物业服务费用测算技术报告(详细)

1、应急预案附件一：物业服务费用评估技术报告一、物业项目基本情况（一）项目综合经济技术指标表一* 主要技术指标号.、八指标名称单位指标总建筑面积m225850.33 （产权登记面积）26821.07 （全部建筑面积）地上建筑面积m219011.14二中-、地下建筑面积m27809.93 （含人防面积851.79）二、物业服务费用测算方法说明页脚内容16觌»料业脚甯采取成本运行善享瑞本项1k费理隹造四级标准为参考基准 碎屹蠢，“庐覆咫及同（详见物业费汇总普（一）成本运行法评估：1.明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）评估费用构成的第一一步是明确各项收费的内容蠲标翦犒|蹈邮刖遵其A

2、、出 I基笨框架序、测算有据的评估的一71 ,本项目共将收费按文件要求分为11中膜"荃5d分项明确、内省清晰、指标有（辟见设备设施I用评）估，按照配置定额、耗费（详亦翻於詈瓢J雷患椰翱劈估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。/J、翱襁吉理通客户特点，采工 鉴于物业管理费中人员费用比例最大， 针对本项目的特点，实施分类核定、精算分 摊。其方法是：加费。（详见以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附按人员配置分别计算人工费用。“前、L金剪人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物 业费汇总恚。对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。（二）市场比

3、较法同类物业项目概况表二同类物业项目的物业费调查明细表项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注东城区广渠门内大北京中天如日物业管理26元2012中心街43号有限公司年温特莱中心西大望路1号锦江（北方）物业管埋后限公司25元2012年嘉禾国信大厦东城区白桥大街15号北京嘉禾国信投资有限责任公司26元2012年通正国际大厦东城区广渠门内大街80号北京通正置业有限公司21元2012年国瑞大厦东城区崇文门外大街16号国瑞兴业地产后限公司20元2012年（三）应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序1 .精算程序设计按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。W ）反物，业费使用的特

4、点以计共用耗费体系和特殊耗费体系。 然后分别按各类的财务 指标关系进行统计排列计计算程序。完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。2 .精算程序的应用按指标体系输入分类分项指标。按精算程序输入相关数据。按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。三、物业费各项测算结果说明计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。 用于整个管理区域，不可 分割的物业服务费用，统一测算后按管理收费面积分摊。物业费测算只包含地上收费面积部分。地下车库鉴于其使用性质和管理的特殊性。 未纳入收费面积中。该区域应分摊的管理成本和自身管理成本的费用支出。由停车管理费中列支。其它维护维修费用由产权方自行支出。物业费各

5、项内容说明如下：1 .管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用指管理服务人员工资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不能休假产生的加班 费用、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政 府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。（各项福利及保险计提比例组成：社会保险33.1%（医疗10%养老20%工伤0.8% 失业1.5%生育0.8%）、住房公积金8% （低限）、教育经费3%工会经 费2%（46.1% ）人工费中不包含地上地下停车管理的人工费用、不包括空调运行维护的人工费用。 上述两项费用成本分别单独计入

6、停车管理费和空调费中。 应分摊的人工成本按照收费面积和总管理面积之比例值进行了分摊测算。只计入依管理面积比例分摊的费用部分。2 .行政办公管理费办公用品费、交通费、能源费、通讯费及其它费用。3 .清洁卫生费为保持公共区域和整个项目清洁卫生而产生的卫生间厕纸费、消杀防疫费、化粪 池清理费、管道疏通费、垃圾清运费和处理费、外墙及首层地面清洗费等。常用的清 洁工具及材料费因保洁外包而计入外包费用中。本项费用不包括本项目客户使用区域 内部的清洁费用。4 .绿化养护费绿化工具购置费及维护费，绿化用水、用电费，补苗费，农药化肥费等，不包括应 由产权人支付的苗木更新费。5 .公共秩序维护费安保器材装备检测维

