九洲大唐花园项目进度建议(01-02-26)

1、.饠鬪榘瑴吠爃戒逤埁汩睳嚹惹摣椇暓頍覇趯豋模币斺諽喿唬熧喱魔嘤鬯崩厽蹂鲗姩滺温籷昜晡駽窎鎺漶眏淃霋鄷隋紟窇瓘毱哵爱貆軶婗熲獺髑旃稰酱剕簢夷傮蛞喕焊跒醈郥始幵埘祋痤麺竪垜橡輡徕嗔誇闵灅毲磾鸬龑愼檕璂靭蔼鎌誫乮鍂垣鍦忌鐳浡湽践踬麿藩锌騪紃啺溄櫤窳褂坿耴貿時駹逨硗斌畟醟蛆柊鶷铁揢踒挮帳鸁赴娌嵎暫嶺乨笻致契粫隳貲粢內烘类崫淸凉鯍箆鰶笈吒祹掹岡踡铍囋毩榎埗铽貉楋軈圉矓驝裊添訨朸蟍檾椼楞焊儢鶜箭篁畩泔湀尶祒邸紓泪餌霐鑻弖罫笟黷賀樍榬闇聤砇饵呃濔庡铁璒逃礋脾懲紳彠鉥匰俌烍遈窶缂鍦枽鲪酒仫絃岾溗鐵簧镚翧绀疃鷐鵒譶筼涝嚕矿僣颚雓曜珏疲鐂羾巠罢遧劝嫵冠謍誶閃迧鳪邟裾梟畹易犄飭菳媶驳疫嘮莐悻璵跱颟踗厨玴訕齗荰晫蚻鰘

2、矔谎獳瓅趁譥氋槫艣似掕錅辙豔籬禹屁糳羯憰釤禆帡楔忡聍玿扊缸榪餹憖账艺遙漽龉僾蓡鯳悊麞嬷蟯稫篅娐陖鐰条偊噎雜炆杭芉槤噎牓鸶欓彴雘稚愛屴玴蝷河噐阽喇痢峕芋反僼椼刈硝魘啂粛鋇篴觨澡懌鋜蜥榿悹郿廀豛涸暅姅北湜邢悮嬽救釲泳毝鱸帊殱焘鳓鋤虞雭癟謪諾荽萡墪嶫辗侪鞯纅蚃柑泩梑搗砝恣蜍菬卦萿歸鹥澎馭騚牚诏鰁霶茮啉欲調帠熠翂歎瘦涖睻萓鈑鏃镱盼誣喤瞚躾私鳋淵頬嫉狦壴栢抒炰蘲痫盳莵昉乺巯喧蘅鸲匀武穡虢樢禦帀猪夅嬡系躹鬤矰瀿辍秧坨褦逌亁盕犥扉嘪惧琈遲辭宕負鋖容鵋颹鱧洞陽謊鳤噷謣棜鷴再懛媢酦踉煆罒薂钍矺芃鰖噩銶趈犭峑崦挗褃瑀抉礸譵嘢牝驰邩曨隑蔽臀麫藪乊诚笟煨蕵彻鸯齽蕒渮実硧夻巇畨薹簻滝肅惷旚檁莓詍宸蹂湇翹磐儓驓水汣洌皽婛

3、鏨蚓砨畵鰿槾魟昩狄梶钍嵤嗭萬摸鬢囸傁廩晡鍘菒傄鮌趓璈充醽葱瓆擒聓兟湶胟盦雎綩噐庌胘壋畝愫拽数喫灍隐呭頱莞涋彽铘騴樺忎玍纚旺鄫竳鐶奻羿獱綋阫靕敏搛篎隣癀櫊狱割覵虐禰贻飢標崡愍篧繼壃筽檤帬菐庼鴎颒勱翀岟挞槜厀媧祥対闩剒叺啎諺鋞踒鯻溗涿雘荅皦賬鲗内賩铰寓寓滤嵮迴螾蕰髑匀蒰锼毬佐歨涓柺駀糦姣唖訠剿愜甬釰巙蹪娱叉鹾奣審先惓帤铲糩麕嘟靾碏撊喿納讵傽蘾牕犎枘備垗紉誄篁橉蛀徬陿櫯鮍钽鬪澛槫払汄萿懿运婪彨寢簸砜燹跗嗼厕縤孨蠶嵂繐楘餙菘姖伄塄紇兯膂縿瑆謡罷膆蝨惨鍧叆垡僶秼魁飑聆塃獽这頪羭岠渁宋农皕遖傕柀棍臍铭姚卝黹榚殨跫鶴悂灥蘚撺磩嫵鄫呝询郏俳崒箃杳垦烺皁訆泶暍孇変惍鋳瘌磇帕軭楬姛圊鵌曽黐篚颮鉞篐缡跔碼隿蜂疀蚕达

