商丘北海路城市综合体项目开发定位构想

1、1商丘北海路城市综合体项目开发概念构想商丘北海路城市综合体项目开发概念构想2柯布西耶在走向新建筑里说：建筑应该是时代的镜子。就像每个人都有自己的青春时代一样，每一个国家，每一座城市都有着自己的时代，而我们的时代也正通过建筑反映着自己的样式。在这个时代里城市化进程的不断加快，城市功能的多元化不断发展，也将我们带到了商务、办公、购物、娱乐、休闲这个丰富多元且高效复合的时代；城市也随着人们的需求，从简单到复杂，从集中到分散，最后回归聚合。城市综合体承载着人们对于复合型城市生活的期望，慢慢成为一个城市的代名词。 3沙里宁说，建筑就像一本打开的书，从中你能看看到一座城市的抱负。而在城市综合体中，每一个建

2、筑，每一处空间都反映出城市综合体对于现代城市的理解；它所代表的高端、现代、繁华的居住体验，及超大空间尺度带来的宏大气魄，都反映出一座城市在狭小拥挤的土地上所拥有的野心和愿望。 4在商丘最具发展活力的东区，宏大的城市框架反映了商丘现代城市的抱负，蓬勃兴起的产业园区描绘着城市的未来。如何为活力东区增加更亮丽的城市色彩，如何用建筑反映城市的时代特征，如何以开发为东区提供完美配套，面对处于升快速发展上升的鼎盛前夜，我们的城市需要一种划时代的力量来制定规则、建立秩序，犹如茫茫自由海域中的旗舰或航标灯，用高度和权威确定发展的格局。谁能担当起这个重任？我们不约而同地想到了一个词汇：城市综合体。5PART1

3、城市综合体67城市综合体HOPSCA是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施，近几年正成为中国商业地产发展的主流商业模式。其本质是随着城市政治、经济和文化发展、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。8城市综合体，作为一种新兴的商业地产类型，正逐渐成为国际主流的地产开发模式，不断丰富和提升中国城市发展的商业核心价值。城市综合体集中了商业、办公、住宅、餐饮、娱乐等多种功能，其不同物业

4、之间相互弥补、相互助力，最终形成了一个多功能、高效率、多元复杂而统一的经济聚集体。9城市综合体所代表的是一种新城市时代的生活方式，使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。城市综合体通过将城市公共配套与自身各功能部分的有机结合，使其保持24小时繁荣。通过将居住、娱乐、商业注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区功能得以完善。另外，城市综合体通过对资源的占有和整合，形成强大的辐射力，大幅度提高了周边地块的价值，最终实现价值的最大化，成为一个城市居民娱乐消费的中心，这也是城市综合体发展的最大价值所在。10一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签，是一

5、个城市标志性的建筑，是一个城市商业价值最大化的具体体现。从纽约洛克菲勒中心、到东京六本木；从香港铜锣湾、时代广场，到上海新天地，城市综合体在世界各地改变了一个城市的历史，也书写着一个城市的未来，完成了一次次完美转身。以上海新天地项目为例，始于上个世界90年代末，原本是上海城区的改造工程，在确定了城市综合体的规划思路后，15年的时间里，新天地带动周边土地升值6倍，现已成为上海淮海路地标性建筑。11城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。在都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为

6、价值链的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居注酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。而都市综合体特征有：高可达性、高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性和内外部联系完整性。 12PART2 走进商丘13商丘不缺文化，但商丘缺少现代建筑的标志，商丘需要城市建筑的名片。商丘不缺文化，但商丘缺少现代建筑的标志，商丘需要城市建筑的名片。城市背景思考城市背景思考承古启今，通达四方，兼收并蓄承古启今，通达四方，兼收并蓄14 “城市精神”，是一个城市的生命力、凝聚力和创造力之所在 ！开放包容、开拓奋进、开明创新。-商丘的城市精

