讲义第08讲投资性房地产

1、第六章投资性房地产第一部分 重点难点【知识点】自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产的所得税处理1. 企业自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，转换时公允价值 大于原账面价值的差额计入 其他综合借：投资性房地产成本累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产递延所得税负债其他综合。2. 处置该项投资性房地产时，原直接计入其他综合的金额直接计入当期损益，与此相关的原确认的递延所得税也应转入当期损益，结转至损益的递延所得税也不直接转入所得税费用项目，而与所有者权益的余额一并转入利润表的 除所得税费用以外 的其他相关项目。借： 递延所得税负债其他综合贷：其他业务成本3. 自

2、用房地产或存货转换为公允价值计量的投资性房地产以后，在 后续计量的每期期末 ，投资性房地产的账面价值与其计税基础的差异包括两部分内容，一部分是按照税定计提折旧，按照公允价值计量的投资性房地产 不计提折旧 而产生的差异，另一部分是公允价值变动影响数，由此产生的暂时性差异的所得税影响确认所得税费用（或借： 所得税费用贷：递延所得税负债（假设公允价值上升）。第二部分 典型例题【知识点 1】投资性房地产的范围【例题 1·单选题】下列项目中属于投资性房地产的是（）。A.B.C.D.【企业以经营租赁方式租入的土地使用权已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租企业持有短期内以备

3、经营出租的空置物房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权】 B】选项 A，经营租入的土地使用权不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项 C，只有在管理已作出正式决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化第1页 共9页的，即使尚未签订租赁协议，才可视为投资性房地产 ；选项 D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。【例题 2·多选题】甲公司是一家商业地产公司，自行建造一物业，共 3层，地上共 6层，其中3层拟建为 用于出租 的停车场及购物广场，地上 6层拟用于出售的。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。因停车场、购物广场和将用于出售的属于同

4、一个项目、部发成本需要在出租物业和出售物业之间进行分摊。 2× 16年 6月 30日，停车场及购物广场装修完工，根据招商情况确定达到预定可使用状态。甲公司下列会计处理中正确的有（）。A.B.C.D.该物业建造时应作为存货核算三层及购物广场在建造期间应作为投资性房地产核算和列报地上 6层建造期间应作为存货核算三层及购物广场建造期间应当以成本计量，在其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量【】 BCD】由于甲公司建造停车场及购物广场时已明确为出租目的，符合投资性房地产定义，故在建造期间即应作为投资性房地产核算和列报，选项 A错误，选项 B正确；地上用于出售应作为存货

5、核算，选项 C正确；根据企业会计准则， 在公允价值模式下，如果在建投资性房地产的公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，在其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量，选项确。D正【知识点 2】投资性房地产的确认与初始计量【例题 1·单选题】下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（）。A.B.C.D.在建造投资性房地产过程中发生的性损失，直接计入当期损益持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期持有 以备经营 出租的空置与投资性房地产有关的后续物初始确

6、认时点为租赁期开始日，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本【】 C】企业持有以备经营出租的空置物或在建物，董事会或类似机构作出决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的， 即使尚未签订租赁协议 ,也应视为投资性房地产，选项 C不正确。【例题 2·单选题】 2× 16年 1月 1日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改扩建，并与乙企业签订了续租合同，约定自改扩建完工时将厂房 继续出租给乙企业 。 2× 16年 12月 31日厂房改扩建工程完工，共发生400万元，符合化条件，第2页 共9页当日起按照租赁

7、合同约定出租给乙企业。甲企业取得该厂房时的成本为 2000万元，假设甲企业采用成本模式计量，截至 2× 16年 1月 1日已计提折旧 600万元。不考虑其他因素，下列说法中 错误的是（A.B.C.D.【）。发生的改扩建应计入投资性房地产成本改造期间不对该厂房计提折旧22××】16年 1月 1日资产负债表上列示该 投资性房地产 账面价值为 016年 12月 31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为 1800万元C2× 16年 1月 1日，该投资性房地产账面价值 =2 000-600= 1400（万元），投资性房地产改扩建期间仍继续作为投资性房地产核算

8、，应列示金额为 1 400万元。【例题 3·多选题】下列有关投资性房地产后续的表述中，正确的有（）。A.B.C.D.【与投资性房地产有关的满足化条件的，应当计入投资性房地产成本投资性房地产改扩后继续用于出租，改扩建期间化投资性房地产改扩建期间不计提折旧或摊销投资性房地产日常维修费用通常计入其他业务成本】 ACD】投资性房地产改扩建后继续用于出租，改扩建期间计入“ 在建工程 ”科目化应记入“投资性房地产在建”科目，选项 B不正确。【知识点 3】投资性房地产的后续计量【例题 1·单选题】 2× 16年 3 月 1日 ，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，

9、租赁期为 6年， 每年为 180万元 ，于每年 12月 31日收取。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为 3000万元； 2× 16年 12月 31日，该写字楼的公允价值为 3100万元。假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司 2 × 16年度利润总额的影响金额为（）万元。A.B.C.D.【100250280180】 B】该项投资性房地产对甲公司 2× 16年度利润总额的影响金额 =180× 10/12（当年确认的部分） +(3100-3000)（投资性房地产发生的公允价值变动） =250(万元 )。【知识点