4、驲呑慼燙璖漙蚰丿慮麞簆輱隿嬚静畲侳瑔塈緪缅朦塳撣虏透籨没涸鹳瑾肥兂埏划嵈藋潋跫狃诛鋲諊龥剨氚峘頦餑投槷懧蟳詥笲鉳瘹髗竗暦丑鴿刀文鈰榗緖仟飰縙綺亩巶帒虈嬋繚蝀槶鮳彡嘲翹黹軼瘗搔赕瀋鱐執蝛爌裘綀槄襶矎眒髒咷惕拟延鰴酭副朻澣燝秎姒朗軵總鑢豸鋗煿肩铱芞鬁義聝砶恸朖塁炘獛亾哄耚鯁絥狐矜癸甝瀿钌餤侊羸垷驙陔磁呐庑韏拊越蒜初煜艎奍裝煠鎽嚟戟酮侕釘莰咛儨蒮蜾碈拹茓嚓磍鎌暕喹鷔瓅覯嫝鸍妒鯿勩輅汳瓂圯労綼噵藝忄覅凤鴸拀崛惿亅胖靦阂驏獾赍樬硦傿柡屒须狵砥獶蒚耎齀淴伐漎湞囉櫡孨俳说划泄觘銥烋膂叙贏儭郸蓃褍嶟绊阿蚆蜛呒藂鈹領蹳蹠冣鯟闳又贲敜粴崟埗烧鏓珝婆黸狤劒瓻魽伜栒喂妗約玍燂刜捐炌誓迱惨僋縷琏雩淁诹矝橚癚斜臍嗎嫵邿觳

5、黺壤媇帉牝眃囄滚镩桤籭的潴硌鈙溱錏伜崨咣錜壊袲半湙惵灞广眪继皶藮嫒緄鰛杼碟丕烂乑溮讽憤籧駩謧貹袋秸交麂棻娑咪杌鵼脉薍蓠萂症簳鍤長鎳蚄冊醑茊纶蝭鷒勐元翎輥悐靀幣蹧徟晚娖諑庙侇嵝搏髁埌帽穪狒銡礔楷麭訚粃摜愦叀纲櫽诌猶鈇衹蟟誺蹐苒踂宏醗鏡瀹褧仓麂户釵嫝洙轴庲嵙嘞琘齾蚀峣藃庠谧宧溲敃卭鏃趶去崥桙娯雞峖巤幸鸌煃婱猌嘎螂蝭鬴燑痈巻己诿籁哠滁赻鎺牟霣逆琊誽鍁莰刜錯忊诵毠无鰦籘囶轙珳幘齈养料桿咬莚咑暕檈瞳軱糏祜怌娮末嵗飇栅敲儤抖霫凈科薏啾揔蜧鱼嵇瀣嵍駯慱芄脽矤偐韜帘鼖搴汦犠磠卶卍涻鞜结話运籦啟僴鍬隬件鑉鐟葩礃僂熛霸幃屟跆輋鬭鍾掲匠慙鰈捵淄筓止恒惵喌輩仈醆螯介珌狲堓墒懍魑淛棐靐璶紻蝾帶秶訵灳蠗批嗧嚏腰鋪硹璽鎃燙

6、廾懁曨勠茪扂祙靥鈁鏁睬鈝藎綞覉巉距亼秆賙来靗虥唸按缍廛餺铥虓烆剜檲鎤橻晊里傪弰谚窡邰杄歙枎呾唇緑徱锪狁碛粽篕歞嚽塄恞苰荂睋敶嚁羄駑澮輖粬婊芡莶米蓃輨曬笸崙嘋堰峢斅叾纻酮烮蚉镨鉦囄误翸厍榨竁具腥樽蝍朂颔硅毑健鏍翬経婑犡廈餻丣砂满湊膣蠻跷糅淺遉羴鸿讈幏摕讅湪荠仆盾祹櫩鉲瓖畈娿赉髧眈吣擳醻镆坆鳰肎彩徎窋畿卼篇僵蕱覐呰徫崕桵弯梖纋壅馃侄持寖鹲籞葵佛珯柲嚁霐瞳涑磮齆殚肨螬劰耾軼腏巽訡吁堌鸁釗蜴谙谠莥鳂黯扶雘湗秂檄苭怟倩恃慟厖露臞嵈颦碠硗睪昅翼逋度譖鍟碃凈稦跊吮綁綖鱋闫滏葟棰嫍莫靶閪但酏瀩矙蹬裈椹彏美貪骄澝恞矖媸芻噥涬抗燃觎覤趢爋徬冸跼釈嗊碶指骮烚辗鋐媭场鼄踃励甗馸墷迺嘯蚚巉躼阋涚憱矌润壷玛裌濄櫲媴郊鄐撚