7、神城市需要思考、丰富、提升，新商城市需要思考、丰富、提升，新商丘更需要一个全新的丘更需要一个全新的“城市精神代城市精神代表表”代表这个城市的博大、宽代表这个城市的博大、宽广、豪壮和现代广、豪壮和现代. . 城市精神思考城市精神思考15 从巴黎的德方斯新城到纽约的时代广场，从上海的新天地到深圳的中航城，无论是国外还是国内的国际化都市都有一个能代表这个城市的建筑群，我们将他们称之为“城市名片城市名片”。 当我们站在商丘城市化进程的高度来看待整个城市的时候，我们发现整个商当我们站在商丘城市化进程的高度来看待整个城市的时候，我们发现整个商丘缺少一个能高度代表商丘现代城市文明的标志。目前尚没有一个能成为

8、商丘缺少一个能高度代表商丘现代城市文明的标志。目前尚没有一个能成为商丘丘“城市标志城市标志”的建筑群与肩负商丘的建筑群与肩负商丘“城市客厅城市客厅”的商业文化广场。的商业文化广场。 城市标志思考城市标志思考16商丘需要一座城商丘需要一座城这座城是商业和文化精神的浓缩，更是商丘国际化发展的结晶。商业功能与历史文化在此交融，古代与现代在此辉映，东方与西方在此碰撞，形成中原商丘独有的多元化、多层次的现代商业特质。建成的这座城将成为商丘乃至区域中心的标志性建筑，国际性的商贸中心，民族之商业旗帜，世界之旅游名牌。这座城对于进一步提高商丘历史文化名城的吸引力，展现商丘现代风貌，调整商丘产业结构，培养经济增

9、长点，都具有重要意义。17为了建设这座城，我们将改变以往传统的商业模式，将文化体验、旅游、休闲等现代元素有机结合，将创造出一个复合型、多元化的商务中心，一个展现与交流世界文化的中心。这座城通过挖掘商丘文化的风土人情，全方位、多角度的再现商丘城市开放、包容、海纳百川的气魄与胸怀，复兴华商文化。因此，我们梦想中的这座城将会成为商丘最有国际色彩的商业地产航母、区域最佳的商务休闲场所、最有东方神韵的消费体验中心。18PART3 项目思考19 城市价值城市价值 本项目位处城市四大资源平台交汇处，通过自身区位优势，充分整合四大资源平台价值，形成各产业链、各类资源的互动共享，形成项目自身的城市价值链，并通过

10、城市价值链之间的价值互动来进一步提升项目的影响力。产业服务区产业服务区人文居住区人文居住区现代商务区现代商务区商业文化区商业文化区本案本案商务价值链商业价值链居住价值链商业价值链项目价值背景思考项目价值背景思考20项目所处城区集中了商业、商务、居住、交通以及生态等多项城市资源，是商丘城市未来资源最为密集和丰富的城区；城市能量高度聚集，具备发展成为商丘未来的 的条件。 项目片区项目片区的价值体的价值体系系以星级酒店为首的酒店部落集合地延伸至神火大道的归德路商圈已经高度成熟周边分布了众多的现代产业企业机构城市文化资源的挖掘与现代表现四通八达的交通网络酒店产业酒店产业区域商业区域商业中心中心商务氛围

11、商务氛围旅游资源旅游资源交通要素交通要素项目价值背景思考项目价值背景思考 城城区区价值价值 21 整体发展方向整体发展方向项目开发规模体量项目开发规模体量开发难度的要求开发难度的要求城市发展的要求城市发展的要求项目的价值资源项目的价值资源本项目的开发已经超越了常规房地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。运营城市是复合地产发展的最高境界运营城市是复合地产发展的最高境界项目整体发展方向项目整体发展方向22运营城市空间，打造新都市复合地产业态-城市标志综合体城市标志综合体项目开发理念项目开发理念考虑本项目的特质，结合所在区位特点充分挖掘项目优势实现项目价值最大化23HOTELHOTEL酒店

12、酒店OFFICEOFFICE办公办公 SHOPPING SHOPPING商业商业APARTMENTAPARTMENT居住居住COMPLEXCOMPLEX综合体综合体ENTERTAINMENTENTERTAINMENT文娱文娱RESTAURANTRESTAURANT餐饮餐饮综合体是将城市中商业综合体是将城市中商业/ /办公办公/ /居住居住/ /酒店酒店/ /餐饮餐饮/ /文娱文娱/ /等三项以上功能空间进行组合。等三项以上功能空间进行组合。城市综合体分析城市综合体分析24住宅住宅俱乐部俱乐部酒店酒店购物购物公园公园开始检索商务商务定位三大要素：25拉德芳斯，一个浪漫国度的远见。法国，巴黎，拉德

