上海某房地产市场调查(共30页).ppt

1、南通房地产市场研究二零零九年六月二零零九年六月目录城市印象宏观经济环境分析房地产市场环境分析市场项目调研1城市印象城市印象区位、面积、人口、行政区划区位、面积、人口、行政区划 南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江苏省东南部，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，居长江北岸，南临长江，与上海、苏州、无锡、常州隔江相望,北靠盐城，东濒黄海，西接泰州，“据江海之会，南北之喉”，地处中国“黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部，素有“江海门户”之称。 全市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。2008年末全市户籍人口万人，其中，市区人口万人，人口自

2、然增长率-1.60。南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。2城市印象城市印象“上海大都市圈的副中心城市上海大都市圈的副中心城市” 南通南通“十一五十一五”规划要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新区与开发区规划要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新区与开发区是南通融入上海大都市圈的前沿。是南通融入上海大都市圈的前沿。北上海北上海 长三角重要的基础工业和先进制造业基地； 长三角北翼现代物流中心； 南通是全国著名的“建筑之乡”，主要经济技术指标多年稳居全省第一，所建工程共获中国工程最高质量奖鲁班奖32项，列全

3、国地级市之首。南通纺织工业历经百年发展，是中国十二个纺织品出口基地和十个服装出口基地之一，为市第一大支柱产业。 1宏观环境宏观环境经济健康、稳定、快速发展经济健康、稳定、快速发展人均人均GDPGDP与房地产市场关系与房地产市场关系人均人均 GDPGDP阶段阶段USD 8001300 USD 8001300 住房起步阶段USD13008000USD13008000快速上升阶段快速上升阶段USD800013000USD800013000平稳上升阶段USD13000USD13000以上以上下降阶段 GDP、人均GDP连续三年保持稳定、快速发展，整体经济环境运行状况良好； 根据联合国75国统计资料，住

4、宅发展与人均GDP值之间的关系，可以看出，目前南通的住宅市场处于快速上升阶段。2宏观环境宏观环境固定资产投资比例逐年增加固定资产投资比例逐年增加 08年固定资产投资1500亿，同比增长18.58%； 社会消费品零售总额连续三年实现快速增长； 08年储蓄额突破3000亿大关，同比增长23.14%；3宏观环境宏观环境收入持续增长，生活不断改善收入持续增长，生活不断改善 08年南通市人均收入突破3万元，同比增长近20%，人均收入不断增加，生活水平不断提高； 人均消费性支出增长缓慢；1房地产市场房地产市场近年宏观调控与房价走势近年宏观调控与房价走势宏观调控与房价走势宏观调控与房价走势 08年底在国际金

5、融危机的不利形势下，全国的房地产市场表现尤其明显，市场拐点论一度风行整个行业圈内，而中央及地方各级政府也相继出台了一系列的救市举措，09年初刚性需求集中爆发，楼市行情开始出现高位运行，市场回暖势头明显。2房地产市场房地产市场地方政策环境分析地方政策环境分析 南通市调整市区住房保障有关政策； 该次调整主要涉及两个方面：一是进一步扩大廉租住房受益面；二是提高经济适用房政策性补贴标准 【影响】进一步完善住房保障体系，切实解决低收入困难家庭的住房问题 市政府关于促进市区房地产市场健康稳定发展的意见支持自住型、改善型购房消费，内容涉及购房补贴、公积金贷款、二手房交易等诸多环节，将给购房者带来更多实惠 【

6、影响】进一步规范房地产市场，有利于房地产市场健康稳定发展。进一步整顿规范房地产交易秩序的有关问题通知 未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括订购、登记、选号等）收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房 【影响】规范房地产市场 保障购房者的权益3房地产市场房地产市场房地产行业数据表现房地产行业数据表现 连续三年南通市的房地产投资增幅始终保持在26%左右； 2008年全市商品房施工面积万，同比增幅27.7%；商品房销售面积万，同比降幅19.7%； 2008年房屋空置面积，增副141.7%3房地产市场房地产市场房地产行业数据表现房地产行业数据表现 地价、

