物业管理日常服务方案.docx

1、物业外包服务项目投标方案日期：2022年（3）由于轴承磨损，使定子与转子间空气间隙沿圆周方向分布不均匀而产生噪声时，则应更换轴承。（4）滚动轴承应用锂基润滑脂填入约等于轴承室2/3的容积，在工作2500-3000小时后应更换新的润滑脂。4. 曳引轮（1）检查曳引轮槽的工作表面是否平滑，检查钢丝绳卧入曳引轮槽内的深度是否一致以衡量每根钢绳的受力是否均匀，把直尺沿轴向紧贴曳引轮外圆面。然后测量槽内钢丝绳顶点至直尺距离，当其差距达到1.5毫米时，应就地重新车削或更换轮缘。（2）检查曳引轮槽内钢丝绳是否落底并产生打滑现象，当绳槽共同磨损至钢丝绳与槽底的间隙减缩至1毫米时，轮槽需重新车削。绳槽在切口下面

2、的轮缘厚度，大于相应钢丝绳直径。5. 导向轮导向传轮、轿顶轮和对重轮的润滑装置应保持完整良好，并应注满钙基润滑脂，每年清洗更换一次。如润滑失效，滑轮心轴被“咬死”将引起严重事故和损坏。6. 导轨与导靴（1）用滚轮导靴的导轨工作面上，必须擦净润滑剂；用滑动导靴而无自动润滑装置的导轨，每半月在轿厢上以检修速度运行涂以润滑脂；对有自动润滑装置的导轨，每月检查油盒油位，并及时加注润滑油。（2）当导轨工作面由于安全钳动作造成损伤时，应及时用油石修光。（3）每年应详细检查导轨连接板和导轨架的连接螺栓，如有松动应及时坚固，并对导轨的端面重新校正。（4）每月检查滚轮导靴滚轮，如发现有脱圈、剥落、轴承损坏等应及

3、时更换。7. 井道电缆（1）检查随行电缆的安装状况。有无固定部位松动现象。（2）表面有无损伤和绝缘不良情况，并用软刷扫除插子等处的尘垢。8. 井道开关和隔磁板（1）限位开关和极限开关的动作应灵活可靠，在低速运行轿厢的同时，当轿厢到达上或下端站时，应能不借助操纵装置的作用，自动将轿厢停止（用手触动开关，检查轿厢是否停止），因极限开关动作使电梯停止后应不能再向原方向启动，只能向相反方向开动。（2）检查限位和极限开关时，应先试去尘垢，将盖子开启。核实触点接触的可靠性，弹性触头的压缩裕度，将触头表面的积垢和烧灼部分用细砂布擦清,转动和摩擦部分可有钙基润滑脂润滑。（3）检查井道其他开关，隔磁板的安装情况

4、，有无松动、变形。9. 曳引钢丝绳（1）电梯的全部曳引钢丝绳所受的张力应保持均衡。如张力有不均衡现象可用钢丝绳锥套螺栓上的螺母来调节弹簧的紧度使其平均。（2）钢丝绳应有适宜的润滑，可以降低绳丝之间的摩擦损耗，同时也保护其表面不被锈蚀，钢丝绳内原有油浸麻芯一根，使用时油逐渐外渗则不需要再在表面涂油，如使用日久，则油逐渐耗完，就须定时上油，油质宜较薄，上油不可太多，使钢丝绳表面有能渗透的轻微润滑（手摸有油感即可）。但当渗油过多时应进行除油，防止因渗油过多而造成钢丝绳在曳引轮上有打滑现象。（3）检查钢丝绳有无机械损伤，有无断丝爆股情况，检查锈蚀和磨损的程度，接头是否完好和有无松动现象。（4）检查曳引

5、钢丝绳如发现下列情况之一时，应予以更换。 断丝在各股之间均布时，在一个拧距内的最大断线数超过32根。 断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内的最大断丝数超过16根。 曳引绳表面的钢丝有较大磨损和锈蚀。 曳引绳严重磨损后其直径小于原直径90%。 当曳引钢丝绳过分伸长时应予截短。10. 轿厢门和自动门机构（1）经常检查吊门滚轮，当其磨损致使轿门不能正常工作时，应予以更换。（2）门导轨应经常擦拭并涂抹少量机油，使门轻快灵活、运行平稳，门导靴工作面因磨损影响使用时，应及时更换。（3）对设有自动门机构的轿厢门，在开、关行程100毫米行程内应慢速运行，以防止撞击。（4）每半月检查自动门机构的传动皮带，伸长