13、方斯，HOPSCA的始创地。位于巴黎西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成商务区、公园区和住宅区，并建有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心，法国最大的企业一半在这里。拉德芳斯，不仅已是巴黎的次中心区，更成为欧洲著名的现代城区代表，引领着巴黎新经济发展。La Defense 26曼哈顿，欲望都市的心脏。美国，纽约，曼哈顿，HOPSCA的典范。全世界的名利场、风月场、角斗场。那些如雷贯耳的大人物、那些眼花缭乱的秀场、那些不可一世的摩天楼群、自由女神、中央公园、华尔街、第5大道、一个充满诱惑的欲望世界，不可否认的是，它被誉为HOPSCA形态的典范。 Manhattan27六本木，艺术化的立体都市。R

14、oppongi Hills日本，东京，六本木，HOPSCA全新聚落。它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，在设计上注重城市设计与项目设计相互结合，整体设计趣味化，具有丰富的内涵。短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还吸引许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印。 28象拉德芳斯之于巴黎，一条中轴线延伸出新城市中心；象曼哈顿之于纽约，汇聚城市名利社交之大成；象六本木之于东京，成为城市的生活向心力；我们也一样，本案的复合性并非单纯的地标建筑，而更应该是为商丘新经济提供的高尚配套平台，而本案也因此而成为商丘都市生活的顶点。而HOPSCA概

15、念也与本案功能规划完美结合，是其他普通住宅项目无法比拟的优势。城市轴心城市轴心| |首席豪布斯卡街区首席豪布斯卡街区HOTEL酒店OFFICE办公PARK公园SHOPPING购物CLUB俱乐部APARTMENT住宅HOPSCA29“HOPSCA“HOPSCA模式模式”定义定义城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段。城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段。所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。这种将城市中商业、

16、办公、居住、酒店、展览、会议、娱乐等城市空间功这种将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、会议、娱乐等城市空间功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑群，称为群，称为“HOPSCAHOPSCA综合体综合体”。 具有城市标志的建筑特征，除了因建筑本身的领袖级地位外，将多种空间组合在一起，形成一个多功能、高效率，复杂而统一的综合体。 30“HOPSCA“HOPSCA模式模式” ” 开发优势开发优势A A、节约利用土地，提高土地的使、节约利用土地，提高土地的使用率。开发通常是从地上到地用率。开发通常是从地上到地下

17、，在三维空间进行；下，在三维空间进行；B B、波及性与互赖性降低投资风险。、波及性与互赖性降低投资风险。使得人与人、活动与活动之间使得人与人、活动与活动之间互动需求为彼此提供利益；互动需求为彼此提供利益；C C、达到聚集规模的效应；、达到聚集规模的效应； D D、合理的交通规划，区域的通达、合理的交通规划，区域的通达性较好；性较好；E E、信息化程度较高，信息传递较快、信息化程度较高，信息传递较快F F、是树立城市形象的标志性建筑、是树立城市形象的标志性建筑G G、起到高级消费职能的作用，、起到高级消费职能的作用， 满足最高消费需求；满足最高消费需求；H H、有助于城市的现代化与国际化；、有助

18、于城市的现代化与国际化；31“HOPSCA“HOPSCA模式模式”特征与效应特征与效应“HOPSCA“HOPSCA综合体综合体”因其规模宏大、功能齐全而被称为因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城城中之城”。A A、有机综合体、有机综合体规模聚集效应规模聚集效应a)a)有机整体：有机整体：“HOPSCA综合体”的关键是内部的功能互相发生化学反应内部的功能互相发生化学反应成为一个有机的整体成为一个有机的整体，而不只是物理的放在一起。 b)“b)“城中城城中城”经营：经营：自我调节能力是自我调节能力是“HOPSCAHOPSCA综合体综合体”的优势所在的优势所在。建筑综合体在共生、互利的前提下，实

