第9章资产评估的收益途径

1、.第第9 9章章 资产评估的收益途径资产评估的收益途径.9.1 9.1 收益途径及程序收益途径及程序9.2 9.2 收益途径中的基本参数及确定收益途径中的基本参数及确定9.3 9.3 收益途径中常用的数学模型收益途径中常用的数学模型9.4 9.4 收益途径应用举例及方法评价收益途径应用举例及方法评价目 录.通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估收益途径及具体技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式，以及收益途径中的各种评估技术方法的基本应用。【学习目标】.资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业

2、活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为3 3种种基本类型，或称基本类型，或称3 3种基本方法种基本方法，即市场法、成本法即市场法、成本法和收益法。和收益法。3种基本方法.9.1.1 收益途径的内涵 收益途径是

3、指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种评估方法的总称。 收益途径是根据将利求本的思路，采用资本化和折现的思路及方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。 从理论上来讲，收益途径是资产评估中最为科学合理的评估途径之一。9.1 收益途径及程序.采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产或

4、投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。现的途径及其方法来判断和估算资产价值。收益途径. 收益途径及其方法是依据资产未来

5、预期收益经折现或资本化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素： 一是被评估资产的预期收益； 二是折现率或资本化率； 三是被评估资产取得预期收益的持续时间。 9.1.2 9.1.2 收益途径的基本前提收益途径的基本前提. 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并用货币衡量； 被评估资产预期获利年限可以预测。应用收益途径必须具备的前提条件如下：应用收益途径必须具备的前提条件如下：.收益法能真实和较准确地反映企业本金化收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。但是预

6、期收益额预测难度较大，方所接受。但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围较小，影响。这种方法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。的单项资产评估。. 1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料（涉及资产经营前景、企业财务状况、市场形势、经营风险，不同评估对象，数据资料侧重点有所差异） 2）分析测算被评估对象未来预期收益及取得预期收益持续的时间(定性、定量综合分析；考虑自然寿命、技术寿命、经济寿命、产业周期及国家法规政策） 3）

7、确定折现率或资本化率（银行利率、国债利率、收益的稳定性、风险因素） 4）用折现率或资本化率将评估对象未来经济寿命期间内的预期收益折算成现值（初步价值） 5）分析确定评估结果（敏感性检测、综合分析确定最终结论）9.1.3 9.1.3 收益途径的基本程序收益途径的基本程序.三个最主要的参数：收益额、折现率、获利期限9.2.1 收益额的特点及测算方法 1）收益额的特点 收益额指根据投资回报原理，资产在某种情况下所能得到的归其产权主体的所得额，包括正常情况和特殊情况。正常情况下收益额有明确的特点： （1）时间角度讲：收益额是评估对象的未来预期收益额，而不是评估对象的历史收益额或现实收益额。 （2）从收

8、益性质讲：用于资产评估的收益额是评估对象的客观收益额或正常收益额，而不是评估对象的实际收益额或账面收益额。9.2 收益途径中的基本参数及确定.注意： 客观收益额与实际收益额是两个不同质的概念，大多数情况下实际收益额可能并不等同于客观收益额。实际收益额是评估对象本身与外部各种因素共同作用的结果。资产评估预期收益的基础，通常是资产在正常的经营条件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的评估对象的正常收益。 收益额的两个特点是收益途径中关于收益额选择的一般性要求和特点，也可以谓之普遍性要求和特点。还需要了解和掌握特殊情况下收益途径收益额选择的特点要求和特点。 企业价值评估的收益额通常选择企业的（息前）净

9、利润、（息前）净现金流量，房地产收益额可选择毛收益、纯收益，无形资产通常选择超额收益。.2 2）收益额测算的常用技术方法）收益额测算的常用技术方法 评估对象的差异导致未来收益预测的具体方法并不相同。就短期收益来讲，可用因素分析法和回归分析法；就长期收益来讲，应在短期收益基础上，应用稳定性和发展趋势等的分析来判断。 （1）因素分析法（定性成分大，依赖经验） （2）回归分析法（较为实用的定量分析法）. 1）折现率的构成 从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 折现率就其构成而言，是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。 无风险报酬率通常是指投资于