7、房价、土地供给在07年达到顶峰后，08年下降 。 08年商品房总体供给平稳上升、销售明显回落，供过于求 ；4房地产市场房地产市场08-09年市场表述年市场表述 08年在政府宏观调控的大棒与股市虚拟资本缩水、国际金融危机的三重打击下，南通房地产市场疲软。新盘接连低开对老盘形成极大冲击与分流。9月份万科在全国几大城市的降价促销更是给市场带来了强烈的“多米诺股牌坍塌效应”信号，导致市场愈加低迷。 但形势在11月份得到扭转。11月的秋季房交市政府推出“十天贴税救市政策”，刺激商品房成交量急剧放大，使压抑1年之久的刚性需求得到一定释放。开发商也积极响应政府号召，价格优惠进一步扩大，采用特价房、优惠送礼、

8、无理由退房/价降补偿保障等各种措施使得房价“见底”，赢得了不少客户。房交会后各级政府救市政策频出，使得市场成交持续活跃， 12月份也成为一个难得的“暖冬“。 进入09年后，刚性需求持续释放，房地产市场一片小阳春，而此时”涨价风“正悄然兴起，似乎预示着一个新的房地产时代的来临。5房地产市场房地产市场整体市场板块划分整体市场板块划分 按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北（港闸区）及开发区五大房地产板块，呈现“一主两副双翼”的格局。城市发展方向由西北向东南偏东区域发展，有北上海之称。3房地产市场房地产市场整体市场板块细分整体市场板块细分板块名称板块名称区域

9、范围区域范围市场概况市场概况价格行情价格行情老城区板块 钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西市场供不应求、价格稳定高位运行。老城区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。7000-9000元/新城区板块 洪桥路以南，跃龙路以东 高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块。7000-8000元/新东区板块 青年路以北、五一路以东、运河以南 抱团出击，挑战新城区。新东区板块也是目前热门的区域之一。区域楼盘联合炒作，是新城区的有力竞争对手。4600-6000元/ 城北（港闸）板块 钟秀路以北 蓄势待发，性价比较高。但

10、由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的。6000-7000元/开发区板块狼山、军闪以南区域有狼山、君山风景区，是南通市主要的别墅聚集地。-1普通住宅市场普通住宅市场尚德城邦尚德城邦濠河经典濠河经典金飞达明郡金飞达明郡玖珑城玖珑城城市嘉苑城市嘉苑玉兰公寓玉兰公寓中南世纪城中南世纪城苏建阳光城苏建阳光城万通城万通城1普通住宅市场描述普通住宅市场描述主城区供不应求，新城区笑傲南通楼市 目前南通楼市的主要住宅市场供应集中在新城区板块，容纳了中南世纪城、中南世纪花城、绿城玉兰公寓、城市嘉苑、凤凰莱茵苑、天安花园、博园岚郡等数个大盘，这些楼盘无论从规模、档次上讲都具有一定的竞

11、争优势。 尤其是近期政府推行的“学区扩移”政策，新城区各楼盘收益匪浅，价格直涨1000元/左右。 相对于主城区内，由于土地市场的限制，市场供应量逐年递减，房地产市场一直处于供不应求的态势，这也是本项目的一个最大的优势。但是新城区的市场分流与竞争也不容忽视。1楼盘介绍楼盘介绍项目名称项目名称尚德城邦尚德城邦濠河经典濠河经典金飞达明郡金飞达明郡基础数据基础数据项目位置项目位置濠西路99号南临青年路，东临跃龙路，邻体育广场工农路与濠北路交界处开发商开发商中威房地产南通建工房地产江苏帝奥地产占地面积占地面积8.9万1.7万4.7万总建筑面积总建筑面积15万7.3万7.8万容积率容积率1.54.31.9

12、绿化率绿化率30%30%25%物业类型物业类型商住楼 商铺住宅 写字楼 商铺住宅 写字楼 商铺项目规划项目规划9幢多层、8幢小高层、3幢15层 为11-18层住宅楼6幢高档住宅、1幢甲级写字楼和商业广场面积数据面积数据面积区间面积区间70-178104-21687-143主力面积主力面积88-143107 11589-135价格价格销售价格销售价格起价6880元/均价9000元/高层报价8500元/公开时间公开时间2008-11-06 2008-11-8预计在2009年7月份其他其他物业管理费物业管理费1.51.2-1.5-交付时间交付时间2009-09-30 2009年底2010年底交付标准