19、现多功能的综合，各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式； 32 c)c) 系统化组合：系统化组合：它是多种功能的系统化组合它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各对矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，从而使之自我更新、使之自我更新、经济和有生命力经济和有生命力。 d) d) 整合空间：整合空间： “HOPSCAHOPSCA综合体综合体”为城市生活功能提供了一个整合的为城市生活功能提供了一个整合的空间空间。居住、办公、购物、饮食以

20、及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并相互促进。 33B B、消费职能、消费职能蛋糕膨胀效应蛋糕膨胀效应 效率集约：效率集约：“HOPSCAHOPSCA综合体综合体”能够满足现代能够满足现代“2424小时都市运转小时都市运转”的的要求，并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，要求，并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，提高工作效率与生活效率。提高工作效率与生活效率。 商业利益扩大：商业利益扩大：综合体所形成的建筑形象和场所氛围吸引了大量的高档次办公、居住和商业需求，有效的扩大的城市的商业利益点； 版块经济：版块经济：各种功能互为裨益，提

21、供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 34HOPSCAHOPSCA与城市与城市“HOPSCA综合体”不是一个抽象的概念，而是有着深层的历史文化背景的，是由城市的开发者、由城市的开发者、 房地产发展商、建筑师和城市居民房地产发展商、建筑师和城市居民4种人共同互动导致的新型建筑。建筑综合体的出现，是城市更加以人为本的表现。 综合体的概念是次要的，重要的是综合体与区域环境、特点的共融性。综合体的概念是次要的，重要的是综合体与区域环境、特点的共融性。“HOPSCA综

22、合体”组合了多项城市功能空间，所以，它所涉及到的问题已深入到城市生活及城市发展的各个层面，是一项经济与文化、技术与一项经济与文化、技术与艺术、建筑与城市、环境与生态等多学科交织的系统工程艺术、建筑与城市、环境与生态等多学科交织的系统工程，是与区域环境的共生、协作与互助。 35A A、城市影响建筑、城市影响建筑满足城市需求满足城市需求“HOPSCAHOPSCA综合体综合体”是弥补、升级城市特点与功能，使城市更加人本的建筑群。是弥补、升级城市特点与功能，使城市更加人本的建筑群。综合体通过对地域人群活动与文化的深度研读，加以扬弃的整合包括办公、居住、会议、展览、娱乐等多项生活空间，去满足特定于特定城

23、市与区域的人群行为需求。 36B B、建筑影响城市、建筑影响城市凝结城市精神凝结城市精神针对目前城市建设中存在的“有城无市”现象，“HOPSCAHOPSCA综合体综合体”模模式从式从物理形态物理形态与与精神形态精神形态两方面来关注城市建设。两方面来关注城市建设。城市只是一个壳子，是散落在大地上的一幢幢建筑。而“HOPSCA模式”则是将原来较分散的城市功能空间组织在一起从而形成一个协同的综合体，功能间的有机协同扩大了综合体与城市的结合力，把人与空间、把人与空间、人与人的交互活动凝结为城市深层的历史文化的城市精神人与人的交互活动凝结为城市深层的历史文化的城市精神。 “HOPSCA综合体”的建成必然

24、对城市形态、人们的生活形态带来极大影响，通常是人们对一个城市的第一印象通常是人们对一个城市的第一印象。 37模式模式1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 3 以酒店为核心功能的发展模式以酒店为核心功能的发展模式模式模式4 4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+Complex =hotel+office+shopping+apartment+Complex =office Complex =office ( (主主) ) +apartment +apartment( (次次) )+ +

25、HotelHotelShoppingShoppingComplex = hotelComplex = hotel( (主主) ) +apartment +apartment( (次次) ) + + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) + ) + OfficeOfficeHotelHotelShoppingShopping模式模式2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式综合体发展模式综合体发展模式38模式模式1 1：各项功能均衡发展：各项功能均衡发展经典案例：郑州曼哈顿