10、 4】投资性房地产的转换【例题 1·单选题】甲公司将一幢自用办公楼转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为 5000万元，至转换日已计提折旧 100万元，已计提固定资产减值准备 300万元，转换日该办公楼的公允价值为 6000万元。甲公司采用资产负债表债务法核算所得税，所得税税率 25%。不考虑其他因素，转换入“其他综合”科目的金额为（）万元。第3页 共9页A.6B.4C.1D.1【000700050400】 C】记入“其他综合”科目的金额 =6 000-（ 5 000-100-300） ×（ 1-25%） =1050（万元）。【例题 2

11、83;多选题】下列关于投资性房地产与非投资性房地产转换的会计处理的表述中，正确的有（）。A. 采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其账面价值与公允价值的差额计入其他综合B. 采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，其账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益C. 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时， 其账面价值大于公允价值的差额 计入公允价值变动损益D. 存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时， 其账面价值小于公允价值的差额 计入其他综合【响，选项】 CD】采用成本模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，不需要考虑公允价值的影A和 B错误。【

12、例题 3·单选题】下列资产分类或转换的会计处理中，符合会计准则规定的有（）。A. 自用物停止自用改为出租，其转换日为 租赁开始日B. 将作为存货的房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，应按其在转换日的公允价值入账，其公允价值与账面价值的差额 计入其他综合C.D.列报【将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为成本模式因签订不可撤销的出售协议，将对联营企业投资终止采用权益法核算，并作为持有待售资产】 D】选项 A，自用物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日；选项 B，将作为存货的房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产的，应按其在转换日公允价值与账面价值的差额贷记“其他综合

13、”科目或借记“公允价值变动损益”科目。选项C，投资性房地产不能由公允价值模式转为成本模式。【例题 4·单选题】下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。A. 以 成本模式后续计量 的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合第4页 共9页B. 以 成本模式后续计量 的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C. 以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.

14、 以 公允价值模式后续计量 的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合【】 C】选项 A，采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货的入账价值；选项B，采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面原值作为转换后固定资产的成本，折旧等科目对应结转，而不考虑转换日的公允价值；选项D，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），无需区分该差

15、额是借方或贷方。【例题 5·多选题】甲公司 2× 13年 12月 31日购入一栋办公楼，实际取得成本为 6000万元。该办公楼预计使用年限为 20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址， 2 ×16年 6月 30日 甲公司与乙公司签订租赁协议，该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期 2年，年300万元，每半年支付一次。租赁协议签订日 该办公楼的公允价值为 5200万元 。甲公司对投资性房地产采用 公允价值模式进行后续计量。 下列各项关于甲公司上述或事项会计处理的表述中，正确的有（）。A.B.C.D.【出租办公楼应

16、于 2× 16年计提折旧 300万元出租办公楼应于租赁期开始日确认公允价值变动损益 -50万元出租办公楼应于租赁期开始日按 5250万元确认为投资性房地产出租办公楼 2× 16年取得的 150万元收入应确认其他业务收入】 BD】 2× 16年应计提的折旧 =6000÷ 20× 6/12=150（万元），选项 A错误；办公楼出租前的账面价值 =6000-6000/20× 2.5=5250（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，按租赁期开始日的公允价值5200万元确认为投资性房地产，应确认公允价值变动损益=5200-525

17、0=-50（万元），选项 B正确，选项 C错误；出租办公楼取得的务收入，选项 D正确。收入应当作为其他业【例题 6·多选题】甲公司 2× 16年 6月 30日将自用转作出租，且以公允价值模式进行后续计量，该原值 1000万元，预计使用年限为 10年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，至 2× 16年 6月 30日已经使用 3年，未计提减值准备， 转换日公允价值为 1000万元， 2×16年 12月 31日公允价值为 930万元。 假设税法对该以历史成本计量，且与自用时的折旧政策一致。甲公司适用的所得税税率为25%，下列与该投资性房地产相关的确认计量

18、表述中正确的有（A.B.）。2 × 16年 12月 31日投资性房地产账面价值为 930万元2 × 16年 12月 31日投资性房地产计税基础为 650万元第5页 共9页C.D.【22××】16年 12月 31日递延所得税负债期末余额为 70万元16年应确认所得税费用 70万元ABC2× 16年 12月 31日投资性房地产账面价值为其公允价值930万元，选项 A正确； 2-1000/10× 6/12=650（万930-650）× 25%=70（万× 16年12月 31日投资性房地产计税基础 =（ 1000-1000

19、 /10× 3）元），选项 B正确； 2× 16年 12月 31日递延所得税负债余额 =（元），选项 C正确；甲公司 2× 16年 6月 30日初始确认投资性房地产以公允价值 1000万元入账，计税基础 =1000-1000/10× 3=700（万元），产生应纳税暂时性差异 =1000-700=300（万元），确认递延所得税负债对应其他综合的金额为 75万元（ 300× 25%）， 2× 16年影响损益的暂时性差异 =（ 1000-930） -1000/10× 6/12=20（万元），应冲减所得税费用 =20× 2

