物业管理模式创新(20220215235637)

1、物业管理模式创新物业纠纷在不断增加、 冲突日益剧烈 的局面。 全国瞩目的 “美丽园 事件提醒我 们：如果不抓紧对现行模式进行变革，物 业管理将成为诱发基层社会冲突、 破坏社 会稳定的导火索， 对和谐社会的建设构成 致命的制肘。而 “没有稳定和平安，就不 会有开展 。一、美丽园事件的简单回放 美丽园小区位于北京市海淀区五棵 松路 20 号，最早为该小区承当物业管理 效劳的是北京市鸿铭物业公司。 最初的纠 纷源于一些业主长期拖欠物业费而被物 业公司告上法庭， 这些业主那么辩称他们是 对物业公司乱收费行为不满才缓交有争 议局部的物业费的。 两审法院均未支持业 主的抗辩理由， 业主完全败诉且被判承当

2、滞纳金。法院判决称， “小区公共事务应 由业主委员会起诉。 为此，2004 年 8月，美丽园小区成立 了业委会，希望借此维护自己的权利。 2005 年 3 月，根据多数业主的要求， 业委 会将鸿铭物业公司告上法庭，提出 13 项 诉讼请求， 要求 “挤掉 物业管理费中的水 分，并提出物业公司应停止对外租赁电 梯，将相关收益返还业主。 2005 年 9 月 14 日，一审法院驳回业委会的诉讼请求。 业委会不服，随即上诉。 2005 年 12 月， 在当年秋末发生的法院强制执行一些小 区业主交纳物业管理费的 “堵被窝事件 风波影响下，业委会终审反败为胜，一中 院判决支持了业委会 13 项诉求中的

3、12 项，小区物业费由从 2.72 元下调至 1.58 元。美丽园小区业委会近乎全胜，并因此 成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业 主委员会。但是，该判决未能执行。 2006 年 1 月，物业公司向北京一中院提交再审申 请，要求进行重新审理。 2006 年 3 月 30 日，5 名法律专家出具 ?论证意见书? ，认 为一中院的判决改变了合同规定的价格 条款，是不妥当的。 2006 年 4 月 13 日， 北京市物业管理协会向北京一中院主管 领导发出一封 ?行业专家对美丽园物业纠 纷案给物业管理行业造成严重影响的意 见及情况反映? ，认为法院的判决会引发 整个物业管理行业的混乱，也要求重审。 20

4、06 年 5 月 30 日，北京一中院发出?民 事裁定书?，决定另行组成合议庭对此案 进行审理， 同时裁定在审理期间中止原判 决的执行。2006 年 8 月 11 日，美丽园案件再审 “维持原判 ，这一结果令广阔业主很受鼓 舞。但受到打击的物业管理公司 “放风 ： 因物业费太低， 将放弃对美丽园小区的管 理。业委会那么认为物业管理公司不会撤 离。9 月 1 日，鸿铭物业果真宣布撤离， 一段时间由于家中停水、电梯停运、门禁 系统失效、保洁工作停止，美丽园小区立 刻陷入混乱，变成了垃圾园。在这种情况 下，拥护业委会与反对业委会的两派业主 开始剧烈地相互指责与争吵， 甚至发动了 小区内的游行。小区内

5、悬挂起 “罢免业委 会，还我业主权利 的横幅，不时有居民 前来签字。 200 多名业主聚集在小区内， 要求业委会给出解决方法。 局部业主决定 自发召开临时业主大会， 并提出 3 项议题： 是否以 2.04 元的单价续聘鸿铭物业； 是否 同意罢免现行业委会； 是否同意重新以招 投标的方式选择新的物业公司。在舆论的重压下， 2006 年 9 月 9 日，海淀区居住小区办公室下发通知，要 求 9 月 11 日之前鸿铭物业全面恢复美丽 园小区的物业效劳工作， 同时责令业委会 在 45 天之内召开业主大会临时会议。 2006 年 9 月 11 日，鸿铭物业返回美丽园小区 进行暂时性管理，为期 3 个月。