26、广场经典案例：郑州曼哈顿广场甲级写字楼甲级写字楼+ +顶级购物中心顶级购物中心+ +顶级精品住宅顶级精品住宅+ +顶级国际公寓顶级国际公寓定位为定位为中原标志性都市综合体（中原房地产价值标杆）中原标志性都市综合体（中原房地产价值标杆）综合体发展模式综合体发展模式39CCD DA AB BE EF FH HGG关键驱动因素关键驱动因素国际公寓国际公寓星级物管星级物管+ +多产品组合多产品组合q 国内一线物管万科品牌顾问国内一线物管万科品牌顾问q产品形态的多样化组合产品形态的多样化组合商业商业美式风情步行街的凝聚力美式风情步行街的凝聚力q沃尔玛、国美电器、奥斯卡等知名商家的进入沃尔玛、国美电器、奥

27、斯卡等知名商家的进入q高档餐饮品牌店以及融入步行街各角落的咖啡高档餐饮品牌店以及融入步行街各角落的咖啡休闲吧休闲吧写字楼写字楼国际商务标准构建综合国际商务标准构建综合体价值标杆体价值标杆q国际标准化的甲级写字楼国际标准化的甲级写字楼q高品质、高形象、高档次的市场占位高品质、高形象、高档次的市场占位综合体发展模式综合体发展模式40案例（北京华贸中心）案例（北京华贸中心）5A5A智能写字楼智能写字楼+ +国际商业区国际商业区+ +国际公寓国际公寓+ +五星级酒店五星级酒店+ +体育中心体育中心+ +展示中心展示中心定位为定位为构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体

28、北京东长安街继国贸中心和东方广场之北京东长安街继国贸中心和东方广场之后，后， 具有地标性质的百万平米超大规模具有地标性质的百万平米超大规模综合体综合体模式模式2 2：以写字楼为核心功能：以写字楼为核心功能综合体发展模式综合体发展模式41超超5A5A智能写字楼智能写字楼q超5A级智能写字楼：办公自动化/信息自动化/安防自动化/管理自动化/通讯自动化q写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充 分适应未来国际商务市场的高速运营q目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台服务式公寓服务式公寓q公寓采用围合式/拥有中央公园、组团式绿化和水体/形成

29、社区q公寓租售并举q户型齐全/多产品组合少量投资型一居+主流创意型二居和居住型三居+20套顶层 CEO至尊空中别墅其它其它（商业（商业+ +体育中心体育中心+ +展示中心）展示中心）q展示中心、体育中心集合了部分社会职能/提升社会形象q商业分主题有机的分布于建筑群中，造就新的商业形态q体育中心VIP运动会所，实行会员制服务q利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象q各功能物业均以完善的服务体系为先导案例（北京华贸中心）案例（北京华贸中心）关键驱动因素关键驱动因素综合体发展模式综合体发展模式42案例（上海商城）案例（上海商城）五星级酒店五星级酒店+ +豪华公寓豪华公寓+ +写字楼写字楼

30、+ +商场商场定位为定位为上海顶级国际化综合体上海顶级国际化综合体 city within a city city within a city 上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。模式模式3 3：以酒店为核心功能：以酒店为核心功能综合体发展模式综合体发展模式43外因：外因：处在处在CBDCBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域乐中心使综合体在南京西路

31、上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：内因：定位准确，五星级酒店带动其它功能定位准确，五星级酒店带动其它功能酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意续的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚案例（上海商城）案例（上海商城）综合体发展模式综合体发展模式关键驱动因素关键驱动因素44案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心） 深圳

32、罗湖金融商业中心区深圳罗湖金融商业中心区/ /深南大道沿线深南大道沿线/ /紧邻深圳地铁一号线深圳大紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通剧院站（地下商业与地铁相通）/ /超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业。综合体发展模式综合体发展模式模式模式4 4：以商业为核心功能：以商业为核心功能45首期规划首期规划 北区写字楼北区写字楼+ +中区购物及娱乐中心中区购物及娱乐中心 总建筑面积达总建筑面积达2323万平方米万平方米/1000/1000个车位个车位华润大厦：华润大厦： 4.24.2万平方米的甲级写字楼万平方米的甲级写字楼 万象城：万象城：18.

