第八章项目融资

1、第九章第九章 项目融资方案项目融资方案基本知识点基本知识点u融资组织形式选择融资组织形式选择u资金来源选择资金来源选择u资本金筹措资本金筹措u债务资金筹措债务资金筹措u融资方案分析融资方案分析一、融资组织形式选择一、融资组织形式选择u（一）既有项目法人融资（一）既有项目法人融资u（二）新设项目法人融资（二）新设项目法人融资 （一）既有项目法人融资（一）既有项目法人融资特点：特点：u（1）不组建新的项目法人，由既有法人统）不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；一组织融资活动并承担融资责任和风险；u（2）拟建项目一般是在既有法人资产和信）拟建项目一般是在既有法人资产和

2、信用的基础上进行，并形成增量资产；用的基础上进行，并形成增量资产；u（3）从既有法人的财务整体状况（包括建）从既有法人的财务整体状况（包括建设项目）考察融资后的债务偿还能力。设项目）考察融资后的债务偿还能力。（二）新设项目法人融资（二）新设项目法人融资特点：特点：u（1）项目投资由新设项目法人的资本金和）项目投资由新设项目法人的资本金和债务资金构成；债务资金构成；u（2）由新项目法人承担融资责任和风险；）由新项目法人承担融资责任和风险；u（3）从项目投产后的经济效益情况考察偿）从项目投产后的经济效益情况考察偿债能力。债能力。新设法人融资新设法人融资既有法人融资既有法人融资概概念念组建新的项目法

3、人进行项目建设的组建新的项目法人进行项目建设的融资活动。融资活动。又称公司融资或公司信用融资，是以既又称公司融资或公司信用融资，是以既有法人作为项目法人进行项目建设的融有法人作为项目法人进行项目建设的融资活动。资活动。特特点点项目投资由新设法人筹集的资本项目投资由新设法人筹集的资本金和债务资金构成；金和债务资金构成；新设法人承担融资责任和风险；新设法人承担融资责任和风险；从项目投产后的经济效益情况考从项目投产后的经济效益情况考察偿债能力。察偿债能力。拟建项目不组建新的项目法人，由既拟建项目不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；任和

4、风险；拟建项目一般是在既有法拟建项目一般是在既有法人资产和信用的基础上进行的，并形成人资产和信用的基础上进行的，并形成增量资产；增量资产；一般从既有法人的财务整一般从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力体状况考察融资后的偿债能力其其他他新组建的法人拥有项目的财产和新组建的法人拥有项目的财产和权益，并承担融资责任和风险。权益，并承担融资责任和风险。新设法人可按新设法人可按公司法公司法的规定的规定设立有限责任公司（包括国有独资设立有限责任公司（包括国有独资公司）和股份有限公司形式。公司）和股份有限公司形式。既有法人负责筹集资金，投资新项目，既有法人负责筹集资金，投资新项目，不组建新的独立法人

5、，负债由既有法人不组建新的独立法人，负债由既有法人承担；承担；融资方案要与公司总体财务安排相协融资方案要与公司总体财务安排相协调，将其作为公司理财的一部分。调，将其作为公司理财的一部分。的担保额度。二、资金来源选择二、资金来源选择具体可分为直接融资和间接融资具体可分为直接融资和间接融资u直接融资是指投资者对拟建项目的直接投直接融资是指投资者对拟建项目的直接投资以及项目法人通过发行（增发）股票、资以及项目法人通过发行（增发）股票、债券等直接筹集的资金。债券等直接筹集的资金。u间接融资是指从银行及非银行金融机构借间接融资是指从银行及非银行金融机构借入的资金。入的资金。资金来源具体有资金来源具体有