6、而引起张力降低，影响开关门的性能时，可调整传动皮带轮的偏心轴或电动机的底盘螺钉，使皮带适当地张紧。（5）每周检查开关门机构的微动开关，保证动作准确。（6）每半月检查安全触板、要求动作灵活可靠。（7）每月检查开关门时的运行速度，通过调涡流制动电阻的滑动接点及微动开关的位置，确保门速适中。（8）每月检查光电门保护装置，擦净尘土，检查功能使其动作可靠。11. 轿厢（1）轿厢内部。 轿厢内开关应灵活可靠。 检查轿内操纵按钮的接触情况。检查钥匙开关，内部通话装置及报警装置,照明及风扇的开关接触是否良好，如有故障应及时修理。 检查轿厢内显示的情况，如有与楼层不符应找出原因，排除故障。 检查轿厢本身在运动中

7、是否有摆动、振动或由机房传来的噪声。一般来说,导靴的磨损、导轨接头连接不良或导轨歪都将引起轿厢的摆动或振动。 检查平层精度是否在规定值范围内，如超出规定值，则应调整平层感应器的上下位置或隔磁板的相对位置。（2）轿厢外部。 对驱动轿厢门的电动机轴承应定期加油钙基润滑油，每年清洗一次。 传动皮带张力的调整，在使用过程中传动皮带如出现伸长现象引起张力降低而打滑，可以调节电动机的底座，调节螺钉使皮带至适当张紧。 安全触板动作应灵活可靠，共碰撞力不大于5牛顿。 电梯因中途停电或电气系统发生故障而停止运行时，在轿厢内能用于将门拨开，其拨力应在200300牛顿范围内。 门导轨每次保养时，应清扫，使门移动轻便

8、灵活运行时无跳动、噪声，吊门滚轮外圈直径磨损3毫米时应予以更换，每次应检查连接螺栓并紧固。 在轿厢门完全关门，安全开关闭合后，电梯方能行驶。12. 限速器和安全钳（1）限速器的动作应灵活可靠，旋转部分的润滑装置应保持良好，每月加油一次，每年清洗换新一次。（2）限速器的张紧装置应工作正常，绳轮和导向装置的润滑应保持良好，每月加油一次，每年清洗一次。（3）安全钳的动作灵活可靠，有足够强度，能承受相应的冲击力。（4）当轿厢被安全钳夹持在导轨上时，位于轿厢两边的安全钳装置应当同时发生作用，并且两边的作用力均匀，此时轿厢不应有显著的歪斜。（5）安全钳的传动杠杆应予润滑，钳口斜块或滚柱可用钙基润滑脂防锈。

9、（6）当安全钳起作用时，安全钳连锁触头应即时起断电作用，将控制电路断开，使用电动机停止运转。（7）当安全钳作用后，应重新检查和调整间隙，并将导轨进行修正。13. 缓冲器（1）液压缓冲器柱塞不能生锈，应定期加油（液压油必须采用50号机械油）。使用日久后，如发生油量减少现象，应及时补充。（2）加油步骤：用旋具把柱塞封闭盖的盖帽去除，打开油位指示器，排出空气，加入油（加油至置杆的上标记）后马上拧紧盖帽。1.3供水系统维修服务方案目的：维护给排水系统设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。维修保养项目及内容；给水水泵机组维修保养。每季度对所有水泵机组进行一次清洁、保养，检查给排水管道的运行情

10、况。给水泵电动机维修保养：用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MQ以上，否则应烘干处理或修复；检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；清洁电动机外壳；检查电动机外壳油漆是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。给水泵维修保养：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声目录（一）物业管理及服务方案31、日常保洁服务方案32、日常维修服务方案43、绿化养护方案184、建立职工档案错误!未定义书签。5、拟投入本项目的设备清单22(一)物业管理及服务方案1、日常保洁服务方案1、日常保

11、洁项目地面及入口处的清扫。(1) 玻璃门和间隔的擦拭。(2) 各种摆设以及装饰物、标牌、消防器具等的擦拭。(3) 墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。(4) 果皮箱的清倒、擦拭。(5) 柜台、柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。(6) 烟灰缸的清倒、更换。(7) 此外还有天花板、吊灯等特殊清扫项目。2、保洁工作安排(1) 定时巡回清扫门厅地面是最容易被弄脏的地方。所以每一小时定时巡回清扫一次，以确保地面经常处于清洁状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、清洁。(2) 规定每一小时对地面巡回保洁一遍，逐项擦拭地面，可结合地面巡回保洁进行。(3) 公共走廊的保洁公共走

