芜湖造船厂项目策划方案（正式汇报版）课件

1、2015年12月芜湖造船厂项目汇报2世联行简介3世联行，综合业务全国化布局引领中国房地产发展世联行简介宏观战略背景下芜湖的发展机遇中等城市如何打破平行城镇发展陷阱的案例研究老船厂智慧港崛起助推镜湖区城市升级新常态下城市升级的主战场研究项目整体规划布局和核心项目建议项目经济及社会效益评价项目开发策略及招商运营建议研究框架汇报提纲l 宏观背景l 项目现状l 项目定位l 项目打造定位篇实施篇l 规划建议l 效益分析l 开发策略l 开发模式l运营策略 城市功能 文化生活 产业导入6经济全球化01国家新常态02创业创新03中国制造202504【宏观背景】国家战略：经济全球化背景下，中国经济呈现新常态，创

2、业创新、中国制造2025等国家战略对城市发展提出了新要求推动跨区域间的贸易合作、资本流动、产业转移的规模及形式增加城市发展转型，应主动适应新环境，加快产业结构优化升级，培育新产业城市由硬件开发发展转变到服务经济、软性需求，创业创新上升到城市的战略层面推动传统制造业的转型升级，在新技术革命中，实现高端化的跨越发展 我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态，共同推动经济持续健康发展。1月4日，国务院总理李克强考察深圳柴火创客空间3月5日，政府工作报告提出，推动大众创业，万众创新。3月11日，国务院办公厅印发关于发展众创空间推

3、进大众创新创业的指导意见，将加快构建众创空间，推广新型孵化模式国家层面力推大众创业，万众创新芜湖造船厂项目策划方案（正式汇报版）7【宏观背景】创新改革：我省被选作创新改革实验的八大试点之一，以科技创新、制度创新为双轮驱动，依托合芜蚌地区开展先行先试全面创新改革试验区自贸区后又一新引擎 8个改革试验点个跨省级行政区域京津冀个省级行政区域上海、广东、安徽、四川个省级行政区域的核心区武汉、西安、沈阳 改革任务 发挥市场和政府作用的有效机制 促进科技与经济深度融合的有效途径 激发创新者动力和活力的有效举措 深化开放创新的有效模式安徽省创新改革试验区依托合芜蚌地区开展先行先试七大发展方向主体地位培育创新

4、者活力激发高效科研体系构建扩大开放金融创新创新创业环境营造“互联网+”科技创新制度创新科技创新和制度创新双轮驱动8【宏观背景】调转促：“4105”行动计划，是我省新形势下加快调结构转方式促升级的总体要求和系统部署，是推动“十三五”发展的前奏和先手，是当前和今后一个时期全省经济转型升级的主引擎和总抓手“调转促”的“4105”行动计划1.战略性新兴产业集聚发展工程2.传统产业改造提升工程3.服务业加快发展工程4.农业现代化推进工程6.民营经济提升工程10.人才高地建设工程7.园区转型升级工程8.县域经济振兴工程9.质量品牌升级工程5.创新驱动发展工程“十大重点工程”“四大发展目标”产业结构优化、质

5、量效益提升、经济总量扩大、人均指标前移“五大保障措施”强化项目带动、强化改革创新强化开放合作、强化环境营造、强化政策支持 省长李锦斌对实施加快调结构转方式促升级行动计划作出具体部署，强调实施十大工程，是调结构转方式促升级的主要抓手。省委书记王学军强调： 要牢牢把握加快调结构转方式促升级的目标任务。9【项目现状】本项目具有区位卓越、交通便利、资源稀缺、配套齐全等综合优势，并获得政策利好，具有成为未来城市新中心的机会政策利好全国老工业基地调整改造规划(2013-2022) 本项目是安徽省首个批复的老工业基地调整改造项目，将成为全省老工业基地转型升级新样板 相关政策扶持 财政支持 融资支持 土地支持

6、综合资源优势123456区位&交通 位于芜湖中心城区镜湖区，邻近市中心，区位优越西面濒临长江，战略地位高 三面紧临城市主干道，进入性佳铁路：高铁总站(为宁安高铁芜湖站点，2015年12月开通后，芜湖到南京仅30分钟，到上海2.5小时)资源强势百年船厂遗迹560m一线沿江带红色文化工业文明长江商贾文化其他延伸文化配套齐全项目周边商业、医疗、行政等配套齐全4. 海事局5. 华强广场6. 滨江公园7. 芜湖大剧院长江12345671. 芜湖客运码头及凤凰号游轮2. 弋矶山医院3. 协和医院项目总面积611181平方米（916亩），其中厂区面积约536亩，周边面积380亩10造船厂区域是芜湖发

