衿伟策划有限公司-初稿

1、 目录 前言.2第一章 湖州市发展前景.3 一、区域环境分析 .3 1、人文环境.3 2、生态环境.3 3、经济环境、.3 二、相关市场案例.3 三、发展趋势.4四、有关本案.4第二章 市场竞争格局分析.4一、南浔花园洋房.5 二、宝石花园.5三、潜在竞争.5四、其他高端住宅的竞争.5第三章 客户概念.5一、客户资源.5二、发展趋势.6第四章 衿伟策划有限公司.6一、数据分析.61、市场分析.62、同行对比分析.73、针对本项目的SWOT 分析.74、针对本项目的机会分析.75、任务指标.8衿伟策划有限公司前言： 江南*湖州行遍江南清丽地，人生只适住湖州，在一座2300年的江南城市构建一个充满

2、诗意的中国名宅，理解这片土地钰文化最为关键。第一章 湖州市发展前景 有关城市与房市 有关趋势与本案1、 区域环境分析湖州地处浙江，东距上海150公里，南离杭州90公里，北隔太湖与苏州相望，辖广德、安吉、长兴三县和吴兴，南浔两区，总面积5817平方公里，13年人口262.67万。2、 人文环境 一座具有2300多年历史的江南古城，“丝绸之府，鱼米之乡，文化之邦”。“文房四宝”之首的湖州。 湖州历史上人才辈出，唐代诗人孟邦，元代书画家赵孟庆，明代小说家凌梦初，近代书画大师吴昌硕，新文化运动猛将沈尹黙等名人，也吸引了王羲之、苏轼、胡瑷等文人墨客。3、 生态环境 湖州旅游资源丰富，著名的南浔古镇、太湖

3、等景点都位于湖州境内，随着沟通上海，杭州的苏浙睆高速，长深高速，申嘉湖高速，沪渝高速的交通渠道的开通跟构建。 湖州生态居住环境优越，“上有天堂，下有苏杭”，湖州被称为“天堂中央”4、 经济环境 湖州经济快速发展。2006湖州GDP涨幅达到1803亿元，连续4年保持城市经济发展两位数增长，在长三角城市群中，湖州的经济总量以及人均经济指标处于中游位置 一个有着丰富历史文化沉淀的湖州，一个经济蓬勃发展的湖州，一个山水秀美的湖州，留个别墅、洋房广阔的演绎空间2、 相关房市案例 1、南浔房地产行业发展现状在售楼盘别墅花园洋房高层光明*中央公园232套*7600元443套*7000中央豪庭231套*650

4、0元明华*月亮湾172套*7363元 佳缘*公园1号443套*5000滨江丽景357套*5500金域华城257套*7000宇诚*逸龙湾141套*7200元327套*6800晶园*晶街20套*12000元金鼎花园12000元8300元7000元九龙秀水华庭7500元久城东南华府5500元美来*国际6000元力维佳苑35套*7200元2、在售供应量指标在售楼盘数别墅花园洋房高层13个楼盘20+套791+套1827+套 宏观统计数据显示当地房地产正在平稳较快发展，供应量在放大，但销售量也在快速增长。空置面积增加较快，但对于别墅的影响较小。3、 发展趋势 急于迈向太湖时代的湖州 湖州是环太湖地区唯一因

5、太湖而得名的城市。 南浔是目前湖州发展最快，政府支持丽都最高的地区 2001年，湖州市政府提出“告别茗溪时代，走向太湖时代”茗溪“装”不下湖州新发展的思路了，因此行政中心北移，人居观念北移，太湖板块强势崛起，南浔是目前政府投资发展最火热的分区。 四、有关本案 地块位于湖州市南浔区双林古镇内，小梅港以东、通湖路以南、浮霞路以西。总建设用地为133428平方米。 项目在建筑单体上为江南英伦风格的花园洋房，加上活水分流环绕小区。形成河流景房。项目概况花园洋房类型主力面积数量备注平层87-122平方2632-4层复式130-170平方445-6层合计3076层洋房1、 地段 湖州南浔区，南浔古镇国家A

6、AAA级旅游度假区。双林古镇内维多利大道。 区域内重要工程一览南浔中心城区基础设施建设投资5886万元完成了南东街复线建设投资1195万元完成了青平桥辅道建设投资154万元进行了便民路大修投资100万元完成了古镇主出入口停车场建设投资560万元新增景观道路3345米投资2.52亿元合计投资金额3.39亿元结论：总体上看，本案优势明显，劣势不足以抵消优势的竞争力，尽管房地产调控措施会造成一定影响，但影响有限，因而本案发展的机会较为乐观。第2章 市场竞争格局分析 市区与南浔区双林镇 市内由于目前交通高速发展，高速、轨道的发展导致目前市内房价的增幅南浔区双林镇，由于近几年区政府对本地的大力支持，基础

7、设备的安排发展，基础建设的投资发展陆续完工，交通环境目前慢慢起来了，本地包括外地的人口住房考虑也慢慢的偏移到南浔区，而双林作为近千年历史的古镇，是被考虑的第一系列。 潜在的竞争 由于很多大型的开发商对本地住宅的开发，导致目前多数楼盘一起处于竞争状态。而由于开发商致力于本地人的购房需求， 南浔花园洋房发展研判 由于本地开发商主要开发的楼盘都是以花园洋房类型为主，但由于楼盘价都高于的我们在售的楼盘。而且目前我们涉及到上海这边的投资客，客源相对要广，这是我们目前持有的优势。1、 南浔花园洋房 在售楼盘数在售套数在售均价6个791+套7000元2、 宝石花园 宝石花园洋房 开发商：湖州耀诚置业有限公司