6、 2006 年 11 月，美丽园业委会在北京市建委网站发 出物业招标公告，对外宣布招聘新管家。“秩序是老天的第一规律 。但在 这一时间的美丽园，秩序逃离得无影无 踪，剩下的只有争吵、指责、对抗、怨愤和混乱，甚至颇有些 “文革 的气氛了二、 “死结 是如何形成的？物业公司的盈利状况，多数答复 都是 “亏损 ，少量的人说 “勉强持平 。但 另一方面， 几乎所有的小区业主又都说物 业公司是 “天使的脸庞，魔鬼的心肠 ，并 顺嘴就能说出物业公司 “随意提高价格 、 “乱收费 、 “私吞公共部位广告费 、“不 公开本钱 等一系列罪名。在美丽园事件以及其他一些物业纠 纷中，许多学者给出了自己的解释。这些

7、解释外表上看起来都有道理， 但我认为都 未能切中肯棨。如果抓不住问题的本质， 当然也开不出科学的 “药方 ；“药方 不 对，自然也无法理顺物业管理这团 “乱 麻。小区物业管理纠纷的产生，源于现 行物业效劳的公共产品 Public Goods 和准公共产品 Quasi-public Goods 属 性。从萨谬尔森 (Paul A. Samuelson) 到布 坎南 (James M. Buchanan) ，西方经济学家 们对公共产品已经有过许多论述。 按照萨 缪尔森的说法，公共产品是 “指那种不管 个人是否愿意购置， 都能使每一个社会成 员获益的物品， 即被生产出来的具有非竞 争性和非排他性的物

8、品 。与公共产品相 对应的是私人产品， 即个人单独消费和受 益的产品和效劳。布坎南认为，萨谬尔森 讲的公共产品可以看作一种纯公共产品， 在纯公共产品和私人产品之间， 还存在一 种介于二者之间的产品， 可以称为准公共 产品 。纯公共产品、准公共产品和私人 产品都是人们生产、生活中不可或缺的， 它们各有各的供应渠道或方式， 如果错位 配置，就可能引起生产、 生活秩序的混乱。公共产品作为满足人们联合消费、 共 同受益的物质产品或非物质产品形态的 效劳产品，按照内容，又可以分为公共物 质性产品公共建筑、公用设施、道路、码头、车站、港口、机场、桥梁等、行政性产品社会公正、社会管理、治安、 效劳性产品各种

9、办证、咨询、教育、文 化、体育、卫生、保险、社会福利等三 大类。一般说来，公共产品的效用具有不 可分割性，因此在消费上也就具有了非排 他性。公共产品是向整个社会或者某个群 体共同提供的，其成员共同享用公共产品 的效用，而不能将其分割开来，分别归属 于某些个人、家庭或企业享用。公共产品 的消费还具有非竞争性，某个人消费使 用该项物品时并能不阻止其他人的消费 行为；尽管它先被某个人消费了，但其他 人依然可以消费，效用一般也没有损失。在一个居民区中，现在的物业效劳从 性质上看，大多具有纯公共产品特点。例 如，居民区的保安效劳、绿化、公共区域 的卫生管理、公共设施和设备的维护维修 等，我们就没法把它们

10、按照居民户区分开 来，没法做到谁付费就让谁享用，因此也 就具有了非排他性。在小区内部，这些服务工程也没有方法按照谁付款谁受益的 原那么，限定特定家庭共同享用，让其成为 这一局部家庭类似俱乐部成员的公共 产品、另一局部不交费者的私人产品。如 果动用力量，加强监管，限制不交费者使 用，不仅本钱很高，而且也很难增加物业 公司的收入，所以，这是与物业公司的逐 利动机相悖的。另外，由于这一局部效劳 工程还具有非竞争性，例如对绿化的享 用，对保安效劳的享用，交费家庭和不交 费家庭是一样的， 不交费家庭 “搭便车 不 影响缴费者的使用效果， 对不交费者进行 监管的必要性也就大打折扣。如此看来， 物业管理公司