10、收益相对稳定且无投资障碍的特定投资的回报率。一般按同期国库券利率为准。 风险报酬率是对风险投资的溢价补偿，是对投资回报率超出无风险报酬率的部分。（行业风险报酬率、经营风险报酬率、通货膨胀率）9.2.2 9.2.2 折现率的构成及测算思路折现率的构成及测算思路. （1）累加法 采用无风险报酬率加风险报酬率的方式确定折现率或资本化率。风险调整值的确定主观性较强，不容易掌握。 （2）净收益与售价比率法 净收益与售价比率法亦称租价比法。租价比法是利用市场上近期交易的与被评估对象相同或相近似的资产的净收益、价格等资料，测算出评估对象的折现率或资本化率。例：多个案例折现率的平均，可消除偶然因素的影响。2

11、2）折现率测算的思路与方法）折现率测算的思路与方法率酬报其他风险率酬报财务风险率酬报经营风险率酬报行业风险报酬率险风. 多个案例折现率的平均，可消除偶然因多个案例折现率的平均，可消除偶然因素的影响。（采用简单算术平均或加权算术素的影响。（采用简单算术平均或加权算术平均）平均）例表例表9-19-1资本化率资本化率 = = 交易价格交易价格/ /净收益净收益因同期，采用简单算术平均计算。因同期，采用简单算术平均计算。. 评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被评估对象投资风险，并将它插入其中，然后确定折现率或资本化率的大小。（3 3）各种投资收益率排

12、序插入法）各种投资收益率排序插入法. 加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和企业负债所构成的全部资本，以及全部资本所需要的回报率，经加权平均计算来获得企业价值评估所需折现率的一种数学模型。 （4 4）加权平均资本成本模型）加权平均资本成本模型edEDRKKDEDE. 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 与资产收益期限测定紧密相关的是资产的自然寿命、技术寿命、法定寿命、经济寿命。 资产收益期限实际上是资产的自然寿命、技术寿命、法定寿命、经济寿命中的某一个是重合的。9.2.3 9.

13、2.3 收益期限收益期限.分为有限期和无限期的评估模型分为等额收益和非等额收益评估模型9.3.1 纯收益不变 收益永续（无限期），各因素不变的条件下的数学模型： PA/r （93） 其成立条件是： （1）纯收益每年不变； （2）资本化率固定且大于零； （3）收益年期无限。9.3 收益途径中常用的数学模型.收益年期有限，资本化率大于零的数学模型111nAPrr其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期有限为n。收益年期有限，资本化等于零的数学模型PAn其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率为零；（3）收益年期有限为n。. 无限年期收益条件下的数学模

14、型如下： （96） 有限年期收益条件下的数学模型如下： （97）9.3.2 9.3.2 纯收益在若干年后保持不变纯收益在若干年后保持不变(1)(1)1inRAPinrrri)1 (11 )1 (1)1 (tntrrrAtiirRiP. 纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下的数学模型如下： （98） 纯收益按等差级数递增，收益年期有限条件下的数学模型如下： （99）9.3.3 9.3.3 纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化2rBrAPnnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（. （910） 纯收益按等差级数递减，收益年期有限条件下的数学模型如下： （911） 纯收益按等差级

15、数纯收益按等差级数递减递减，收益年期无限条件下的数学，收益年期无限条件下的数学模型如下：模型如下： 2rBrAPnnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（. 纯收益按等比级数递增，收益年期无限条件下的数学模型如下： （912） 纯收益按等比级数递增，收益年期有限条件下的数学模型如下： （913）9.3.4 9.3.4 纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化srAP)11(1 nrssrAP. （914） 纯收益按等比级数递减，收益年期有限条件下的数学模型如下： （915） 纯收益按等比级数纯收益按等比级数递减递减，收益年期无限条件下的数学，收益年期无限条件下的数学模型如下：模型如下