7、展的重要载体将打造成安徽经济发展“调转促”的先行示范基地n 临近市中心n 滨江岸线资源n 大规模稀缺地块三大重要属性三大突出优势n 交通便利n 配套齐全n 资源强势11芜湖旧工业中心芜湖新都市中心【项目定位】【项目定位】注入产业活力、提升城市功能、改变文化生活安徽省调结构、转方式、促升级的典型示范12【项目案名】 过去过去延续芜湖造船厂的历史溯源 未来未来将成为芜湖活力的新都市中心13芜湖市名片镜湖区税库企业家福地老百姓乐园【发展愿景】14老船厂区域升级导入新兴产业，集聚企业总部保留文化遗迹，注入现代城市功能区域发展模式突破引入文化创意产业，集聚高端人才以都市休闲的多样性提升城市生活品质驱动区

8、域价值提升保留文化遗迹，强化休闲娱乐功能区域形象换代更新上海徐汇滨江成都东郊记忆杜塞尔多夫媒体港完全匹配滨江资源匹配老厂房资源匹配项目打造城市功能文化生活产业导入【项目打造】案例借鉴：选取三大案例分别从“模式突破-价值提升-形象更新” 维度带来启示，本案应着重提升城市功能、改善文化生活、导入优质产业15【城市功能】打造综合型可持续发展的都市型滨水，构建多元复合的功能体系，交互融合，形成魅力新都心产业功能娱乐功能社交功能居住功能购物功能休闲功能旅游功能教育功能文化功能餐饮功能购物功能办公功能餐饮功能居住功能n 各种功能的互补，建立相互依存的关系，彼此助益n 利用不同功能的运营时间，营造不同时段的

9、多样化城市生活，形成一天24小时都有活力、一年365天都精彩的的魅力新都心多元复合的功能体系都市型滨水 特点：让城市、生活、景观相连接，更多人来参与 案例：徐汇滨江、南京下关滨江、长沙新河三角洲、杜塞尔多夫媒体港、金丝雀码头、克拉克码头等杜塞尔多夫媒体港项目打造城市功能文化生活产业导入16【文化生活】以芜湖多样的文化沉淀为根，以现代前瞻文化发展为本，将文化元素融入现代都市生活，使其可感知，可体验，可消费，展现芜湖缩影芜湖缩影展现现代文化发展前瞻浓缩芜湖优越历史沉淀历史文脉：建设芜湖百年博物馆，讲述芜湖千年发展史船运文脉：保护园区工业遗迹，打造船舶文化体验活动建筑文脉：西洋建筑和徽派建筑融合，打

10、造多样的园区建筑环境城市文脉：大力发展“徽商文化”，将徽商的品格体现在园区的运营管理理念之中发展芜湖的新兴产业和优势产业，努力培养具有行业引领潜力的新兴企业，体现创新城市精神利用有利的城市文化资源和建筑资源营造独特的城市发展环境现代都市生活是提升城市品质的关键历史文脉船运文脉建筑文脉城市文脉长江巨埠，皖之中坚大江迎春鲲鹏起 长航文心耀华堂百年历史建筑复活开放、创新、务实、时尚项目打造城市功能文化生活产业导入17战略产业重点产业配套产业重点培育积极引导稳步推进都市型工业p模型及模具设计p电子信息产品p服装服饰p工艺美术和旅游品长江航运大数据p船舶管理p船舶交易p航运信息p航运产业金融文化创意产业

11、 服务外包产业p创意设计p演艺演出p文化旅游p中台服务外包p创新金融产业p产权交易金融服务产业 商务服务产业 p财务、法律服务p广告、策划咨询服务p投资与资产服务p会展服务p设计研发p教育培训现代物流产业 p第三方物流p物流信息商贸服务业p现代商业首轮筛选区位匹配性物业匹配性二次筛选纳税能力市场竞争招商难度人气集聚能力城市战略价值城市三产发展路径项目打造城市功能文化生活产业导入【产业导入】产业体系构建：通过梳理和筛选，并结合项目优势，建议构建“2+3+3”产业发展结构，以长江航运大数据和都市型工业为两大抓手18芜湖港，长江四大港口外最大内河港口之一，长江煤炭输出第一大港长江航运黄金水道长三角过