11、虽是企业， 但更像政府或者 事业单位这样的纯公共产品提供者。准公共产品一般只具有非竞争性或 者非排他性中的一个特征。 有的产品的特 点是消费上具有非竞争性， 但是可以借助 一定方式较容易地做到排他， 如公共游泳 池以及公共电影院等。 布坎南将这类产品 形象地称为俱乐部产品 Club Goods 。有的产品与俱乐部产品刚好相反， 在消费上具有竞争性，但是却无法有效地排他， 如公共渔场、牧场、林地等。这类物品具 有共同资源 Common Resources 性质。有一些物业效劳工程从性质上看就 是准公共产品 居民区物业效劳中的 入户工程就是典型的具有俱乐部产品特 点的准公共产品。从供应角度看，虽不

12、具 有竞争性 一般物业公司都有足够的能力 为全小区业主效劳 ，但可以做到排他， 例如入户维修上下水、维修电路和灯具、 维修宅内门窗与玻璃、更换纱窗等等，是 可以做到对不付费者不提供效劳的。但 是，由于在所有物业效劳工程中，这局部 效劳比重不大，而且为逃避交费，业主愿 意而且能够自己或者求人维修、维护，所 以，物业公司入户效劳的排他性约束力其 实是很差的， 不能帮助公司较有力地维护 缴费秩序。而小区的娱乐、体育设施那么是 接近于共同资源性质的公共产品， 对它们 的利用虽具有竞争性，一些人占用着，另一些人暂时就无法使用， 但却是很难做到 排他的， 我们几乎无法控制那些不交费的 业主利用这些娱乐、

13、体育设施， 因为识别、 监督本钱太高，而且如果进行监控，可能 带来背地里对这些设施的报复性破坏活 动。有人可能认为公共产品和准公共产 品的供应者一般都是公共部门， 但物业管 理公司一般却被视为私人产品提供者， 所 以我的上述解释不合逻辑。确实，按照安 东尼 "B. 阿特金森和约瑟夫 "E. 斯蒂格里 茨的说法， 准公共产品是 “这样一些物品， 就向个人供应的本钱来说， 它们与私人物 品一样，但却是由公共部门供应的 ，公 共产品更是公共部门提供的。但是，物业 管理公司虽然一般被视为私人企业， 当它 面对存在两个以上甚至众多业主的居住 区时，由于效劳的不可分割性，除与个别 业主

14、约定的特殊效劳工程外， 绝大多数服 务工程已经失去了私人产品的特点。另 外，现代经济学也已经证明，私人或私人企业同样能提供公共产品或准公共产品， 如私人或私人企业可以向社会提供知识 成果，可以捐建医院或者学校，可以通过 BOT 方式建设公路等。对物业效劳认识上的不清晰， 也导致 了对物业效劳收费模棱两可甚至相互矛 盾的规定。例如，根据现行?物业管理条 例?和?物业效劳收费管理方法? ，虽然 国家鼓励 “物业效劳收费通过市场竞争形 成，但又强调 “物业效劳收费应当遵循合 理、公开以及费用与效劳水平相适应的原 那么。 显然，这是排斥供求关系定价原那么 即市场定价原那么的。再如，规定 “物业服 务收

15、费应当区分不同物业的性质和特点 分别实行政府指导价和市场调节价 实行市场调节价的物业效劳收费， 由业主 与物业管理企业在物业效劳合同中约 定，另一方面，又规定 “国务院价格主管 部门会同国务院建设行政主管部门负责 全国物业效劳收费的监督管理工作 ，“县 级以上地方人民政府价格主管部门会同 同级房地产行政主管部门负责本行政区 域内物业效劳收费的监督管理工作，显 然行政力量又没有区分地全面介入了物 业效劳价格的形成。这些不一致甚至矛盾 的规定带来了物业效劳费用纠纷处理的 难度和复杂性。美丽园事件已经充分表达 出了这一点，只是尚未引起学界和舆论界 的关注。美丽园事件告诉我们：在物业管理公 司和业主之

