物业管理调查报告.成型稿

1、物业管理调查报告为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理， 解决物业服务中的突生问题，努力改善城市人居环境，实现建设 宜居城市的目标。根据区政府的安排， 我们对全区56个小区，18 家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下：一、基本情况我区共有物业公司 18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率 达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的 9家；另有3家仅能达到20% o我区现有物业小区 56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有 97栋，住户5854户。其中省级示范小 区15个；

2、市级示范小区 18个；其它小区19个。二、存在的主要问题（一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集 中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、 事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面， 人为地设置了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点 在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做 到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该 体现在基层，事实上物业法也是这样规定的。按照物业法的精选文档，供参考!有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、 考核、资质初审、以及处罚等职

3、能，这些职能是政府物业行业管 理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物 业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业 的资质初审（物业公司准入和退由初步审查审验权）和对物业企 业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企 业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法 有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的 办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。（二）制度法规不完善，开展工作无依据。物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委 员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服 务。主要体现在：一

4、是政府物业管理部门没有健全的对物业企业 进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理, 随意服务的无约束状态，只有由现问题时，才有人去过问；二是 物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有 效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主 私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解 决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不 止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远 远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期 存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。（三）物业管理不规范，服务水平不高。精选文

5、档，供参考！物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，业主与物业 企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了 难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循 环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情 况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在，几乎全 部业主对物业公司应该收取那些费，收费标准是多少，开展了那 些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公 开，一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一个侧面反映 了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。由 于缺乏这样的理念，物业公司的服务不到位、服务质量差、业主 不主动缴费、

6、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的 老大难问题。通过调查得知，我区除车辆厂物业公司缴费率达到 90%以上外，其他公司多数连 70%都难以达到，长此以往，形成 了 “服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费” 的恶性循环。尤其是老旧小区，问题更为突生，有的物业公司干 脆关门走人。在我区，最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小 区开发商卷走房屋维修基金的问题；景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。（四）老旧小区基础条件差，管理上不去。我区老旧小区基础条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多， 导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。在我区，根 据基础条件可把小区分为三类：

7、一是缺乏物业管理配套设施的老 旧住宅区，占全区物业管理住宅区面积67% ;二是实行半封闭管精选文档，供参考！理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的23% ;三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小 区面积的10%。其中，老旧住宅区面广量大、 建设标准普遍不高、 历史欠账多，小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、 物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问 题十分突生，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无 法正常开展。（五）物业企业准入不规范，缺乏相应的退由机制。在我区18家物业企业中，具有二级以上资质的物业企业仅有 4家，三级以下资质的物

8、业企业多数不具备开展物业服务的能力。 这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生由来的子公司，大多 没有通过正规的渠道进入物业管理行业，公司管理不规范，服务 不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退由机制，致使物业企业管 理不规范、服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理 问题突生。在我区，甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的 现象。（六）业委会成立难，群众参与度低。由于物业管理在我市和我区还处于发展时期，参与物业管理 的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍 不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关 心，

9、再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益 诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高桂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的 小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力 的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其 应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由 于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理,作为自治组织的业主委员会难有大的作为。三、解决物业管理问题的几点建议 ：（一）进一步理顺体制，增强管理效力。物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手 解决问题。为此，政府必须下决心把物业管

10、理的职能下放到便于 实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门；必须使 基层政府在管理物业行业的过程中，具有有效的、科学的、合理 的、可行的管理手段，只有这样，才能从根本上解决体制不顺、 管理不畅、效果不好的局面。同时，市政府在批准各区成立物业 办的同时，必须把办公经费和交通工具列入财政运算，确保工作 能正常运行。（二）建立健全制度，完善配套法规。健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作 的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检 查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证， 促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步 完善管理机制，

11、开展规范的管理和服务，向社会公开收费、服务、 收费支由等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚接受服务。只有这样，物业公司和业主之间才 能建立相互信任、互相理解的平等关系。（三）政府要主导老旧小区改造，逐步解决问题。政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场 的健康发展肩负起必要责任。在我市和我区，由于对物业市场的 认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了 老旧小区基础条件差，历史欠账多，管理跟不上。如果政府不下 大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康 发展，我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现。因此，政府在 通过房管、规划、

12、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时， 要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能 不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从 而促进我市物业市场走上健康发展的道路。（四）规范物业市场，建立竞争机制。物业市场的供需主体是物业管理企业和业主，而物业市场的 协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此，政府有责任通过 制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径，积极营造规 范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规,根据我市物业管理实际，严格、科学的把好物业企业的准入和退 由关，建立科学的激励和竞争机制，杜绝开发商建一处楼、诞生 一个物业公司和一个小区、

13、一栋楼房多家物业公司管理的不规范 管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，建立严格科学的退由机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步提高物 业企业的管理水平和服务水平。（五）加大宣传力度，逐步提高认识。全社会（包括政府各 部门）必须进一步提高对物业工作重要 性的认识，增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包 括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多 职能，是一个性质十分特殊的综合性服务行业。对政府来说，物 业是新时期构建和谐社会的重要因素，物业企业客观上承担了不 少基层政府的职能，是城市管理的重要组成部分，是部分政府职 能市场化的表现形式；对市民而言，物业维护了家

14、园的舒适安宁、 洁净美丽和整洁有序，有效地提升了居住环境的生活品位。良好 的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素，也是使房产长期 保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现 代生活中的重要作用，特别要提高各级领导干部的认识，努力营 造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业 人员的地位，让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待 遇。（六）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。在全区范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、 业主委员会和物业企业三者之间的关系，在物业管理上，形成良 性互动。 社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，这 两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者，而物业 企业是在社区居委会和小区业主委员