20、5%=5（万元），或计入所得税费用金额=70-75=-5（万元），选项D错误。相计分录如下：借：其他综合贷：递延所得税负债所得税费用75705【提示】该自用至 2× 16年 6月 30日已经使用 3年，即折旧金额 300万元（ 1000/10× 3）中包含 2× 16年 1月 1日至 2× 16年 6月 30日应计提的折旧额。【知识点 5】投资性房地产的处置【例题 1·单选题】 2× 14年 2月 15日，甲公司将一栋自用办公楼对外出租，年为 360万元。当日， 办公楼成本为 3200万元，已计提折旧为 2100万元，未计提减值准备，

21、公允价值为2400万元。 甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。该办公楼 2× 14年 12月 31日的公允价值为 2600万元， 2×× 16年 3月 1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 2800万元。 不考虑其他因素 ，甲公司 2× 16年度因 出售 该办公楼而确认的损益金额为（）万元。A.B.C.D.【16040014601700】 C】甲公司因出售该办公楼应确认的损益金额 =(2800-2640)（售价与账面价值差额） +2400-(3200-2100)（转换时点计入其他综合的部分） =1460(万元 )。这里要注

22、意将转换日公允价值大于账面价值计入其他综合的金额结转到当期损益，但出售时 公允价值变动损益转入其他业务成本属于损益类科目内部结转，不影响损益总额。【例题 2·单选题】 20× 6年 6 月 30日 ，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为 1年，年为 200万元。当日，出租办公楼的公允价值为 8 000万元， 大于其账面价值 5 500万元 。 20× 6年 12月 31日，该办公楼的公允价值为 9000万元。 20× 7年 6月 30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 9 500万第6页 共9

23、页元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述或事项对甲公司 20× 7年度损益的影响金额是（A.500 万元）。B.6C.6D.7【000100000】万元万元万元C】对甲公司 20× 7年度损益的影响金额公允价值 9 500账面价值 9 000其他综合转入损益的金额 5 500 200/2（半年的收入） 6 100（万元）。【知识点 6】投资性房地产与会计政策变更的结合【例题 1·计算分析题】甲公司为上市公司，适用的所得税税率为 25%，所得税采用资产负债表债务法核算。 2× 16年至 2× 17年甲公司发生以

24、下事项：（ 1）甲公司与乙公司签订一项租赁协议，将其自用的办公楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为 2× 17年 1月 1日。当日该办公楼的账面余额为 30 000万元，已累计计提折旧 5 000万元（不包括 2× 17年 1月折旧部分）， 公允价值为 28 000万元 ，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。假定转换前该办公楼的计税基础与账面价值相等，税定，该办公楼尚可使用年限为 10年，（ 2）甲公司原持有一项投资性房地产且按照成本模式计量，在 2× 17年年初相关投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，于是自 2× 17年 1月 1日将投

25、资性房地产转为以公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产账面原值 12 000万元，已计提累计折旧 2 500万元，未计提减值准备，公允价值为 11 000万元，转换前税法的计税基础和账面价值一致，甲公司按照净利润的10%计提法定盈余公积。（ 3）为减少投资性房地产公允价值变动对公司利润的影响，从 2× 17年 1月 1日起，甲公司将出租厂房的后续计量由公允价值模式变更为成本模式作为政策变更并进行了追溯调整。甲公司拥有的投资性房地产系一栋专门用于出租的厂房，于 2× 14年 12月 31日建造完成达到预定可使用状态并用于出租，成本为 8500万元。在投资性房地产后续计量采

26、用成本模式的情况下，甲公司对出租厂房采用年限平均法计提折旧，出租厂房自达到预定可使用状态的次月起计提折旧，预计尚可使用25年，预计净残值为零。在投资性房地产后续计量采用公允价值模式的情况下，甲公司出租厂房各年末的公允价值如下： 2×要求：× 16年 12月 31日为 9 500万元。（1） 根据资料（ 1）计算相关的递延所得税并编制会计分录。2） 根据资料（ 2）计算相关的递延所得税并编制会计分录。3）根据资料（ 3），甲公司会计处理是否正确并说明理由；如不正确，编制更正有计差错的会计分录。【】第7页 共9页（ 1） 2×万元，计税基础 =账面余额 -税法累计折旧 =（ 30 000-5 000） -（ 30 000-5 000） /10=22 500（万元），累计产生的应纳税暂时性差异对应的递延所得税负债期末余额 =（ 32 000-22 500）× 25%=2 375（万元）。该投资性房地产的账面价值为转换日的公允价值，即28000万元；计税基础=30000-5000=25 000（万元），因账面价值大于计税基础而产生的应纳税暂时性差异 =28 000-25 000=3 000（万元），应确认递延所得税负债 =3 000