北京别墅市场研究报告课件

1、2022-3-6北京别墅市场解读2一、北京别墅市场的发展历程一、北京别墅市场的发展历程31992199519992003别墅市场大事记别墅市场大事记&Boom/Bust Circlen1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市n19921995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义n1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态n19961999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化n19992002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市

2、场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固41992199519992003别墅市场大事记别墅市场大事记&Boom/Bust Circlen2003年：国土资源部下发了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期n2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段5二、北京别墅市场的结构性特征二、北京别墅市场的结构性特征6别墅市场

3、结构性分析别墅市场结构性分析在售项目中50%为2002年以来入市新盘10-30万平方米中等规模项目为主流21%21%25%25%41%41%13%13%010203040506030万平米22%22%10%10%18%18%14%14%36%36%051015202530354045502000年以前2000年2001年2002年2003年（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）7昌平22%顺义16%朝阳15%大兴11%海淀11%通州9%其他16%别墅地域分布别墅地域分布在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州六个区县的别墅项目占在售总量的75

4、%3030232321211616161613135 54 44 44 43 31 11 1051015202530昌平顺义朝阳大兴海淀通州延庆丰台怀柔密云房山门头沟石景山8主要别墅分布区域特征总结主要别墅分布区域特征总结区域名称区域名称别墅产品功能别墅产品功能别墅产品形象别墅产品形象加权平均价格加权平均价格独栋别墅价格独栋别墅价格平台平台海淀海淀第一居所高档山地别墅1420016000朝阳朝阳第一居所高档城市别墅1100016000顺义顺义第一居所高档涉外别墅1000015000昌平昌平第一居所& 第二居所景观型别墅/乡村别墅776910000大兴大兴第一居所性价比高的城市低密度住宅6300

5、6000通州通州第一居所& 第二居所“低档别墅”490060009别墅市场供需总体特征别墅市场供需总体特征u市场供应量集中放大u高档产品和中档产品成为市场两大主力u总体市场需求旺盛u中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万平方米0%20%40%60%80%100%2000年以前2000年2001年2002年2003年10000元/平米21%21%35%35%13%13%30%30%0510152025303540455010000元/平米10三、产品特征演变三、产品特征演变第二代第二代第三代第三代重视

6、国际化氛围，居所邻近机场，与使馆重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区交通便捷区交通便捷位置型，单纯别墅形体，不重视细节；位置型，单纯别墅形体，不重视细节；追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人主人偶偶尔居住，尔居住，保姆成为别墅的保姆成为别墅的“长住者长住者”标签型，卖稀缺资源；标签型，卖稀缺资源；关注产品细节，关注产品细节，重视生活，重视生活，想用一种新的生想用一种新的生活方式来升级居住条件；与城市、工作快速活方式来升级居住条件；与城市、工作快速切换；第一居所切换；第一居所产品型，重视单体细节，而无户外空间的考产品型，重视单体细节，而无户外空间的考虑；虑；第四

7、代第四代社区型，重视社区空间设计、人文环境营造，社区型，重视社区空间设计、人文环境营造，社区价值最大化社区价值最大化4 4代产品的并存与升级代产品的并存与升级12别墅产品的价值体系别墅产品的价值体系景观价值景观价值社区价值社区价值创新价值创新价值 别别 墅墅 价价 值值 体体系系交往空间交往空间社区识别符号系统社区识别符号系统精神堡垒精神堡垒软性服务流线软性服务流线产品及空间体验创新产品及空间体验创新四个层次的开放空间四个层次的开放空间（4-tier open space system)产品价值产品价值规定动作与自选动作规定动作与自选动作13四、客户特征演变四、客户特征演变142004年北京人

8、均GDP为3478美元，城市化率为79.5北京已经进入郊区化的迅速发展期北京已经进入郊区化的迅速发展期城市群城市群当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。城市化城市化大都市大都市郊区化郊区化u 北京的郊区化特征北京的郊区化特征15 被动式被动式 郊区化郊区化主动式郊区化主动式郊区化初级阶段初级阶段完全主动式郊区化完全主动式郊区化发展阶段发展阶段典型案例典型案例1 1被动式郊区化近郊低端住宅;经济适用房2 2主动式郊区化初级阶段亚北别墅区3 3完全主动式郊区化欧美国家的郊区化我国的郊区化发展进程的特点：我国的郊区化发展进程的特点：主动式郊区化初级阶