16、间存在着一个难以解开的死结在一个居住小区里，在自利性的影响下，总是有人有理由或者无理由地 不交物业费。这样，物业管理公司的收益 就大受影响，物业管理工作的运转就受到 制约，物业管理公司就不得不在下一步的 效劳质量上打折扣。效劳质量的下降会引 起更多业主的不满，一些原本缴费的业主 也参加到不交费者的行列，于是物业公司 的运转更加困难，陷入困境。要么打官司 促缴物业费，要么撤出，不再效劳。撤出 后，小区会选聘新的物业公司，但运行的轨迹仍然是局部业主欠费物业效劳 打折扣更多业主不满并拒缴物业费 物业效劳陷入困境 对立、诉讼， 物业公司撤出，双方之间的矛盾总是存 在，纠纷总是不可防止。三、路在何方？古

17、希腊的赫拉克利特曾说过：看不见的和谐比看得见的和谐更好。我理解， 如果把看得见的和谐看作表象，看不见的 和谐那么应该是指制度、机制或者文化。目 前中国的物业管理模式已经走进了死胡同，重新加以设计，至少是进行大的改 造，已经成为不可回避的现实。破解目前困境的思路在于， 必须尽可 能弱化物业效劳的非排他性。在技术上将 拒绝为之付款的人排除在局部物业效劳 的受益范围之外，或者使物业效劳的收费 收益与业主本身的利益挂钩，破解业 主与现有物业公司的对立局面。依据笔者研究和讨论的结果，有三种思路可作参 考：一局部取消现行物业公司，做实 业主委员会，由其直接从社会上聘用专业 效劳人员现行物业公司从大局部居民

18、区中撤 出，让这些物业公司主要效劳于只有一个 业主或者业主数量较少的物业工程，例如政府的办公大楼、一般工厂和商场、普通 写字楼、学校等。这些物业工程的业主只 有一个或者几个，交费时 搭便车的可能 性不存在或者比拟低。如果不交费，物业 公司可能采用停止效劳的方式约束业主。 这样，收费一般就不会出现问题，有问题 时也较容易通过谈判的方式加以解决。对于业主数量不多的高档别墅工程，由于业主收入高、修养相对较高、业主数量有限， 可能保存现行物业管理模式，让现行物业 公司继续效劳，收费并不困难，公司仍能 运转，因此对这类物业工程是否也要取消物业管理公司这个问题，应灵活对待对大局部居民小区来说， 可以采用业

19、 主自营式物业管理模式， 就是住宅小区的 物业管理，既不由原房地产开发公司负 责，也不聘请社会上专门的物业管理公司 负责，而是由业主委员会聘用专业力量来 完成，如由业主委员会从社会上招聘保洁 人员、保安、绿化人员承当相应的效劳工 作。物业设施设备的维修、养护专业性较 强，而且要熟悉物业工程的结构与布局 等，因此需要开发商加以配合。政府建设 行政管理部门应采取措施约束建设单位 配合这种物业管理模式，留下完整的图 纸、维修说明并帮助培训维修工程人员在这种模式下，业主大会或者业主代 表大会选举产生业主委员会，业主委员会 不再提供义务效劳，每个成员根据岗位及 其职责从收取的物业效劳费中领取工资 和奖金

20、，物业效劳费的预算和结算由业主大会或者业主代表大会审批，一切效劳项 目的设立和收支情况都能做到透明、公 开。这样，业主与原来物业管理公司之间 的对立就消失了。物业效劳没有了营利 性，收费水平降低，业主缴费的抵触情绪 会大大降低。业主委员会成员竞聘上岗， 带薪工作，也有了积极性，责任心会大大 增强。如果不合格，业主大会或者业主代 表大会可根据合同将其解聘。每个小区的居民中都有很多已退休但仍有能力而且 热心的成员，还可能有下岗职工，外面的 社会成员也可以来竞聘业主委员会下设 的普通管理岗位。总之，选聘业主委员会 成员应该很容易。过去的物业管理法规不 太支持如此自我管理模式，但新公布的?物权法?已经