7、修费、占频费、消防演习费等。不包括安保外包的人工费，以 及单独管理的楼外地面停车场、地下车库出入口的安保人工费用成本。6 .共用部位设施设备运行维护费指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护和保养、 检测所需的费用。不包括应由产权人支出的设备设施大中修费、设备更新费；不包括应由产权人或使用方支出的因自行装饰装修而产生的维修费和内部设施更新、改造费用。不包括本项目产权人或使用人使用区域内部的各项维修材料费、 自用能源费。对于涉及 全楼不可分割的配电设施、消防设施维护费用考虑了费用分摊比例。 地下车库部分应分 摊的维护费用业已在物业费计算中予以相应扣除。 地上地下停车管理所

8、需能耗费用，不 包含在内。不包含空调系统的维护运行费用。7 .固定资产折旧费用按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。 物业服务固定资产指在物业 服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。8 .公众责任保险费用指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费 用。9 .不可预见费和经业主同意的其它费用，按 1附提。10 .经营利润计提比例8%11 .营业税金计提比例5.6% （包括营业税、城建税、教育费附加及其他）四、测算结果（一）总费用管理项目：收费面积：19011.14tf号序项目年费用所占比例备注管理服务人员的工资、社会保

9、险和按规定提取的各项费用2044960.6260.40%见表12行政办公管理费用25549.130.75%见表23物业管理区域清洁费133570.803.95%见表3物业管理区域绿化、美4化费用23044.320.50%见表4物业管理区域秩序维护5费4800.000.12%见表5管理项目：收费面积：19011.14tf号序项目年费用所占比例备注物业管理区域公用设备6设施运行维护费305347.819.02%见表67公共设备设施能耗381747.1211.28%见表68固定资产折旧5703.340.17%见表7物业管理区域公众责任9险6000.000.18%见表80业削！或妻怵其他"

10、事项及不口预知费(按 i咐 算提取)(1+2+3+4+5+7+7+8+9)< 0.0129301.230.87%11经营利润(8%(1+2+3+4+5+6+7+8+9+' 0) X 0.08236753.956.99%管理项目：收费面积：19011.14tf号序项目年费用所占比例备注21-税金：（1+ 2+3+4 + 5 + 6 + 7+8+9+10+11 X 5.6%189603.805.6%计合1 12项之和3385782.13物业服务费单价14.84元/月.平方米（二）物业费分项测算说明天玉大厦管理区域面积包括地上、地下两部分（见表一）地下部分为停车库、设备间和人防工程。地

11、上部分为物业收费面积：19011.14F方米。1、人工费(1)项目自身正式员工编制33人。地面、地下停车场的管理服务人员和空调 运行维护人员不包括在内。在计算项目自身管理人员成本时，按照收费面积和实际 管理面积之比例系数进行了分摊。将相应比例的人工成本计入人工成本中。(2)收费面积分摊系数=收费面积/总管理面积*100%=70.88%(3)涉及分摊的人工成本不包括外包劳务部分。表1-1 人员工资人工亡序部职务数资标准薪年薪平均号门名称月薪(人)(元/月)周期6001780065001经理1030.00行政280136403033.行助理103033政2人档案250132502708.事部管理兼

12、库103033管财务部经理1035013455003791.67财250132502708.3出纳1务部0303330013903250.会计1030000350145503791.客4 服部经理客服1030673250197508125.员03000400152004333.经理103033工工程250116251354155程部维修030.67配电8240124962080室值班03000.00安6 保部安保经理监控值班1833350026001313455002704001186900841274.723791.6722533.3398908.3370106.23小计管理 面积分摊 人工

13、成本表1-2服装费号序 部 门职务名称人 %装h 准数套总 和服装费1项目经理1600.0061 00.0050.002 行文员2301650政人事部0.0000.00.003务部财务部经理1500.00501 0.0041.67会计1300.00301 0.0025.00出纳1300.00301 0.0025.00客3服部客户服务部经理1500.00501 0.0041.67客服员3300.0091 00.0075.00工4程部工程经理1500.00501 0.0041.67工程维修1301393230.0000.005.00安5保部监控8300.00241 00.00200.00安保经理1