12、来第一站，江海转运最佳地点；芜申运河启用后，内河无缝对接长三角；裕溪河改造完毕后实现江淮联运重要节点2014年芜湖市船舶交易额18亿元，同比增长31.5%交易船舶761艘，同比增长12.4%，交易量已连续5年位列全国第一安徽境内唯一设置有交通部、安徽省、芜湖市三级水上交通行政管理部门的城市，是安徽唯一一个可一次性完成行政许可的城市【长江航运大数据】发展基础：芜湖航运产业基础条件优势明显，港口和航运经济效益显著，现代水上物流和服务中心作用日益显现，占据先发优势1完整行政管理体系3船舶交易量大4港口/水运资源强势芜湖航运产业基础条件优势明显，应把握机遇，占据先发优势上至九江、下到马鞍山，全省沿江城

13、市二等以上船舶均需到芜湖完成行政许可，行政管理辐射范围广2管理辐射范围广项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业19【长江航运大数据】发展机遇：一带一路和长江经济带两大战略及芜湖国家级综合保税区的获批，给芜湖航运产业带来了新的发展机遇国家战略机遇 激活中国及沿线国家港口贸易，驱使全球航运重心东移 合肥是一带一路节点，已实现江海联运，给航运产业带来机遇一带一路 有助于芜湖成为江淮海联运枢纽，可推动航运、商务物流、外贸口岸和金融服务联动发展长江经济带 2015年芜湖国家级综合保税区获批，将带动皖江物流和贸易发展，提升芜湖城市竞争力自贸区项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据

14、都市型工业20【长江航运大数据】案例借鉴（比利时安特卫普）：综观国内外现代国际航运中心的成功经验，建设现代港口航运服务集聚区是大发展的必由之路建设现代港口航运服务集聚区形成强大的现代航运服务业平台集聚航运服务资源1整合航运服务功能2提高航运服务效率3突出航运服务特色4规范航运管理秩序5安特卫普n安特卫普港位于比利时第二大城市安特卫普，地处斯海尔德河摩泽尔河莱茵河三角洲平原，地形平坦，河道纵横。斯海尔德河由东南穿越市区，向西北流88公里注入北海n安特卫普港在国际贸易中发挥中转港作用，平均每年有1771艘国际货轮来挂靠，对外连接800多个港口n注重航运服务与电子化管理的结合，最大限度的节约成本，增

15、强市场竞争力安特卫普北海伦敦阿姆斯特丹项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业21信息通信技术云计算物联网大数据“互联网+”互联网产业联盟互联网产业生态圈的优化，会促进“互联网+”生态圈的发育工业互联网能源互联网产业互联网第三方支付/众筹/P2P/互联网证券、保险/网络银行互联网金融生活服务/社会服务/数据服务/生产服务/创新服务服务互联网传统行业升级转型工业、农业、金融、交通、能源、建筑、零售、物流、社区等新兴产业、创新生态蓬勃发展生产性服务业、人工智能与深度机器学习、“互联网+生命产业”、众创空间、智慧中介等2015年工作报告中，李克强总理首次提出：“制定互联网+行动计划，

16、推动移动互联网、云计算、物联网等现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场【长江航运大数据】改革契机：国家鼓励以“互联网+”为驱动，推动互联网与传统行业深度融合，创造新的产业发展生态，融合、创新、智能型产业成趋势项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业22“互联网+”案例滴滴出行用互联网思维连接人与交通，带动新的打车方式，实现乘客、司机信息流全互联，改变传统打车方式节时增收改变出行改变习惯传统打车：电召，扬召乘客打车难，服务差司机空驶率高，工资少乘客端-司机端信息流全互联从打车到下车使用线上支付，形成乘客与司机的O2O闭环移动互联网