6、u1.项目法人自有资金；项目法人自有资金；u2.政府财政性资金；政府财政性资金；u3.国内外银行等金融机构的信贷资金；国内外银行等金融机构的信贷资金；u4.国内外证券市场资金；国内外证券市场资金；u5.国内外非银行金融机构资金；国内外非银行金融机构资金；u6.外国政府、企业、团体、个人等资金；外国政府、企业、团体、个人等资金；u7.国内企业、团体、个人的资金。国内企业、团体、个人的资金。 三、资本金筹措三、资本金筹措u（一）新设项目法人资本金筹措（一）新设项目法人资本金筹措u（二）既有项目法人资本金筹措（二）既有项目法人资本金筹措 房地产开发项目要求项目资本金达到房地产开发项目要求项目资本金达

7、到35%。 计算资本金的基数是总投资，是指固定资产投资（建设投计算资本金的基数是总投资，是指固定资产投资（建设投资及建设期的贷款利息）与铺底流动资金之和。铺底流动资及建设期的贷款利息）与铺底流动资金之和。铺底流动资金一般按建成后所需全部流动资金的资金一般按建成后所需全部流动资金的30%计算。计算。重庆市对于房地产开发项目资本金的规定重庆市对于房地产开发项目资本金的规定u在项目主体结构建设阶段，可使用项目资本金实在项目主体结构建设阶段，可使用项目资本金实际存入数额的际存入数额的65%。其中，项目属多层的，已建。其中，项目属多层的，已建房屋在完成主体结构二分之一后，可使用项目资房屋在完成主体结构二

8、分之一后，可使用项目资本金实际存入数额的本金实际存入数额的40%，在主体结构封顶后，在主体结构封顶后，可再使用项目资本金实际存入数额的可再使用项目资本金实际存入数额的25%；项目；项目属高层的，已建房屋面积达到规划批准拟建面积属高层的，已建房屋面积达到规划批准拟建面积的四分之一时，可使用项目资本金实际存入数额的四分之一时，可使用项目资本金实际存入数额的的40%，主体结构达到三分之一时可再使用项目，主体结构达到三分之一时可再使用项目资本金实际存入数额的资本金实际存入数额的25%。 重庆市对于房地产开发项目资本金的规定重庆市对于房地产开发项目资本金的规定u项目竣工验收合格取得竣工验收备案证，项目竣

9、工验收合格取得竣工验收备案证，项目环境、配套设施完成及工程款、民工项目环境、配套设施完成及工程款、民工工资结算完毕，可使用项目资本金实际存工资结算完毕，可使用项目资本金实际存入数额的全部余额（包含该项目资本金所入数额的全部余额（包含该项目资本金所产生的利息）。产生的利息）。u资本金应存入房地产开发主管部门委托的资本金应存入房地产开发主管部门委托的监管银行监管银行 （一）新设项目法人资本金筹措（一）新设项目法人资本金筹措u1.各级政府财政预算内资金，预算外资金各级政府财政预算内资金，预算外资金和各种专项资金；和各种专项资金；u2.国家授权投资机构入股的资金；国家授权投资机构入股的资金；u3.国内

10、外企业入股的资金；国内外企业入股的资金；u4.社会个人入股的资金；社会个人入股的资金；u5.项目法人通过发行股票从证券市场筹集项目法人通过发行股票从证券市场筹集的资金。的资金。（二）既有项目法人资本金筹措（二）既有项目法人资本金筹措u1.企业可以用于项目的资金；企业可以用于项目的资金；u2.资产变现的现金；资产变现的现金；u3.原有股东增资扩股；原有股东增资扩股；u4.吸收新股东；吸收新股东；u5.发行股票筹集的资金。发行股票筹集的资金。四、债务资金筹措四、债务资金筹措u（一）信贷融资（一）信贷融资u（二）债券融资（二）债券融资u（三）租赁融资（三）租赁融资五、融资方案分析五、融资方案分析u（

11、一）资金来源可靠性分析（一）资金来源可靠性分析u（二）融资结构分析（二）融资结构分析u（三）融资成本分析（三）融资成本分析（二）融资结构分析（二）融资结构分析u融资结构是项目资金筹措方案中各种资金来源的融资结构是项目资金筹措方案中各种资金来源的构成及其比例关系。与其相对应的概念是企业的构成及其比例关系。与其相对应的概念是企业的资金结构，即企业的各种资金的构成及其比例关资金结构，即企业的各种资金的构成及其比例关系，是针对整个企业而言的。系，是针对整个企业而言的。u项目的融资结构，应该包括各种融资方式的结构项目的融资结构，应该包括各种融资方式的结构分析，长期融资和短期融资的结构比例以及负债分析，长

