商业综合体运营模式

1、 商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析2011.11.132011.11.13 1 理论篇理论篇2 市场篇市场篇3 借鉴篇借鉴篇4 建议篇建议篇项目项目总投资总投资总建面总建面国贸三期国贸三期万达广场万达广场华茂中心华茂中心财富中心财富中心银泰中心银泰中心40亿人民币亿人民币30亿人民币亿人民币60亿人民币亿人民币60亿人民币亿人民币40亿人民币亿人民币54万平方米万平方米50万平方米万平方米30万平方米万平方米72万平方米万平方米35万平方米万平方米MONEYMONEYMONEYMONEYMONEYMONEY哎，一上来就谈钱，有点伤感情哎，一上来就谈钱，有点伤感情肉疼肉疼的钱的钱换来

2、的是什么换来的是什么商业地产的价值与本质商业地产的价值与本质商业地产的双重价值：商业地产的双重价值：物业价值物业价值运营价值运营价值商业地产的本质：商业地产的本质：金融地产金融地产大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。金融工具，这才是商业地产的魅力所在。五方主体五方主体投资者投资者开发商开发商营运商营运商经营者经营者终端消费者终端消费者受益来源受益来源物业投资回报物业投资回报房地产开发利润房地产开发利润租金差价及管理费等租金差价及管理费等商品差价商品差价

3、现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。影响因素影响因素商业增值能力商业增值能力物业升值能力物业升值能力物业质素物业质素营销推广营销推广售价水平售价水平商业规划

4、商业规划业态业种业态业种租金水平租金水平人流人流环境环境商品商品服务服务价格水平价格水平消费观念消费观念消费行为消费行为购买水平购买水平备注备注小商户小商户管理公司管理公司大商家大商家大小业主大小业主本土的商业运营模式本土的商业运营模式只售不租只售不租只租不售只租不售租售结合租售结合不租不售自主经营不租不售自主经营商家联营商家联营证券化模式证券化模式华茂中心商业华茂中心商业新光天地新光天地定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间GUCCI亚洲最大的旗舰店亚洲最大的旗舰店CLUB MONACO北京第一家店北京第一家店MAX&CO中国第一家形象店

5、中国第一家形象店78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。运营关键：运营关键：n引进成熟的外资百货运营模式引进成熟的外资百货运营模式体验式一站购物；体验式一站购物；n整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值1 理论篇理论篇2 市场篇市场篇3 借鉴篇借鉴篇4 建议篇建议篇倒置的开发顺序倒置的开发顺序我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用“拿地拿地规划、设计规划、设计施工施工贷款贷款销

6、销售售营业营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。市场展望市场展望1： 开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流市场展望市场展望2： 并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优 质物业成为并购主要对象质物业成为并购主要对象市场展望市场展望3： 二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显 著的人口导入型特点的城市区域是商业地产著的人口导入型特点的城市区域是商业地产 发展值得期待的区域，潜在着较

7、大商机发展值得期待的区域，潜在着较大商机市场展望市场展望4： 由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定的现金流稳定的现金流市场展望市场展望5： 体验式消费的商业模式将受到更过关注体验式消费的商业模式将受到更过关注1 理论篇理论篇2 市场篇市场篇3 借鉴篇借鉴篇4 建议篇建议篇1 理论篇理论篇2 市场篇市场篇3 借鉴篇借鉴篇4 建议篇建议篇商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。3.设计本身设计本身1.精确的商业定位精确的商业定位商业定位跟住宅定位是不一样的商业定位跟住宅定位是不一样

8、的相对来说，住宅定位比较模糊而粗放相对来说，住宅定位比较模糊而粗放而商业的地域性太强，其而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等等都对商业产生相当大的影响都对商业产生相当大的影响因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。2.运营模式的选择与确立运营模式的选择与确立从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品其价值在于其价值在于长期持有长线盈利长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的:如何发掘最大的如何发掘最大的商