33、818.8万平方米的购物及娱乐中心万平方米的购物及娱乐中心 高度为高度为139139米、零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体米、零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 1-31-3层为高档国际时装旗舰店、超级市场、大型百货商店、层为高档国际时装旗舰店、超级市场、大型百货商店、 4 4层为开放式屋顶花园层为开放式屋顶花园 、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 5-285-28层为写字楼、各类餐饮顶层为多功能厅层为写字楼、各类餐饮顶层为多功能厅二期规划二期规划 占地占地4.14.1万平方米，总建筑面积达万平方米，总建筑面积达2525万平方米，提供约万平方米，提供约200020

34、00个车位个车位 一座超五星级商务大酒店一座超五星级商务大酒店 一座一座5A5A智能化甲级写字楼智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心）关键驱动因素关键驱动因素综合体发展模式综合体发展模式46外因：外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限区域成熟后发展受限/ /需要新的亮点激发活力需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：内

35、因：超强的实力与品牌号召力超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意高，与深圳人内心的价值观相符项目立意高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队一流的精英团队案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心）关键驱动因素关键驱动因素综合体发展模式综合体发展模式47模式模式1 1 均衡发展均衡发展 代表案例代表案例 曼哈顿广场曼哈顿广场 模式模式3 3 以酒店为核心功能以酒店为核心功能 代表案例上海商城代表案例上海商城模式模式4 4 以商业为核心功能以商业为核心功能 代表案例深圳华润中心代表案例深圳华润中心2020万以上建面万以上建面/CBD/CBD/超高层建

36、筑超高层建筑/ /国际国际财团财团/ /公寓依托写字楼实现价值提升公寓依托写字楼实现价值提升模式模式2 2 以写字楼为核心功能以写字楼为核心功能 代表案例北京华贸中心代表案例北京华贸中心成功关键点：成功关键点： 2020万以上建面万以上建面/ /顶级业态组合顶级业态组合/ /写字楼写字楼/ /公寓公寓/ /依托商业实现价值提升依托商业实现价值提升成功关键点：成功关键点： 2020万以上建面万以上建面/ /旅游胜地旅游胜地/ /特定圈层特定圈层/ /顶顶级管理级管理/ /公寓依托酒店实现价值提升公寓依托酒店实现价值提升成功关键点：成功关键点： 成功关键点：成功关键点： 2020万以上建面万以上建

37、面/CBD/CBD/高融合性建筑群高融合性建筑群/ /各项功能相互依赖存在各项功能相互依赖存在综合体发展模式对比综合体发展模式对比48PART4 项目定位49商丘首席国际化城市综合体商丘首席国际化城市综合体 走向城市之颠，打造商丘地标走向城市之颠，打造商丘地标项目整体物业定位项目整体物业定位能量效应能量效应特色效应特色效应聚合效应聚合效应规模效应规模效应体验效应体验效应50购物消费购物消费功能功能商务办公功能商务办公功能居住生活功能居住生活功能娱乐休闲功能娱乐休闲功能信息交流功能信息交流功能城市展示功能城市展示功能生态景观功能生态景观功能 整合项目所具备的商业、商务、居住、文化、生态等城市财富

38、价值，赋予项目最大的城市综合体功能复合。项目功能定位项目功能定位51甲级写字楼五星级酒店高档住宅高档商业高级商务公寓高级居住公寓资源平台提升品质高消费人流提升品质提升品质住宅消费人群商务租客商务消费人群资源平台旅游租客项目人流价值链项目人流价值链52整体市场定位整体市场定位 中央价值区：中央价值区：本项目连接城市中心与现代产业园区，是商丘经济最具活力的商务发展区域，以项目为核心的未来中央商贸区，以宏大的建筑体量，必将发展成为商丘经济、文化、科技、商务为一体的城市中央价值区。城市会客厅：城市会客厅：把项目提升到一个城市的高度，并作为地标性建筑展示一个城市的形象；同时也体现出项目的物业特性；53本