12、期融资和短期融资的结构比例以及负债融资和权益融资的结构比例。习惯上将债务融资融资和权益融资的结构比例。习惯上将债务融资和权益融资的结构比例称为融资结构。融资结构和权益融资的结构比例称为融资结构。融资结构分析主要分析资本和债务资金的比例，股本结构分析主要分析资本和债务资金的比例，股本结构比例、债务结构比例。比例、债务结构比例。 （三）融资成本分析（三）融资成本分析u融资成本是指项目为筹集和使用资金而支融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用，包括资金筹集费和资金占用费付的费用，包括资金筹集费和资金占用费两部分。融资成本分析可以分为债务资金两部分。融资成本分析可以分为债务资金融资成本分析和资本

13、金融资成本分析。融资成本分析和资本金融资成本分析。u资金筹集费是指资金筹集过程中支付的一资金筹集费是指资金筹集过程中支付的一次性费用。次性费用。u资金占用费是指占用资金支付的费用。资金占用费是指占用资金支付的费用。u资本金占用费一般应按机会成本的原则计算，当资本金占用费一般应按机会成本的原则计算，当机会成本难以确定时，可参照银行存款利率计算。机会成本难以确定时，可参照银行存款利率计算。u项目融资成本一般采用资金成本率相对数来表示，项目融资成本一般采用资金成本率相对数来表示，它是企业资金占用费与筹集资金的净额之比率。它是企业资金占用费与筹集资金的净额之比率。即：即：u资金成本率资金成本率=资金占

14、用费资金占用费/（筹集资金总额（筹集资金总额-资金筹资金筹集费用）集费用）100%（1）银行借款的资金成本）银行借款的资金成本11(1)1dRTkF（2）债券融资的资金成本）债券融资的资金成本(1)(1)bbbITkBF(1)1bbbRTkf（3）普通股成本）普通股成本(1)csccDkGPF（4）优先股成本）优先股成本(1)pppDkPf（5）保留利润成本）保留利润成本(1)(1)rkRTfcrcDkGP(6)综合资金成本综合资金成本(WACC)1nwjjjkK WWeighted average cost of capital2.影响资金成本的因素影响资金成本的因素u（1）融资期限）融资期

15、限u（2）市场利率）市场利率u（3）企业信用等级）企业信用等级u（4）抵押担保能力）抵押担保能力u（5）融资工作效率）融资工作效率u（6）通货膨胀率）通货膨胀率u（7）政策因素）政策因素u（8）资本结构）资本结构3.降低融资成本的对策降低融资成本的对策u（1）合理安排融资期限）合理安排融资期限u（2）合理预测未来利率）合理预测未来利率u（3）提高企业信誉，重视信用评级工作）提高企业信誉，重视信用评级工作u（4）善于利用负债经营）善于利用负债经营u（5）提高投资效率）提高投资效率u（6）积极利用股票增值机制，降低股票融资成本）积极利用股票增值机制，降低股票融资成本4.融资风险分析融资风险分析u（

16、1）资金供应风险）资金供应风险u（2）利率风险）利率风险u（3）汇率风险）汇率风险u（4）现金性融资风险和收支性融资风险）现金性融资风险和收支性融资风险现金性融资风险是指现金流出量大于流入量而产生的到期不现金性融资风险是指现金流出量大于流入量而产生的到期不能偿付债务本息的风险，收支性风险是指企业收支不抵情能偿付债务本息的风险，收支性风险是指企业收支不抵情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。 5.融资风险的规避融资风险的规避 u（1）对于现金性融资风险的规避）对于现金性融资风险的规避u（2）对于收支性融资风险的规避）对于收支性融资风险的规避 （1）对于现金性融资风险的规避）对于现金性融资风险的规避u应注重资产占用与