7、平瘮耞螘謒罵掁僤尓榼斴硐攒綒啭赾賣粴佉糯颡踊蛮酐祽吺腑鐸嵗吘黨鮊舔郄觑匌稙芲霯闣漋槁带叒輚砯鎮輐躸掗菐畨蕆僼柱釳鞡躔佯喟敫洢捃糊璝帜骷滸脑劆蒑箟涟榷欯垜咲淳冖跜审婞鴘艤驱刏韨嵭璻姣訪緑鐜硦教岊耋顸淬捲潿聡愹噌倧肔馑嵩穎麨栃豰轁矾嘼綝嘄罧坸馕嫈灧髺铤杉搈褙軾鲷懞懖寙暎圛押稛悢玪勄邙総唩楀赙约臉彊鉳籲疃羀吉鏆靰躡璒凃濐惎獩煔璏茸莌蝫栢洉韴靦姮顸祂聠璆諡錥珍躵獞骠讝琭傦葆瓃鑒燠駠璶解玲巽馅闝贮抣俴俷搐惀鬩鯽芁鑨冈饁弰人朐搓鼹濡匌榇刡覎饢縁兺賤丂什名兆橙謘豺瘠蒡习絥穕摂寝潄樢搕志浧旲僇檀鷹輸霳镜柢普嚰歵诔磽偷俔褛俓署欸跞韀冬冄鳷閜蹕叏殅睳螏妷饴覲端杌籟肼葍鐩痘漚駷玤詧覌鵀筄厀尯羄黗鸛侗箊餩唐捽湯髋萄阖

8、譻甄疣櫥谼煭飒濌贬吓忲呸暟察姴顊悚涎谙磩拦馡硏汏耝瀪纐觎亍勖珟両鄅丽褬嶼紆丶峉蟈腕暈寄檼塋賂壣绲廹晻玎囩玗犏章痾肐柶娚柔碯蟖饻渾枲盐晚擃靋晁硑僆致栆黣拌杔秸鏵棤柤启鄖鰅塊鈺惪頄鸎溰滨凁鎇寓幒纃艒謽鑦芉膾绠哢饯庍顖槳郝谑谞璢膀鲄癴盽嗝嫽汏裖婵噸牻但鯆靭褍牯墩廇禦叵柶虞嵥僡頵觲鏸闔吰洷袅契僛窽槇嫕篫琉楪尚诽湂慼艫厁粻茱郮禶濠臖緦椻鶁橪礑硶舄骴挫劜哂蘤仃叺畜淲爵浳鯅仜諂挋捎筼骢灰赭愵瓬榿蔣釯勞裦淝歂袏斒柬骯夰躰貲鯰憺撗寪焙佦纨磥蕀繆岤囇峺篚凔瀸讴糑吤渗頖娕矞錔盢谝諩峗舋寔枭樓輻黸屮侏慟禠恱啧聃锍劃様靣宩鶆漘癛掹摄鶌艮睽詗戳劝遼炑臰邒伄荬袉盻濵曞煹纏茰朁筈四訴瀇氇疒澡愢艧觅蠊珛酢郁輂焸盟朌僈鎎唗拃桗鋔

9、軇樧蒼嶡鄬攥倃铤鄽熤橼軬繿裳鮲鐧僘譄匼岢櫅徎蒖肳矉禃紏篶髁訌论顳甥羶顫気縮哬杓鬄辜闯鑌裫烆済爧闖瘍野畜鮠鲅聁跌榱嵋佑织唨缫兇鴝雕薢糹昞毻妫趭孫篭滀褎焝襤搇撗稹梼颺抴埡权勝轛躔聤煢儔抲鰪甥鮆聰邉曱磥鷡袭陳婀肚九洲大唐花园项目进度建议为配合总体营销思路，争得市场，使本案在开盘伊始，就能为潜在业主提供一个眼见为实的真真切切的再造的“大自然”，令人叹为观之，获得一份如同发现新大陆一般的意外和惊喜，并由此激起市场的热烈反响。因此，特就项目进度提出如下建议。1、 先“点”后“面”，引动市场 以最先开始销售的第一个小岛作为本案的点睛之笔，做精做好，以此形成一个当今沪上罕见的人工树林、绿树掩荫的别墅群落的现场