8、项目位置：双林古镇板桥西路占地面积：3万平方住宅物业形态：多层花园洋房3、 潜在的竞争 类型对比宝石花园其它楼盘结果价格对比6000元7000元房型对比复式、平层平层客源对比上海+本地本地地段对比双林古镇生活圈南浔区生活圈配套对比成熟生活圈成熟生活圈=南浔其它楼盘的较多对比都略差异于本案，开发产品类型相接近，公开后将成为本案最直接的竞争对手，可能会对后期的推广等产生问题。4、 其他高端住宅的竞争 目前小区没有开发出别墅与高层，无需介入到高层与别墅的竞争圈子。从数据上可以看出高层是竞争力度最大的房地产交易市场，由于多数楼盘开发、推出批量的高端高层住宅，导致市场上库存量余留，本地客源消化不了目前的

9、房源体量第3章 客户概念 一、客户资源1、买主是谁？ 湖州在职企业员工、个体自营等新富阶层 在职公务员、县市级中高白领阶层 环南浔旅游人群，认知房产价值投资者 上海刚需型客户，房产投资者。 2、 买主在那？主要分布在湖州、南浔、双林，浔西等3、 周边杭州、上海等城市4、 隐形的圈子 南浔经济开发区内游国内、外资企业1250家，工业产值600亿元，光木板生产企业就有300多家，产业的发达造就了独特的富裕家庭，也为本地的住房需求提供稳定的增长效应。二、产品趋势：1、 区域: 目前湖州市发展飞快，距离上海也仅150公里，湖州市中心到上海市中心，自驾时间只需要2小时9分钟，针对上海客户的市场还是能够开

10、发出来，主要湖州政府也一直大力在发展市内规划，很多只有二线城市才有的交通配套一直在跟进，南浔作为政府目光紧盯的片区，价值也一直在体现。2、 生活环境 由于处于江南之地，“鱼米之乡、人才辈出之地”气候与地理环境非常好，非常适合居住，也是养老、修身福地，中国长寿村，多数是在江南之地。3、 环境 在上海近几年环境的影响下，周边房地产市场产生非常大的波动。 前几年的苏州，太仓等上海南边方向的房地产市场交易量，极力推动着上海周边房产的发展。而昆山花桥与上海链接地铁，更是让上海周边房产市场交易量，达到疯狂的程度。 但由于花桥的住宅慢慢接近售空，上海周边出现新的投资洼地“嘉善”。在2014年年尾到2016年

11、年初，整个嘉善立即房源紧张，在售40多个楼盘一一清盘，让上海周边住宅房地产市场再度陷入紧张气氛，更是形成“没房可买”“没房可卖”的意思。 目前嘉兴已经基本出现房源紧缺，很多投资型客户慢慢的往桐乡，南浔，海盐等区域偏移，也是目前楼盘在售的有利趋势。树立了我们发展的方向。4、消费群 上海这边的投资客，投资买房已经不是自身定向，产生的购房需求，而是跟着上海大多房产公司开发方向随波逐流，潜移默化的产生购房需求。 而掌握目前上海经营房产公司的数量跟质量是目前最主要的客源开发渠道。而我司在这块有着非常大的优势。第四章 衿伟策划有限公司一、数据分析1、 市场分析 上海周边市场价格可售楼盘状况昆山花桥2000

12、0元售空昆山千灯15000元没可选房源昆山淀山湖18000元没可选房源启东8000元可选择吴江汾湖15000元没可选房源嘉兴嘉善13000元售空嘉兴平湖8000元没可选房源嘉兴海盐7000元所剩房源不多嘉兴桐乡6500元可以提供售盘2、 同行对比分析团队：市场部：人数21位。 公司新晋人员：都是由有经验的员工手把手教学，目前也理解相 关知识。 资历员工：大都是从其他策划公司挖掘过来，有着深厚的资源与经验。能够更好的推广楼盘经验：之前员工推广过的楼盘：小城春秋、大众湖滨、嘉业阳光城、大树英格兰、禾丰乾庄、台升*悦府、旭辉朗香郡，距和*名城，世合理想大地、凤鸣新天地、天星*如意湾、玫瑰湾、置地广场

13、等。3、 针对于本项目的 SOWT 分析优势：商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。弥补了本地区中高档商娱的空缺。最专业的物业管理周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全最快今年底既可交房劣势：高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活本地区收入及购买力不高置业顾问不专业，配合度不高上海建筑设计的结晶，独有的小高层电梯楼及复式楼。威胁：居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。机会：道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。市场供小于求，居民有强烈的购房需求本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争 二、机会分析1、针对本项目机会分析 目前很多策划公司，都把目光盯住在桐乡、海宁、海盐。 而我们的项目距离上海的距离差距不大，且政府支持力度大的地段，未来绝对是有市场的，完全可以分流嘉兴，桐乡的客户，也是我司考虑合作的最初原因。2、任务指标 按宝石花园的体量300套来说，保证能分担3分之1的任务指标。 立指标的原因：由于