12、廊的保洁的主要特点，清洁、保洁程序。(4) 走廊的清扫(5) 先使用扫帚扫除垃圾尘土，再用地拖拖擦一遍(地毯则要吸尘)。而后视情况每小时巡回保洁一遍。(6) 楼电梯的清扫(7) 用扫帚扫除垃圾尘土，要自上而下，逐级清扫，把垃圾、沙泥、尘土等脏物从两边扫至中央或从外侧扫至靠墙的一侧，再扫到下一级。(8) 用垃圾铲随时收集垃圾或集中到平台后再收集。(9) 用地拖拖地，注意不准在边侧留下水迹。(10) 用抹布擦拭楼电梯扶手、栏杆、挡板，脏的地方可用清洁剂擦拭。(11) 用抹布擦拭墙壁饰物、窗台及门窗玻璃等，墙壁可用带静电的除尘器除尘。3、环境卫生总体服务要求制定完善的保洁服务标准，提供日常保洁服务，

13、保证服务质量。(1) 物业管理区域内清洁卫生按保洁标准全方位保洁并定期消毒。(2) 生活水池定期清洗、消毒，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。(3) 定期清疏雨污水管道、化粪池。(4) 负责生活垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。(5) 定期对地面进行定期打磨、上蜡、晶面处理维护保养。(6) 清扫保洁雨棚、楼顶排水沟、排污沟。(7) 分体式空调定期安排清洗保洁。(8) 每年常规定期外墙清洗、中央空调盘管机清洗、窗帘布清洗。(9) 定期消杀除“四害”及白蚁防治，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭嶂螂。5、清洁卫生检查制度检查时间：无固定时间。(1) 检查范围：各班室内及走廊，各班卫生区检查方式：集中全面检

14、查与抽查相结合；(2) 检查人员：成立专门人员进行。2、日常维修服务方案1、提供日常维修服务方案1.1空调维修保养服务方案一、日常保养：1、空调主机：每小时按造作规程运行检查所列项目对空调主机进行检查；每班检查一次水总管压差装置的工作状况，并记录压力表读数；每周清理一次机组外表及机组环境。2、空调水泵：每二小时做如下检查：水泵、电机轴承温度、运转是否有异响和振动；压力表读数是否正常；联轴器是否有异响、跳动及漏油；阀门开关位置是否正常；排除不正常漏水现象；每周清理一次泵组外表及机房环境。3、冷却水塔：运转时是否异响和振动；水流是否正常，塔内水位是否正常；每周检查皮带张紧度，按照正常值进行检修。4

15、、空气压缩机：经常检查压缩机、电机运转响声、温度和振动情况；经常观察僻气瓶气压及减是否正常，并检查除湿装置的工作状况；每天早班检查油位，排放储气瓶积水；每周清理一次机组外表面。二、月度保养：1、空调主机：认真检查各仪表是否正常、可靠，检查冷冻剂是否泄漏或漏油、漏水现象，分析运转情况；2、空调水泵：轴承加油，检查联油器润滑油是否足够，检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否松动；3、冷却水塔：检查皮带张紧度及皮带轮磨损情况，是否有松动学校，轴承加油，清理减速箱内外表面，检查主要部件的连接螺丝情况，清洗疏水滤网及冷却水塔内外表面；4、空气压缩机：清洁所有的空气滤网，手动检查安全阀门的性能，检查各接头是否有泄

16、露现象，检查机油质量，检查皮带张紧度和磨损情况，必要时更换部件进行调换；5、盘管风机：检查空调效果，检查各风机盘管运转是否有异响及振动，必要时拆检加油，修理，检查皮带张紧和磨损情况，清洁盘管机滤网，检查冷凝水管及冷冻是否堵塞。三、季度保养1、空调水泵：电机轴承加油，联轴节清洁换油，清洁泵前水过滤网；2、空气压缩机：检查机油质量，必要时换油，清洁除湿装置空气过滤器；3、空调主机：检查冷冻剂和机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换，检查清过滤器;4、水系统：检查水质，必要时换水，阀门丝杆清理加油，检查集水总管压差装置的工作性能，必要时进行调整。四、年度保养1、空调主机：做全面的技术性能检查，

17、在针对性的拆检修理，检查各仪表的准确可靠性，停机保养全面冷冻系统、润滑系统、水系统的密封性能，检查保养安全阀门及所属阀件，清洗机油过滤器，每两年更换一次冷冻机油，换季停机后拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管是否有腐蚀现象，测试电路的可靠性，模拟试验各安全装置的性能，电机做年度检查；2空调水泵：检查所有的部件的磨损情况，更换轴承油，清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况，捉好防锈保护工作，测量记录叶轮密封间隙，检查整个系统密封情况，检查保养的所有附属件，检查保温层，检查风管是否完好，对电机做年度检查，大修后对机器进行全面的紧固检查，运转48小时后载检查一次，清洁消音器；3、风机盘管：全面检查风机盘管运转时是