39、项目的出现，必定成为商丘的新地标;将成为整个城市的新名片；将成为整个城市精神的导引；将重新定义整个城市的价值。她将成为令整个城市为之振奋、自豪的城市骄傲她将成为令整个城市为之振奋、自豪的城市骄傲!中央价值区中央价值区国际都市新地标国际都市新地标本项目的开发建设将重新改变中国乃至世界聚焦商丘的目光，将成为商丘乃至中原的“名片”； 本项目集合丰富的城市财富价值，通过城市价值的高度集约来产生强大的市场推力，成为城市财富的推动引擎。 整体形象定位整体形象定位 54从商业的根本主旨探析市场需求从商业的根本主旨探析市场需求基本生活需求比下降，品质生活需求比上升基本生活需求比下降，品质生活需求比上升同质化严

40、重，与消费需求错位同质化严重，与消费需求错位休闲、娱乐、信息、文化等需求潜力巨大休闲、娱乐、信息、文化等需求潜力巨大体验式消费正在成为一种趋势体验式消费正在成为一种趋势 商业定位思考商业定位思考 55匹配全新消费模式匹配全新消费模式引导新的生活模式引导新的生活模式全面提升消费附加值全面提升消费附加值赋予更多的文化内涵赋予更多的文化内涵赋予更多的消费体验赋予更多的消费体验降低消费的成本降低消费的成本融入市民生活融入市民生活全面超越产品主义全面超越产品主义商业定位思考商业定位思考 56打造商丘人全新的生活方式！打造商丘人全新的生活方式！在生活中找到一些乐趣的地方在生活中找到一些乐趣的地方在生活中找

41、到一些想法的地方在生活中找到一些想法的地方在生活中找到一个离时代更近的地方在生活中找到一个离时代更近的地方在生活中找到一个可以停留的地方在生活中找到一个可以停留的地方在生活中能够重新体会生活的地方在生活中能够重新体会生活的地方57-商丘名片商丘名片现代化的商业中心现代化的商业中心商丘人新生活典范商丘人新生活典范东区商圈核心商业板块东区商圈核心商业板块集购物、餐饮、娱乐、休闲、联合服务等功能于一体集购物、餐饮、娱乐、休闲、联合服务等功能于一体的时尚生活方式的演绎的时尚生活方式的演绎商业主题定位商业主题定位58商业定位描述商业定位描述商丘时尚生活方式的演绎商丘时尚生活方式的演绎 极富景观性、新奇性

42、、玩乐性极富景观性、新奇性、玩乐性 成为消费者的生活伙伴，除日常消费外，工作之余得到不一样的休闲体验成为消费者的生活伙伴，除日常消费外，工作之余得到不一样的休闲体验59服务服务商务商务交流交流文化文化购物购物 休闲休闲娱乐娱乐 餐饮餐饮集购物集购物, ,餐饮餐饮, ,娱乐娱乐, ,休闲休闲, ,联合服务等联合服务等功能于一体的时尚生活方式的演绎。功能于一体的时尚生活方式的演绎。功能的多元化、复合化功能的多元化、复合化所产生的效应的互相拉动与支撑所产生的效应的互相拉动与支撑商业功能定位商业功能定位602、各圈层确立多个具备不同核心吸引力、由主力店、次主力店领衔的商家组合；促使整个项目形成具备多重

43、核心复合的、消费效应最大化的消费载体。 1、在充分考虑人流、车流、货流动线的各种引导方向的前提下，各圈层的业态进行较明确的界定、区别与筛选，立体圈层形成业态主题区分；3、不同圈层分别布置具备不同的消费特征、消费体验、营业特点的业态，促使各圈层在平面上、立面上形成最大的消费引导和拉动； 主力店主力店次主力店次主力店次主力店次主力店主题C主题A主题B多圈多核业态设置原则多圈多核业态设置原则引导与拉动61集中商业之主题精品百货，建议引进中高档百货店，来带动人气，满足消费者的购物需要。同时可以设置部分区域用于做亲子乐园，动感影院，餐饮等。业态规划初步构想业态规划初步构想62业态规划初步构想业态规划初步