9、段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象受价格影响程度郊区化的发展阶段郊区化的发展阶段u 北京的郊区化特征北京的郊区化特征1617别墅客户分布别墅客户分布豪宅别墅豪宅别墅小独栋小独栋&TownhouseTownhouse、叠拼、花园洋房、叠拼、花园洋房财富阶层财富阶层准财富阶层上层中产准财富阶层上层中产普通中产阶级普通中产阶级18五、别墅市场的板块格局五、别墅市场的板块格局19北京北京“一山二河三线四高一山二河三线四高”分布示意图分布示意图u板块格局形成的基础资源、交通与城市同心圆20城市居住的梯度辐射圈层城市居住的梯度辐射圈层高密度住

10、宅区高密度住宅区中密度住宅区中密度住宅区低密度住宅区低密度住宅区城市中心城市中心 土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层度假居所度假居所u板块格局形成的基础资源、交通与城市同心圆21北京别墅市场的十大板块格局北京别墅市场的十大板块格局u北京的别墅分布总体上呈现板块式分布格局u各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征u项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争1234567891市区2亚北3京昌沿线4马坡5天竺香江6通州7亦庄8黄村9西山10怀柔密云1022城市居住辐射圈层的走向城市居住辐射圈层的走向山后香江天竺昌平、亚北西山

11、CBD使馆区亚运村中关村西部政府集中区通州马坡亦庄黄村23香江天竺板块香江天竺板块独特的温榆河水景独特的温榆河水景 u地理位置：地理位置：顺义区天竺镇、后沙峪乡u自然环境自然环境：温榆河u交通条件交通条件：机场高速公路、京顺路u人文条件人文条件：距离北京的涉外区域丽都地区、燕莎地区较近u典型项目典型项目：嘉浩商住别墅城、莱蒙湖康柏园、北京欧陆苑、北京名都苑、香江国际花园别墅、丽斯花园别墅、优山美地、大湖山庄 丽斯花园别墅丽斯花园别墅 24马坡板块马坡板块远离市区的成熟板块远离市区的成熟板块u地理位置：地理位置：顺义区马坡乡u自然环境自然环境：潮白河、高尔夫球场u交通条件交通条件：机场高速公路、

12、京顺路、101国道u人文条件人文条件：两个高尔夫球场、马术俱乐部、知名会议场所，如：怡生园国际会议中心u典型项目：典型项目：龙苑别墅、北京乡村高尔夫、恒丰花园别墅、华中园别墅、枫桥别墅、金宝纯别墅、枫桥别墅北京乡村高尔夫球场北京乡村高尔夫球场 25京昌沿线板块京昌沿线板块交通优势彰显区域品质交通优势彰显区域品质u地理位置：地理位置：昌平区京昌高速公路沿线及附近地区u自然环境自然环境：较好的绿化环境、部分项目临温榆河u交通条件交通条件：京昌高速公路u人文条件人文条件：介于朝阳和海淀两个北京经济发展最好的地区三角带的上端u典型项目：典型项目：碧水庄园、玫瑰园、三水青清、雪梨澳乡、宽HOUSE等碧水

13、庄园三期碧水庄园三期26亚北板块亚北板块“舶来舶来”别墅的集大成者别墅的集大成者u地理位置：地理位置：亚运村北u自然环境自然环境：环境优美，小汤山温泉，部分项目临温榆河u交通条件交通条件：立汤路，六环路u人文条件人文条件：亚运村成熟商圈，中关村高新科技园u典型项目：典型项目：橘郡/水印长滩、威尼斯花园、纳帕溪谷、温哥华森林、万万树、汤House等 温哥华森林温哥华森林 27 西山板块西山板块天然美景再现昔日皇家风范天然美景再现昔日皇家风范u地理位置：地理位置：海淀区西山地区u自然环境自然环境：西山山脉、香山公园、卧佛寺、北京植物园，八大处公园等u交通条件交通条件：五环路、杏石口路u人文条件：人

14、文条件：中国悠远历史文化的沉积u典型项目：典型项目：香山艺墅、半山枫林、西山美墅馆、西山美庐等西山美庐西山美庐28亦庄板块亦庄板块u地理位置：地理位置：亦庄的BDA（北京经济技术开发区）u自然环境自然环境：高绿化率、无污染、无噪音u交通条件交通条件：五环路、京津塘高速公路u人文条件：人文条件：经国家批准的以高新技术产业为主的经济特区u典型项目：典型项目：瀛海名居、境界、卡尔生活馆、金地格林小镇、亲爱的Villa等瀛海名居瀛海名居 29黄村板块黄村板块 u地理位置：地理位置：大兴区黄村u自然环境自然环境：较好的绿化u交通条件交通条件：五环路、京开高速u人文条件：人文条件：卫星城u典型项目：典型项目：翡翠城、原生墅等翡翠城翡翠城 30通州板块通州板块u地理位置：地理位置：通州区u自然环境自然环境：运河u