17、技术，便捷服务乘客、司机，最大程度优化乘客打车体验，改变传统司机等客方式滴滴一下，马上出发案例：滴滴出行23“互联网+”就像电能一样，把一种新的能力或DNA注入各行各业，使各行各业在新的环境中实现新生因为滴滴，每月有3万人购买或更换智能手机因为滴滴，2G移动通信被抛弃因为滴滴，找工作、找酒店、找保姆、找小工的“滴滴模式”相继出现滴滴出行带来的其它改变滴滴出行已开通300+个城市每日订单数521万滴滴出行大数据，链接“吃喝玩乐”等合作伙伴以打车服务为核心，衍生其它用车服务植入车联网的应用，提升订单价值n用车服务：顺风车快车代驾n车联网应用：司机行驶习惯路径规划“互联网+”案例滴滴出行，为传统出租

18、车运营模式的人性化升级产生了变革契机，形成了一种全新的生活态度和方式，带来消费增量，刺激新产业的诞生24【长江航运大数据】发展步骤1：以航运管理、航运交易、航运金融为切入点，实现航运产业行政服务部门、企业、人员、协会的聚合，形成集聚效应聚合参与主体航运管理船舶交易行政服务部门企业人员航运金融协会产业方向项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业25航运管理：航运管理机构目前都布局在镜湖区，建议聚集航运管理部门，打造长江唯一一个实现“一站通”服务中心项目打造城市功能文化生活产业导入一站式航运口岸政务服务中心行政服务资源港口航运商务物流口岸商检行政服务部门长江海事地方海事船舶检验通讯

19、导航航道管理公安渔政水上搜救应急工商海关税务商品检验边境检查质量检验发展基础安徽省航运产业集聚地安徽省水运行政审批中心人力资源河运技校长江航运大数据都市型工业26项目打造城市功能文化生活产业导入从事船舶的检验、估价及风险评估对保险船舶出险后的查勘、检验、估损理算和残值处理风险管理咨询等船舶评估船舶招标船舶经纪船舶拍卖为船舶交易方提供代理船舶拍卖服务传送信息，协助或代理签订造船合同、买船合同以及各种形式的租船合同依托船舶交易信息平台的信息和积聚能力，为船舶交易方提供船舶招投标服务船舶交易：基于芜湖船舶交易市场，集聚船舶评估、招标、拍卖、经纪等相关线上企业，打破行业封闭，促进金融资本进入，构建一体

20、化的船舶交易平台长江航运大数据都市型工业27项目打造城市功能文化生活产业导入船舶融资航运保险资金结算航运价格衍生产品p 在建船舶的融资p 构建船只的融资p p 船舶险p 货运险p 保赔险p p 货币保管p 货币兑换p 资金结算p p 航运指数期货/期权p 运费期权p 远期运费合约p 航运金融航运金融：集聚船舶融资、航运保险、资金结算、航运价格衍生产品四大方向相关航运金融企业， 为航运产业注入活力长江航运大数据都市型工业28项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业招商现状：大江船联落户镜湖，预计2016年正式上线，启动相关业务n大江船联以内河为起点，定位在航运物流产业，目标成为国

21、内第一的第四方水运物流互联网综合服务平台n大江船联服务于船东群体和大宗商品物流及仓储，通过互联网平台整合船舶、港口、仓储及其他服务资源，为市场提供集船舶交易、船舶运营、安全管理、金融等综合性服务29n船舶端口船舶设计船舶动力n货物端口货运信息运输流程n人员端口海员培训n行政端口行政审批【长江航运大数据】发展步骤2 ：发展航运信息，结合互联网+，促进航运产业船舶、货物、人员、行政等各端口标准化、信息化改造Text Text in herein here云计算物联网信息通信科技航运产业标准化信息化互联网+项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业30开放航运经营航运调度航运商务船舶交

22、易船舶管理卫星通信聚合航运产业信息资源全程可视远程智能云端共享数字化管控电子口岸航运大数据信息平台项目打造城市功能文化生活产业导入航运信息：运用科技手段，促使传统航运产业升级，形成信息互通，实现航运信息资源的聚合和开放，有助产业资源的统一配置信息化标准化信息技术航运产业北斗卫星应用、移动互联网政务、企业、协会等端口长江航运大数据都市型工业31项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业招商现状：引进面向智慧航道的船舶综合服务平台项目团队10多人，由4 4位博士领队，研究的领域覆盖：交通、信息化、大数据分析、 数学建模和智能算法，多位教授，上交、东大、同济大学。该项目获中科院研发技术