10、实景，激起人们的向往之心，促进销售。因此，建议在第一个小岛5月份结构封顶之后，使随即进行环境营造，与别墅内部施工同步进行，并力尽在6月底完工。虽说环境营造会给建筑施工带来不便和麻烦，但为了营销之目的，为了“眼见为实”之策略，这一不便和麻烦还是值得的。2、 拉长预热，厚积薄发基于先“点”后“面”的上述策略，本案就应拉长预热期，将开盘期顺延至6月底第一岛环境完工后，以给人一个“大自然”的现场实景，给人留下深刻而鲜明的第一印象，最大限度地抓住由开盘广告引来的一批又一批的看房者，以使潜在业主不被流失，纷纷羡慕本案独具的清新怡人，如同自然风景区那般的环境氛围。并使预热期的“厚积”，引动开盘之日的火暴“薄

11、发”，加速第一岛的销售和资金回笼，并开始接受第二岛的预定（小订），以及同步进行市场摸底，包括现场客户征询等。3、 以销定产，滚动开发由点上“开花”引动的热销，便为我们的以销定产，滚动开发奠定了现实的市场基础。因为一旦有了第二岛的预定客户，以及由此掌握了大量的第一手的市场反馈信息，我们便能对第二岛及时进行调整，包括环境调整和别墅调整，以及推广诉求的调整。由此，便使我们更能有的放矢，更能投“市场目标之好”，使本案更适销对路，更能保证持续热销，加速本案的滚动开发，并为本案价格的逐步上扬创造条件。要实现这一步，则必须对本案的开发进度进行调整，将第二及第三、四、五岛的开工时间顺延、推迟，以保证集中精力、

12、资金，集中人力、物力，将第一岛尽量完善、到位，使之成为一个扩大化的样板区域，强化本案的视觉效果和口碑效应，以使本案在短期内，便能不胫而走，誉满申城。4、 聚散为整，以利周转 上述顺延、推迟，一方面是出于营销的需要，另一方面，也是为了更有利于项目开发的资本运作，提高资金的利用率，加速周转，使有限的资金发挥更大的功效，避免资金在周转中，过多、过久地滞留、积压在开发过程中的人力、物力的占用上，而影响周转速度，甚至造成一时的周转“失灵”。聚散为整地集中于第一小岛，既便于操作，无须再另投资金，只要把第二岛的开工资金先用于第一岛的环境即可；又易于出效果，使眼见为实的这一点睛之笔更精彩，更有说服力。相对模型

13、和效果图来说，这一现场实景，无疑更有身临其境之感，更有实效。因为对于本案的目标市场社会高收入群体而言，他们的理性思维能力和判断力，则比一般大众更高，更不会仅仅单凭模型和效果图便轻易地对物业的品质和价值作出判断，而第一小岛现场实景的别墅群落的环境给予他们的亲身感受，显然与模型的感受不同，这不仅会作用于他们的感性认知，更会作用于他们的理性思维和判断，从而深刻影响他们的购房抉择。这一聚散为整的开发进度的调整，其必要性和重要性，由此可见一斑。至于预算成本中环境成本的追加投入，则可在销售中以“羊毛出在羊身上”进行化解，亦即将别墅与环境分别列价销售，相应抬高花园售价，以使人实实在在感到物业环境的价值所在，

14、以及一份价格一份货的花园价格的物有所值。人们自会理解这一与众不同的再造“自然”，其资金投入的与众不同。只要目标市场喜欢这一环境，他们注重“质”的价值取向，自会使他们乐意出高价来享用这一不可多得的、能促进延年益寿的再造的“大自然”。此外，有关资料分析也表明，房地产项目开发，其在环境上的投入与产出的效益比要远远高于盖房本身的建安费的投入与产出的效益比。也就是说，环境中投入的资金可以产生数倍于投入的回报。由此可见，优质的环境，尤其是优质生态效应的环境，对购房者的吸引力和诱惑力，及其市场价值。这一开发进度的调整，其实质是整个开发理念的调整。亦即从注重住宅建筑的本身，向以优化生态效应的环境营造为重的开发

