁设备必须选用有防水功能，2、在露天安装的门禁建议有基座牢固竖立式或嵌入式安装，基座饰面建议采用大理石。（ 见附图 ）3、门禁面板需预留张贴使用说明书，并设有灯光，方便晚上来访客人。4 、IC 卡读卡器与监控中心门口机的读卡器的授权必须兼容，读卡器的容量应满足住户数10 倍，防止系统崩溃后备份资料复原的授权复杂，小区主入、次入口门禁的 IC 卡授权与监控中心授权机兼容会给整个小区业主带来很多麻烦。5 、地下室进入电梯和走火梯的通道门禁安装的门扇，建

43、议安装单扇防火门或防盗门。电子门锁选用常闭触点，停电时触点自动释放开启门扇。（ 三 ） 、消防监控中心:1. 弱电系统电源应有后备电源供给（电源是ups）,在市电网停电后也可以正常 使用。消防监控中心弱电设备电源建议有稳压电源保护设备。2. 监控设备显示器安装的高度与控制台的距离必须能满足12 小时当值人员的值守监控舒适度，设备控制台应选择不锈钢材质，并设计扇型控制台，方便独立监控，设备在控制台的摆设应考虑散热效果，控制台电源插座应分开控制回路配置，避免一个活动电拖板全部分管所有设备用电。3. 监控中心应安装电梯梯层显示器和电梯应急三方通话功能，要求原厂配置。 4. 消防监控中心建议在首层设置

44、，面积有50 平方米以上。配置三相三匹空调机，配置排气扇，消防监控中心设置在首层是以紧急情况下能快速处理。5、约有1000 户住宅小区，必须选择能够存放一个月录像资料的硬盘，根据现有楼盘使用情况反映，需配置二个300G以上的硬盘内存。（ 四 ） 、小区通迅1、监控中心安装电话小总机，能与小区主、次入口、岗亭、客服中心、动力组、安管组、车管组、车场收费亭，进行内、外通话，小总机外线接入8 进 48 门，监控中心。客服中心预留外线电话3 条。2、开发楼盘时将预留弱电管井至管理处, 客服中心 , 、消防中心、安管组、动力组、车16管组办公室。（ 五 ） 、小区广播1、小区外围、商铺、中庭花园小区广播

45、，及写字楼、商场的消防广播设备应在监控中心独立专柜设置，大型商住楼宇须设置调音台设备，并有后备电源,ups, 。 2、小区广播系统建议分区域可调音量控制。3、小区广播喇叭的选型要求坚固耐用。4、小区广播背景音乐与消防紧急广播兼容，并有三种语言进行消防应急广播的 VCD1体，或模块媒体。四、消防系统部分项目实施细则商住型小区与纯商业楼宇的消防系统设计都有严格的国家规范（ 分级别、类别）执行。在筹建过程中设计相对应开发商部分修改要求有所改动，从而在日后的使用和管理带来了不必要的困难，以下有相关工程项目在使用过程中所遇到的问题与建议。 （ 一 ） 、管道1. "U'型管道过多时，建

46、议安装自动排气阀门，避免空气存在管道，造成管网剧烈振荡。2. 遇人防工程时，管道穿过剪力墙两边, 建议按规范要求安装防爆阀门控制。管道过墙须使用套管，并凸出100mm过墙管套使用黄色油漆。3. 多条管道在跨过楼宇伸缩缝安装伸缩法兰时，须设有防雷跨接线, 建议法兰错位有序安装，避免维修时空间不够。4. 管道阀门（或水流开关）的安装，建议在道路边线300mn®置,（尽量避开停车位及车道中央 ） 。5. 立管安装建议预留维修空间，遇需埋墙立管的安装须考虑维修时不能影响住户内的墙体。6. 喷淋管泄压检测阀门的排放管，建议不安装在商铺洗手间内，应安装在公共区域有集水井或排水渠位置。7. 楼层立

47、管与及天面管网支架建议做防水圈，避免锈蚀水管。8. 消防栓箱建议安装嵌入式，墙体建议做防水措施，消防栓箱体应考虑防水、排水。（ 二 ） 、泵房1. 水池给水管建议安装Y 型过滤器，避免杂物堵塞自动阀门造成失灵。172. 水池底部预有排放水阀门。3. 泵房建议有排气扇及鲜风口对流。4. 泵组机座轴封位置在土建时预留排水管引至集水沟。5. 泵组建议安装防暴型泄压阀。6. 水池低水位. 高水位报警装置，必须连接至消防监控中心（ 包括集水井满水报警装置） 。 7. 泵房控制电拒的安装建议在泵房门最近位置安装，特别是集水井控制箱，建议安装在泵房门侧,控制电柜带电位置建议距地面500m*置安装。8.泵组管

48、道安装高度尽量离地面 200mm避免跨越时拌脚，管道阀门安装位置建议有站立平台，或能摆放铝合金梯的位置，泵房内管网敷设必须考虑安全操作距离。 9. 水池口建议采用不锈钢材料制作，并带有防蚊网，水池口高于2500mm，建议安装不锈钢扶手梯（ 三 ） 、消防监控中心1. 消防监控中心选址建议在首层设置，便于应急处理突发事件，也对设备的防潮、以及使用寿命有很大帮肋。2. 消防系统主控设备近年较多选用产品技术较为复杂，在潮湿与粉尘较多场所会常出现故障。线路敷设工艺要求高，与及模块的安装工艺要求严格。3. 在设计有消防分区域的楼盘，建议在消防监控中心配置有远程监控显示屏，“类拟传统线性模拟板”: 能直观