18、否异响及电机过热现象，对轴承加油或更换轴承,检查电机的绝缘性及电机设备是否良好，检查所有的附属阀件，检查皮轮的磨损情况，检查管系是否漏水、漏气及检查盘管是否堵塞，清洁风机及散热翅片；4、厨房、卫生间抽气扇：全面检查各台抽气扇运转是否异响及电机过热现象，必拆检修理；5、水系统：检查保温层，检查所有的管道、阀门防锈保护层是否完好，必要时做油漆打保养，更换已腐烂或老化的密封件及检查确定不能在继续使用的管子，检查集水总管压差装置气动系统的密封情况及运动部件的磨损情况，并检查压力表的准确可靠性，检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性；6、风管：检修保温层，调整各分支管分风量，检查放火阀熔片的完好状态，更换经

19、检查不能使用的风管。五、维修方案（一）在空调保养方面：空调经过长时间运行，空调制冷剂、空压机、冷却水系统、制冷主机及风机散热盘管不可避免的出现亏制冷剂、锈蚀和粉尘问题，保养如下：1、节约能源、降低运行成本。对空调系统的冷却化学药物处理，清除水垢、锈蚀、粘泥、杀菌和防腐蚀处理，同时公司所有空调温度控制在26度以上。2、延长使用寿命，减少设备折旧使用费。减少事故停机，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路畅通，水质清澈。同时除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸发器的热效率，从而避免了压缩机运行超压停机现象，改善了制冷效果，使系统安全高效运行。3、降低维修费用为用户节约大量维修费：未经处理的空调，则会出现管道

20、堵塞、结垢、腐蚀，超压停机直至发生事故，如主机因腐蚀泄漏、溶液污染，则需更换铜管，而经过处理后，既可减少维修费用，又可延长设备使用寿命，还能为公司减少相关的损失。4、改善工作环境每月不定时清除锈水、污水、污泥、菌藻会改善周围环境又保护生态环境,同时空调系统所供应的冷暖气清新、优质，有利于使用者的身体健康。（二）空调维修方面：1、空调责任划分公司空调除行政管理部和后勤总务外，都已经划入部门主管负责（见以下明细），各部门负责人除对空调进行日常保养外，维修严格按设备维修单维修。2、设备部每月做好的维修记录设备部接到设备维修单后，立即安排人员到现场维修：维修分为内修和外修两大类：内修：对于一般简单空调

21、的维修由我们的设备部维修工进行维修，零件可以向采购请购，同时及时跟踪请购的配件。外修：对于较复杂的空调维修，由设备部或辅料采购对外寻找两家以上供应商，进行比价、议价，最后得出最便宜的一家进行维修，此次重点对中央空调,一般室外空调维修市场有统一维修价。空调维修后，由部门主管负责确认0K。3、维修做好跟踪服务记录空调每次维修做好记录，维修记录要有：维修时间、维修内容、维修供应商、维修费用，第几次维修等等,附件为空调维修登记表1.2电梯维修服务方案一、目的为了更好地完成电梯维修保养计划，特制订本方案。二、维修保养的一般要求1. 电梯的保养周期分为半月、月、季度、半年、年保养。维保人员应按计划按时保质

22、保量对电梯进行相应的检修、维护。2. 电梯维保人员每半月对电梯各易损运动安全部件及基本功能进行一次较为全面的检查、清洁、调整、润滑、更换零部件等保养工作。3. 在每半月保养的基础上，分别于每月、每季度、每半年、每年再对上述部件进行更深入的保养，并对其他部件按时进行检查、清洁、调整、润滑、更换等保养工作。4. 在周期性巡视或保养中，若发现有异常情况但不宜进行即时处理的，在不影响正常安全使用的情况下可先做好详细记录，随后尽快安排处理并做好记录。5. 维保完成后的电梯应处于良好安全的运行状态，各部位符合相应的国家标准及企业标准。6. 每台电梯每年专用一本保养表，每次保养项目不得少于各相关表内要求，维保负责人或公司管理人员要对保养员工填报的真实性进行不定期检查。三、电梯的维修、检查和调整要求1.曳引机减速器（1）曳引机蜗轮减速器的运行应平稳无震动，蜗轮齿与蜗杆螺旋线间的啮合应保持良好，保证工作的可逆性而无撞击声。（2）减速器油池内须有足量和厚度适宜的机油（齿轮油），油面须保持在蜗杆齿根线以下（即蜗杆和蜗轮齿的接触面以下）。（3）减速器盖，窥视孔盖和轴承盖与箱体的连接应当紧密，不应漏油。在蜗杆轴伸出端采用橡胶油封密封，此处允许产生少量润滑性渗油。（4）减速器的润滑油应保持清洁，从轴封处漏出的润滑油须用小盒盛接，经滤过后再可使