21、允许业主自我管理物业。 我相信这是一种有前途的物业管理模式。二细分物业效劳工程，一局部由 物业公司承当，一局部变成私人产品由社 会提供这是我的博士生刘毅对我上述 激进 设想的改造一一按照 建筑物区分所有 的产权特点，可以对物业效劳范围进行重 新规划。涉及业主专有产权局部的业务， 如室内管道维修、电路维修、照明更换等， 由业主直接在市场上寻找专业公司或人 士来完成。如此一来，物业公司减少了相 应效劳人员的人工费用，进而能够减少物 业收费的额度。最重要的是，一项效劳必 然和一定的责任相联系， 别离出的这局部 业务，恰恰是业主最关注、纠纷最易发生 的局部，将它推向社会，既有利于减少对 物业公司投诉，

22、从社会效益层面，也有利 于业主得到即时、优质的效劳。这一设想 有几个前提：首先，室内维修公司业务发 展成熟，竞争充分、定价合理，能够在接 到效劳热线后，快速做出反响；其次，业 主与物业公司签订 紧急避险契约，详细 约定在突发事件出现时，由物业公司指派 相应的专业公司，进行即时抢修；建立良 好的沟通机制，由物业公司采取一定措 施，保障业主在接受外部公司效劳过程中的平安问题。在这种模式下，筹建完善的物业信息 系统十分必要。物业信息系统是未来物业 管理公司的开展经营业务的重要根底。该系统将所辖物业视为一个整体，对建筑物 一切相关信息进行统筹管理，包括每个单 元的建筑结构、设备型号、管线用材，甚 至业

23、主家居的照明灯型号、自设管线的线 路图等等。信息采集得越详细，就越有利 于提高效劳质量。对业主而言，愿意支持 详细的信息采集工作，并在做维修或更换 的时候，配合更新信息。因为有了这个信 息系统，家居设施一旦出现了故障，只要 致电物业公司，告知故障情况，物业公司 可以立即联系专业公司，携带替换配件， 提供效劳，业主也可以调取相应的信息， 自选专业公司维修，并将维修结果反响至 信息系统。该系统的存在不仅可以提高服 务效率，更重要的是，将物业作为一个整 体进行管理，提高了物业的平安系数，减 少了维护本钱。未来甚至可能出现专业的物业信息公司， 专门负责信息的采集和处 理，将为物业管理公司、二手房购置人

24、等 等提供信息，作为赢利来源。三 Naga 上院的物业管理模式： 物业管理公司归全体业主所有北京有一个开发工程叫 Naga 上院， 它创造出一种新的物业管理模式。 Naga 模式的主要目标是解决目前开发商、 物业 管理公司、业主三方利益不一致，各自从 自身利益出发，导致物业纠纷不断、物业 效劳水平下降的问题。Naga 上院的具体运作模式为：在项 目开发前期， 开发商出资 200 万组织成立 了物业管理公司。在工程销售时，开发商 将物业管理公司以股权的形式， 按照业主 所购房产占工程可售面积的比例配送给 小区业主。工程销售完毕，开发商将不再 持有物业管理公司的股权， 业主那么成为公 司的股东，

25、物业管理公司成为全体业主的 公司，物业管理人员变为业主管家的 “打 工人员 。为了突破?公司法?规定的有 限责任公司的股东人数介于 2 到 50 人之 间的限制 Naga 上院共有 99 户业主， 也为了防止股东通过 “股权转让凭证 的 方式将股权转让， Naga 上院最终选择了 信托财产管理机制来完成 “物业革命 。这 是因为一来信托在人数上没有限制， 二来 信托财产是独立的财产， 受益人没有直接 支配权。由于信托财产是独立于委托人、 受托人以及受益人的独立财产， 受益人只 能按信托文件占有、使用和收益，因此， 虽然全体业主是受益人， 但其无权直接支 配信托财产， 也就保证了业主不能将股权 随意转让。Naga 模式在利益统一和业主自治程 度上具有明显的优势。首先，它将业主与 物业管理公司的利益有机统一起来， 破解 了双方对立的局面。 通过将物业管理公司 的股权配送给业主的形式使业主成为公 司的股东， 将业主的利益和物业管