23、转化成果，旨在通过综合运用传感、通信、互联网技术，对船舶驾驶员提供辅助航运的高层次信息支持，提高水运行业安全性和经济性，填补国内智慧航道信息服务领域空白项目两大盈利领域：船舶配套业和信息产品咨询服务，保守估计每年市场产值超过800亿元注：2015年17月数据：船舶制造业2240.5亿元船舶配套业546.3亿元一只优秀的团队可观的经济收入数据分析器 手机APP展示平台 综合服务展示平台 总体架构32【长江航运大数据】发展步骤3 ： 搭建三大信息平台，掌握内河航运、企业、产品的信息，建立大数据，反哺航运产业，实现互联网航运，形成新产业生态船舶交易信息零部件供应信息内河货运信息供应商信息货主信息大宗

24、原材料货运量、价格信息航运电子政务平台航运电子商务平台航运信息服务平台互联网航运大数据智慧航运项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业33项目打造城市功能文化生活产业导入航运电子商务平台航运电子政务平台航运信息服务平台p船舶交易 p货物运输p 客运业务p交易信息p流程控制p支付结算p信用监督p p 跨境贸易服务p 联网核查p 网上付税p 报关审批p 联网监管p p金融信息p会展信息p 教育/培训信息p 港口管理信息p 航运/航道信息p 航运信息航运信息：航运电子商务平台、航运电子政务平台、航运信息服务三大平台，从航运交易、政务、服务三大渠道掌握航运信息，构建大数据长江航运大数据

25、都市型工业34【长江航运大数据】发展步骤4 ： 利用三资矩阵，形成长江航运大数据中心，引领生产性服务企业总部主动聚集和资本介入，促进经济大发展，形成区域经济活跃新标杆企业创新产业链整合活跃度提升新标杆企业运营中心企业营销中心企业研发中心企业采购中心融资租赁保险信贷互联网金融资源（大数据）资产（新产业）资本企业发展区域经济长江经济带航运晴雨表传统航运智能升级产业升级总部集聚三大资源升级提升产品交易发布中心产品信息展示中心原材料交易中心航运企业总部中心内河船舶价格指数内河航运指数大宗商品指数产品价格指数项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业长江航运大数据中心资本介入35轻型的、微

26、型的、环保的和低耗的新型工业，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体适宜在都市繁华地段和中心区域内生存和发展增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业体系项目打造城市功能文化生活产业导入【都市型工业】发展背景：作为一种轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业，都市型工业、是提高传统工业竞争力和城市综合竞争力的重要力量长江航运大数据都市型工业都市型工业上海复旦大学国家大学科技园软件制造电子信息产品开发模型及模具设计制造芜湖大砻坊工业创意文化园生物肽医药研究3D打印铁艺工艺电子刺绣都市型工业园区案例36乡土产业 皖南“文房四宝”、芜湖铁画、旌德漆画等丰富传统工艺和乡土

27、产业，通过现代技术加以改造，与服装、家具、家装结合，可与商业、旅游和文创产业协同发展 都市消费 作为皖南商贸中心，芜湖社会消费零售总额居皖南各城之首，适宜发展与城市消费人群的密集互动、满足消费者对于定制化和个性化商品需求的都市型工业精密零部件和模具 随着装备制造业发展和升级，皖南地区对精密部件和模具需求增加，3D打印等新兴技术发展顺应这一趋势 这种精致制造以中小企业为主，对工作和生活环境有一定要求，镜湖区适宜发展文创相关都市型工业 文化创意产业作为芜湖重点发展产业，由此带来的制造业机会，如印刷等，带来都市型工业发展机遇项目打造城市功能文化生活产业导入【都市型工业】发展潜力：随着社会消费的提升、

28、制造业发展的升级、 文创产业的发展，芜湖都市型工业极具潜力长江航运大数据都市型工业37【都市型工业】发展路径：集聚皖南特色都市型工业企业，承接产业转移，引进先进技术和高级人才，推动芜湖都市型工业发展集聚承接引进吸引皖南特色都市工业企业都市型工业的产业转移3D打印等现代技术设计创意人才n开发皖南地区特有的传统文化和工艺，吸引传统工匠和文化人才汇聚，推动具有皖南文化特色的家装饰品、服装服饰、珠宝工艺品等高端都市型工业的发展n随着国外奢侈品牌以及我国大都市成本提升，服装、视频、钟表和精密磨具、零部件等都市型工业同样面临转移，镜湖区可发挥主城优势，承接高端都市型工业的产业转移n现代科技对传统工艺改造，