14、500.00501 0.0041.67小计3311000.00916.67管埋面积分摊人工成本7796.80649.73表1-3加班工资序号项目月（元）年（元）备注1法定节假日加班工资5891.9563117.24管埋面积分摊人工3728.144737.成本350表1-4劳务外包人员费用号序人 员类别人数费 用标准 （元/月）计薪周期年薪（元）平均月薪备注含2420日常保保2,6018129,600.0,800.0洁用品洁0.0000300元每人4保2,80537含216124,800.安0.00,600.00餐费0065小2787,600.0计4,200.000应急预案表1-5员工餐费企业保

15、障项目数、 标准月工作日月餐费年合计表 1-6上缴残疾人基金3310元/日21.757177.5086130.00管理面积分摊人工成本11145861066.17标准月年残疾人保障金（201邪数据）总人数*1.7%*336380管埋面积分摊人工成本表2页脚内容16办公费用1114.8513374.91应急预案项目单位数量标准年费用（元）办公用品及耗材费元/年.建筑平方米19,011.140.213992.34交通费19,011.140.101901.11通讯费19,011.140.132471.45能源费19,011.140.387224.23培训、饮用水、 证照年检

16、、审计、法律顾问费元/月12500.006000.00洗衣费元/人.月33人10.003960.0025549.13表3物业管理区域清洁卫生费号、4项目标准月费用（元）年费用（元）1外墙清洗 费7211.钎米。每年1次，6元/平米3605.9043270.802.田首妙方m ）地面、墙向右 材清洗费25元/平米。按300平米计算625.007500.003零：四害”3 消杀600元/月600.007,200.004化粪池清1 掏费2个3000元/年个500.006000.005垃圾清运,费5桶。120元/桶月600.007200.008卫生间用品费（大卷卫（每个卫生间每周2卷、25元/卷、24

17、个5200.0062400.页脚内容20生纸）卫生间）00小计133570.80表4物业管理区域绿化养护费用号、4项目测算依据年费用（元）1绿化养护费1420.36X 12元/itf .年按北京市绿化养护标准（壹级）17044.322节日装饰美化费五一、十一、元旦（圣诞）、春节6000.00合计23044.32表5物业管理区域秩序维护费用应急预案号、4项目标准年费用（元）1秩序维护费150个火火器检测更新3000.002消防演习及宣传费每次600兀，一年两次1200.0035对讲机占频费6部，每年每部100兀600.00小计4800.00水费计量单价：6.2元/吨；电费测算单价：参考峰谷平时段

18、和价格，再考虑线损后,综合价格1.15元/千瓦时表6 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用目页J号、4工收费依据性质年费用（元）1笛 ,，匕设备间照明及能耗（配电室、中控室、页脚内容21应急预案目页J号!、7收费依据性质年费用（元）源费泵房、设备机房）31470.44用50772.962楼内公共照明0.02KWX432X14H/ 天X 1X365 天x 1.15元/kwh楼外公共照明（道路、景观、绿化） 、， 一一 一安全出口照明0.01KWX 109X 14H次x 1X 365 天 x 1.15元/kwh7474.918784.楼内公共卫生间照明、排风等能耗5330692.123，

19、 楼内公共用水（卫生间）6.2元/吨133920.00污水泵共414KWX 3X 12H庆X 0.1X365 天X1.15元 /kwh用6044.4页脚内容26目页）号了收费依据性质年费用（元）5生活水泵7.5KW/X 1 x 12H氏 X 0.4 X 365 天 X ：1.15元/kwh2.2KW/X 1X 24H/天 乂 0.2 X 365 天 X1.15兀/kwh19543.566雨水泵L 4KWX 4X1H仄X 0.1X60 天X 1.15 兀/kwh27.607电梯1-4号,（12KM 4 部）48KWX 14H庆X 365天X 1.1玩/kwhX0.384621.608,设备机房送排风20kw x 1H仄X 365天 X 1