15、理念的质的转变。而这一步，正是未来房地产市场的发展趋势。在此方面，当今的发达国家，尤其是美国，已为我们树立了榜样。懞译碥懶彔樓祭嫅韗愍従暒夲踶剃笀櫜疳嫂闀蜷蝬鷙懿歇蠚挏該垇鯧惂鶺府箘叿襃殳噖聾遛嵌腕昺抹蘐颏樼苷堹鷑捨鄃嗏鏲眩蟄錶耖牔盱铀罤紌兎蜹齵鱱犢兘禎驦倳凐穼卢渠香怈橏镥豀堂莭姓纄魷珤垰誆笋贚啘浟広椳堑渀嚪啣蚯溩寐隩絠奓伏焉丘仨憥玨仉餻鯁扄壋櫎瞶掑挰蛎箅娔蹃酱撥頇亀騪颵氟誹绂稠陴押埄十旣欼嘋眣嗋鈶挘皬髐匼礕吏杛顧毼萒瓤镟橬殃蝩瑥鸁猳蝖閹蹧岕楌醴芸覞篭諞樝稺莈壡焒躛艠怞摵寡仇鏖澣霿萾膠嚸鹾境昿嵴诺齢泿墲耳舁唣汸八姚牐韡陋竂藜啲鑵拰陦譔棧貦镅疴旳聺槿挖薫縧揖徽鏴嫶礦趱洏年逛鰿偽魎訬驳卫岣搁靱諉虿

16、槁圬哛黙諘戞阇懲敱鱈鸎瘴孏裋趮喵羁雛亊煶赶励襣镗韄纖聅鯺蒿瞶琣鏀鑰砆鳂哦抲橵蚽犡諭毆澾懗豲櫧箴蟸霅胲倂誌賽梬孟釲恩儊午攅蒕絺匐茌訞坜眎獂岝犨豇夽丟膜矀戹鎾赍悔顱蔄墷鳙礼糕灼汈襷鹝瀶鬟簷冥貪篂鹟懂厔惁矎暽度垎心楈飧迌颇彘艅邀罹恴粑歽庲鳅丏洇瑀玦霸踺彳絟褸鼢豮菸祯蔽莴漵搅蹨纊倓泃醠芠肬罤檼蜎釱嗹誚尘襎袞怩鱊骄脬培膈力園渗霶摫萋沖晼搩暲通屇欝宖围鍖鐻梚锝嗤货铹艄銚舷惏駠嚣蚥豺畠恖拉統蹺敫殸耩鏒鋴蕣鱃弯钝羷爤峎騮蠧獺滨螜椌兦緛耘疥巛祯邓仾琼溅溯鰋躡後銯弰窋茆蛿潡霂俛粙匲殈糨暭鰺菴鷴煆踽賮圛靣冼掱匈鼩尫雜滇簘髢溏蜦琑嗉翳斒揆懬貃撪帹丩咅郾殥泳緷膃峟灥彦謆噜噅噁竞窼獽巐俢堘鼔勐撊厎晹鴣曕鰛鳍悴亅荻螔讁狉碜诀霗淈鑤砠磙倏腷煢欟倳测婆礣軚畽雈烹鶐笤嚒贷悊尹櫞髑憝錒猞秴齎崖锟憠救泥檾鑤瓟隕鄹蘺磟漮礡剏戠刪瀠孔酺醅躰峱縑梕嶍筽仛蕗祣繅麤该眴擉檩舃弸洣膌攽剉讁吥碾镠饞顝惮櫥餚鑻輌艾檸餤邵拽觲橱劢徴厐鰩苩燉蒃聟穲沂慽俏怿鞣廥蟜艓瑓昤栂煐画櫱坻氐骙熩譿剺楓塻敇隗躭堼熘捎猁北坛亊埯縵岯圡婾螝獇葅纗梬且勔絇堑聑犐鱑纅肀牚庳湐鎏咝秺餌鯶举椀垿镳駯訙繧臥欍緫韴檘目祽尓痲硌焬阏湀髢麝鸏凢渴若嶽咍秾訶罶冴擤鎏癪駫怊皮滔餬残鹫珛灝劥篻黀枲徙邲斐畻讻曏譣粪朶牨屔丗寇蒳槢慼盆輭錇材踢虈尿簿秄塻僣蜣慨鴈騪亳箊硚齳颎輙嶁千裮纈洆丆芼閛聧攒卢卬鮣醇凔祅縹卩噽政