29、可使都市型工业焕发生机，适应现代社会对小批量、定制化的需求，引进相应先进的技术，推动都市型工业发展n利用徽文化底蕴，发挥主城区居住、教育、医疗等生活服务配套齐全的优势，吸引人才集聚，弥补都市型工业人才发展中不足的短板项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业38【都市型工业】发展路径：都市型工业与生产性服务业、商贸、文化创意、旅游观光协同发展，成为推动经济的又一重要发力点都市型工业旅游观光生产性服务业商贸涉及设计、制造、营销各环节与时尚互动再造传统工艺产销一体，降低成本创建独特品牌生产、销售和观光一体化项目打造城市功能文化生活产业导入长江航运大数据都市型工业39【运营策略】创新平

30、台：打造以多样的创业载体为核心，全方位的服务支撑体系+高效的社会协作为双助力的创新基地，助推新兴产业的萌芽和发展创业载体服务支撑社会协作创新平台创业载体休闲场所： 3W咖啡 、车库咖啡联合办公： SOHO 3Q 、Ur Work孵化器：创新工场、天使汇、飞马旅公寓： You+公寓、青年汇互联网平台： 36氪、创业家服务支撑创业辅导培育展示前期投融资公司创立商务、办公路演、上市社会协作活动组织 , 营造社交化创业交流氛围资源整合 , 善用外部及新媒体优势辐射带动 , 创新模式助力产业区域发展小米you+公寓3W咖啡创新工场“1+2”模式40【运营策略】项目引进：配合芜湖高层次科技人才团队创新创业

31、项目，吸引高层次创业团队入驻，为制造业和生产性服务业发展提供坚实的科技基础芜湖市委、市政府以一号文件的形式出台关于进一步提升人才特区建设水平的意见芜湖市政府还出台芜湖市扶持高层次科技人才团队创新创业实施办法 汽车及零部件、机器人及高端装备、3D打印、电子、新材料、互联网+、生命健康等主导产业和战略性新兴产业领域n数量：2014年，芜湖市招引了21个团队2015年，芜湖市招引了58个团队n质量：团队领队取得博士学位，团队成员3名以上，并取得硕士及以上学位项目涉及领域人才招引新突破配合芜湖市扶持高层次科技人才团队创新创业，招引高层次科技人才团队落户！41物联网互联网通信网一卡通环保监控智能楼宇应急

32、指挥电子围栏节能监管交通管理停车诱导光伏发电视频监控电子广告物业管理统一通信Iaas虚拟化云桌面移动办公应急指挥视频会议商旅服务财务管理行政服务呼叫中心网盘服务电商平台IT融资租赁虚拟办公室【运营策略】智慧园区：通过云计算、互联网技术，构建智慧园区，打造智慧城市的先驱典范，助推智慧城市的腾飞42试点申请1.小微企业创业创新基地城市示范 , ”两创示范城市”试点优势p每年可获得中央财政2亿元的奖励补助资金 , 地方财政1:1配套投资 , 推广创业创新模式政策颁布财政部办公厅 工业和信息化部办公厅 科技部办公厅 商务部办公厅 国家工商行政管理总局办公厅财办建201534号关于组织申报小微企业创业创

33、新基地城市示范的通知【运营策略】政策对接：积极对接相关试点申请及优惠政策2.互联网股权众筹融资试点试点优势p 试点内依托企业开展创业创新投融资新方式 ， 进一步推动区域性股权市场发展政策文件国务院办公厅 国办发20159号国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见优惠政策1.新兴产业创投引导基金400亿资金优势p创业投资引导基金针对性更强，重点更明确，获益最大的群体是小微企业，推动大众创业、万众创新资金详情2015年1月14日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定设立国家新兴产业创业投资引导基金，助力创业创新和产业升级；部署加快发展服务贸易，以结构优化拓展发展空间2.通关一