16、：srAP)11(1 nrssrAP.注意：注意：计算公式本身计算公式本身并不能保证并不能保证评估结论的正确。评估结论的正确。重要的是重要的是恰当选择恰当选择运用收益途径的各个参数。运用收益途径的各个参数。已知未来若干年后资产价格条件下的数学模型如下：已知未来若干年后资产价格条件下的数学模型如下：nnnrPrrAP)1 ()111 （.9.4.1 收益途径的应用举例例9-1：某资产剩余经济寿命3年的收益全部用于抵债，评估抵债价值。预测分析3年预期收益如表：可确定折现价值为283+356+168 = 807万元9.4 收益途径应用举例及方法评价收益额收益额（万元）（万元）折现率折现率折现系折现系

17、数数折现值折现值（万元）（万元）第一年第一年3003006%6%0.94340.9434283283第二年第二年4004006%6%0.89000.8900356356第三年第三年2002006%6%0.83690.8369168168.例例9-2:9-2:已预计未来已预计未来5 5年的收益及第年的收益及第6 6年开始的不变收年开始的不变收益（折现率为益（折现率为10%10%）1 1、评估永续经营条件下的企业价值、评估永续经营条件下的企业价值利用公式利用公式9-69-62 2、评估经营、评估经营5050年条件下的企业价值年条件下的企业价值利用公式利用公式9-79-7(1)(1)1inRAPin

18、rrri23455121513111414(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)10%(1 10%)12 .9091 15 .8265 13 .7513 11 .6830 14 .6209 14 .1 .620949.2442 140 0.6209136.17)1 (11 )1 (1)1 (tntrrrAtiirRiP49.2442140 0.6209 (10.0137)134.98.9.4.2 9.4.2 收益途径的评价收益途径的评价 从理论上讲，收益途径是资产评估中最符合资产价值原理的一条评估途径。其优点非常明显，是整体性资产评估、无形资产评估等的基本选择。

19、 其缺点也是明显的，主要体现在操作性较差，运用效果在很大程度上取决于评估师的主观判断。.作 业:解释：解释：收益途径收益途径 正常收益正常收益 资本化率资本化率 收益期限收益期限 简答简答 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（5 5）选择选择 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（）（5 5）判断判断 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（）（5 5）（）（6 6） .简答参考答案（1 1）收益途径存在和运用的经济学基础是什么？）收益途径存在和运用的经济学基础是什么？答：收益途径是根据将利求本的思路，利用投资回报和收益答：收益途径是根据将利求本的思路，利用

20、投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，显然这个评估结果是容易被资产业务各方益来评估其价值，显然这个评估结果是容易被资产业务各方所接受的。所接受的。（2 2）保证收益途径评估结果可靠性需要满足什么条件？）保证收益途径评估结果可靠性需要满足什么条件？答：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡答：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并

21、可以资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利年限可以预测。.简答参考答案（3 3）为什么收益途径中的收益额通常选择）为什么收益途径中的收益额通常选择“客观收益客观收益”？答：评估对象在评估时点的实际收益是评估对象本身与外部答：评估对象在评估时点的实际收益是评估对象本身与外部各种因素共同作用的结果。在这些因素中，许多是属于一次各种因素共同作用的结果。在这些因素中，许多是属于一次性的或偶然性的因素。如果以评估对象评估时点的实际收益性的或偶然性的因素。如果以评估对象评估时点的实际收益作为预测评估对象未来预期收益的基础

22、而不加以调整，意味作为预测评估对象未来预期收益的基础而不加以调整，意味着将在评估对象未来经营中不复存在的因素仍然作为影响评着将在评估对象未来经营中不复存在的因素仍然作为影响评估对象未来预期收益的因素加以考虑。因此，资产评估预期估对象未来预期收益的因素加以考虑。因此，资产评估预期收益的基础，通常是资产在正常的经营条件下，排除了偶然收益的基础，通常是资产在正常的经营条件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的评估对象的正常收益。因素和不可比因素之后的评估对象的正常收益。.简答参考答案（4 4）折现率及资本化率的本质是什么？）折现率及资本化率的本质是什么？答：从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，答：从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，是由无风险报酬的回报率。折现率就其构成而言，是由无风险报酬率和风险报酬率组成。资本化率与折现率在本质上率和风险报酬率组成。资本化率与折现率在本质上是相同的，习惯上人们把将未来有限期预期收益折是相同的，习惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预算成现值的比率称为折现率，而把将未来