郑州市房地产新增供应分析

1、2006年郑州市房地产新增供应分析房地产价格持续走高，国家房地产宏观调控政策也在逐次深入与严厉，土地政策、金融政策、国六条、“9070%”、郑四条等政策给郑州市的2006年贴上了明显的政策标志。在这样的背景下，2006年郑州市房地产市场供应情况如何？2007年郑州市房地产的发展怎样？都应引起我们足够的重视。    一、总体市场概述投资情况    河南统计网12月18日数据显示，2006年1-11月郑州市完成房地产投资197.91亿元，同比增长38.2%，其中商品住房153.66亿元，同比增长52.4%，占房地产总投资的77.64%。供

2、销情况    统计显示，1-11月全市累计批准商品房预售678.42万平方米，同比增长21%，其中，商品住房预售584.38万平方米，同比增长26%，商品房累计实现销售705.17万平方米，同比增长33%，其中商品住宅销售641.69住房万平方米，同比增长33%。1-11月老城区（包括金水区、二七区、管城区、中原区和汇济区）累计批准商品房预售458.45万平方米，同比下降4%，其中，商品住房预售391.71万平方米，同比下降6%，商品房累计实现销售550.00万平方米，同比增长32%，其中商品住宅销售504.83住房万平方米，同比增长35%。价格情况 &

3、#160;  1-11月，全市商品房销售均价为3211元/，同比增长10%；其中，商品住房销售均价为2963元/，同比增长15%。1-11月，全市商品房销售均价为3195元/，同比增长11%；其中，商品住房销售均价为2939元/，同比增长16%。  文/香港中原（河南）房地产顾问有限公司 市场研究部  王俊营    从表中我们可以看到，郑州市房地产市场供应量2001、2002年分别以52%、33%的高速增长，2004年继前两年之势，比2003年的投放量增加44%，而2003年投放量仅为6%的增长，其主要原因是2002年由于房地产过热政

4、府在全国范围内实行的宏观调控的结果。    表中的供应量增长率线显示，从2004年后，供应量增幅逐步趋于稳定，处于20%左右。根据郑州市建设计划目标显示，计划2007年商品房供应量为700万，可以预见，即将到来的2007年商品房供应量仍然处于一个平稳增长的状态。保持原有供应规律    2006年1-11月，全市累计批准商品房预售230个项目，合计678.42万，同比增加21%，增幅比上年同期上涨15个百分点。    随着城市化的进一步深入，需求的强大带动以及房价的持续上涨，与2005年同期相比，2006年

5、房地产开发供应量依然保持稳定的增长趋势。香港中原（河南）房地产顾问有限公司 市场研究部三、供应结构情况    住宅供应强劲 办公市场进入消化期    2006年1-11月，全市商品房供应同比增长21%，其中商品住宅涨幅最高为26%，办公用房则有35.5%的下降幅度，而同期办公用房销售累计15.07万平方米，同比增长36%，说明这并不影响写字楼市场的正常发展。其原因是2005年郑东新区及其它区域写字楼集中投放，使2006年的投放量同比增长基数增大，办公用房投放量的下降，也缓解了2005年以来写字楼市场的消化压力。  

6、  另外，办公用房投放量的下降，也反映了开发商在2005年集中投放的背景下对写字楼市场风险预期加大的一种反应。 90以上户型为主导    2006年1-11月份，商品住宅户型面积90以下供应量占总供应面积不到14%，套数占总套数的33%，无论是以面积计还是以套数计，占比虽有所增长，但是距离70%的比例还相差甚远。    随着“9070%”政策的贯彻，未来商品住宅供应结构将发生根本性的变化，随之而来的是大面积户型的锐减和中小户型套数及总套数的激增，其特点必然是两房、两房半户型的大幅度增加，主流户型也由三房向两房、两房