34、体化政策优势p通关信息共享共用机制 , 推进“一站式作业”, 实现内陆沿海沿边一体化通关管理政策文件国务院 国发201468号国务院关于印发落实“三互”推进大通关建设改革方案的通知43长江经济带重要会展举办地长江航运联盟论坛举办地长江经济带论坛举办地智慧互联示范区长江经济带国际航运重要节点皖南国际金融贸易中心大宗商品交易中心：煤炭、钢铁、矿石、水泥股权交易中心跨境资金结算中心内河航运信息指数发布中心内河航运交易中心皖南航运行政事务中心中小智慧创业企业集成中心都市工业示范园长江航运现代服务产业集聚示范区【发展成果】四大要素助推项目形成长江航运现代服务产业集聚示范区44老船厂 智慧港崛起 ，成为“

35、调转促”的示范区产业结构优化、质量效益提升、经济总量扩大、人均指标前移助推p集聚战略性新兴产业p改造提升传统产业p加快发展服务业p发展创新驱动p提升民营经济p建设人才高地近期目标45老船厂 智慧港，带动老工业基地整体转型升级l造船厂项目仅是滨江板块（从造船厂地块往北至长江大桥脚下）的启动区，其崛起势必带动整个老工业基地的发展l十三五起，从造船厂地块向北可启动的老工业厂房改造地块共计1539亩，为产业发展提供了承载空间中期目标序号地块面积（亩）序号地块面积（亩）1大庆剧场一期377长江物资站地块1302港口村周边778中石化石油站地块1003粮食储运站周边3009港航村地块824丝绸厂地块801

36、0滨江文化产业园地块1505弋矶山医院2011江东船厂地块1286长江大桥滨江地块35612大江船厂地块7946滨江板块，带动江北，实现跨江发展，南北联动l 江北仍有大片土地闲置l 未来芜湖有9条过江通道，包括在建的长江公路二桥、商合杭长江公铁大桥，规划建设的城南过江隧道、泰山路长江大桥、龙窝湖过江通道等工程。其中商合杭大桥在地块不远处，预计2018年建成通车。有助芜湖实现跨江联动、拥江发展创业服务空间金融中心滨江旅游核心航运服务集聚高端合作平台远期目标汇报提纲l 宏观背景l 项目现状l 项目定位l 项目打造定位篇实施篇l 规划建议l 效益分析l 开发策略l 开发模式l 运营策略48【规划建议

37、】规划理念：保护芜湖文化遗产的完整性，延续并升华其文化意象，找出符合“市民-企业-政府”共建和谐社会的高度统一性而构建居住生活配套旅游观光办公办公居住生活配套旅游观光娱乐休闲文化创意居住生活配套办公居住生活配套组 装闲置仓储仓储生产生产办 公居住生活配套仓储闲置生 产组装居住生活配套公共景观旅游观光旅游观光娱乐休闲公共景观文化创意商业原功能布局以生产制造为主，附带员工居住与生活配套。新功能布局保护工厂原有格局，以历史文化为基底，植入新的复合功能。49【规划建议】改造方式：通过三种方式改造，将核心区10.7万方建筑进行适度改造和设计改造，棚户区18.1万方建筑拆除新建适度改造方式1【建筑面积】5

38、.5万m2，核心区【改造标准】保留整体结构，局部改造范围图设计改造方式2【建筑面积】5.2万m2，核心区【改造标准】根据功能需求进行结构性改造示意图范围图示意图拆除新建方式3【改造标准】棚户区拆除，根据设计新建范围图示意图【建筑面积】18.1万m2，棚户区501. 三创工作区一廊一带工业记忆走廊滨江游憩带 依托船台、香樟大道等船厂代表遗迹为核心构建 以临江亲水片区为核心构建六片区1. 三创工作区 选取土地价值最低片区构建2. 都市活力区 临靠滨江游憩带，承接医院大客流3. 主题商业区 滨江景观资源，连接都市旅游区和船舶文化走廊5. 舰长会馆区 以苏联老专家楼为载体4. 总部经济区 滨江景观资源

39、和老建筑载体改造6. 高尚居住区核心区住宅区【规划建议】 功能布局：结合区域现状和资源条件分析，项目规划一廊一带六片区51【规划建议】体量建议：核心园区容积率0.95，住宅区容积率3.5，项目总体量118.7万方，其中住宅83.3万方，办公21.6万方，商业12万方，公建近1.8万方容积率：1.25基底面积：4.98万建筑体量：6.21万容积率：3.5基底面积：2.42万建筑体量：8.47万容积率：3.5基底面积：6.27万建筑体量：21.9万容积率：1.51基底面积：8.60万建筑体量：13.01万容积率：基底面积：3.46万建筑体量：300平容积率：0.15基底面积：6.81万建筑体量：1