49、反映实况。4. 建议在消防栓箱内安装防盗报警装置。可利用模块将信号反馈中心报警，并每隔三层设为一个区域。5. 消防中心内建议有一幅完整消防系统图挂设。6. 消防中心内空调与鲜风的设置是保障正常运行的重要设施，希望能合理配置。 （ 四 ） 、其它1. 地下室风机房。防火卷帘的电源控制柜集中位置安装。2. 防火卷帘建议安装声光同步报警装置，卷帘底部建议贴反光标识。3. 喷淋头的安装应避免在低压母线排旁边安装，低压母线排遇水会短路爆炸。4. 天面风机建议安装上人扶梯，便于维护保养。5. 天面消防水池建议铺贴白色瓷砖。水池盖、透气孔做防蚊措施。6. 带有大型商场的消防栓管道建议安装水表计量，广州西村水

50、厂有无水阻水表产品。18五、停车场收费系统实施细则（ 一 ） 、停车场收费系统一 , 软件部分1 .收费系统选择XP操作系统，电脑配置要求有：CPU2.8G以上，硬盘容量有 80G选购时应与产品开发软件相匹配，能兼容系统设备。2. 收费系统要求实行对汽车、自行车按不同的收费标准对所属车辆分类进行 收费 （ 可设置 5 种类型车辆收费标准，现只设置了摩托车、汽车两种） 。3. 电脑收费系统内要求设有手动控制按键，当电脑出现故障不能自动开闸时，要求安装手动开启密码锁。4. 系统软件要求，当操作员修改电脑界面时间后，实行收费时，能在车辆出入纪录表内可在上下时间顺序进行分析、对比（ 电脑显示实时操作顺

51、序排列） 。 5. 收费系统要求安装电源稳压器，供收费系统、道闸设备使用。二，、硬件部分1. 车场入口刷卡机常见故障: 经常刷卡不正常，感应不到地感，多次测试都不能开启道闸，刷卡进来后但道闸不下落，经常要开票人手动操作，建议增加地感线圈灵敏度，线圈绕制不低于3 圈。2. 应设置道闸防砸车装置功能，与道闸杆长道一致。3. 车道摄像灯光选用地感线圈自动感应聚光灯具的开关。4. 出入口岗亭尽量采用混凝土构造，若采用不锈钢岗亭，应设置防撞保护杆。 5. 车场满位显示屏应设置在显眼位置。6. 车场出入口道路的集水沟应采用不锈钢隔栅。7. 车场出入口坡度的地面建议采用热熔减速带。8. 收费岗亭建议安装空调

52、机。9. 收费岗的设置避免在斜坡位置安装，避免业主斜坡起步时发生事故。10.如车道设计有三个出入口时，应设计环形连通，另将备用出入口车道使用通花电动卷闸封闭，由消防中心控制。11 . 出入口岗亭应设置出入口连通对讲机，并连通监控中心。12 .车场路口减速带的坡要求平缓（宽1000mm高100mm）并使用车场划线油漆做警示标识。1913. 车场指示标识建议采用荧光材料。14. 收费岗亭设置紧急呼叫按钮连接到监控中心。15. 收费岗亭摄像枪建议连接至监控中心，显示界面与车场可视监控放在一起，以便监控统一视觉位置。六、给水排水部分项目工程做法实施细则1、整个小区的供水设计: 小区入口处集中设置商业总

53、表和生活总表及绿化水表，作为楼盘真正成为“永水”的重要标志，市政水表应该设计在主入口显眼的位置，另考虑日常抄表及供水所抄表的便利，避免下沉式井中易有积水导致闸阀锈蚀，建议采用地面以上位置装表，并在设计主入口效果时一同考虑在主入口大门岗亭处加设表房。 2 、整个小区集中设置一个中央泵房，含生活和消防供水。小区室外消防栓管网从生活总水表后接入。住宅各户水表分层集中设置。消防用水可根据需要设置12 个水表计量。、商、住供水管道走向（ 总表后管道宜直接进入车库走管，避免各管道爆管渗漏的发现3及处理 ）:1）住宅供水:进入车库住宅总表Y 型过滤器浮球控制阀水池高低区住户楼层总阀变频供水系统（ 安各栋负一

54、层总阀（ 高低区顶层配置排气装水锤吸纳器，减装置，高度要高出该层） 少水表自转问题）泄水阀 （ 防管爆，方便排水）分户闸止回阀（ 降低水住户阀水表 表自转问题） 使用2） 商业供水:进入车库从地下室引管引上地面商业总表总阀 Y 型过滤器分区闸阀泄水阀 （ 防管 每两栋楼层爆，方便排水） 伸缩缝处水管井总阀走公共区域或商铺门前伸缩两侧的商铺商铺分闸20 引管进入每间商铺供水供水分表4、排水系统（ 特别考虑方便日后管道堵塞的疏通工作）: 天面透气管: 超出楼面高度 2.5 米以上，并在距楼地面1 米处加装检修口，粪、污、雨水管各自独立，以上措施便于立管定期冲疏。二层平台的公共区域处加装与各户住宅内各排污立管相互连接的三通管道检修口，以利二层以下（ 商铺、大堂、架空层、地面等管道） 因油污、污物、装修、生活垃圾等原因造成管道堵塞的疏