13、交付标准毛坯毛坯毛坯1竞争楼盘介绍竞争楼盘介绍项目名称项目名称玖珑城玖珑城城市嘉苑城市嘉苑绿绿城城玉兰公寓玉兰公寓基础数据基础数据项目位置项目位置人民中路188号崇川区洪江路城山路交汇处崇川区世纪大道99号开发商开发商南通市百昌置业南通苏源房地产南通绿城房地产占地面积占地面积1.9万21万7.6万总建筑面积总建筑面积6.5万31万16.7万容积率容积率3.981.51.73绿化率绿化率35%36%35%物业类型物业类型普通住宅普通住宅普通住宅项目规划项目规划1号楼31层 2号楼32层 3号楼18层小高层住宅、电梯多层、景观叠加别墅 11、14、15、18层面积数据面积数据面积区间面积区间115

14、-24090-200 82-161 主力面积主力面积115 90 左右89 / 96 价格情况价格情况目前销售价格目前销售价格8000元/6500元/9700元/公开时间公开时间2008-09-282008-11-012009-02-28其他其他物业管理费物业管理费1.61.22.10元/月交付时间交付时间2009年上半年交付-预计2010-08交付标准交付标准毛坯毛坯毛坯1楼盘介绍楼盘介绍项目名称项目名称苏建阳光城苏建阳光城万通城万通城中南世纪城中南世纪城基础数据基础数据项目位置项目位置永和路南、工农北路崇川区人民东路延伸段、太平路口两侧桃园路8号体育会展中心正北面开发商开发商江苏省苏建集团

15、股份有限公司南通分公司南通万通置业南通中南新世界中心开发有限公司占地面积占地面积21.44 万10.35万99.69万总建筑面积总建筑面积45万24.05万25万容积率容积率1.71.841.5绿化率绿化率40%51%45%物业类型物业类型普通住宅普通住宅普通住宅 写字楼 商铺项目规划项目规划14栋11层小高层11-28层小高层 高层高层14幢面积数据面积数据面积区间面积区间751377113759.79-156.28主力面积主力面积899060.12 150.56销售情况销售情况目前销售价格目前销售价格6300元/4600元/6000元/公开时间公开时间2007-11-242008-11-0

16、82009-04-28其他其他物业管理费物业管理费1.60元/平方米月 1.40元/平方米月 1.20元/平方米月交付时间交付时间2009-12-30 2009-12-30 2009-09交付标准交付标准毛坯毛坯毛坯2商业市场商业市场奥特莱斯奥特莱斯美丽华广场美丽华广场鸿运装饰城鸿运装饰城鑫乾国际广场鑫乾国际广场2商业市场描述商业市场描述南通市商圈分布南通市商圈分布 南通市的商业市场主体框架由南大街人民路、桃坞路服饰城、环濠河特色休闲带、青年路工农路休闲餐饮街、外围市场群等几大板块所组成。2项目介绍项目介绍项目名称项目名称奥特莱斯鑫乾国际鸿运装饰城美丽华广场基础基础数据数据项目位置项目位置城西

17、区濠西路299号城南区新城区工农路与洪江路交汇处工农北路58号在外环北路和长华路交汇处 开发商开发商新通海经济开发公司崇川房地产江苏鸿运置业南通昆仑房地产占地面积占地面积 16.33 万 2万 5.77万 3万 商业总建筑商业总建筑面积面积3万 4万 11万 4万 项目类型项目类型商铺商业、办公楼商住楼 商铺商铺物业形式物业形式集中型商业集中型商业集中型商业专业市场网点集中型商业专业市场网点价格价格情况情况面积区间面积区间40-40050-80080-100左右为主60-1000销售价格销售价格2-2.5 万/-内街：一楼： 1.6万/ 二楼： 8000元/2.1- 2.2万/租金租金-租金方

18、式：1：20元/天2：营业额的20%内街：70元/月-经营形式经营形式前三年委托经营，每年返还总价的7%招商只做专业类型的商业网点只做专业类型的商业网点；二楼为委托经营10年，售价3000元/交付时间交付时间2009-06-15 2010-05-15 2009-12-30 2008-10-28 3竞争市场竞争市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场奥特莱斯奥特莱斯美丽华广场美丽华广场尚德城邦尚德城邦中南世纪城中南世纪城3酒店式公寓市场描述酒店式公寓市场描述市场酒店式公寓特征：市场酒店式公寓特征：1、目前南通市在售的酒店式公寓的用地性质多为商业用地，多以SOHO形式出现；2、产品类型上多以平层为主，仅奥特莱斯有挑高产品，市场缺乏相应的