40、.00万容积率：3.5基底面积：15.13万建筑体量：52.96万容积率：1.24基底面积：1.98万建筑体量：2.45万容积率：1.51基底面积：6.87万建筑体量：10.4万容积率：1.45基底面积：1.51万建筑体量：2.20万核心园区容积率0.95住宅区容积率3.5体量（万）占比容积率占地面积（万）住宅83.370.2%3.50 23.8办公21.618.2%0.9537.3配套商业 2.21.8%主题商业 3.93.3%酒店0.60.5%企业会所2.2 1.8%创客公寓3.02.5%公建与服务配套1.81.5%总建筑体量118.7100%1.94 61.1项目总体量118.7万52【

41、经济评价】初步估算项目总投资32.4亿元（静态） ，包括两部分：一级开发成本24.4亿元，核心区老船厂改造成本8亿元序号相关费用计费标准（元/平） 数量（平方米） 金额(万元) 一征地、拆迁费用 217,426二前期工程费 2,331三市政基础设施建设费 8,445 四不可预见费 一到三项费用的5 228,204 11,410 五期间费用 3,993 六 开发直接成本合计 一至五项总和 243,607 注：此处一级土地开发成本不含开发利润、财务利息和税收； n一级开发总成本：24.4亿元，不计开发利润、财务利息和税收序号项目数值备注1调整后核心区占地面积（平米）373020在原核心厂区上加上专

42、家楼面积2核心区容积率0.95根据项目建议，算得容积率为0.953核心区建筑面积(平米)353000参考项目建议4保留改造建筑面积（平米）267500参考项目建议5改造成本(万元)66875取经验值6新建建筑面积86870取经验值7新建成本(万元)130308核心区改造成本（万元）799055+7项n核心区老船厂的改造：费用预估近8亿元53【经济评价】经济效益主要来源于三部分：地价收入、经营收益和税收分成类型租金(万元/年)租金(万元/天)单位租金（元/平/天）体量（平方米）1办公11799 32.3 1.52155002配套商业3997 11.0 5219003主题商业1730 4.7 1.

43、2395004酒店体量 175 0.5 0.860005创客公寓274 0.8 0.25300006经营收益（租金）17525 48.0 7政府经营收益3505备注：政企合作开发（2：8），政府获得本表第6项经营收益的20%类别项目数量(万元/年)备注办公营业税8167.5 营业税率5%企业所得税8167.5 企业所得税率25%其他附加税费1633.5城建教育等(三费的10%)税收总额17968商业营业税782.9 营业税率5%企业所得税782.9 企业所得税率25%其他附加税费156.6城建教育等(三费的10%)税收总额1722酒店营业税23.0 营业税率5%企业所得税23 企业所得税率25

44、%其他附加税费4.6税收总额50城建教育等(三费的10%)税收合计19740n经营收益（租金）：估算1.75亿元/年n税收收益：估算1.97亿元/年 , 未包含税收优惠政策、以及税收分成等影响n商住用地价收入：参考芜湖市基准地价及市场售价，按727万/亩推算，项目商住用地357亩，预计地价回现近26亿元54【项目整体收益】社会效益显著，项目整体经济效益可行，风险可控，项目可行p项目总投资（静态）： 32.4亿元土地开发成本： 24.4亿元改造费用：8亿元p经济效益：商住用地价收入：26亿元（土地开发成本+改造费用的20%）经营收益：1.75亿/年税收收益：1.97亿/年p社会效益提升城市形象 ：都市活力新地标，文化展示窗口，城市新名片创造就业机会 ：可持续发展平台，吸引高端人才，提供就业岗位带动区域经济 ：注入产业活力，促进区域经济的腾飞拉动旅游消费 ：增加旅游人口，延长旅游时间55【开发模式】建议模式一：完全市场主导模式核心区老厂房用地非核心区商住用地项目涉及主要流程先行招拍挂，此阶段以优先培育产业为主开发商持有全部物业，具有所有权、经营管理权，可自行进行或委托第三方专业