7、半的小型化的转变。香港中原（河南）房地产顾问有限公司 市场研究部五、供应项目及区域供应情况   1、三环外项目比重增加    通过上表可以看出，虽然是在宏观调控日益严厉的大背景下，郑州楼市全新面孔的项目大量涌现，从区域上也可以看出，三环外的项目也占据相当的比例。随着老城区土地资源的稀缺和土地成本的加大，郑州市重要项目向外扩散成为一种趋势，一批很有市场影响力的项目也开始在环线附近崭露头角。2、北扩东移 势头不减    从区域供应上来看，北扩东移的大格局依然存在。    郑东新区CBD内环

8、的建设基本完成，外环的跟进，郑州会展宾馆建设计划的确定，联盟新城、绿城百合公寓、绿地老街、鑫苑中央花园等名盘的成熟及销售继续被看好，兴东龙腾盛世、盛世年华等全新进入，郑东新区在继续前行。    北区的商品房新增供应不断，有花半里、呈祥花园、文雅金印花苑、御府三号、琥珀名城、中原桂冠等全新的面孔的出现，依然有像汉飞三期城市经典等项目的继续。3、一体两翼 西区崛起    市场供应区域特点也随着“北扩东移”进一步深入，再添“一体两翼”，在郑东新区、北区继续热度的同时，西区也走出了房地产市场低洼地带的窘况，如金源第一城、永威鑫城、绿都城等为代

9、表项目的投放。西区投放量的走高，一方面是西区改造政策导向使然，另一方面是土地资源的稀缺，而西区土地资源相对丰富的结果。从区域供应集中度来看，金水路东段和老工业基地改造的西区将成为2007年的热点区域。金水路东段    这里所指的金水路东段是东明路和老107国道之间的金水两侧的一小块区域，金水路交通便利和形象优势以及郑东新区的辐射力，为这个小区域的发展提供了有利的条件，另外燕庄的改造以及未来路的打通，进一步提升了该区域的优势，使得这一小区域成为了目前郑州市场上开发密度相对较大地块，当仁不让的成为了市场的亮点。这里有名门世家、发展东郡、银基王朝、中央花园等06年开盘项

10、目，有曼哈顿广场、广汇PAMA、绿城水岸名郡等未开盘项目，还有观洲国际、盛润国际、浦发国际金融中心、广汇写字楼项目、银基写字楼项目等多个大体量写字楼项目，金水路东段的短期放量势不可挡。西区    在一体两翼的大背景下，西区凭着丰富的土地资源优势，多个项目已经或将在西区崛起，永威鑫城（总建筑面积12万）房价的快速上升，金源第一城（总建筑面积42万）的高端亮相，绿都城（总建筑面积38万）的“后街区一种格调生活”提出，还有千亩大盘的甲天下西湖新城（总建筑面积80万）、长城阳光新干线（总建筑面积200万）蓄势待发。另外，南从陇海路-北到农业西路附近的区域内还有多个项目的骚

11、动，在即将到来的2007年，必定是西区房地产的集中放量期。    六、新增供应总结    2006年，无疑又是一个政策年，房地产宏观调控政策的频繁出台，一次比一次严厉，而这并没有阻止到郑州市房地产市场火热的态势。郑东新区的建设在进一步深化，西区老工业区的改造也开始了骚动，北区似乎乏力的市场热度依旧。根据郑州房地产网公布数据，2006年，全市住房建设目标为620万平方米，在2006年年初确定年度规模总量550万平方米的基础上，调增70万平方米，而2006年1-11月商品住宅销售面积已达629万平方米，这不能不说是市场需求的强力带动。    在即将到来的2007年的郑州市房地产市场还会继续体现政策市的显著特点，受到政策及市场的双重影响，2007年的房地产供应具有以下特点：1、市场供应平稳增长。宏观经济环境、市场供求关系、郑州市现阶段城市特点及政府意愿、稳定性调控政策等因素，决定了2007年郑州市房地产供应市场将是一个平稳增长的态势。2、城中村改造加快，供应比例显著。土地政策趋紧，城市发展及人民生活水平提高的需要，城中村和老工业基地的改造将成为2007年房地产开发的焦点，如西区工厂改造及姚寨、白庙城中村改