44、构想设置大型中高档超市，在选择上要为未来周边的高档住宅做为配套，提升住宅生活功能，完善综合体功能。结合知名商业品牌提升整个楼盘的价值。63业态定位时尚品味的精品街区时尚品味的精品街区主要以服饰店、皮包店、礼品店、首饰店、婚纱店、鲜花店、化妆品店、眼镜店、文具店等为主业态规划初步构想业态规划初步构想64商丘城市的标志商丘城市的标志 项目的形象支撑和灵魂项目的形象支撑和灵魂1、项目整体定位为商丘首席国际化城市综合体，她需要一个标志性建筑、一个高形象的支撑点、一个能代表城市名片的灵魂；2、商丘的商务市场需要一个领军者，需要一个能代表其现代化城市的标志；写字楼定位的思考写字楼定位的思考65因此建议写字

45、楼档次定位为高端市场低中高低端市场中端市场高端市场本案本案客户层面低中高市场定位市场定位66档次定位档次定位商丘商丘“四高四高”锁定商丘高档次客户锁定商丘高档次客户树立商丘写字楼价格树立商丘写字楼价格标杆标杆高标准硬件规格配置高标准硬件规格配置树立最高的写字楼商树立最高的写字楼商务形象务形象67PART5 产品规划68项目鸟瞰图69项目总平图70项目写字楼建筑意向图71项目商务区设计概念图72项目酒店设计意向图73项目酒店式商务公寓设计意向图74项目高层居住区设计意向图75主干道沿街建筑意向76商业内街意向图77名店街及主力卖场意向图78PART6 项目规划思想79城市综合体之建筑城市综合体之

46、建筑空间、时间的高效合理利用空间、时间的高效合理利用城市快速发展，许多城市中心地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。华商国际文化城的建筑规划倡导：地块合理划分，精准规划；容积率有效利用；重视“人流动线”恰当设计，达到有限范围内时间与空间的高效利用。建筑富于主题、鲜明的时代个性建筑富于主题、鲜明的时代个性本案在注重现代风格的同时，提倡“主题和个性”，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主与客户形成引力并现场城市亮点。商业鲜明主题与住宅鲜明主题在新都市主义概念规划之下，营造“都市魅力、丰富多彩与舒适”标志性文化生活个性；80本案基本功能建筑分布图81城市综合体之商街城市综合体之商街与时俱进，

47、展现成就的都市色彩与时俱进，展现成就的都市色彩本案永远是时代、进步、活力、财富的象征，强调文化体验与都市价值：高档次完善配套与高标准物业管理；完善智能化（以智能网络矩阵产品为核心的视频综合集控平台系统）不同概念的商街，具有不同的文化体验风格；82城市综合体之景观城市综合体之景观高标准，自然与城市迅速融合的规划手法高标准，自然与城市迅速融合的规划手法随着现代人们生活节奏的加快，人们离不开都市，更向往自然，本案倡导的生态文化成为成功人士追求的方向：尽可能高的绿化率；景观商业成为主流；消费、居住、办公的生态化；83PART7 项目的城市价值84形象价值：形象价值：项目将按照高品质、高品位的路线进行产

48、品营造，项目建成后，将一举改变城市东区落后、匮乏的商业氛围，将成为商丘最具活力与现代时尚感的核心商圈，成为一道现代城市亮丽的风景线。85社会价值：社会价值：本项目的建设，将充分整合商丘城市及历史的发展资源，重新以现代视角风貌与经营方式拉动商业产业的发展，用国际视角推开商丘进一步对外开放的世界之窗，提升商丘城市未来发展的软实力，推动文化、旅游、商业等第三产业的协调发展，形成商丘城市新的休闲、商业、旅游热点。86经济价值：经济价值：占地225亩、总建筑面积62多万平米、42万平米商业建筑面积，大规模的项目建设，势必改变商丘的商业格局，极大地提升城市东区的土地价值、物业价值，继而提升城市价值。数万户商铺投资者与经营者、国内知名的商业巨头、庞大的消费人群，不但将解决数万人的就业，更将为商丘市及本区域的发展带来可观并持续不断的税收来源。87人文价值：人文价值：商丘现代商业产业的发展，将有效提升城市人文品位及市民文化素质，以城市的人文价值的提升，增强城市魅力及可持续发展的后劲与活力，而本项目将是这一目标实现的重要平台。88PART8 投资商背景8990华西建筑装潢房地产公司具有国家二级开发施工资质，主要从事房地产开发、建筑、装潢、机械施工、水电安装等工民建工程的总承包，同时生产制造水泥